Платят ли собственники нежилых помещений взносы на капитальный ремонт

Обновлено: 18.05.2024

Капитальный ремонт – это предусмотренные в рамках действующего жилищного законодательства мероприятия, направленные на улучшение состояния общедомового имущества путем проведения различного рода ремонтных работ. В соответствии с положениями Жилищного Кодекса взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме в размере суммы, установленной в зависимости от его доли в собственности в общедомовом имуществе. Должны ли собственники нежилых помещений платить взносы на капитальный ремонт?

Необходимо ли собственникам нежилых помещений платить за капремонт дома?

Программа капитального ремонта общедомового имущества в домах, признаваемых многоквартирными, является возможностью провести необходимые ремонтные мероприятия в отношении инженерных коммуникаций, сооружений, фасадов и других частей дома, которые нуждаются в проведении ремонта или имеют срок износа.

Так как нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, также являются объектом права собственности, как и жилые, то на их владельцев распространяется обязанность выплачивать взносы по капитальному ремонту. Жилищный Кодекс Российской Федерации объясняет такую обязанность тем фактом, что нежилое помещение, если оно расположено в многоквартирном доме, не может существовать отдельно от остального дома, соответственно, осуществляется постоянная эксплуатация общедомового имущества, например, фасадов, инженерных коммуникаций для обеспечения качественного функционирования такого нежилого помещения.

Именно из-за данных особенностей такого помещения необходимость внесения платежей по капитальному ремонту налагается также и на собственников нежилых частей многоквартирного дома (особенно в тех случаях, когда речь идет о существовавших ранее квартирах, переведенных в рамках специальной процедуры в нежилые помещения).

Правила перехода долгов по капитальному ремонту к другим собственникам при совершении купли-продажи помещения

Жилищный Кодекс Российской Федерации в статье 158 (пункт 3 данной статьи) говорит о том, что взносы на осуществление капитального ремонта общедомового имущества, расположенного в доме, признаваемом многоквартирным, являются непосредственной обязанностью каждого собственника помещений в таком доме, независимо от того, является ли помещение жилым или признано нежилым по техническому паспорту самого дома или по итогам процедуры перевода помещения из разряда жилого в разряд нежилых помещений.

Указанная статья Жилищного Кодекса также говорит о том, что обязанность по осуществлению взносов на капитальный ремонт ложится на собственников всех помещений в таком доме с момента, когда была осуществлена передача права собственности на помещение. Исключение составляют дома, относимые по своему статусу к новостройкам, а также в отношении которых сделана отсрочка по внесению денежных средств на счета операторов капитального ремонта или полностью прекращена такая обязанность, например, по причине того, что дом включен в список расселяемых и сносимых домов.

Статья 158 Жилищного Кодекса также дает исчерпывающий ответ на вопрос о том, переходят ли долги по взносам за капитальный ремонт новым владельцам помещений независимо от их функционального назначения, или речь идет только о жилых помещениях.

Предложение второе Пункта 3 статьи 158 ЖК РФ говорит о том, что при переходе существующего права собственности на помещение в доме, признаваемом многоквартирным, обязанность на внесение взносов по капитальному ремонту также переходит на нового собственника.

Если же предыдущий владелец помещения по каким-то причинам не исполнял данную обязанность, предусмотренную жилищным законодательством, то погашение задолженности ложится на плечи нового собственника.

Однако существующая практика показывает, что законом допускается составление специального соглашения о погашении задолженности по взносам на капремонт, которое должно быть оформлено между прежним владельцем помещения и новым до момента оформления перехода права собственности на такое помещение в Росреестре. В противном случае на проведение регистрационных действий в отношении перехода права собственности будет наложено ограничение до момента, пока задолженность в полном объеме будет погашена. Однако это скорее исключение, чем общедействующее правило, что говорит о том, что задолженность должна быть погашена новым владельцем помещения.

Но, несмотря на возложение обязанности по погашению задолженности по капремонту на нового собственника, ни Жилищный Кодекс, ни другие нормативные акты не говорят о том, в течение какого времени должны быть внесены денежные средства, рассчитанные на погашение имеющейся задолженности.

Жилищный Кодекс Российской Федерации как основной нормативный акт, регулирующий существующие обязанности владельцев помещений различного типа, расположенных в многоквартирных домах, говорит о существующей обязанности для владельцев нежилых помещений вносить взносы на капитальный ремонт общедомового имущества в таком доме наравне с собственниками жилых помещений.

В случае если было приобретение помещения, независимо от того, идет речь о квартире или нежилой части дома, в отношении которого есть задолженность предыдущего хозяина по таким взносам, на нового собственника налагается обязанность такую задолженность погасить. Исключением являются случаи, когда было составлено специальное соглашение между прежним и новым хозяином помещения, в соответствии с которым прежний владелец обязуется всю задолженность погасить. Такое соглашение прикладывается к документам по купле-продаже недвижимости при передаче их в Росреестр для регистрации перехода права собственности. В противном случае на регистрационные действия может быть наложено ограничение до момента полного погашения задолженности.

Главная Блог Порядок выставления платежных документов на капитальный ремонт для регионального оператора

Порядок выставления платежных документов на капитальный ремонт для регионального оператора

Механизм выставления платежных документов на капитальный ремонт зависит от выбранного способа накопления средств: на спецсчете - по решению общего собрания собственников; на счете регионального оператора фонда капитального ремонта - по умолчанию.

Если деньги идут в региональный фонд капремонта или региональный оператор является владельцем специального счета для дома, он самостоятельно (за свой счет) должен заниматься выставлением квитанций и проводить начисление платежей. При этом не редко возникают ситуации, когда Фонд капитального ремонта в целях экономии средств пытается переложить эту обязанность на управляющую организацию /ТСЖ. Насколько это законно, и как быть в такой ситуации попробуем разобраться в данной статье.

Часть 1 ст.169 ЖК РФ обязывает собственников помещений МКД уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества.

В соответствии с положениями пункта 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.

Одной из функций регионального оператора в соответствии ч. 1 ст. 180 ЖК РФ является функция по аккумулированию взносов па капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете (счетах) регионального оператора. Такие взносы в соответствии с частью 1 статьи 170 ЖК РФ формируют фонд капитального ремонта .

Постановлением от 12 апреля 2016 года № 10-П Конституционный Суд РФ в связи с запросами депутатов Государственной Думы РФ дал оценку конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации. Все оспариваемые нормы были признаны не противоречащими Конституции РФ.

Как следует из положений ч. 1 ст. 171 ЖК РФ, в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, закон возлагает на регионального оператора обязанность выставлять платежные документы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата.

Иной порядок может быть установлен региональным законом. Минстрой России в письме 12315-АЧ/04 от 07.07.2014 указал следующее: Собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. Законом субъекта Российской Федерации обязанность по выставлению платежных документов на оплату взноса на капитальный ремонт может быть возложена на иных лиц (например, РКЦ). В случае передачи региональным оператором функции по печати и доставке платежного документа для оплаты взноса на капитальный ремонт иным лицам ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение переданных функций сохраняется за региональным оператором. Так же Минстрой указал на два варианта выставления взносов на капитальный ремонт: в едином платежном документе и в отдельной квитанции.

Таким образом, никто не вправе обязать управляющую компанию/ТСЖ бесплатно выставлять взносы на капитальный ремонт в пользу регионального оператора.

При этом взносы на капремонт могут быть включены в единый платежный документ, выставленный РКЦ (что подтверждается судебной практикой).

Суд указал, что включение в единый платежный документ об оплате коммунальных услуг платежа в фонд капитального ремонта не нарушает права истца на получение денежных средств от населения в счет оплаты за коммунальные услуги, оплачиваемых по такому единому документу. (Решение Арбитражного суда Московской области от 16 декабря 2016 г. по делу № А41-61181/2016).

Зачастую Региональный оператор фонда капитального ремонта заключает соглашение о расчетах/агентский договор не с расчетным центром, а напрямую с управляющей организацией. В этом случае необходимо четко прописывать права и обязанности по договору, поскольку не четко прописанные условия договора могут повлечь неблагоприятные последствия управляющей организации (как минимум - в виде потраченного времени на взыскание взносов на капитальный ремонт).

Поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, наниматели муниципальных квартир взносы за капитальный ремонт не оплачивают (их должен оплачивать собственник помещения - муниципалитет).

В случае, если РКЦ в едином платежном документе ошибочно выставил взносы на капитальный ремонт нанимателю - управляющая организация не несет за это ответственности.

Наниматель муниципальной квартиры обратился в суд с иском к управляющей организации, где одним из требований указал: признание незаконным начисления платы за капитальный ремонт, перерасчете платы на сумму произведенных платежей за капитальный ремонт и взыскании морального вреда. Судом установлено, что получателем взносов на капитальный ремонт является региональный Оператор фонда капитального ремонта Нижегородской области. Управляющая организация получателем данных платежей не является, соответственно отношения к выставлению нанимателям данного жилого помещения счетов на оплату платежей и взносов на капитальный ремонт не имеет, то есть является ненадлежащим ответчиком по данному требованию. (Решение Дзержинского городского суда от 7 июня 2017 по делу № 2-1457/2017, устоявшее в апелляции в Нижегородском областном суде).

К обычным коммунальным платежам, которые уплачивают собственники квартир, с недавних пор добавились взносы в фонд капитального ремонта. Некоторая путаница в понятиях приводит к тому, что часть жильцов считает эти расходы не обязательными, и уклоняется от перечисления ежемесячных платежей в ФКР. Этот материал – подробная инструкция о том, как не платить за капремонт и не нарваться на штрафы.

Взносы на капремонт – законодательство

Какие работы включаются в перечень региональных программ по капремонту:

ремонт общедомовых помещений и оборудования – подвалов, чердаков, крыш, лифтов;
обновление фасадов;
реставрация фундамента;
реконструкция коммунальных систем – канализации, водоснабжения, отопления и освещения.

Минимальный размер платежа рассчитывается исходя из нормы за 1 кв.м. жилья и определяется местным законодательством. По заявлению домовладельцев он может быть увеличен (при желании их ускорить сбор необходимых средств). Жильцы, игнорирующие свою обязанность по уплате взносов в ФКР, рискуют в итоге получить судебное уведомление на оплату задолженности и начисленных на нее пени.

Жилищный Кодекс выделяет несколько категорий жилья, собственники которых освобождены от этой дополнительной нагрузки:

дома, находящиеся в муниципальной собственности – обязанность по проведению капитальных ремонтов в этой ситуации ложится на муниципального собственника;
аварийные дома – даже если жильцы платили взносы в ФКР, с момента составления акта о непригодности здания для проживания, они освобождаются от этой обязанности, а внесенные ими средства подлежат возврату;
дома, земля под которыми подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Нужно ли платить за капремонт жителям новостроек? Законодательство разрешает новоселам не делать взнос в ФКР течение определенного периода времени. Точный срок определяют местные власти – как правило, он не превышает пяти лет. Однако не запрещено и обратное: члены ТСЖ могут в добровольном порядке аккумулировать средства на будущие ремонты на своем спецсчете у регионального оператора.

Тем, кто хочет знать, как не платить за капремонт законно, инструкция в следующем разделе поможет определить, имеется ли право на льготу.

Кто имеет право не платить в ФКР

Некоторые категории граждан имеют льготы и субсидии по коммунальным платежам. Взносы в ФКР на капитальной ремонт не стали исключением. Региональные власти имеют право самостоятельно определять перечень тех лиц, которые освобождается от них полностью или частично:

Неработающие пенсионеры. Основное условие – проживание в собственном жилье в одиночестве, либо с таким же пенсионером. При этом для достигших 70-летнего возраста предусмотрена льгота в 50%, а для перешагнувшие 80-летний рубеж – в 100%.
Инвалиды 1 и 2 группы, родители детей-инвалидов. Эти категории граждан имеют право на снижение взноса в ФКР вполовину. Уточнять все условия нужно в органах местной власти. Эта льгота касается семей или граждан, доход которых ограничен рамками прожиточного минимума или МРОТ.
Участники ВОВ, ветераны труда, блокадники. Применение льготы также может зависеть от дохода.
Многодетные, малообеспеченные семьи, матери-одиночки. Условия получения льготы и имеющиеся ограничения нужно уточнять в органах социальной защиты.

Важно! Чтобы воспользоваться своими правами и не платить взносы в ФКР, необходимо подать заявление на имя регионального оператора и в местную администрацию, так как данная льгота носит заявительный характер. Кроме того, в некоторых областях даже все граждане обязаны полностью оплачивать квитанции от ФКР, а перечисленная льготниками сумма приходит на их личный счет в банке в виде специальной субсидии.

Можно ли не платить за капремонт без вышеперечисленных оснований? Нет, категории граждан, не вошедшие в перечень льготников, не могут отказаться от взносов на капитальный ремонт законно. Попытка сэкономить в итоге приведет к дополнительным расходам на оплату пени и штрафов.

Другие способы законно сэкономить

Однако снизить текущие расходы на платежи в ФКР вполне возможно. Если жители дома входят в ТСЖ или объединяться в инициативную группу, они могут:

заключить договор на размещение на фасадах дома рекламных баннеров, сдать сторонним организациям часть общедомовых площадей – полученные средства могут быть использованы для оплаты взносов в ФКР при условии, что они аккумулируются на специальном счете;
организовать необходимый ремонт своими силами – с привлечением подрядной организации. В таком случае сумму, эквивалентную потраченной, вносить в ФКР не придется при условии включения выполненных работ в перспективный план. При этом необходимо согласовать проведение ремонта с региональным оператором;
при наличии половины минимальной суммы на счете по местному стандарту, утвержденному властями платежи на капитальный ремонт можно приостановить.

Физические лица, сдающие квартиры по договору найма, могут уменьшить свои расходы на взносы в ФКР, договорившись об их уплате с арендатором. Однако нужно понимать, что официально такой пункт в условиях сделки фигурировать не может, поскольку уплачивать взносы обязан собственник жилья.

К сожалению, все попытки отменить решение о введении платы за капремонт дома через высшие судебные инстанции не увенчались успехом: в 2016 году Конституционный суд РФ признал законность этой меры (постановление от 12.04.2016 г. № 10-П).

И все-таки закон позволяет в ряде случаев освободиться от уплаты взносов на капремонт не только частично, но и полностью.

Рассмотрим, кто в этом году может воспользоваться льготами для частичного снижения взносов на капремонт, а кто может и вовсе за него не платить.

У кого есть льготы

Кроме того, власти субъектов РФ на своем уровне предоставляют 50%-ную компенсацию платы за капремонт:

— собственникам жилья, которые достигли 70-летнего возраста, не работают и проживают одни либо с членами семьи, которые являются пенсионерами или неработающими инвалидами 1-2 группы,

— ветеранам труда и прочим категориям льготников, перечень которых определяется на уровне каждого региона — поэтому может отличаться в зависимости от места проживания человека.

— неработающие собственники жилья, которым исполнилось 80 лет — при условии, что они одиноко проживающие или живут совместно с пенсионерами или неработающими инвалидами 1-2 группы,

— а также Герои России, Советского Союза, полные кавалеры ордена Славы и совместно проживающие с ними члены семьи.

Но обращаю ваше внимание, что названные компенсации рассчитываются не от фактической величины взноса на капремонт, которая начисляется льготнику, а в пределах регионального стандарта нормативной площади жилого помещения.

Этот стандарт утверждается на уровне каждого субъекта РФ, а потому может различаться в зависимости от региона, где проживает льготник.

Например, в Москве этот стандарт составляет 33 кв. м для одиноко проживающего человека, 42 кв. м на семью из двух человек и 18 кв. м — на каждого члена семьи, если в ней трое и более человек.

Соответственно, одиноко проживающий 80-летний собственник освобождается от взносов на капремонт, если площадь его жилья не превышает 33 кв. метра (за площадь, которая превышает этот норматив, придется платить взносы).

Кто не относится к льготникам, но все равно не должен платить за капремонт

Обратите внимание, что как только право собственности на жилье прекращается (например, квартира продана или подарена), обязанность платить за капремонт переходит к новому собственнику.

Это касается и долгов: если прежний собственник не платил за капремонт, то погашать задолженность придется новому собственнику. Это правило действует только применительно ко взносам на капремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому перед покупкой квартиры обязательно проверьте, нет ли у продавца долгов по этим взносам — иначе оплачивать их придется вам.

2) Жилищный кодекс РФ освобождает от платы за капремонт собственников квартир в доме, который признан аварийным либо расположен на земельном участке, изъятом для государственных нужд. При этом собственникам возвращают взносы на капремонт, уплаченные ими прежде.

3) Регионам разрешается освобождать от оплаты капремонта небольших домов, где насчитывается менее 5-ти квартир. Все взносы, которые собственники квартир в таких домах вносили ранее, подлежат возврату.

4) Для тех, кто приобрел квартиру в новостройке, действует некий период освобождения от взносов на капремонт.

Дело в том, что новостройки включаются в программу капремонта лишь по истечении срока, который определяют региональные власти (Жилищный кодекс устанавливает лишь верхнюю его планку — 5 лет).

К примеру, в Нижегородской области период освобождения от платы за капремонт новостроек составляет те же 5 лет со дня включения дома в регпрограмму капремонта, а в Свердловской области — 3 года.

Как можно частично освободиться от взносов на капремонт?

А) если в доме уже проводились работы по капремонту и они оплачивались не за счет бюджета или регоператора, то собственники жилья имеют право на зачет свои платежи на такой ремонт в счет будущих взносов на капремонт;

Б) если собственник не входит в число льготников, но относится к малоимущим, он вправе получать субсидию на ЖКУ — и в т.ч. на оплату капремонта.

АКЦИЯ ГОДА

12 сентября 2017

О применении норм Жилищного кодекса по переходу обязательств предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт

С 30.07.2017 вступили в силу изменения, внесенные в ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 29.07.2017 № 257-ФЗ).

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме (далее – публичные образования).

Норма настоящей статьи применяется к новым собственникам, как к гражданам (переход права собственности в порядке приватизации), так и к юридическим лицам (вне зависимости от организационно-правовой формы, в т.ч. органам Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования).

В связи с распространением новой редакции ч. 3 ст. 158 ЖК РФ на правоотношения, возникшие с 01.01.2013, согласно позиции Министерства строительства и ЖКХ РФ, реализация положения настоящей статьи может быть осуществлена путем перерасчета ранее начисленных взносов на капитальный ремонт и зачета их в счет будущих платежей либо перерасчета и возврата ранее уплаченных взносов.

Перерасчет ранее начисленных взносов на капитальный ремонт и зачет их в счет будущих платежей

Перерасчет ранее начисленных взносов на капитальный ремонт и возврат ранее уплаченных взносов

Возврат осуществляется, если:

новым собственником и плательщиком взносов является гражданин, являющийся получателем льгот и субсидий в натуральном выражении;

переход права собственности на помещение происходил несколько раз, и плательщиком взносов являлся "бывший" собственник, утративший право собственности на помещение к моменту введения данной нормы.

При оформлении возврата в указанных двух случаях при формировании ФКР на специальном счете рекомендуется в качестве основания для проведения банковских операций использовать "Списание ошибочно зачисленных на специальный счет денежных средств, связанное с ошибкой плательщика" (ч. 4.2 ст. 177 ЖК РФ).

Перерасчет или возврат осуществляется в заявительном порядке, путем подачи новым собственником заявления, с приложением копий документов, подтверждающих сведения в таком заявлении, а также право собственности на помещение.

Отсутствие у заявителя документов, подтверждающих оплату задолженности за прежнего собственника (публичного образования) не является основанием для отказа в проведении перерасчета (возврата). Региональному оператору или организации, осуществляющей начисления и учет взносов на капитальный ремонт, в таком случае необходимо самостоятельно провести проверку поступления оплаты взносов от нового собственника.

В случае отказа "бывшего" собственника (публичного образования) от добровольной оплаты задолженности по взносам, течение исковой давности начинается с даты вступления изменений в ч. 3 ст. 158 ЖК РФ (30.07.2017) и составляет по общему правилу 3 года.

Один из вариантов взыскания задолженности с прежних собственников – привлечение их в качестве надлежащего ответчика в рамках производства по делу по вновь открывшимся обстоятельствам, согласно ст. 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае имеющихся решений суда, вступивших в силу и исполнительного листа на взыскание задолженности с нового собственника. Заявление о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам может быть подано в течение трех месяцев со дня установления оснований для пересмотра (до 29.10.2017).

Применение настоящих разъяснений не зависит от способа формирования ФКР дома: на счете регионального оператора или специальном счете.

Читайте также: