Отдел учета и разграничения земель

Обновлено: 03.05.2024

В нашу компанию за юридической помощью обращаются исполнители коммунальных услуг из разных регионов страны при возникновении споров с РСО в процессе заключения и исполнения договоров. Большая часть споров возникает относительно определения точек поставки соответствующего ресурса и границ эксплуатационной ответственности по договору. С целью сокращения потерь на сетях РСО стремятся установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что абсолютно невыгодно для другой стороны договора, поскольку помимо потерь на управляющего МКД возлагается еще и бремя содержания таких инженерных сетей.

Используя накопленный опыт по подобным делам, рассмотрим способ законного определения точек поставки и границ эксплуатационной ответственности сторон. Благодаря недавнему определению ВС РФ это стало возможным и в отношении уже заключенных договоров.

Понятия и нормативное регулирование.

П онятия точек поставки, а также границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности представлены в законодательных актах, регулирующих порядок поставки соответствующего ресурса:

в Правилах организации теплоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 № 808);

в Правилах горячего водоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 642);

в Правилах холодного водоснабжения и водоотведения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644);

в Правилах поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549);

в Основных положениях функционирования розничных рынков электрической энергии (утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442).

Несмотря на то, что в перечисленных законодательных актах понятия точки поставки и границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности различаются, их суть все же сводится к следующему.

Точка поставки – место исполнения обязательств РСО, которое располагается в месте установки ОПУ, а при его отсутствии – на границе балансовой принадлежности.

Граница балансовой принадлежности – граница раздела сетей по признаку собственности.

Граница эксплуатационной ответственности – граница раздела сетей по признаку возложения бремени содержания, которая проходит по границе балансовой принадлежности, если стороны договора не согласовали иное.

Изменение границ с согласия собственников.

Положения ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг, а также Правила содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения, поскольку он заключается исполнителем коммунальных услуг с РСО с целью оказания коммунальных услуг гражданам. В соответствии с ЖК РФ по договору управления МКД исполнитель несет ответственность перед собственниками за содержание общего имущества в доме.

В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества ОПУ устанавливается на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и относится к общему имуществу.

Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОПУ соответствующего коммунального ресурса – место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью МКД. Соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО может быть установлена иная граница эксплуатационной ответственности.

Следовательно, граница балансовой принадлежности – это внешняя граница стены МКД либо граница земельного участка в случае, когда границы участка определены на основании данных государственного кадастрового учета и когда инженерные сети, находящиеся в границах этого земельного участка, обслуживают исключительно один дом. Граница балансовой принадлежности одновременно является границей эксплуатационной ответственности, если собственники помещений не установили иную границу.

Место установки ОПУ – граница сетей, входящих в состав общего имущества в МКД.

Различия имеются в отношении внешней границы сетей газоснабжения: это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Таким образом, изменить границы эксплуатационной ответственности РСО может только по соглашению с собственниками помещений в МКД, подписавшими акты разграничения эксплуатационной ответственности с границами, выходящими за пределы балансовой принадлежности (или принявшими данное решение).

Акты разграничения.

Границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности устанавливаются сторонами при заключении договора и определяют, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать исполнитель коммунальных услуг. Рекомендуем исполнителям во избежание споров в процессе исполнения договора с РСО подписывать названные акты на этапе заключения договора. При этом необходимо учитывать следующее.

Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности подписываются сторонами в процессе технологического присоединения сетей потребителя к сетям РСО, они также могут быть подписаны (при отсутствии ранее составленных актов) в процессе заключения договора с РСО.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ОМСУ должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома, по каждому МКД. Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества в МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в соответствующих актах с РСО. Следовательно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.

Если в отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет, границей балансовой принадлежности сетей является внешняя стена МКД.

Бесхозяйные сети.

Довольно часто инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. На кого возлагается обязанность по обслуживанию данных сетей и оплате потерь коммунальных ресурсов в них?

Согласно действующему законодательству, если участок сетей между сетями МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО учитываются затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. Об этом говорится:

Возлагать на потребителей и исполнителей коммунальных услуг потери коммунальных ресурсов на бесхозяйных участках сетей незаконно. Такой вывод в отношении потерь электроэнергии был сделан в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 № ВАС-10864/13.

Устанавливаем границы инженерных сетей по закону.

При заключении договора с РСО.

Идеальным вариантом для управляющего МКД является установление законных границ эксплуатационной ответственности при заключении договора с РСО. Но как этого достичь, если РСО настаивает на иных границах ответственности? Управляющему не следует спешить подписывать акты разграничения эксплуатационной ответственности на незаконных условиях.

В соответствии с гражданским законодательством договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора энергоснабжения законодатель отнес также условие о границе эксплуатационной ответственности. Данное условие согласовывается сторонами путем подписания акта разграничения эксплуатационной ответственности.

Следовательно, если РСО предлагает к заключению договор с актом разграничения эксплуатационной ответственности, в котором границы выходят за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, необходимо подписать такой договор с протоколом разногласий относительно границ ответственности. В протоколе разногласий нужно указать условие о границах эксплуатационной ответственности со ссылкой на п. 8 Правил содержания общего имущества: граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней границе стены МКД (границе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме).

При рассмотрении споров об урегулировании разногласий при заключении договоров энергоснабжения суды утверждают такие контракты в отношении условий о границах эксплуатационной ответственности. Примерами из практики могут служить постановления АС ВВО от 19.11.2015 по делу № А29-10092/2014, АС ЗСО от 09.11.2015 по делу № А75-1441/2015, АС СКО от 11.12.2015 по делу № А25-953/2014.

Если в договоре с РСО границы сетей не согласованы.

Если стороны не обратились в суд об урегулировании разногласий при заключении договора ресурсоснабжения и протокол разногласий остался не подписанным РСО, при возникновении споров по объемам поставленных ресурсов и границам ответственности договор не будет признан судом незаключенным, так как условие о границах эксплуатационной ответственности может быть урегулировано законом.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 3409/10 суд пришел к выводу, что отсутствие согласованного сторонами акта разграничения балансовой принадлежности не может свидетельствовать о незаключении сторонами договора. При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности, а последняя определяется по признаку собственности.

Если в договоре с РСО установлены границы сетей не по закону.

Как правило, договор заключается на определенный срок и считается пролонгированным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в определенные сроки о своем намерении заключить договор на новых условиях.

В порядке, установленном договором ресурсоснабжения, исполнитель коммунальных услуг вправе заявить о расторжении договора и заключении нового договора на иных условиях. В новом договоре он сможет добиться согласования границ в предложенной им редакции (при необходимости – в судебном порядке).

Признание судом условия договора об установлении границ сетей ничтожным.

Теперь рассмотрим вариант, когда при заключении договора с РСО в актах разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности были согласованы границы, выходящие за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, и в процессе исполнения договора у сторон возник спор об оплате тепловых потерь.

Определением ВС РФ от 21.12.2015 по делу № 305‑ЭС15-11564 [1] дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с рекомендациями установить, имелось ли волеизъявление собственников помещений в МКД на перенесение границы балансовой принадлежности за пределы внешней границы стены МКД и изменение состава общего имущества.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции установил противоречие акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности императивным нормам права, а также отсутствие решения собственников об отнесении спорного участка инженерных сетей к общему имуществу. Договор с РСО в части акта разграничения эксплуатационной ответственности был признан ничтожным, РСО было отказано во взыскании потерь с УК по спорному участку сетей.

Арбитражные суды при рассмотрении подобных споров уже используют данное определение Верховного Суда и принимают решения о возложении на РСО бремени содержания и обслуживания инженерных сетей за пределами общего имущества собственников помещений в МКД, а также обязанности оплачивать потери на таких сетях. Например, в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу № А72-9399/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 по делу № А53-23569/2014, Решении Арбитражного суда Ульяновской области от 27.01.2016 по делу № А72-9399/2015 арбитры при принятии судебных актов ссылались на вышеназванное определение ВС РФ.

Точки поставки коммунальных ресурсов (независимо от наличия или отсутствия ОПУ) должны находиться на границе балансовой принадлежности, которая проходит по границе общего имущества собственников помещений в МКД.

Граница эксплуатационной ответственности проходит по границе балансовой принадлежности, если иная граница не согласована сторонами договора ресурсоснабжения в соответствующем акте и если нет решения собственников о переносе границы.

Согласовывать границы инженерных сетей проще всего в процессе заключения договора, в том числе в суде.

Условия заключенного договора и подписанных актов разграничения, противоречащие обязательным для сторон договора ресурсоснабжения правилам, ничтожны при отсутствии решения собственников помещений в МКД об установлении иных границ общего имущества в МКД.

[1] Вынесено по иску теплоснабжающей организации к УК о взыскании потерь в участке сети от места установки ОПУ (точки ввода трубопровода в МКД) до границы балансовой принадлежности, определенной в акте разграничения как точка вывода (врезки) трубопровода с теплоносителем от ЦТП.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Что такое земельный надзор и земельный контроль?

Согласно действующему законодательству земля и ее ресурсы являются основным достоянием народа. Земля имеет особую социальную ценность как недвижимость. С целью справедливого распределения и целевого использования земель ведется государственный земельный контроль (надзор).

Муниципальный земельный контроль представляет собой деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований законодательства РФ, законодательства субъекта РФ, связанных с объектами недвижимости, по которым возникают земельные правоотношения. За нарушение данных требований предусмотрена административная и иная ответственность. Так, пункт 3 статьи 72 ЗК РФ указывает на требования, предъявляемые к собственникам земельных участков в рамках осуществления контрольных функций со стороны муниципалитета.

Земельный кодекс РФ выделяет несколько видов такого контроля. Органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль за расположенными в границах городского округа объектами недвижимости, по которым возникают земельные правоотношения. Органы местного самоуправления городских поселений осуществляют данный контроль в отношении объектов недвижимости, расположенных в границах городских поселений. Органы местного самоуправления муниципального района осуществляют соответствующий контроль в отношении расположенных на межселенной территории района объектов недвижимости, по поводу которых возникают земельные правоотношения, а также в отношении объектов недвижимости, расположенных в границах сельских поселений, входящих в состав данного района, за исключением случаев, если в соответствии с законом субъекта РФ данные полномочия закреплены за органами местного самоуправления указанных сельских поселений.

Земельный контроль проводится органами местного самоуправления с целью сбора наиболее полных и актуальных данных, которыми в дальнейшем смогут воспользоваться другие государственные органы для пресечения земельных правонарушений. Благодаря этим действиям обеспечивается рациональное использование природных ресурсов, а процедура учета и контроля становится максимально прозрачной и открытой.

Органы местного самоуправления осуществляют земельный надзор путем реализации своих полномочий, в круг которых входит:

– соблюдение норм использования земель, их целевого назначения;

– исключение самовольного захвата земель и их использования без необходимой документации;

– сбор достоверной информации о состоянии участков;

– предотвращение порчи земель сельскохозяйственного назначения;

– совершение действий, направленных на улучшение угодий;

– контроль за исполнением предписаний по устранению правонарушений;

– приведение участков в состояние, позволяющее использовать их согласно целевому назначению.

Порядок проведения муниципального надзора предполагает осуществление инспекторских проверок согласно установленному плану работ. Основанием для этого служит распоряжение руководства уполномоченного органа.

Следует отметить, что могут возникнуть и внеплановые проверки. Основанием для их проведения служат:

– обнаружение данных, которые подтверждают факт нарушения земельного законодательства;

– получение от государственных органов или местной администрации, физических или юридических лиц сведений о нарушении норм земельного законодательства.

Согласно регламенту муниципальный земельный контроль в отношении физических лиц проводится не чаще, чем раз в 2 года. Проверки юридических лиц осуществляются согласно установленному плану работ или при поступлении сведений о совершаемом правонарушении.

Как отмечалось выше, проверки проходят в соответствии с установленным планом, который утверждается на предстоящий год. План проверок физических лиц по муниципальному земельному контролю, а также юридических лиц, составляют органы местного самоуправления.

Следует отметить, что если конкретный земельный участок подвергся плановой проверке, а соседний участок – нет, то это не означает, что его упустили из виду. Вероятно, его включат в последующий план, предусматривающий график проведения таких проверок. Таким образом, проверка исполнения земельных норм в тот или иной момент может затронуть любого гражданина, проживающего на данной территории.

Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что муниципальный земельный контроль в отношении физических лиц, организаций и госорганов осуществляется уполномоченными должностными лицами. Сотрудникам администрации выдаются специальные удостоверения, подтверждающие их полномочия.

В случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством РФ предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения. Должностные лица органов местного самоуправления направляют копию указанного акта в орган государственного земельного надзора. В качестве дополнений к акту необходимо прилагать фотографические таблицы, замеры площади и другие доказательства, подтверждающие факт правонарушения.

Для эффективного выполнения своих обязанностей уполномоченные органы составляют проверочные листы по муниципальному земельному контролю (только при проведении плановой проверки в отношении юридических лиц). В этот документ входит список вопросов, ответы на которые следует получить в рамках одной проверки.

Главная цель инспектирования муниципалитетом земельных правоотношений состоит в обеспечении исполнения со стороны различных юридических лиц, их руководства, а также должностных и физических лиц законодательных требований относительно земельных участков, а также соблюдении мер по охране эксплуатации земель.

Куратор - Заместитель министра Пахомова Нюргустана Николаевна

Руководитель - Лазарева Евдокия Анатольевна, 34-50-72, назначена руководителем приказом Минимущества РС(Я) от 29.12.2017 № К-94.

1. Общие положения

1.1. Отдел разграничения государственной собственности на землю и государственных услуг по земельным отношениям (далее - Отдел) является структурным подразделением Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее - Министерство), осуществляющим обеспечение деятельности Министерства в области разграничения государственной собственности на землю и предоставления государственных услуг по земельным отношениям. Сокращенное название Отдела - ОРГУЗО. Настоящее Положение разработано на основании Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия), утвержденного постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 26.05.2011 № 226.

1.2. Отдел в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, Конституцией (Основным законом) Республики Саха (Якутия), федеральными и республиканскими нормативными правовыми актами, международными договорами Российской Федерации, нормативными правовыми актами федеральных и республиканских органов исполнительной власти, Концепцией государственной земельной политики до 2020 года, утвержденной Указом Президента Республики Саха (Якутия) от 09.01.2008 № 801, а также настоящим Положением.

1.3. Отдел осуществляет свою деятельность во взаимодействии с другими структурными подразделениями Министерства, а также с подведомственными Министерству организациями.

1.4. Структура и штатная численность Отдела определяется Министром и устанавливается в соответствии со штатным расписанием Министерства.

1.5. Отдел подчиняется непосредственно Министру имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее – Министр) и заместителю министра имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее – заместитель министра), курирующему работу Отдела согласно распределению обязанностей.

1.6. Документационное, материально-техническое и транспортное обеспечение деятельности Отдела, а также социально-бытовое обслуживание осуществляется в установленном в Министерстве порядке.

2. Основные задачи Отдела

3. Права Отдела

3. С целью реализации полномочий в установленной сфере деятельности Отдел имеет право:

3.1. Запрашивать у других структурных подразделений Министерства, а также находящихся в ведении Министерства организаций, информацию и материалы, необходимые для осуществления полномочий Отдела.

3.2. Запрашивать у территориальных органов федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти Республики Саха (Якутия), органов местного самоуправления муниципальных образований Республики Саха (Якутия) и других органов информацию, необходимую для осуществления полномочий Отдела.

3.3. Осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации, Республики Саха (Якутия), приказами Министерства.

4. Полномочия Отдела

4. Отдел осуществляет следующие полномочия:

Во исполнение принятых решений об изъятии или резервировании земельных участков для государственных нужд Республики Саха (Якутия) проводит в установленном порядке соответствующие мероприятия, в том числе по государственной регистрации ограничений прав, установленных такими решениями, а также по государственной регистрации права собственности Республики Саха (Якутия) на изъятые земельные участки.

- земельных участков, предоставленных в пределах полномочий Министерства;

- земельных участков, подлежащих переводу из одной категории в другую;

5. Организация деятельности Отдела

5.1. Отдел возглавляет Руководитель, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Министром по представлению заместителя министра, курирующего работу Отдела.

5.2. Другие работники Отдела назначаются на должность и освобождаются от должности Министром по представлению Руководителя Отдела, согласованного с заместителем министра, курирующим работу Отдела.

5.3.1. Руководит деятельностью Отдела на принципах единоначалия и несёт персональную ответственность за выполнение возложенных на Отдел полномочий.

5.3.2. Осуществляет контроль и принимает необходимые меры по соблюдению Отделом установленных Регламентом Правительства Республики Саха (Якутия) и Инструкцией по делопроизводству сроков исполнения поручений Главы Республики Саха (Якутия), Правительства Республики Саха (Якутия) и руководства Министерства.

5.3.3. Докладывает руководству Министерства по вопросам, входящим в компетенцию Отдела.

5.3.4. Подписывает в пределах своей компетенции документы, касающиеся деятельности Отдела.

5.3.5. Представляет Министерство по поручению его руководства в министерствах и ведомствах Республики Саха (Якутия).

5.3.6. Совместно с Отделом государственной гражданской службы и кадров, делопроизводства и обеспечения деятельности:

5.3.6.1. Осуществляет работу по формированию кадрового резерва, подбору, расстановке и использованию кадров в Отделе.

5.3.6.2. Вносит предложения об изменении штатного расписания Отдела, о назначении, перемещении и повышении в должности его работников, продлении сроков их пребывания на государственной службе.

5.3.6.3. Организует работу по подготовке, переподготовке и повышению квалификации кадров в установленном порядке.

5.3.6.4. Осуществляет контроль над своевременным присвоением квалификационных разрядов, прохождением испытательного срока вновь принятыми работниками Отдела.

5.3.7. Вносит в установленном порядке руководству Министерства предложения о поощрении работников Отдела, в том числе предложения о представлении особо отличившихся работников Отдела к присвоению почетных званий и награждению государственными наградами, а также о наложении на работников Отдела дисциплинарных взысканий.

5.3.8. Вносит предложения о командировании работников Отдела по вопросам, входящим в его компетенцию.

5.3.9. Распределяет обязанности среди своих работников.

5.3.10.Утверждает табель учета рабочего времени работников Отдела.

5.3.11. Обеспечивает соблюдение работниками Отдела трудовой дисциплины в соответствии с утвержденными в Министерстве правилами внутреннего трудового распорядка, контролирует своевременное, качественное и эффективное исполнение ими заданий и поручений.

5.3.12. Обеспечивает ведение в установленном порядке делопроизводства в Отделе.

5.3.13. Обеспечивает соблюдение работниками Отдела режима секретности при работе с документами, а также организацию работы по защите сведений, составляющих государственную тайну и информации ограниченного доступа, находящихся в ведении Отдела или полученных им от других органов и организаций.

5.3.14. Представляет на утверждение руководству Министерства планы работ Отдела и отчеты о деятельности Отдела поквартально и за год работы.

5.3.15. Вправе принимать участие в совещаниях, проводимых руководством Министерства, при обсуждении на них вопросов, касающихся практики применения законодательства Республики Саха (Якутия) и иных направлений правовой работы.

5.3.16. Пользуется иными правами в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями руководства Министерства.

5.4. Работники Отдела несут персональную ответственность за выполнение возложенных на Отдел полномочий.

6. Взаимозаменяемость

6. Взаимозаменяемость сотрудников Отдела во время их отсутствия на рабочем месте в период отпуска, по болезни или по другим причинам:

Должность

Кто замещает

Главный специалист 1

Главный специалист 2

Главный специалист 1

7. Прекращение деятельности

7. Деятельность Отдела прекращается в случае изменения структуры Министерства, утвержденной Положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия), в части упразднения Отдела.

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

Навскидку есть четыре случая возникновения участков.

(а) Из публичных земель.

(б) Из частных земель

(в) Путем естественного возникновения

(г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!

Согласно части 1 статьи 15 Закона о кадастре органы государственной власти и органы местного самоуправления в порядке, установленном в соответствии с настоящей статьей, обязаны направлять документы для внесения сведений в ГКН в случаях принятия ими решений об установлении или изменении границ муниципального образования, границ населенного пункта.

Согласно Постановлению № 71 при информационном взаимодействии документы, в том числе карта (план) объекта землеустройства, представляются в виде электронных документов с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия.

Представляемые документы должны быть защищены от доступа лиц, не участвующих в их подготовке, обработке и получении, а также быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью подготовившего и направившего их органа.

Документы, направляемые в электронном виде в орган кадастрового учета при ведении ГКН, создаются в виде файлов с использованием схем для формирования документов в формате XML, обеспечивающих считывание и контроль содержащихся в них данных.

Направляемая в орган кадастрового учета карта (план) должна содержать информацию о ее передаче в составе землеустроительного дела, сформированного в отношении соответствующего объекта землеустройства, в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, с указанием регистрационного номера и даты передачи в орган, осуществляющий хранение землеустроительной документации.

Для передачи в ГКН сведений о границах населенных пунктов и границ муниципальных образований с использованием новых утвержденных схем требуется подготовить два -файла.

Первый файл непосредственно содержит сведения об объекте землеустройства и составляется на карту (план) объекта по -схеме MapPlan_v01 (Версия схемы – 1), используемой для формирования -документа карты (плана) объекта землеустройства при осуществлении информационного взаимодействия с органами государственной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

из себя всегда один XML-файл, содержащий семантические сведения карты (плана), а также один или несколько файлов с расширением .PDF, содержащих графическую часть карты (плана) и Приложения.

Второй файл составляется на передачу сведений в кадастр по схеме BoundToGKN_v03 (Версия схемы – 1), используемой для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ГКН с органами государственной власти субъектов Российской Федерации в части сведений об установлении или изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования, границ населенного пункта.

Документа должно иметь следующий вид:

BoundToGKN_*.xml, где BoundToGKN – префикс, обозначающий файл со сведениями Документа, * – уникальный набор символов, соответствующий GUID, BoundToGKN/@GUID.

Документ состоит из набора файлов, упакованных в один ZIP - архив (далее – Пакет). Один Документ соответствует одному пакету.

.zip, где BoundToGKN – префикс, обозначающий файл со сведениями Документа, * – уникальный набор символов, соответствующий GUID, BoundToGKN/@GUID.

Пакет содержит XML-файл Документа и один или несколько XML-файлов карт (планов), а также -файлы образов прилагаемых документов.

Файл электронной подписи должен размещаться в том же каталоге, что и подписываемый файл.

Таким образом, для внесения сведений о границах муниципального образования, границ населенного пункта в орган кадастрового учета необходимо предоставить следующие документы:

- заявление (письменное обращение органов государственной власти и органов местного самоуправления с просьбой о внесении сведений в ГКН о границах муниципальных образований и о границах населенных пунктов) в случае предоставления документов на электронных носителях;

- ZIP - архив, содержащий 2 XML-файла (MapPlan_*.xml, BoundToGKN_*.xml) и файлы приложений для обоих XML-файлов.

На сегодняшний день в АИС ГКН реализована возможность внесения - документов версии v03 в отношении сведений об объектах землеустройства.

установлено, что описание местоположения границ объектов землеустройства осуществляется с использованием сведений ГКН, а также, что границы муниципальных образований, границы населенных пунктов не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о таких земельных участках.

В целях оказания содействия органам государственной власти и местного самоуправления во внесении сведений о границах населенных пунктов и границ муниципальных образований в ГКН орган кадастрового учета считает возможным предварительно рассматривать соответствующие документы на наличие возможных пересечений границ объектов землеустройства с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ГКН, импорта XML-документа в автоматизированную систему ГКН, и (при необходимости) предоставлять рекомендации по устранению таких выявленных замечаний.

Читайте также: