Ограничение законом имущественных прав смердов при ком

Обновлено: 17.05.2024

Структура княжеской дружины аналогичная организации княжеского двора: оба они – орудия княжеского управления. Сохраняя черты частной, личной организации и двор, и дружина становятся вместе с тем центрами государственного управления. Позже из дружины вырастет новое боярское сословие, разовьется княжеская администрация, она – основа будущих вооруженных сил государства.

Функции: держание города, находясь в качестве посадника или воеводы, они получали значительную долю самостоятельности, но все же оставались ставленниками князя; организация ополчения.

Появление в РП статей, где упоминаются боярские тиуны, рядовичи, холопы и боярское наследование позволяет делать вывод о том, что к этому времени утвердилось боярское землевладение. Предположительно группа феодалов-бояр сформировалась из более богатых дружинников князя и из родоплеменной знати. Формой их землевладения были: вотчина и держание (поместье).

§ Вотчины приобретались путем захвата или пожалования; передавались по наследству.

§ Держание бояре получали путём пожалования (на время службы боярина или до его смерти).

Всякое земельное владение бояр было связано со службой князю, которая считалась добровольной. Переход боярина от одного князя на службу к другому не рассматривался как государственная измена.

Другая категория мелких и средних феодалов сформировалась из дворцовых слуг, получивших за службу земельные участки, и из общинников, захвативших общинные земли.

К феодалам следует отнести церковь и монастыри, которые после принятия христианства на Руси постепенно стали крупными землевладельцами.

Бояре могли быть земскими и княжескими:

· Земские бояре - потомки родоплеменной знати, владели земельными участками. Приобретали свой статус в порядке наследования земельных участков от родоплеменной знати (то есть факт рождения в семье бояр). Особым статусом обладали Киевские бояре, так как они принимали участие в управлении

· Княжеские бояре приобретали свой статус в случае поступления на службу к Великому князю и получении земельного участка от князя за службу. Они происходили от служилых людей.

Обязанности бояр:

§ Подчиняться Великому князю: для княжеских бояр – находится на службе у князя, для земских бояр – обязанность оказывать военную поддержку, предоставлять воинов князю;

§ Участвовать в принятии важнейших политических и управленческих решений;

§ Работать в княжеском совете и княжеском суде;

§ Бояре находились в подчинении: система вассалитета-сюзеренитета;

Права бояр закрепляли привилегии по отношению к другим; Обладали правом иммунитета, неприкосновенности, были освобождены от уплаты налогов и обладали исключительным правом на землю.

Личные права бояр:

- принадлежность к боярскому званию и личное достоинство;

- особы режим защиты жизни и чести боярина (за убийство боярина платилась двойная вира – 80 гривен (ст.1 ПП);

- существовал штраф за бороду – 12 гривен (ст.67 ПП; ст.8 КП): борода – принадлежность к привилегированному населению);

- право заключать браки по своему личному усмотрению.

Имущественные права бояр:

- право владеть земельным участком (только они могли быть вотчинниками);

- право владеть холопами;

- право заключать договоры от своего имени, в своих интересах, то есть участвовать в имущественных правоотношениях;

- право передавать свое имущество по наследству (в первую очередь – сыновьям, при их отсутствии – дочерям – ст. 91 ПП).

Политические права:

- право занимать должности в государственном аппарате;

- право участвовать в работе Вече.

Процессуальные права:

- право вотчинной юрисдикции;

- сами бояре подлежали княжеской юрисдикции;

- являлись полноправными участниками процесса без ограничений (ст.66 ПП);

- способы защиты права собственности бояр (наказание за нарушения права земельной собственности, за нарушение права собственности на холопов – регламентировалась процедура поиска беглого холопа ст.112 – 115 ПП).

Основания для утраты статуса боярина: совершение преступления, за которое РП устанавливала высшую меру наказания в виде потока и разграбления.

Правовое положение духовенства как привилегированного оформилось с принятием христианства, которое укрепило власть. Христианство, сменившее язычество, принесло с собой учение о божественном происхождении верховной власти, смиренном к ней отношении. После принятия христианства князья стали раздавать земли высшим представителям церковной иерархии и монастырям. В руках у священнослужителей было сосредоточено большое количество сел и городов, у них имелись свои холопы и войско. Церковь получила право взимать десятину. Церковь имела право церковной юрисдикции над всеми, кто проживал на ее землях.

Во главе РПЦ стоял митрополит, назначавшийся константинопольским патриархом (князья пытались добиться для себя права назначения митрополитов, но успеха не добились). При митрополите действовал собор епископов. Территория страны была разбита на епархии во главе с епископами, которых назначал митрополит. В своих епархиях епископы управляли церковными делами совместно с коллегией из местных священников.

Городское население - ремесленники

Городское население - Купцы

Купцы появляются с развитием торговли (гостьба). Купец – лицо, занимающееся торговлей в своем городе, гость – лицо, занимающееся торговлей в других городах.

Основания для приобретения статуса: проживание в городе и занятие торговлей.

Обязанности: платить налоги и выполнять поручения князя.

Личные права: право на защиту жизни охранялось законом (ст.1 ПП – 40 гривен за убийство); купцы являлись личносвободным населением (право заключать браки по своему усмотрению).

Имущественные права:

- право участвовать в торговом обороте;

- право заключать договоры на льготных условиях (мог взять в долг у купцов без свидетелей, дав слово купца, что вернет деньги в срок – ст.48 ПП);

- право заниматься внешней торговлей;

Политические права:

- принимать участие в работе Вече;

- выполнять поручения князя (посольское представительство, сбор налогов в землях, где торговал купец, использование в качестве переводчика);

- участвовали в военных походах;

- обладали корпоративным правом (право на создание общественных организаций, представляющих интересы данной категории населения; создавались купеческие сотни для установления ценовой политики).

Процессуальные права: подлежали княжеской юрисдикции; полноправные участниками процесса.

Жизнь изгоя защищается Русской правдой штрафом в 40 гривен – ст.1 ПП.

Основную массу населения составляли смерды. Некоторые исследователи полагают, что смерды - все сельские жители, другие считают, что смерды - часть крестьянства, уже закабаленная феодалами. РП нигде конкретно не указывает на ограничение правоспособности смердов, есть указания на то, что они выплачивают штрафы, характерные для свободных. Но в свидетельствах о смердах проскальзывает их неравноправное положение, зависимость от князей, которые жалуют села со смердами.

Смерды жили общинами-вервями, община носила уже не кровнородственный, а территориальный, соседский характер. В ней действовал принцип круговой поруки, взаимопомощи

Как земли разделялись на государственные и частные, так и крестьяне делились на общинников (коллективное хозяйство) и смердов (индивидуальное хозяйство), работавших на княжеских и частных землях. Являясь феодально-зависимыми от собственников земли, на которой они проживали, также они находились в юрисдикции собственника земли и платили дань за пользование земельным участком.

Основания приобретения статуса: рождение и проживание на земле собственника – на селе.

Обязанности: платить дань земельному собственнику и участвовать в военных походах.

Личные права: являлись категорией личносвободного населения, поэтому имели право на жизнь и достоинство (ст.1 ПП: ответственность за убийство смерда, как за свободного человека – 40 гривен); ст.78 ПП: наказание за истязание смерда без княжеского повеления – 3 гривны; право на достоинство – право на ношение бороды (ст.67 ПП – наказание за вырванную бороду – 12 гривен). Однако по ст.26 КП за убийство смерда, как и холопа, предполагается лишь 5 гривен.

Имущественные права:

- право владеть имуществом (в основном движимым);

- право заключать договоры в собственных интересах;

- право передавать имущество по наследству (ст.90 ПП);

- князь мог давать смерду землю, если он работал на него.

Процессуальные права: полноправные участники процесса; право быть свидетелем – ст.66 ПП.

Политические права: смерды могли принимать участие в работе вече.

КП не упоминает закупа, однако в ПП существуют статьи, которые регламентируют права закупов. Часть крестьян-общинников разорялась и обращалась к феодалам за займом, такая категория называлась закупами. Основным источником, характеризующим положение закупа, являются ст.56-64, 66 ПП.

Таким образом, закупы - крестьяне (иногда и городское население), временно потерявшие свободу за пользование ссудой, взятой у феодала. Он находился фактически в положении холопа, свобода была ограничена: не мог без разрешения хозяина покидать двор, за попытку бегства превращался в холопа.

Статус закупа (права и обязанности) определялся условиями договора.

Обязанности: вернуть купу и проценты.

Основания для приобретения статуса: заключение договора закупничества.

Основания для утраты статуса:

- выплата долга и процентов;

- ст.56 ПП – бегство, за что закуп становился холопом;

- ст.64 ПП – за кражу закупом нес ответственность нес хозяин (закуп не деликтоспособен), но он мог продать закупа в холопы.

Личные права: защита жизни, личного достоинства, однако господин мог бить закупа за дело, однако если бьет пьяный без вины - штраф как за свободного человека – ст.62 ПП; закуп имел право заключать браки по своему усмотрению.

Имущественные права: право владеть имуществом, заключить договоры и участвовать в имущественных правоотношениях (передача имущества по наследству, но после выплаты долга).

При Владимире Мономахе положение закупов было облегчено (ограничение процентов с суммы долга, пресечение необоснованной продажа закупа в холопы).

Низшим сословием были холопы, они не являлись субъектами права, за них отвечал хозяин. Таким образом, они были собственностью феодала и приравнивались к домашнему скоту. РП устанавливает ответственность за уничтожение чужого имущества (холопа) – 12 гривен (ст.89 ПП). Холопами могли владеть привилегированные категории населения, их часто именовали рабами, но в отличие от античных рабов они имели некоторые права. В зависимости от хозяина выделялись виды холопов: княжеские, боярские и монастырские холопы.

Основания приобретения статуса:

- плен (наиболее распространенный источник холопства, однако не упоминается в РП);

- самопродажа (ст.110 ПП);

- женитьба на холопке без ряду (ст.110 ПП);

- тиунство без ряду (ст.110 ПП);

- беглый закуп (ст.56 ПП);

- после потока и разграбления (ст.7, 35, 54, 83 ПП);

- за кражу закупом;

- разорившийся купец - злостное банкротство (ст.54 ПП).

Основания утраты статуса: купец, отработавший долг; ст.98 ПП – дети холопки и свободного после смерти отца становились свободными вместе с матерью.

Личные права:

- право на защиту жизни, но оно было ограничено, так хозяин мог убить своего холопа;

- ст.89 ПП – за безвинно убитого выплачивался штраф в размере 12 гривен;

- ст.16 ПП – 5 гривен за убийство холопа, 6 - за холопку;

- холоп полностью зависел от хозяина, брак мог заключать только с разрешения господина.

Имущественные права:

- владеть имуществом (одежда, орудия труда), но собственник всего этого – хозяин, холоп мог только пользоваться всем этим;

- не мог заключать договоров от своего имени.

Политических и процессуальных прав не имел: холоп – не деликтоспособен, за него отвечал его хозяин (ст.46, 65 ПП). РП защищала интерес господина: регламентировался процесс поиска беглого холопа (ст.112-115 ПП). Закон запрещал укрывать беглых холопов – ст.112 ПП, наказание укрывшему раба – 5 гривен, за рабыню – 6 гривен.

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью — это мера воздействия на те или иные объекты недвижимости (какие именно — скажем ниже), которая не позволяет вносить изменения в правоустанавливающие документы таких объектов. В статье поясним, кто, как и зачем накладывает и использует запрет регистрационных действий на недвижимое имущество, как происходит снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью. В частности, вы узнаете, как наложить запрет на сделки с квартирой (как через Росреестр поставить запрет на продажу квартиры).

Запрещение сделок с недвижимостью (значение для УФРС собственника и юридические причины)

Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения. Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства. О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).

Какие объекты может затрагивать данная мера воздействия

Недвижимые вещи (по п. 1 ст. 130 ГК РФ ) — это участки земли, недр и все, прочно связанные с землей вещи, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Также сюда относятся воздушные морские и внутренне-плавательные суда, которые подлежат государственной регистрации. Закон может относить к недвижимости и другое имущество.

Сюда же относятся жилые и нежилые помещения, а также машино-места, если границы таких помещений, частей зданий, сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Таким образом можно установить запрет на продажу имущества, которое указано выше.

Как запрет на регистрационные действия с недвижимостью накладывают приставы или суд

Скажем сразу, что судебные приставы используют данную меру воздействия для принудительного исполнения того или иного судебного решения, а суды только обеспечивают через нее какой-либо иск, без принудительного исполнения.

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью судебными приставами накладывается через принятие соответствующего постановления. Действует судебный пристав при этом в пользу взыскателя и в силу ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229, которая наделяет его таким правом.

Запрещение налагается и по судебному определению, которое обеспечивает иск. Такая возможность предусмотрена гл. 13 ГПК РФ . Ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью могут подать лица, участвующие в деле. Определение суда о соответствующем обеспечении иска исполняется немедленно, по разделу VII ГПК РФ . Истцу выдается исполнительный лист, а ответчику направляют копию определения суда. Приставы в данном случае руководствуются ч. 6 ст. 36 ФЗ от 02.10.2007 № 229.

Как происходит регистрация запрета на совершение регистрационных действий по воле собственника имущества

Услуга доступна как физическим, так и юридическим лицам. Например, инициировать запрет на регистрационные действия с квартирой. По пп. 5 п. 1 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218 на такие действия имеет право собственник главным образом в целях защиты от мошеннических действий. Однако если мошенник будет выдавать себя за собственника и предъявит ваш паспорт, велика вероятность, что его замыслы удадутся.

Обращаться для оформления запрета на регистрационные действия нужно в:

Росреестр (его территориальный офис), который и будет накладывать данную меру воздействия, соответственно, туда и поступит необходимый комплект документов;
надлежащий филиал Федеральной кадастровой палаты (есть в каждом регионе РФ);
МФЦ (лучше обращаться туда);
можно оформить в электронном виде через сайт Росреестра с заверением электронной подписью.

Росреестр защитит ваше имущество в течение пяти рабочих дней после поступления туда необходимых документов, в том числе:

заявления в свободной форме, где разборчиво (без помарок, дописок и сокращений) указана информация о заявителе, объекте недвижимости, плюс соответствующее требование, скажем, наложить запрет на любые действия с квартирой;
документы о праве собственности на соответствующий объект и удостоверяющие личность заявителя.

В целом заявление должно обладать следующей структурой:

Ф.И.О. заявителя с его паспортными данными.
Адрес (по месту регистрации).
Сведения об имуществе, на которое нужно воздействовать.
Просьба о таком воздействии.
Подпись заявителя и датировка.

В результате указанных действий в ЕГРН внесут соответствующую запретную запись, которая приведет к возврату любого регистрационного заявления от несобственника объекта (по п. 4 ст. 25 ФЗ от 13.07.2015 № 218), даже того, который обладает доверенностью. Данная услуга оказывается бесплатно. Обойти обозначенное запрещение получится только через:

решения суда или уполномоченного сотрудника Росреестра;
постановление судебного пристава.

Что будет, если нарушить запрет

Если Росреестр совершит регистрационные действия при установленном на это запрете, его привлекут к ответственности. Такая сделка по п. 1 ст. 174.1 ГК РФ ничтожна. Это означает, что участники сделки должны будут вернуть друг другу все, что они получили по ней.

Правда, по п. 2 указанной статьи, недвижимость можно будет законно продать (и с таким запрещением), чтобы погасить задолженность перед кредитором, в чьих интересах такое обременение и было установлено. Исключениями будут случаи отсутствия соответствующей информации о запрете у приобретателя. Тогда последний сможет признать сделку ничтожной по ст. 168 ГК РФ .

Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Как обозначенная мера воздействия будет сниматься, напрямую зависит от того, как она была наложена. Если ограничение наложено по инициативе собственника, то и отменят его аналогичным наложению образом (см. выше).

Снятие запрета пристава для регистрации недвижимости происходит по решению пристава, который его наложил. Надлежащее ограничение можно снять или удовлетворив требования взыскателя (скажем, оплатив кредитную задолженность), или когда стоимость арестованного имущества не соответствует сумме исковых требований.

Могут снять запрещение и когда владелец заявит о замене ограниченной собственности на иную. Правда, в данном случае соответствующее ходатайство могут и не удовлетворить.

Суд отменит надлежащую запретительную меру после отказа в удовлетворении исковых требований, которые обеспечивались подобным образом.

Система обращения взыскания

Обращение взыскания на имущество должника включает несколько этапов или стадий. Первое – налагается арест на имущество в целом или конкретный объект. На втором этапе делается опись и производится изъятие. Третий шаг – оценка имущества должника. Для этого могут привлекаться эксперты, если речь идет о дорогостоящих объектах. Следующей задачей является решение вопроса о передаче имущества на хранение и обеспечение его целостности. Пятое – производится реализация имущества. На итоговой стадии взыскатель получает причитающийся ему долг или его часть. Также может решаться вопрос взаимозачета однородных требований. То есть обращение взыскания – это длительный, многоэтапный процесс, сопряженный с процессуальными проволочками. Для ареста определенных объектов недостаточно компетенции пристава и требуется решение суда. Отдельные категории имущества не подлежат реализации ни при каких обстоятельствах. В этом контексте важно, чтоб была дана грамотная правовая оценка ситуации, проанализированы риски и перспективы, выработана стратегия поведения.

Порядок взыскания имущества должника

Алгоритм действий включает изъятие имущества в том размере, который необходим для удовлетворения требований кредиторов, включая издержки и затраты на процедуру. Применяется принцип разумности и целесообразности. Далее следует реализация. Она может быть добровольной, то есть должник сам продает объект права, или принудительной – путем организации приставом торгов. Порядок обращения взыскания на имущество должника предполагает, что собственник имеет право указать на те пункты, которые желает включить в опись в первую очередь. При этом окончательный список составляется судебным приставом. Если взыскивается залоговое имущество по исполнительной надписи нотариуса, такие объекты передаются залогодержателю для последующей реализации с учетом ипотечного законодательства. В случае наличия общей собственности, обращение взыскания на имущество должника осуществляется только в той части, которая эквивалентна его доле. В стремлении быстрее закрыть производство судебные приставы могут упустить важное и тем самым навредить сторонам. Поэтому рекомендуется сопровождение юриста.

Правила последовательности

Очередность обращения взыскания на имущество должника строго конкретизирована законом:

денежные средства в рублях;
денежные средства в иностранной валюте;
ценности на вкладах, счетах, на хранении в банках, в том числе драгоценные металлы;
имущество, находящееся в собственности, в оперативном управлении или хозяйственном ведении;
объекты и вещи, принадлежащие на праве общей долевой собственности.

При обращении взыскания на заработную плату и иные доходы максимальный процент удержания – 50. Лимит не распространяется на такие категории выплат, как алименты, возмещение ущерба от преступления, компенсация причинения вреда из-за смерти кормильца. В таких ситуациях максимум – 70 %. Кроме того, очередность взыскания в исполнительном производстве позволяет учитывать такой доход, как пособие по безработице. Нарушение последовательности позволяет обжаловать решение судебного пристава. Каждая последующая очередь доступна, только если имущества по предшествующей не хватает или его нет.

Предоставление сведений о собственности

Порядок обращения взыскания на имущество должника предполагает, что судебному приставу предоставляются исчерпывающие сведения об имеющихся средствах, объектах движимого и недвижимого имущества самим собственником. Для установления имущественного положения пристав запрашивает у банков, кредитных организаций и налоговых органов информацию о номерах и видах банковских счетов, денежных средствах в иностранной валюте и рублях, а также других ценностях. Аналогичные действия могут осуществляться для запроса сведений об объектах недвижимости и транспортных средствах в соответствующих государственных органах. У юридических лиц есть семь дней на направление ответа со дня, когда получен запрос. Пока должник не докажет иное, судебный пристав-исполнитель законно считает, что все движимое имущество, которое находится в помещении или другой огражденной территории, находящейся в собственности такого лица, находится в его собственности. Следовательно, обращение взыскания на такое имущество должника презюмируется. Доказательством обратного могут быть чеки и документы с указанием покупателя.

Обращение взыскания на землю

Реализация доли в совместной собственности

Очередность взыскания в исполнительном производстве предполагает, что реализация доли должника в совместной или долевой собственности возможна, только если нет других вариантов. Обязательное условие – привлечение к процессу всех сособственников. Без их участия невозможно осуществление выдела доли в натуре, что создает барьер для дальнейшего алгоритма действий. Если выделение невозможно в силу индивидуальных характеристик объекта или нет согласия остальных собственников, решается вопрос конкретизации размера принадлежащей должнику доли. У заинтересованного дольщика есть право преимущественного выкупа части должника по стоимости, которая соразмерна рыночной цене. Нарушение порядка извещения остальных собственников и проведение публичных торгов, на которых имущество было продано третьим лицам, противоречит закону. Право сособственников по их инициативе может быть восстановлено. Судебный пристав или взыскатель могут инициировать рассмотрение в суде заявления о смене способа исполнения судебного решения и использовать особенности обращения взыскания на имущество юридических лиц.

Что не подлежит реализации

У должника-гражданина нельзя изымать для продажи:

единственное жилье, в том числе часть помещения, кроме случаев, когда это предмет ипотеки;
вещи из обихода и обычной домашней обстановки;
деньги в размере, равном прожиточному минимуму на каждого члена семьи;
личные и детские вещи, одежду, кроме дорогостоящих драгоценностей;
продукты питания, если их объемы не используются в предпринимательской деятельности;
определенные виды доходов, например компенсации за причиненный здоровью вред.

Особенности обращения взыскания на имущество должника организации в том, что под запретом арест и реализация заложенного имущества с момента, когда начал действовать мораторий при банкротстве. Аналогичное правило распространяется на деньги со специальных счетов формирования фонда капитального имущества многоквартирных домов. Под запретом обращения взыскания предметы лизинга и имущество, которое относится к неделимому фонду сельскохозяйственных кооперативов.

Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Учитывая специфику таких объектов, их нельзя изъять в прямом смысле слова. Поэтому задача пристава заключается в создании условий, при которых невозможно распоряжаться таким имуществом. То есть накладывается арест, о чем выносится соответствующее постановление в присутствии понятых и направляется в орган государственной регистрации. Дополнительно могут вводиться ограничения на владение и пользование. Недвижимое имущество становится объектом реализации в последнюю очередь. Приставы часто пренебрегают этим правилом с целью быстрее закрыть производство. В таком исходе могут быть заинтересованы и должники. Для процесса реализации привлекается Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. В течение 10 дней с момента, когда оформлен акт приема-передачи такого имущества, должна быть размещена информация о торгах в информационно-телекоммуникационной сети. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество заключаются в сложности процедуры и сжатых сроках, а также риске продажи по заниженной стоимости.

Роль юриста в процедуре обращения взыскания на имущество

Право собственности составляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Правомочия собственника в отношении своей вещи определены в п. 1 ст. 210 ГК.

Так, ГК выделяет так называемую триаду возможностей собственника по отношению к своей вещи: это право владения, право пользования и право распоряжения. При этом названные правомочия могут реализовываться собственником как отдельно, так и в совокупности.

Кроме того, ГК наделяет собственника определенной властью над своей вещью. При этом осуществление власти над своей вещью должно происходить в порядке, установленном законодательством, и не противоречить ему. Соответственно, принадлежащие собственнику правомочия могут им осуществляться по своему усмотрению в пределах, допускаемых законодательством.

Таким образом, субъект права собственности может делать с принадлежащей ему вещью все, что ему прямо не запрещено. Это подтверждает теорию о том, что право собственности есть неограниченное господство над вещью.

В данном материале автор поднимает вопрос и рассматривает правовые последствия в случае, если собственник реализует свои правомочия по отношению к недвижимому имуществу в период так называемой правовой паузы, т.е. в период между госрегистрацией договора об отчуждении (в том случае, когда собственник еще не лишен возможности распоряжения имуществом) и моментом госрегистрации перехода права.

Госрегистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами .

Госрегистрация сделки и регистрация права во временном промежутке могут не совпадать .

По общему правилу бремя регистрации права собственности в равной степени возлагается как на покупателя, так и на продавца. Поэтому каждая из сторон в договоре в большей или меньшей степени имеет заинтересованность в скорейшей (или наоборот) передаче права собственности с соответствующим оформлением титула.

Вместе с тем практике известны случаи, когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, регистрируют его, а вот с регистрацией перехода права собственности по тем или иным причинам решают немного повременить.

Следует отметить, что на такое имущество может быть наложен арест по долгам собственника.

Пример 1

Был рассмотрен спор, в ходе которое суд установил следующее. 07.12.2017 стороны заключили и зарегистрировали договор купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель обратился за госрегистрацией перехода права лишь 30.08.2018. Однако в регистрации ему отказали в связи с наличием запрета судебного исполнителя от 24.08.2018 по исполнительному производству, в котором продавец являлся должником.

Данное суждение также подтверждается и п. 2 ст. 522 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Так, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Беларуси указала, что по смыслу указанной статьи для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвующих в деле, подлежащие госрегистрации права на имущества возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в госреестр, а не с момента совершения или фактического исполнения сделки .

Таким образом, до госрегистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

В этой связи представляется интересным тот случай, когда собственник в период так называемой правовой паузы совершит еще одну сделку по отчуждению имущества: будет ли данная сделка конкурировать со сделкой, заключенной ранее, и есть ли в таком случае приоритетность для кого-либо из покупателей относительно первоочередности заключенного договора; нарушит ли указанная сделка законные права третьих лиц.

Пример 2

1) полной оплаты стоимости объекта;

2) подписания сторонами передаточного акта;

3) госрегистрации перехода права собственности на объект.

При этом оплата стоимости объекта недвижимости была произведена ИП В. только в части .

Таким образом, обстоятельства данного дела демонстрируют нам тот случай, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости были совершены два правомочно-распорядительных акта, которые по своей сути являются сделками:

1) отчуждение недвижимости на основании договора — по воле собственника;

2) отчуждение недвижимости в виде изъятия ее путем обращения взыскания с последующей реализацией посредством электронных торгов — помимо воли собственника, но в установленном законом порядке принудительного изъятия.

Вместе с тем, несмотря на то, что это два абсолютно разных по своей правовой природе юридических факта, они влекут как для собственника, так и для третьих лиц совершенно одинаковые правовые последствия в виде передачи вещи и перехода права собственности на нее.

Отвечая на вопрос относительно конкуренции сделок (если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества), необходимо отметить следующее.

В схожих по обстоятельствам ситуациях будет применяться ст. 369 ГК и, по мнению автора, в случае возникновения уже конкуренции требований приоритет будет иметь тот из кредиторов, кому вещь уже передана в фактическое владение. Если же факта передачи вещи не было то, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить — тот, кто раньше предъявит иск.

Автор полагает, что такой вывод вытекает из смысла ст. 520, 522 и 525 ГК. По договору продажи недвижимости отчуждению подлежит имущество, а причиной перехода права к покупателю является ее передача продавцом в собственность покупателя, т.е. переход права на вещь происходит вследствие передачи вещи. При этом вышеназванные нормы нельзя толковать и применять отдельно от ст. 224 ГК.

Также необходимо учесть, что для приоритетности по ст. 369 ГК равным образом имеет принципиальное значение именно факт передачи вещи покупателю в фактическое владение , поскольку владеющий вещью по смыслу ст. 369 ГК вправе требовать передачи вещи в собственность, а не признания права. Соответственно, требования кредиторов должны формироваться согласно очередности: если никому из кредиторов вещь в фактическое владение не передавалась, то применяется общее правило ст. 369 ГК, но если же кому-либо одному из данных кредиторов вещь уже передана в фактическое владение, то, по мнению автора, такой кредитор имеет приоритет в получении титула собственника над всеми остальными применительно к ст. 369 ГК, поскольку при наличии двух самостоятельных договоров право собственности у одного покупателя при передаче вещи во владение другому покупателю возникнуть не может. В таком случае остальным кредиторам остается только право на иск о взыскании убытков .

Таким образом, если недвижимое имущество не передано во владение покупателя, то последний вправе на основании ст. 369 ГК потребовать от продавца его отобрания с последующим предъявлением требования о госрегистрации перехода права собственности .

Вышеперечисленные правила о конкуренции сделок, по мнению автора, дают прямой ответ на одно из обстоятельств приведенного выше спора .

Автор полагает, что в описанной ситуации отказ регистратора в совершении регистрационного действия со ссылкой на подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона N 133-З не является правильным по причинам того, что:

в) отсутствует как таковой субъект, чьи законные права нарушаются в результате совершения регистрационного действия, а само по себе наличие ранее заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества не свидетельствует, что тем самым нарушается какое-либо законное право покупателя (ИП В.) по указанному договору.

Вместе с тем стоит учесть, что при отсутствии факта нарушения законных прав других лиц последовательная регистрация вышеуказанных сделок противоречит сущности и цели ЕГР недвижимого имущества.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, автор приходит к выводу, что любая сделка с недвижимостью — это очевидные риски с вероятностью наступления неблагоприятных последствий в результате ее проведения. И, как уже показывает практика, при ведении сделки органом принудительного исполнения наступление рисков нисколько не минимизировано.

Автор рекомендует заинтересованным лицам перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием, не надеяться на юридическую чистоту сделки, сопровождаемую органом принудительного исполнения, а осуществлять сбор и анализ информации о приобретаемом объекте самостоятельно либо посредством юридического due diligence.

На заметку
Due diligence — это юридическая экспертиза, направленная на сбор, понимание и объективную оценку всех юридических рисков, связанных с процессом инвестирования.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Читайте также: