Относится ли земля к муниципальному имуществу

Обновлено: 12.05.2024

Муниципальная собственность на землю представляет собой комплекс правомочностей по владению, пользованию и распоряжению, признанных государством за муниципальными образованиями в отношении земель, находящихся в их территориальных пределах.

Понятие муниципальной собственности на землю

Ст. 12 Конституции РФ от 12.12.93 г. гарантирует самостоятельность местного самоуправления. Ст. 130 Основного закона наделяет его правом самостоятельно реализовать правомочности собственника в отношении объектов муниципальной собственности.

Очевидно, что основа реальной, а не декларативной самостоятельности территориальной общины находится в экономической плоскости. Чтобы разрешать вопросы местного значения, нужны средства. Одним из главных источников наполнения местных бюджетов должны стать доходы от муниципальных земель.

Это положение особенно актуально в отношении сельских населенных пунктов, общины которых не владеют иными ценными природными ресурсами, промышленными предприятиями или коммерчески привлекательной недвижимостью. Такие муниципалитеты черпают средства путем:

передачи земель в аренду и собственность частным лицам;
самостоятельного хозяйствования на земле путем создания унитарных предприятий или участия в деятельности коммерческих структур в качестве соучредителя;
взимания земельного налога, отнесенного законодателем к числу местных (регламентирован гл. 31 разд. X Налогового кодекса РФ).

В объективном понимании муниципальная собственность на землю – одна из форм публичной земельной собственности. Возможно ее формирование вследствие:

отнесения земель к ведению муниципалитетов в силу закона;
разграничения с госсобственностью;
применения гражданско-правовых предписаний.

Полномочия по управлению муниципальной земельной собственностью реализуются общиной непосредственно либо через органы самоуправления. В субъективном понимании муниципальная собственность на землю представляет собой комплекс правомочностей по владению, пользованию и распоряжению, признанных государством за муниципальными образованиями в отношении земель, находящихся в их территориальных пределах.

Муниципальная собственность на землю и ее особенности

Ключевые особенности института муниципальной собственности на землю:

сложность, межотраслевой характер;
публичная природа;
очевидное сходство режима с режимом государственной собственности.

Правоотношения в сфере муниципальной собственности на земельные ресурсы имеют сложную систему. Они одновременно регламентированы предписаниями разных отраслей законодательства. В структуре института муниципальной собственности на землю присутствуют нормы конституционного, земельного, гражданского и муниципального права. И это далеко не полный перечень.

Местное самоуправление и сформированные им органы являются публичными образованиями, действующими от имени и в интересах территориальной общины.

При реализации правомочностей в отношении земель муниципалитеты учитывают интересы населения.

Нельзя утверждать, что этот принцип реализуется повсеместно. Однако это проблема выходит за рамки земельного права. Рычагов влияния на местные власти (выборы, местные инициативы, референдум, отзыв депутатов) вполне достаточно. Чтобы ими воспользоваться, община должна быть достаточно зрелой и организованной.

Муниципальная земельная собственность принципиально не отличается от государственной по:

источникам ее образования;
экономическому содержанию;
методам управления;
правилам оценки;
формам и целям использования.

Единство характеристик муниципальной и госсобственности обусловлено современным состоянием развития местного самоуправления в целом. Эта модель относительно нова для российской правовой доктрины и менталитета.

Превалирование государственных начал и несамостоятельность местного самоуправления привели к отсутствию дополнительных отличительных признаков муниципальной земельной собственности. Обыватель зачастую не разделяет органы госвласти и местного самоуправления, не видит возможности своего участия в управлении делами общины и решении земельных вопросов от ее имени.

Субъект муниципальной собственности

городскими, сельскими населенными пунктами;
муниципальными районами;
городскими округами;
внутригородскими районами;
внутригородскими территориями городов общефедерального значения (Москва, Петербург, Севастополь).

Правомочности по распоряжению муниципальной земельной собственностью от имени территориальной общины осуществляют органы местного самоуправления. Они же устанавливают правила ее оценки для целей продажи. Компетенция органов самоуправления определяется федеральным законодательством и местными правилами – локальными подзаконными нормативными актами (ст. 125, 215 ГК РФ).

Активы, пребывающие в муниципальной собственности, закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями. Остальное муниципальное имущество составляет муниципальную казну.

Перечень земель, находящихся в муниципальной собственности

Такой перечень установлен ст. 19 Земельного кодекса России. Он включает земли:

признанные муниципальными;
право на которые возникло при разграничении с госсобенностью;
приобретенные по основаниям, оговоренным Гражданским кодексом РФ.

Рассмотрим примеры ситуаций, когда муниципалитеты обретают права на земельную собственность в силу закона. Участок, от права собственности на который отказался частный владелец, по умолчанию переходит в муниципальную собственность с момента регистрации прекращения права собственности в ЕГРП.

Если земли размещены в границах населенного пункта, участок переходит городскому округу, сельскому или городскому поселения; если на межселенной территории – муниципальному району (ст. 19 ЗК РФ). О собственности земель в этом случае речь не идет: муниципальные власти получают участок безвозмездно.

заняты зданиями, находящимися в муниципальной собственности;
предоставлены органам самоуправления, предприятиям или организациям, учредителями которых они выступают.

Возникновение права муниципальной собственности на земли в результате разграничения

из неразграниченных земель формировались перечни участков с уникальными характеристиками;
такие перечни утверждались центральным правительством.

Процедура занимала до трех лет. Количество участков, права на которые разграничивалось ежемесячно, составляло от 100 до 500 единиц. И это в пределах всей территории РФ.

Стало очевидно, что применение такого механизма проблему не решит. Специалисты предлагали несколько выходов из затруднительной ситуации, каждый из которых имел свои преимущества и недостатки. 17.04.06 г. был принят 53-ФЗ, внесший изменения в:

Согласно ст. 3.3 Закона № 137 распоряжение участками должно осуществляться после регистрации права публичной собственности в ЕГРП. Действует оговорка: отсутствие госрегистарции права на неразгранчиенные участки не препятствует распоряжению ими. Реализация полномочий по продаже и безвоздмезной передаче в большинстве случаев осуществляется органами местной власти:

Участками, расположенными в пределах городского округа, распоряжаются органы самоуправления такого округа.
Участками, находящимися на территории поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения распоряжаются органы самоуправления поселения.
Органы самоуправления муниципального района распоряжаются: землями межселенных территорий (всегда) и участками, расположенными на территории входящих в них поселений (при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения).

Неразграниченными землями в пределах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя по умолчанию распоряжаются органы исполнительной власти. Однако они вправе делегировать эти функции органам внутригородских муниципальных образований.

Для разграничения полномочий важен следующий момент. Земли, передаваемые в распоряжение муниципалитетам, установлены перечнем. Земли госсобственности, наоборот, определены по остаточному принципу. Согласно ст. 16 ЗК РФ земельные ресурсы, не пребывающие в собственности частных лиц и муниципалитетов, принадлежат государству.

Новый механизм распределения земель правоведы оценивают позитивно. Такой подход снял социальную напряженность, позволил гражданам и организациям оформлять выкуп участков, находящихся в публичной собственности.

При этом образование участка происходит по инициативе лица, инициировавшего выкуп или передачу в аренду. Последнее, в свою очередь, готово тратить время и ресурсы на оформление землеустроительной документации, только имея на руках решение о предварительном согласовании, то есть фактически заручившись согласием на будущую продажу/аренду еще не образованного участка.

Безвозмездная передача земельных участков в муниципальную собственность

Названный способ образования и передачи участков муниципальной собственности регламентирован гл. V.5 ЗК РФ. Основания для таких действий оговорены ст.39.30 этого Кодекса. В частности, предусмотрена безвозмездная передача:

поселениям и городским округам участков, находящихся на их территории при условии утверждения генпланов населенных пунктов и правил землепользования;
муниципальным районам участков, расположенных на межселенных территориях при условии утверждения схемы территориального планирования согласно Градостроительному кодексу РФ.

Ст. 39.30 ЗК РФ содержит прямой запрет на бесплатную передачу муниципалитетам земель:

Возникновение права муниципальной собственности по основаниям, оговоренным гражданским законодательством

Земельный участок признан недвижимостью (ст.130 ГК РФ). Как и другие вещи, он может перейти в собственность муниципалитета по условиям любой из не запрещенных законом сделок (мена, дарение, наследование, продажа). Хотя такие ситуации нечасты, нельзя отрицать возможности обращения взыскание на участок, принадлежащий гражданину за долги перед муниципалитетом.

Распространенное основание возникновения права муниципальной земельной собственности – выкуп участка для публичных нужд. Основания для таких действий оговорены ст. 49 ЗК РФ. Это размещение новых или реконструкция существующих объектов электро- , газо-, тепло-, водоснабжения при отсутствии иных подходящих площадей.

Процедура и правовые последствия выкупа регламентированы ст. 279 ГК РФ.

Закон защищает права частного собственника. Выкуп может проводиться по согласованию либо в судебном порядке при условии справедливой компенсации. Оценка изымаемого участка проводится по согласованию сторон, а если частное лицо осталось недовольно ее результатами – в судебном порядке.

И наконец, в муниципальную собственность могут переходить участки, признанные бесхозяйными в порядке ст. 225 ГК РФ. В числе бесхозных участков те, от которых собственник отказался либо не имеющие законного собственника. Об их оценке при этом речь не идет.

Продажа земли, находящейся в муниципальной собственности

Разберемся в вопросах терминологии. С позиции гражданского законодательства земельный участок – это вещь, а муниципалитет – собственник, который вправе осуществлять все обычные правомочности, в том числе – распоряжение.
В публично-правовых отношениях орган местного самоуправления действует как субъект властных полномочий. Среди прочего, он уполномочен передавать земли в собственность или пользование частным лицам. Причем, речь зачастую идет о целинных землях, муниципальная и госсобственность на которые не разграничена, а участки не образованы.

Гражданский кодекс России не предусматривает возможности совершения сделок с такими объектами.

Случаи возможной продажи участков вне торгов жестко ограничены. Это выкуп земель:

предоставленных в аренду для комплексного освоения;
переданных некоммерческой организации для индивидуального жилищной застройки, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
образованных в результате раздела участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях индивидуальной жилищной застройки и относящейся к имуществу общего пользования;
на которых размещены сооружения, принадлежащие покупателю участка;
сельскохозяйственного назначения фермерским хозяйствам.

Выкупная цена, а также начальная оценка участка, выставленного на торги, определяется согласно правилам, утвержденным муниципалитетом (ст. 39.4 ЗК РФ).

Оформление муниципальной земли в собственность

Сегодня муниципалитеты не заинтересованы в формировании участков и постановке их на учет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

До момента, пока территориальная община не определилась со способом будущего использования земель, это даже нецелесообразно. Нет смысла устанавливать целевое назначение участка, чтобы впоследствии его менять или формировать границы абстрактного объекта, чтобы потом заново регистрировать объединение, выдел или перераспределение.

Для примера, рассмотрим порядок оформления прав на участок собственником недвижимости, расположенной на таком участке:

Признание судом права муниципальной собственности

Способы защиты гражданских прав оговорены ст. 12 ГК РФ. В их числе – признание права через суд. Спор о праве на землю у муниципального образования может возникнуть с любым субъектом:

другим муниципалитетом;
гражданином, иностранцем;
организацией;
государством.

В зависимости от субъектного состава, спор может оказаться подсуден общему или арбитражному суду. Муниципалитет в таком деле может выступать истцом, ответчиком, третьей стороной с самостоятельными требованиями на предмет спора или без таковых.

В отношении судебных споров о земле следует учесть следующее. Право собственности в России гарантируется. А ст. 35 Конституции РФ специально устанавливает, что частный собственник может быть лишен имущества исключительно по вердикту суда.

Чтобы изъять из ЕГРП данные о регистрации прав на земельный участок за гражданином или организацией, муниципалитет должен предъявить вступившее в силу решение суда. Вердикт суда – самостоятельный и самодостаточный правоустанавливающий документ.

Право муниципальной собственности на землю на основании судебного вердикта устанавливается, например, в случаях:

платного изъятия земель частной собственности для публичных нужд;
принудительного отчуждения земель, не могущих находится в собственности частного владельца (например, иностранец унаследовал земли сельскохозяйственного назначения и не продал их гражданину РФ на протяжении года);
лишение права собственности владельца, который использовал их не по целевому назначению, своими бесхозяйственными действиями привел к истощению и ухудшению качества земель сельскохозяйственного назначения.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

Навскидку есть четыре случая возникновения участков.

(а) Из публичных земель.

(б) Из частных земель

(в) Путем естественного возникновения

(г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!

На сегодняшний день тема разграничения движимого и недвижимого имущества является крайне важной, так как отнесение имущества к тому или другому виду влияет на порядок его приобретения, реализации, а также защиты прав. Помимо теоретического интереса, исследование данного вопроса имеет также и практическое значение, поскольку правовой режим движимых вещей отличается от недвижимых, для последних предусмотрен специальный порядок государственной регистрации прав.

Часто установить, является имущество движимым или недвижимым, довольно тяжело. В таких случаях приходится использовать результаты экспертизы, назначаемой судом. Главным образом, отличие движимого имущества от недвижимого эксперты рассматривают через их признаки, которые связаны с природой тех вещей, которые относятся к данному виду имущества.

Для того чтобы выявить, в чём заключаются существенные отличия между движимым и недвижимым имуществом, сначала обратимся к содержанию и понятиям данных терминов, которые содержаться в ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 130 ГК РФ к движимому имуществу относятся все вещи, которые не являются недвижимыми, включая деньги и ценные бумаги.

В статье 130 ГК РФ законодатель даёт определение понятию недвижимого имущества через перечисление объектов (и некоторых их признаков), которые к нему относятся, а именно:

земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства;
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке ;
иное имущество, отнесённое законом к недвижимости (например, предприятия, космические объекты, единые недвижимые комплексы).

Таким образом, по своим природным свойствам движимое имущество отличается от недвижимого тем, что оно:

не обладает прочной связью с землёй;
не всегда индивидуально определено, в отличие от недвижимости, которая всегда определена чётко (например, у здания есть адрес, кадастровый номер и технические характеристики – этаж, площадь и др.).

Однако на практике часто не представляется возможным руководствоваться критерием о том, что недвижимость - это любая вещь, настолько прочно связанная с землей, что её перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба её назначению. Особенно когда возникает вопрос о признании её, например, принадлежностью главной (недвижимой) вещи, её составной частью или её улучшением.

Поскольку гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости, отличающих её от движимого имущества, то для их определения, помимо законодательства, следует обращаться к судебной практике.

Во-первых, применение критериев бухучёта. ВС РФ решил , что при разграничении объектов нужно применять критерии бухучёта.

Во-вторых, прочная связь с землёй. ВС РФ пояснил , почему нельзя отнести объект к недвижимости только по той причине, что он связан с землёй и его нельзя переместить без разрушения или повреждения.

Сами по себе критерии прочной связи вещи с землёй, невозможности раздела вещи в натуре без разрушения, повреждения вещи или изменения её назначения, а также соединения вещей для использования по общему назначению в сложную вещь, используемые гражданским законодательством ( п.1. ст. 130 , п.1 ст. 133, ст. 134 ГК РФ), не позволяют однозначно решить вопрос о праве налогоплательщиков на применение рассматриваемой льготы, поскольку эти критерии не позволяют разграничить инвестиции в обновление производственного оборудования и создание некапитальных сооружений от инвестиций в создание (улучшение) объектов недвижимости — зданий и капитальных сооружений. В обоих случаях до приобретения и монтажа объекты не имеют связи с землёй, а после начала эксплуатации могут образовать сложную вещь с недвижимостью.

В-третьих, наличие сведений в ЕГРН. По мнению ВС РФ , критерий, который часто используют, — наличие либо отсутствие сведений об объекте в ЕГРН можно применять как доказательство в споре. Однако оценить право на льготу только на основании такого критерия нельзя.

Наличие (отсутствие) сведений об объекте основных средств в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ имеет доказательное значение для целей применения пп. 8 п. 4 ст. 374 и п. 25 ст. 381 НК РФ, но также не может использоваться в качестве безусловного критерия для оценки правомерности применения льготы. Это объясняется тем, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств ( абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинён режиму недвижимых вещей ( абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Государственная регистрация права на вещь устанавливается в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости. На это ВС РФ указывал ещё в 2015 году.

Таким образом, Верховный Суд данным Определением сделал очередной шаг на пути разграничения движимого и недвижимого имущества. Полагаем, что теперь к указанным разъяснениям прислушаются, в том числе и фискальные органы. Так, в Письме № БС-4-21/7027@ ФНС не только привела основные положения решения ВС РФ, но и распорядилась довести представленные сведения до должностных лиц, которые осуществляют мероприятия налогового контроля, рассматривают налоговые споры, касающиеся исчисления имущественного налога.

Ранее мы сообщали о том, что Верховный Суд РФ сформулировал подход к разграничению движимого и недвижимого имущества в целях налогообложения.

Подробнее о налоге на имущество и других актуальных для бухгалтера вопросах вы можете узнать на нашем семинаре.

27 и 28 сентября Елена Шерешовец и Борис Валит провели онлайн-семинар, посвящённый вопросам содержания и использования земельного участка под многоквартирным домом. Узнайте, когда УО отвечает за эту территорию, в том числе за содержание размещённых на нём дорог и проездов.

Елена Шерешовец рассказала о формировании и содержании земельного участка МКД

формирование участка под МКД;
защита прав владельцев помещений при его оформлении;
переход прав собственности на участок.

Среди этих вопросов мы обсудили тему ответственности за содержание земельного участка.

Собственники платят за содержание земельного участка, входящего в состав общего имущества дома

Земельный участок бесплатно переходит в собственность с момента его формирования. До этого времени он является собственностью публично-правового образования (п. 67 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Елена Шерешовец отметила, что если границы земельного участка, прилегающего к МКД, не установлены, сам участок не конкретизирован, нет его план-схемы, УО не обязана содержать такую территорию. Граждане и юрлица отвечают только за состояние участков, которые находятся в их собственности или владении.

При этом органы власти или суд могут обязать собственников содержать территорию, прилегающую к их земельным участкам – на основании федерального закона или договора. Такой вывод сделал ВС РФ в п. 7 Обзора судебной практики № 4 (2018). Узнайте больше из материалов онлайн-семинара под статьёй.

УО отвечает за состояние придомовой территории, включённой в состав общего имущества МКД

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общедомового имущества (ч. ч. 1, 3 ст. 39 ЖК РФ). При этом управляющая организация обеспечивает его надлежащее содержание (ст. 161 ЖК РФ).

Участок является общим имуществом собственников помещений в МКД.
Услуга по обслуживанию территории включена в договор управления.

Посмотрите полную видеозапись первого дня онлайн-семинара, чтобы узнать, что делать, если местные НПА и суды выступают за то, чтобы УО содержала несформированный участок дома.

В НПА нет критериев для оценки санитарного состояния придомовой территории дома

Кратко об этих темах вы можете узнать из деморолика:

Один из вопросов, которые рассмотрел Борис Валит, – есть ли какие-то критерии оценки загрязнения придомового участка. Законодательно они не установлены. В НПА прописаны только требования к составу, периодичности и порядку выполнения работ для надлежащего содержания придомовых территорий.

Эксперт привёл в пример региональную практику – решение Тверской городской думы от 16.10.2014 № 368. В п. п. 6.140–6.145 этого документа зафиксировано, как часто должна проводиться уборка двора и её последовательность.

Сперва чистят тротуары, затем пешеходные дорожки и дворовые территории. Уборка, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, проводится до 13.00. Снег при ручной уборке тротуаров и внутриквартальных проездов должен убираться полностью, под скребок. При отсутствии усовершенствованных покрытий снег убирают под движок, оставляют слой для последующего его уплотнения.

Исходя из этого можно сделать вывод, что если территория убирается не по установленным в этом документе нормативам, то её можно считать загрязнённой. Чтобы этого избежать, УО и ТСЖ необходимо выполнять все предписанные законодательством работы в полном объёме, в указанные сроки или с установленной периодичностью. Иные критерии оценки качества выполненных работ отсутствуют.

Другие вопросы содержания участка под МКД – в материалах онлайн-семинара

что такое сервитут;
что делать, если во дворе дома начались раскопки;
как установить дорожные знаки на придомовой территории;
как привлечь дополнительные деньги на благоустройство участка.

Больше информации вы узнаете из видеозаписей: они прикреплены сразу под статьёй. Вас ждут обзоры судебной практики, алгоритмы и советы, ответы на вопросы участников.

Читайте также: