Обязанности ук перед собственником 491 последняя редакция 2020 года

Обновлено: 16.05.2024

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Как управляющая компания обслуживает дом:

Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
Вывозит мусор.
Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Услуга	Может помочь	Не может помочь
Уборка в подъезде	На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц	Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию
Электричество	У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной	Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии
Водопровод	В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника	Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении
Отопление	Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления	В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:

Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.

Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию. Заявление подавайте в приемную в двух экземплярах: один забираете себе со штампом секретаря. Если подаете заявление через интернет, сделайте скриншот экрана.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Кто контролирует управляющие компании

Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.

Ответственность за нарушение нормативов: ст. 7.23 КоАП РФ

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК .

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта: ст. 7.22 КоАП РФ

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

Как управляющая компания обслуживает дом:

Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
Вывозит мусор.
Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Услуга	Может помочь	Не может помочь
Уборка в подъезде	На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц	Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию
Электричество	У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной	Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии
Водопровод	В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника	Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении
Отопление	Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления	В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:

Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Кто контролирует управляющие компании

Ответственность за нарушение нормативов: ст. 7.23 КоАП РФ

Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта: ст. 7.22 КоАП РФ

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Не редко у собственников квартир при прорыве радиатора отопления в квартире и причинения материального ущерба как себе, так и собственникам нижерасположенных квартир при их залитии водой, возникает вопрос: А кто же все таки отвечает за надлежащее содержание и ремонт этих радиаторов – сам собственник или управляющая организация (ТСЖ, Кооператив или иное лицо, ответственное за содержание и ремонт общего имущества МКД)? На ком лежит обязанность по возмещению материального ущерба, причиненного залитием квартир?

Ответ на данный вопрос прост: если на ответвлениях от стояков отопления до радиатора отопления установлены отключающие устройства (запорная арматура, перекрывающий кран) то такой радиатор отопления является собственностью собственника жилого помещения и за его надлежащее содержание и своевременный ремонт отвечает собственник. Если такого отключающего устройства на ответвлениях от стояка отопления до радиатора нет, то радиатор является общим имуществом многоквартирного дома, за исправность которого отвечает управляющая организация.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила) в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

По смыслу указанных норм жилищного законодательства Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения.

Следовательно, к такому имуществу относятся только такие обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры.

Согласно позиции, изложенной в Решении Верховного суда РФ от 22.09.2009 г. по делу № ГКПИ09-725, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке

При отнесении обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу в многоквартирном доме существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств.

Соответственно, находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке в состав общего имущества не включаются.

При отсутствии отключающих устройств перед радиаторами отопления в квартире ответственность за материальный ущерб и моральный вред, причиненный собственникам помещения залитием квартир несет управляющая организация, в силу следующего.

Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни, здоровья и имущества граждан; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1.1 данной статьи).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 этой же статьи).

Как следует из пункта 10 Правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др.

Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 16 Правил).

Управляющие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).

Отношения с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями жилых домов порой кажутся слишком запутанными. Сайт "РИА Недвижимость" рассказывает, чем именно занимаются УК, а чем нет.

Если собственнику не выдавали никаких договоров, то может ли он потребовать, чтобы ему такой договор предоставили. Куда для этого обращаться?

Собственник имеет право запросить договор у своей управляющей компании.

В подготовке материала приняли участие: заместитель генерального директора по управлению недвижимостью RD Management Наталья Барамыгина, пресс-служба комплекса городского хозяйства Москвы, пресс-службы управляющей компании "ВК Комфорт", генеральный директор PSN Home Александра Гулева, пресс-служба "ПИК-комфорта"

Каждый владелец недвижимости имеет право инициировать общее собрание собственников и предложить на голосование дополнительный перечень услуг. Если большинством голосов будет принято положительное решение, данные услуги будут добавлены в перечень услуг управляющей организацией. По аналогии решается вопрос по отказу от каких-либо услуг, не входящий в обязательный перечень.

Увеличение количества работ и услуг, соответственно, увеличивает и сумму в платежном документе.

Это постановление правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ". Оно регламентирует список обязательных услуг и работ УК. Дополнительные услуги и периодичность их оказания, которые будут вписаны условием договора по содержанию общего имущества и войдут в расчет ставки на обслуживание и содержание дома, принимаются на основании решения собственников жилья.

Порядок предоставления коммунальных услуг и расчета начислений по ним закреплен в постановлении правительства РФ №354 от 06.05.2011 года. Деятельность по управлению домами регламентируется постановлением правительства РФ №416 от 15.05.2013 года. Все их легко найти в открытом доступе в интернете. Также есть требования лицензирования деятельности УК, если она их будет регулярно нарушать, то потеряет лицензию и не сможет продолжать работу.

Главный документ, регламентирующий работу управляющих компаний, это Жилищный кодекс РФ.

В большинстве столичных домов расчеты за электроэнергию осуществляются с помощью прямых платежей в "Мосэнергосбыт" или в другую энергосбытовую организацию, которая самостоятельно начисляет платежи за электроэнергию.

Но в любом случае собственник может обратиться в УК, чтобы получить специализированную консультацию в отношении дальнейших действий. Если вопрос связан с расчетами "Мосэнергосбыта", то сотрудник диспетчерской службы в любом случае обязан проинформировать жильца о контактных лицах ресурсоснабжающей организации.

В случае если случится обрыв линии электропередач, то данный вопрос будет также решать ресурсоснабжающая организация.

Поскольку главная задача управляющей компании - обеспечить жителям бесперебойную подачу коммунальных услуг, жителям необходимо обращаться по всем вопросам в управляющую компанию, которая в дальнейшем возьмет работу по решению проблемы на себя.

УК имеет отношение к порядку в доме? Например, если твои соседи мусорят у мусоропровода или шумят, то может тут УК вмешаться?

Есть еще один способ наказания для вандалов или курящих соседей - ввести утвержденные целевые сборы, которые пойдут на установку камер видеонаблюдения в подъезде, а также нанять охранника, который будет оперативно реагировать на нарушения и обращаться в полицию.

Единая диспетчерская служба принимает заявки только для УК? Или она может перенаправлять и в другие службы запрос?

Аварийно-диспетчерская служба домов принимает все запросы от жильцов. Например, если в квартире пахнет газом, собственник может обратиться как в специализированное ведомство, так и в диспетчерскую своей УК. Сотрудник диспетчерской обязан урегулировать этот вопрос: оперативно вызвать специализированную организацию, полностью проконтролировать их приезд, выполнение работ, оформить закрытие заявки и получить удовлетворительный ответ от собственника.

Звонить в диспетчерскую управляющей компании (узнать адрес и телефон управляющей организации вашего дома вы можете на сайте "Дома Москвы" стоит в следующих случаях:

вашу квартиру заливает водой;
нет горячей или холодной воды;
взломана или неисправна дверь на чердак;
понижение температуры горячей воды;
вы почувствовали в подъезде посторонние запахи или увидели грызунов или насекомых.

Также управляющая компания может оказать услуги на платной основе, в случаях неисправности электрики и сантехники (которые не входят в состав общего имущества в МКД).

А для улучшения качества и оперативности выполнения заявок жителей, контроля качества и сроков их выполнения, мониторинга всех поступающих жалоб жителей, выявления типовых проблем, а также для предотвращения и предупреждения аварийных ситуаций в Москве был создан единый диспетчерский центр комплекса городского хозяйства города.

Все телефоны объединенных диспетчерских служб районов Москвы выведены на городской Сall-центр единой диспетчерской. Жители Москвы с заявками обращаются по тем же телефонам, по которым звонили до создания этого центра. Каждой заявке присваивается порядковый номер, благодаря которому житель может получить актуальную информацию о сроках и ходе выполнения заявки, ремонтных работах.

Все заявки направляются по принадлежности в диспетчерские районов для оперативного решения проблем. Потом единая диспетчерская вместе с районной контролируют работу конкретных мастеров.

Телефон единой диспетчерской службы: 8 (495) 539-53-53.

Управляющая компания, если она не имеет допуск, лицензию, сертификат на выполнение определенных видов работ, обязана заключить договор со специализированной организацией. Этот договор регулирует границы ответственности между ними.

Также УК не отвечает за работы по капитальному ремонту дома - это делает Фонд капремонта. Но УК может выступить подрядчиком проведения таких работ, если фонд и жители ее выберут. Помимо этого, управляющая компания не занимается обслуживанием придомовой территории, которая не входит в зону ее ответственности, например, территория, находящаяся под управлением муниципалитета.

УК не может самостоятельно устанавливать, модернизировать или кардинальном образом менять планировки помещений, состав инженерных систем, архитектурный облик здания. Также управляющая компания не может задерживать или ограничивать перемещение жителей дома, а также взламывать двери и проникать в квартиры даже в случае различных аварий или протечек.

Управляющая компания обеспечивает содержание общего домового имущества многоквартирного дома. К такому имуществу относятся все места общего пользования: лестничные площадки, лифты, колясочные, чердаки, технические этажи, подвалы и прочее. Также УК решает вопросы предоставления коммунальных услуг, обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций и оборудования в доме, тем самым обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания.

В случае если придомовая территория с элементами благоустройства включена в состав общего имущества, УК несет ответственность и за нее: детские площадки, парковки, трансформаторные подстанции и другие объекты, необходимые для функционирования дома; предоставляет коммунальные услуги гражданам. В обязанности УК также входит своевременный вывоз мусора.

При этом полный список услуг, предоставляемый разными управляющими компаниями, может отличаться. Крупные коммерческие управляющие организации стараются предоставить жителям больший набор услуг, они внедряют собственные стандарты обслуживания, поскольку это конкурентный рынок.

В минимальный перечень услуг и работ управляющих компаний входит: работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов; работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества; работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.

Читайте также: