Особенности договоров по передаче имущества во временное владение

Обновлено: 02.05.2024

1. Определение. Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606* ГК РФ).

2. Сущность и значение. Сдача вещи в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Арендодатель удовлетворяет свои интересы собственника взиманием арендной платы. Арендатор, помимо извлечения полезных свойств из арендованного имущества, получает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества.

Договор аренды является:

3. Субъекты. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное "право следования"). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.

4. Форма. Простая письменная форма требуется: 1) если срок договора, заключенного гражданами, превышает один год; 2) независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит, по общему правилу, государственной регистрации.

Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

5. Условия договора. Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:

1) Срок определяется в договоре - в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.

2) Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

3) Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды.

Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор является смешанным.

В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).

Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.

В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованным имуществом, что является основой вещной защиты прав арендатора (в т.ч. и против собственника).

6. Права и обязанности сторон.

Особые последствия неисполнения обязанностей арендодателя могут быть представлены в следующем виде:


Обязанности арендодателя При неисполнении обязанностей арендатор вправе
Предоставить имущество требовать: 1) отобрания имущества либо 2) расторжения договора
Предоставить принадлежности имущества и относящиеся к нему документы требовать: 1) предоставления принадлежностей и документов либо 2) расторжения договора
Предоставить имущество без недостатков требовать: 1) безвозмездного устранения недостатков либо 2) уменьшения арендной платы либо 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков либо 4) непосредственно удержать сумму из арендной платы либо 5) досрочного расторжения договора
Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество требовать: 1) уменьшения арендной платы либо 2) расторжения договора
Производить (по умолчанию) капитальный ремонт имущества 1) Произвести капитальный ремонт и одновременно взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо 2) Требовать уменьшения арендной платы либо 3) Требовать расторжения договора

Основания ответственности арендатора: отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках. Ограничения ответственности арендатора: не отвечает за недостатки имущества, которые 1) были им оговорены при заключении договора или 2) были заранее известны арендатору, либо 3) должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора или приемке имущества.

Особые последствия неисполнения обязанностей арендатора могут быть представлены в следующем виде:


Обязанности арендатора При неисполнении обязанностей арендодатель вправе
своевременно вносить арендную плату требовать: 1) досрочного внесения платы не более чем за два срока подряд (при существенном нарушении сроков) 2) расторжения договора (при невнесении платы более двух раз подряд)
пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества требовать расторжения договора
поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества Требовать: 1) возмещения убытков либо взыскания сумм, неосновательно сбереженных арендатором либо 2) расторжения договора, если нарушения существенные
производить капитальный ремонт имущества (если предусмотрено договором) требовать расторжения договора
своевременно вернуть имущество требовать внесения арендной платы за все время рассрочки

а) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

б) Арендатор может производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.

в) По окончании срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При нарушении преимущественного права арендатор может требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору либо возмещения убытков.

7. Прекращение. Прекращение договора возможно:

1) В связи с истечением срока договора

2) В связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок.

3) В связи с досрочным расторжением договора в судебном порядке.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей. Помимо требований о расторжении договора, которые являются реакцией одной из сторон на нарушение своих обязательств другой стороной, возможно требование о расторжении договора в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК).

8. Особенности отдельных видов договора аренды.

1) По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование движимое имущество с использованием его, как правило, для потребительских целей.

Договор проката является публичным договором. Форма договора - простая письменная. Для проката установлен максимальный срок - договор заключается на срок до одного года.

Арендная плата по договору проката устанавливается исключительно в денежной форме в виде платежей, зафиксированных в твердой сумме. Взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Обязанность производить капитальный и текущий ремонт лежит всегда на арендодателе. Сдача арендатором взятого в прокат имущества в поднаем, его перенаем и т.д. не допускаются.

Арендатор всегда вправе отказаться от договора проката, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

2) По договору аренды транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору за плату транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуг по управлению им и по его технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) или без оказания этих услуг (аренда транспортного средства без экипажа).

Форма договора - всегда простая письменная. Договор не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если арендуется транспортное средство, отнесенное законом к недвижимости (воздушные и морские суда). Положения о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются.

Очевидно, что при аренде с экипажем арендатор будет являться во многом номинальным владельцем - фактическое влияние на работу и состояние транспортного средства будет оказывать его экипаж (т.е. фактически арендодатель). Этим объясняются особенности распределения рисков по договору. Так, при аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет собственник-арендодатель, а при аренде без экипажа - арендатор.

3) По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Договор заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой разновидности простой письменной формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации только тогда, когда он заключен на срок не менее одного года, и в таком случае считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного имущества арендатору включает в себя фактический и формальный момент. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения). Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта).

В договоре непременно должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться незаключенным.

Право пользования земельным участком, который занят арендованной недвижимостью и необходим для ее использования, передается арендатору недвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом в условиях договора аренды, а установленная арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.

Если арендодатель является только собственником зданий и сооружений, но не земли, на которой расположена его недвижимость, аренда недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли.

4) По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор, независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору помимо передачи материальных ценностей может включать в себя уступку права требования, перевод долга и т.д. Передача прав владения и пользования находящимися в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Не входят в состав предприятия права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие определенной деятельностью.

Предприятие как имущественный комплекс имеет целевой характер, а это предполагает большую свободу владельца в определении состава предприятия как имущественного комплекса. Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иного имущества. Если в договоре нет прямого запрета, арендатор может без согласия арендодателя распоряжаться всем имуществом, входящим в состав предприятия, за исключением земли и других природных ресурсов. Существенное ограничение этого права: действия арендатора не могут повлечь уменьшения стоимости всего предприятия. На тех же условиях арендатор вправе производить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия и, соответственно, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на производство таких улучшений.

Правила об ответственности арендатора и арендодателя перед кредитором, о самих правах кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, практически идентичны правилам, установленным для продажи предприятия, за исключением того, что кредитору не дано правомочий требовать признания договора аренды недействительным полностью или в соответствующей части.

5) По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Риск случайной гибели арендованного имущества переходит к арендатору с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет права и несет обязанности покупателя арендованного имущества, за исключением обязанности уплатить покупную цену. В частности, арендатор напрямую вправе предъявить непосредственно продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества и т.п.


Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

от 15 февраля 2018 года N 1130

Об утверждении порядка передачи муниципального имущества во временное пользование и (или) владение немуниципальным организациям и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в порядке оказания имущественной поддержки

(с изменениями на 7 мая 2020 года)

2. Управлению по связям с общественностью и средствами массовой информации опубликовать настоящее постановление в средствах массовой информации и разместить на официальном портале Администрации города.

3. Настоящее постановление вступает в силу с момента его официального опубликования.

4. Контроль за выполнением постановления оставляю за собой.

И.о. главы Администрации города
А.А.ЖЕРДЕВ

Приложение
к постановлению
Администрации города
от 15.02.2018 N 1130

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА ВО ВРЕМЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ И (ИЛИ) ВЛАДЕНИЕ НЕМУНИЦИПАЛЬНЫМ ОРГАНИЗАЦИЯМ И ОРГАНИЗАЦИЯМ, ОБРАЗУЮЩИМ ИНФРАСТРУКТУРУ ПОДДЕРЖКИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, В ПОРЯДКЕ ОКАЗАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ


Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2. Настоящий порядок устанавливает порядок передачи муниципального имущества во временное пользование и (или) владение немуниципальным организациям и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в порядке оказания имущественной поддержки.

3. Настоящий порядок не распространяется на заключение договоров безвозмездного пользования муниципальным имуществом, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

4. Основные понятия и термины, используемые в настоящем порядке:

4.2. Получатель поддержки - заявитель, в отношении которого принято решение о предоставлении имущественной поддержки.

4.3. Социально значимые виды деятельности в целях оказания имущественной поддержки:

1) реализация основных общеобразовательных программ дошкольного образования, в том числе для обучающихся с ограниченными возможностями здоровья, инвалидов;

2) реализация дополнительных общеобразовательных программ, дополнительных общеразвивающих программ.

4.4. Комиссия по предоставлению имущественной поддержки (далее - комиссия) - группа экспертов, сформированная для выполнения работы и принятия решений по предоставлению имущественной поддержки, порядок деятельности и состав которой определяется муниципальным правовым актом Администрации города.

4.5. Комитет по управлению имуществом (далее - комитет) - соадминистратор муниципальной программы "Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Сургуте на 2016 - 2030 годы".

4.6. Балансодержатель - уполномоченное структурное подразделение Администрации города в сфере управления имуществом или муниципальное учреждение, на балансе которого находится (учитывается) имущество, собственником которого является муниципальное образование городской округ город Сургут Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Раздел II. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ

1. Основными принципами имущественной поддержки являются:

1.1. Заявительный порядок обращения;

1.2. Доступность инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства для всех субъектов малого и среднего предпринимательства;

1.3. Равный доступ субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;

1.5. Открытость процедур оказания поддержки.

2. Предоставление имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, занимающимся социально значимыми видами деятельности, и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих условиям, установленным настоящим порядком, преимуществ, в целях обеспечения им более выгодных условий деятельности, путем передачи муниципального имущества в безвозмездное пользование без проведения торгов в порядке предоставления имущественной поддержки, не требующей предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа.

3. Имущество, предоставляемое в порядке оказания имущественной поддержки в соответствии с настоящим порядком, передается в безвозмездное пользование. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению, определяемому в момент его передачи.

4. Договор безвозмездного пользования, заключенный в рамках предоставления имущественной поддержки, заключается сроком на пять лет.

Раздел III. КРИТЕРИИ ОТБОРА ЗАЯВИТЕЛЕЙ НА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ

1. Право на получение имущественной поддержки имеют немуниципальные организации, в том числе субъекты малого и среднего предпринимательства, занимающиеся социально значимыми видами деятельности, определенные подпунктом 4.3 раздела I настоящего порядка и соответствующие следующим требованиям на дату подачи заявления:

1.2. Не имеющие задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, в том числе по арендной плате за муниципальное имущество, земельные участки, подлежащей поступлению в бюджет муниципального образования.

1.3. Имеющие лицензию на право ведения образовательной деятельности по основным программам дошкольного образования либо дополнительного образования на территории города Сургута (в зависимости от вида деятельности, ради которого испрашивается муниципальное имущество).

1.4. На момент обращения отсутствует принятое решение об оказании имущественной поддержки.

1.6. С момента признания допустившим нарушение порядка и условий предоставления имущественной поддержки, в том числе не обеспечившим целевого использования имущества, переданного в качестве поддержки, прошло более чем три года.

1.7. Юридические лица не должны находиться в процессе реорганизации, ликвидации, банкротства, индивидуальные предприниматели не должны прекратить деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей.

1.9. Не являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами.

1.10. Не являющиеся участниками соглашений о разделе продукции.

1.11. Не осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса.

1.12. Не являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.

Главная Публикации Временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.

На практике возможна ситуация, при которой имущество передается в пользование арендатору сразу после подписания договора аренды, т.е. до момента обязательной регистрации. В этом случае возникает вопрос: подлежит ли включению в период непрерывного владения и пользования арендуемым помещением временной промежуток со дня начала пользования имуществом до момента государственной регистрации договора?

Кроме того, спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134

". 6. Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись. "

Пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Читайте также: