Обязанности подрядчика при капитальном ремонте многоквартирных домов

Обновлено: 10.05.2024

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к ст. 616 ГК РФ

1. В п. 1 коммент. ст. раскрыто содержание обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта обязанность возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором (в качестве примера обратного можно привести то, что от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия, - см. коммент. к ст. 644, 661 ГК).

Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, не соизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. В нормативных (правовых и технических) актах по статистике, строительству, бухгалтерскому учету, а также в соглашении сторон перечень работ, относимых к капитальному ремонту того или иного имущества, может быть уточнен; в противном случае спор о характере ремонта подлежит разрешению в судебном порядке с привлечением экспертов. При этом указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества (п. 21 письма ВАС N 66).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (см. коммент. к ст. 620 ГК).

2. Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 коммент. ст.).

Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, т.е. не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества.

Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем - см. коммент. к ст. 634 ГК).

Судебная практика по статье 616 ГК РФ

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 15, 393, 611, 612, 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая условия договора аренды в частности пункт 5.1.4, устанавливающий обязанность арендатора производить за свой счет техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт арендованного имущества, пришли к выводу об отсутствии у ответчика обязанности возмещать истцу расходы на аварийно-восстановительные работы, в связи с чем не нашли оснований для возложения на администрацию данной обязанности.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, руководствовался положениями статей 15, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение проведенной по делу дополнительной экспертизы от 17.05.2018, установившей, что стоимость работ для приведения объектов исследования (арендованное имущество) в удовлетворительное состояние составляет 84 007 529 руб., пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 210, 249, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, и исходили в том числе из того, что в данном случае обязанности по установлению и введению в эксплуатацию общедомового прибора учета тепловой энергии по требованию общества не могут быть возложены на управляющую компанию.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателей, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договоров аренды нежилых помещений и дополнительных соглашений к ним, руководствовались статьями 8, 12, 307, 309, 310, 395, 606, 616, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практик разрешения споров, связанных с арендой", и исходили из следующего: вступившими в законную силу судебными актами по делу N А46-1979/2017 установлено, что Общество - арендатор в нарушение условий договоров аренды осуществило перепланировку и переоборудование спорных помещений в отсутствие согласия предпринимателей - арендодателей, при этом работы выполнены с нарушением противопожарных, градостроительных норм и правил и влияют на безопасность использования помещений; поскольку после истечения срока действия договоров арендатор не возвратил арендуемые помещения арендодателям в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договорами аренды, и не представил доказательств приведения помещений в надлежащее состояние, по правилам статьи 622 ГК РФ с ответчика надлежит взыскать плату за фактическое пользование арендованным имуществом в спорный период и неустойку, начисленную на сумму долга.

Отказывая в удовлетворении иска, руководствуясь статьями 210, 308, 539, 543, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, суды исходили из того, что в отсутствие между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией договора энергоснабжения, заключенного в соответствии с действующим законодательством, обязанность по оплате энергии лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 393, 401, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе заключение эксперта, пришли к выводу об отсутствии условий, необходимых для применения мер гражданско-правовой ответственности.

Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, исследовав фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции установил, что обязательство общества по проведению капитального ремонта здания возникло в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) из договора аренды от 10.11.2011 N 1; стороны договора согласовали условие о капитальном ремонте арендованного имущества, стоимость которого будет зачтена в счет арендной платы; собственник имущества унитарного предприятия знал о предоставлении обществу здания в аренду в 2011 году; возражение заказчика о признании договора подряда недействительным последовало после его исполнения подрядчиком и предъявления требования об оплате работ; истец по встречному иску должен был узнать об оспариваемом соглашении не позднее 01.04.2013.

Оценив представленные доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 125, 309, 310, 395, 539, 544, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что обязанность арендаторов поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договоров аренды, суды пришли к выводу, что Республика Башкортостан в лице ответчика, осуществляя права собственника в отношении указанных в иске объектов потребления энергоресурса, обязана оплатить стоимость поставленной на данные объекты тепловой энергии и теплоносителя.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьей 71, 82 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу об обоснованности иска в части взыскания с Общества (арендатора) в пользу предпринимателей (арендодателей, у которых помещения находятся в долевой собственности) Каплан С.И. - 1 871 772 руб. 64 коп. убытков, в пользу предпринимателя Семеновой Т.А. - 908 187 руб. 57 коп. убытков и 46 500 руб. расходов на оценку поврежденного имущества, в пользу предпринимателя Мунякова В.В. - 139 500 руб. расходов на оценку поврежденного имущества.

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 12, 15, 393, 606, 611, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы, подписанный сторонами акт приема-передачи, содержащий сведения о возврате арендованного имущества и коммуникаций в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию в соответствии с техническими условиями и договором аренды, пришли к выводу об отсутствии доказательств возникновения у истца убытков, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения. Суды указали, что установка арендатором за счет собственных средств кондиционеров в арендуемом помещении относится к отделимым улучшениям, которые остаются у арендатора, поскольку в договоре аренды не содержится условий перехода к арендодателю права собственности на отделимые улучшения. При этом суды отклонили представленные истцом приложение N 1 к акту сдачи-приемки нежилых помещений и отчет общества "Агентство "Башоценка" N П/259/259/НИ/УЩ, указав, что названные документы составлены в одностороннем порядке и направлены в адрес арендатора спустя месяц после возврата спорных помещений.

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 614, 616, 617, 622, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилых помещений, заключенный арендодателем (компания) с предпринимателем (арендатор), и договор субаренды истца с ответчиком, учитывая расторжение договора субаренды в связи с отказом ответчика от договора, что установлено по делу N А41-4017/18, пришли к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца убытков, отсутствии вины ответчика в причинении ущерба истцу.

ГОСТ Р 56193-2014

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами

УСЛУГИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

The services of housing and communal services and management of apartment buildings. Services capital repair of common property in apartment buildings. General requirements

Дата введения 2015-07-01

Предисловие

1 РАЗРАБОТАН Саморегулируемой организацией "Некоммерческое партнерство управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области "Стандарты управления недвижимости" при участии ОАО "Академия коммунального хозяйства им.К.Д.Памфилова" (АКХ), Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Тамбовский государственный технический университет"

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 393 "Услуги в области ЖКХ и управления многоквартирными домами"

4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

5 ПЕРЕИЗДАНИЕ. Февраль 2020 г.

Введение

Настоящий стандарт входит в единую структуру национальных стандартов, объединенных в серию "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами".

Применение настоящего стандарта, наряду с другими стандартами из данной серии, позволяет сформировать единую и эффективную систему управления и содержания многоквартирных домов, обеспечивающую их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания, а также выполнить требования, установленные в Жилищном кодексе [1], технических регламентах и санитарно-эпидемиологических правилах.

При переходе эксплуатации многоквартирного дома и выполнения услуг и работ, связанных с его управлением и содержанием на основании добровольного применения национальных стандартов из серии "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами", целесообразно устанавливать переходный период с учетом профессиональной подготовки и опыта работы исполнителя и подрядчиков по применению таких национальных стандартов.

1 Область применения

Требования настоящего стандарта распространяются на работы, выполняемые при предоставлении услуг капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (далее - имущество).

Настоящий стандарт предназначен для применения лицами, заключившими договор и выполняющими функции технического заказчика, в том числе подрядными организациями, привлекаемыми для выполнения определенных работ капитального ремонта имущества, а также собственниками, выступающими в роли заказчика услуг

2 Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:

ГОСТ 12.0.004 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения безопасности труда. Общие положения

ГОСТ 12.1.004 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования

ГОСТ 26254 Здания и сооружения. Методы определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций

Действует ГОСТ Р 56623-2015 "Контроль неразрушающий. Метод определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций".

ГОСТ 26629 Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций

ГОСТ Р 12.4.026 Система стандартов безопасности труда. Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики. Методы испытаний

ГОСТ Р 21.1101 Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации

ГОСТ Р 51617 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования

ГОСТ Р 51929 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения

ГОСТ Р 54257 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования

ГОСТ Р 54964-2012 Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости

ГОСТ Р 55000 Лифты. Повышение безопасности лифтов, находящихся в эксплуатации

Действует ГОСТ Р 58495-2019 "Лифты. Модернизация находящихся в эксплуатации лифтов. Общие требования".

ГОСТ Р 56038 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования

ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования

Примечание - При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования - на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю "Национальные стандарты", который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя "Национальные стандарты" за текущий год. Если заменен ссылочный стандарт на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего стандарта в ссылочный стандарт на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Термины и определения

В настоящем стандарте применены термины в соответствии с ГОСТ Р 51929, а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 технический заказчик: Лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников помещений многоквартирного дома, выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта.

3.2 исполнительная документация: Совокупность текстовых и графических документов, необходимых и достаточных при организации и проведении капитального ремонта, отражающих фактическое исполнение проектных решений, положения и состояния имущества по мере завершения определенных в проектной документации работ.

3.3 подрядчик: Лицо, у которого с техническим заказчиком заключен договор на выполнение работ капитального ремонта имущества.

3.4 техническая документация: Совокупность текстовых, графических и иных документов, необходимых и достаточных для определения текущего технического состояния имущества, которые дают исчерпывающие указания о порядке и правилах эксплуатации и содержании имущества.

4 Общие требования

4.1 Услуга капитального ремонта имущества предоставляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе Жилищным кодексом [1], Градостроительным кодексом [2], с учетом требований закона о защите прав потребителей [3].

4.2 Капитальному ремонту подлежит имущество, нормативное техническое состояние которого невозможно обеспечить в процессе текущего содержания и проведения текущего ремонта, за исключением случаев, когда многоквартирные дома признаны в установленном Правительством РФ порядке аварийными, подлежащими расселению и сносу.

4.3 Основание и необходимость проведения капитального ремонта имущества устанавливается и определяется:

- законодательством РФ, в том числе требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями;

- технологическими требованиями, в том числе прописанными в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее - инструкция по эксплуатации);

- предписаниями, выданными контролирующими и (или) надзорными органами;

- отчетами, сделанными по итогам инструментальных осмотров, обследования, мониторинга технического состояния имущества (далее - осмотры).

4.4 Обоснованность проведения капитального ремонта отдельных частей многоквартирного дома подтверждается отчетами осмотров, где один из способов такого обоснования приведен в строительных нормах [4], в основе которого используется показатель физического износа имущества.

4.5 Капитальный ремонт проводится на основании проектно-сметной документации.

4.6 Технический заказчик организует проведение капитального ремонта, контролирует ход выполнения работ, принимает работы и отчитывается перед собственниками, привлекает подрядные организации для выполнения работ.

4.7 В рамках проведения капитального ремонта имущества могут проводиться реконструкция (модернизация) и (или) перепланировка, не затрагивающая несущие конструкции и не приводящая к изменению основных технико-экономических показателей имущества.

4.8 При выполнении работ, требующих наличия разрешения (допуска) или лицензии исполнитель или претендент на выполнение таких работ обязан иметь соответствующие документы.

5 Виды работ капитального ремонта

При оказании услуг по проведению капитального ремонта имущества можно выделить основные работы:

- подготовка к проведению капитального ремонта;

- организация, проведение и контроль капитального ремонта;

- ведение исполнительной и технической документации;

- приемка-сдача выполненных работ и технической документации.

6 Виды капитальных ремонтов

Капитальный ремонт имущества подразделяется на следующие виды:

- комплексный капитальный ремонт;

- выборочный капитальный ремонт.

Примечание - В зависимости от объема и характера проводимых работ в рамках капитального ремонта и решения собственников капитальный ремонт имущества может проводиться в соответствии с СТО НОСТРОЙ [5], с полным или частичным отселением жильцов или без отселения.

7 Решение о подготовке и проведении капитального ремонта

7.1 При наличии основания проведения капитального ремонта имущества собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме (далее - собственники), на общем собрании принимают решение о подготовке и проведении капитального ремонта имущества, на котором в соответствии с главой 6 Градостроительного кодекса [2] и с учетом требований, установленных в главе 37 параграфа 4 Гражданского кодекса [6], определяют лицо, на которое возлагают обязанности по выполнению функций технического заказчика и заключают с ним соответствующий договор.

7.2 Решения по вопросам капитального ремонта имущества собственники принимают по процедуре в соответствии со статьями 44, 46 и 48 Жилищного кодекса [1].

7.3 Для решения и согласования возникающих в процессе проведения капитального ремонта технических вопросов, формировании приемочных рабочих комиссий (далее - рабочие комиссии), технический заказчик разрабатывает и предлагает на утверждение собственникам порядок такого согласования и формирования рабочих комиссий, которые определяют лицо, которому предоставляют полномочия по их решению и согласованию, а также производят отбор лиц, которые будут участвовать в работе рабочей комиссии.

Способы определения поставщика, с помощью которых можно провести закупку работ по капитальному ремонту:

электронный аукцион;
конкурс в электронной форме;
конкурс с ограниченным участием в электронной форме;
запрос котировок в электронной форме;
у единственного источника;
запрос предложений.

Что понимается под капремонтом

Это работы, которые направлены на выборочное или комплексное восстановление объекта, перепланировку или полное изменение строения.

Основные отличия капитального ремонта от текущего, в соответствии с письмом Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018:

Текущий ремонт проводится для устранения незначительных неполадок, которые проявляются в ходе повседневной эксплуатации, предупреждения износа зданий, проведения профилактических мероприятий. Например: косметический ремонт.
Капитальный ремонт нужен для восстановления характеристик здания или их изменения. Пример: реконструкция объекта или надстройка еще одного этажа.

Капитальный ремонт многоквартирных домов закупают по постановлению № 615 от 01.07.2016, но есть общие положения и с контрактным законодательством. Показали, как работают ПП РФ 615 и 44-ФЗ по капитальному ремонту, в сравнительной таблице:

Вот как закупщик объявляет аукцион на капитальный ремонт здания в 2021 году:

Определяет, что закупать и на основании чего (текущий ремонт, реконструкцию или капремонт).
Определяет способ размещения заказа.
Готовит тендерную документацию.
Составляет техзадание.
Проводит расчет НМЦК.
Формирует проект контракта.
Определяет победителя.
Оформляет исполнение контракта.

Контрактное законодательство разъясняет, капремонт — это обязательно 44-ФЗ или может быть и 223-ФЗ: закон, по которому проводят тендер, зависит от того, по какому из ФЗ работает заказчик, и от вида финансирования.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали практику разрешения проблем в строительных закупках. Используйте эти инструкции бесплатно.

Выбираем способ определения поставщика

Способ размещения заказа на строительство зависит от типа работ. При выборе способа проведения тендера на капремонт учитывайте особенности:

Электронным аукционом закупают работы, когда главный критерий — цена.
Конкурсом в электронной форме проводят работы, если важна квалификация и опыт подрядчика.
Конкурсом с ограниченным участием в электронной форме — если проведение работ требует особой квалификации (реконструкция памятников архитектуры и проч.) на основании п. 1 ч. 2 ст. 56.1 44-ФЗ.
Запрос котировок в электронной форме и закупку у единственного источника используют при соблюдении лимита заказа и объема закупок, которые уже проведены этими способами (п. 2 ст. 82.1, п. 4, п. 5, п. 9 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ).
Запрос предложений проводят, если предыдущий тендер не состоялся или реализуют часть расторгнутого контракта (ч. 4 ст. 55, п. 8 ч. 2 ст. 83, п. 6 ч. 2 ст. 83 44-ФЗ).

Распоряжение правительства № 471-р от 21.03.2016 разъясняет, обязательно ли проводить аукцион при капитальном ремонте дорог: нет, так как эти работы отсутствуют в аукционном перечне.

Строительные работы (ОКПД 2 41.2, 42 и 43) исключены из аукционного перечня, который утвержден распоряжением правительства № 471-р от 21.03.2016.

Составляем документацию

Вот какие нужны документы на проведение капитального ремонта в учебном заведении по 44-ФЗ в 2021 году:

Проект на выполнение работ (п. 8 ч. 1 ст. 33 44-ФЗ), который входит в полный пакет документов на капитальный ремонт здания по 44-ФЗ, если законодательством не предусмотрено иное.
Требование к первой части заявки участников тендера — только наличие согласия на выполнение работ (ч. 3.1 ст. 66 44-ФЗ), о котором компания информирует заказчика с помощью технических средств торговой площадки.
О том, какие дополнительные требования необходимы по капремонту по 44-ФЗ:
- наличие свидетельства о членстве в СРО, если это требование необходимо для данного вида работ;
- наличие лицензии на выполнение работ по сохранению культурного наследия (реставрация, ремонт и проч.) в соответствии с постановлением № 349 от 19.04.2012;
- аналогичный опыт — при размещении заказа на работы, которые требуют особой квалификации на основании положений постановления № 99 от 04.02.2015.

Контрактное законодательство разъясняет, кто может участвовать в госзакупке на выполнение работ по капитальному ремонту: организация, которая соответствует:

единым требованиям заказчика (ст. 31 44-ФЗ);
дополнительным требованиям по постановлению № 99 от 04.02.2015.

Если цена тендера на капремонт не превышает 2 млрд рублей, прописываем в документации срок подачи заявок от участников — не менее 7 дней (ч. 2 ст. 63 ФЗ № 44).

Составляем техническое задание

Неотъемлемая часть технического задания на капремонт — проектно-сметная документация, которая содержит (ч. 12 ст. 48 ГрК):

пояснительную записку с описанием объекта закупки при капремонте по 44-ФЗ для подрядчика;
архитектурно-планировочные, конструктивные, технологические решения;
рабочие чертежи, на которых изображен объект и его элементы до и после капремонта, эскизы и обмерные планы;
требование к качеству и безопасности ремонта.

Также в техническом задании описываем объект закупки и прописываем:

наименование объекта;
сроки проведения строительства;
условия работ (режим, порядок оформления пропусков и т. п.);
требования к качеству (СНиПы, ГОСТы, СанПиНы и т. п.);
требование о вывозе с территории объекта строительного мусора;
гарантийные обязательства;
параметры эквивалентности материалов.

ФАС допускает включение в документацию только части проекта — сметы и указывает, что заказчик вправе утверждать отдельные разделы проекта самостоятельно.

Вот пример технического задания на капремонт помещения по 44-ФЗ из тендерной документации:

Проводим расчет НМЦК

Обоснование максимальной цены тендера проводим на основе проектно-сметного метода (ст. 22 ФЗ № 44) с учетом требований приказа № 841/пр от 23.12.2019, которые предполагают:

Обязательный пересчет цен с даты составления смет на дату утверждения документации.
Применение индексов-дефляторов.

Формируем проект контракта

Типовые условия строительного контракта утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 9/пр от 14.01.2020. По рекомендациям Минстроя, типовые условия содержат:

график стройки;
доставку и разгрузку строительных материалов силами подрядчика;
наличие рабочей документации на объекте;
график оплаты;
определение стоимости этапа стройки.

При подготовке проекта договора на проведение выборочного или комплексного капитального ремонта включите в его положения:

сроки и режим проведения стройки;
обязанность подрядчика вести журнал ремонта;
порядок проведения скрытых работ;
возможность принятия заказчиком решения об одностороннем отказе от обязательств по договору, если в процессе его исполнения выявлен факт несоответствия подрядчика требованиям ФЗ № 44, в том числе дополнительным, которые прописаны в тендерной документации;
право заказчика проводить технический надзор;
непредвиденные расходы и их предельный размер;
срок оформления результатов приемки;
перечень документов, которые подрядчик предоставляет на оплату;
гарантийные обязательства;
порядок изменения и расторжения контракта.

Приложите к проекту контракта документы, в соответствии с которыми подрядчик проводит строительство:

Техническое задание.
Ведомость.
Проект (при наличии).
Сметы.
График исполнения контракта.

Выбираем победителя

Критерии определения подрядчика зависят от способа размещения заказа: электронный аукцион на капитальный ремонт по 44-ФЗ предполагает выбор победителя по критерию цена, а при проведении конкурсов важны и нестоимостные критерии (квалификация и проч.), которые прописаны в документации заказчика.

Если в тендерную документацию включен проект капитального ремонта, торги проводятся через четыре часа после окончания подачи заявок (ч. 3 ст. 68 44-ФЗ).

По итогам торгов и рассмотрения заявок от участников тендера заказчик формирует протокол подведения итогов, который содержит наименование организации-победителя.

Исполняем и изменяем контракт

Заказчик контролирует ход строительства и качество материалов во время всего срока исполнения контракта.

Если для строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик направляют в ведомство извещение о начале стройки (ч. 5 ст. 52 ГрК). Срок — не менее чем за семь рабочих дней до начала стройки.

Контрактное законодательство допускает продление сроков и изменение цены строительного контракта по соглашению сторон в таких случаях:

Закрываем контракт

Исполнение контракта подрядчик подтверждает документами:

акт о приемке выполненных работ (КС-2);
справка о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3);
счет на оплату, счет-фактура (при наличии);
общий журнал работ (КС-6).

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проводит заказчик на основе документов, которые получены от подрядчика (ч. 8 ст. 110.2 44-ФЗ).

Разъяснения по теме

Об определении видов ремонта

Письмо Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018

О составе закупочной документации на работы по капитальному ремонту объекта капитального строительства.

Письмо Минфина № 24-00-05/68205 от 04.09.2019

Об авторе этой статьи

В состав общего имущества МКД (далее – многоквартирный дом) включаются, в частности (п. 2 Правил № 491):

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы и другое);

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома,

При определении состава общего имущества используются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные сведения имеют приоритет, в случае противоречия информации в отношении общего имущества МКД, содержащейся в иных документах.

Требования к содержанию общего имущества

Содержание мест общего пользования включает в себя, в частности (п. 11 Правил N 491):

- осмотр помещений в целях выявления несоответствия их состояния требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

- поддержание в помещениях необходимой температуры и влажности;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;

- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

- текущий и капитальный ремонт.

Собственники помещений в МКД на общем собрании обязаны утвердить перечень услуг и работ по содержанию мест общего пользования, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил N 491).

Если данная обязанность собственниками не выполнена и управление МКД осуществляется Управляющей организацией, то УК осуществляет деятельность по содержанию общего имущества и его ремонту в соответствии с заключенным договором на управление МКД. В случае возникновения обоснованной необходимости проведения не предусмотренных договором работ (услуг), УК вправе требовать возмещения понесенных ею расходов на такие работы (услуги) с собственников жилья (Письмо Минстроя России от 15.06.2016 N 18560-ОД/04).

Порядок содержания общего имущества

Надлежащее содержание общего имущества зависит от способа управления МКД:

- заключение договора управления МКД с управляющей компанией

-заключение договора непосредственно с подрядными организациями.

2. ТСЖ, жилищный кооператив, иные специализированные кооперативы:

- выполнение работ своими силами,

- заключение договора с иными лицами, выполняющими соответствующие работы.

Собственниками, не являющиеся членами ТСЖ, кооператива, заключают договор с ТСЖ, кооперативом.

3. Застройщик в части помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию:

- заключение договора управления МКД с управляющей организацией.

В Договоре управления МКД с Управляющей организацией, Уставе ТСЖ или кооператива в части обеспечения содержания общего имущества указываются:

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества,

– порядок изменения такого перечня,

- размера платы за содержание и ремонт жилого помещения,

- порядок внесения такой платы,

- периодичность оказания услуг по содержанию имущества (например, периодичность сухой и влажной уборки лестничных клеток).

По общему правилу периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом установленных законодательством требований, но собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении более частой периодичности (п. 5 Правил N 290).

Надлежащее содержание систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем МКД должно осуществляться специализированными организациями. Следовательно, указанные работы по содержанию общего имущества не могут быть выполнены силами самих собственников.

Внесение платы за содержание общего имущества

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества МКД соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем:

- внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД (при управлении УК или непосредственно собственниками помещений);

- внесения обязательных платежей и взносов (при членстве собственников в ТСЖ и кооперативах). При этом, собственники помещений, не являющиеся членами этих организаций, вносят такую плату на основании договоров.

Неиспользование собственниками (в т.ч. нанимателями, иными лицами) помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется:

- на общем собрании собственников помещений (если в доме не созданы ТСЖ и кооперативы). Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год;

- органами местного самоуправления(если собственники не установили такой размер на общем собрании).

Например, в городе Екатеринбург действует Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 22.06.2017 N 1091 "Об утверждении ставок платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме".

Мероприятия по текущему ремонту общего имущества МКД

Текущий ремонт проводится в соответствии с условиями договора управления МКД.

Организация, осуществляющая управление МКД, направляет собственникам предложение о проведении текущего ремонта. На основании данного предложения собственники обязаны провести общее собрание для принятия решения о проведении текущего ремонта имущества. Решение о проведении ремонта принимается большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании. На общем собрании собственников должно быть принято решение об объеме работ текущего ремонта, сроках выполнения и их стоимости. Финансирование ремонта проводятся за счет средств, уплачиваемых собственниками на содержание общего имущества в доме.

2. Все текущие, неотложные, обязательные работы должны выполняться независимо от того, есть ли на этот счет решение общего собрания собственников помещений в МКД и имеются ли источники финансирования (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). Следовательно, если в доме имеется необходимость проведения каких-либо видов работ по текущему ремонту незамедлительно, то такой ремонт должен быть проведено независимо от проведения общего собрания собственников. В последующем УК вправе взыскать понесённые расходы с собственников жилья.

3. Работы по текущему ремонту следует проводить с периодичностью в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, ГВС и ХВС, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, установлен в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Например, в отношении стен и фасадов - герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов; в отношении внутренней отделки - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах и другое.

4. Принятие выполненных работ.

Результаты текущего ремонта должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателя совета МКД (при наличии совета) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

По результатам приёмки составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами. В соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

В акте может быть указан гарантийный срок на выполненные работы. Если такой срок не указан, он должен быть согласован в договорах, заключенных на выполнение работ с подрядными организациями и доведен до сведения собственников.

Читайте также: