Обязан ли продавец квартиры вывезти мебель

Обновлено: 11.05.2024

В эпоху доступной в интернете информации и продвинутых цифровых сервисов все больше людей приходят выводу, что привлекать риелтора к продаже или покупке квартиры – это лишнее. Однако нехватка опыта в сделках с недвижимостью может привести к совершению досадных и дорогостоящих ошибок. О самых распространенных из них эксперты рассказывают сайту "РИА Недвижимость".Плохая рекламаСамостоятельные продавцы, или "сами себе риелторы", как их часто называют профессиональные брокеры, начинают делать ошибки уже на самом первом этапе продажи квартиры – при подаче объявления, отмечают эксперты.Самостоятельные покупатели не концентрируются на рекламе, сетует руководитель компании "Только лучшая недвижимость" Алексей Лякин. Часто они размещают объявление на одном сайте бесплатных объявлений и на этом заканчивают с рекламой. Большинство же агентов работают минимум с 5-7 основными площадками, а некоторые агентства ухитряются давать рекламу на 50-60 площадках. Кроме того, самостоятельные продавцы часто просто не знают, какие платные услуги на основных площадках приводят к росту числа звонков, добавляет он. Еще одна рекламная ошибка – это плохие фотографии, продолжает Лякин. А в описании многие ограничиваются достаточно сухим текстом, который не привлекает потенциальных покупателей.Ошибочный ценникОчень многие люди ошибаются на этапе определения цены, не правильно определяя жилье-аналог для сравнения. Так как большинство продавцов не являются профессиональными оценщиками, то имеют очень смутное представление, как правильно оценить квартиру, говорит генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина.Продавец всегда оценивает свой объект, сравнивая с самыми дорогими конкурентами, добавляет генеральный директор агентства недвижимости "ВакКнам" Анна Симашова. "Мол, сосед продает за 10 миллионов, ну и я поставлю. А то, что есть аналоги там же или в других домах с подобными параметрами за 8,5-9 миллионов, человек не видит. Точнее, не хочет видеть", - сокрушается она. Для самостоятельных покупателей понять "правильную" цену тоже проблема, добавляет председатель совета директоров сети офисов "Миэль" Марина Толстик. Ведь каждый собственник хочет продать свою квартиру как можно дороже и получить возможный максимум. Поэтому, выставляя свои объекты на рынок, некоторые собственники завышают ее стоимость. Покупатели же, напротив, хотят купить как можно выгоднее. Риелтор же прекрасно ориентируется на рынке недвижимости, знает ценовую политику и, опираясь на свои знания рыночной ситуации, проведет торг и поможет добиться максимальной скидки, аргументирует она. Телефонные переговорыСерьезная ошибка самостоятельного продавца - плохой прием звонка, отмечает генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Понятно, что владелец работает где-то и не всегда может взять трубку, а это очень вредит процессу. Плюс самостоятельному продавцу сложно бывает грамотно ответить на все вопросы потенциальных покупателей.Корень проблемы не только во владении информацией, но еще и в том, что самостоятельный продавец часто не воспринимает звонок как часть продажи, и поэтому не прилагает усилий к тому, чтобы максимум из них завершалось переходом на следующий этап – к просмотру квартиры, добавляет Шаталина. Покупатели же реагируют на такое пассивное поведение, и продолжают переговоры только с теми, кто приложил усилия, чтобы удержать их внимание.Неправильный показСобственник не знает, как показывать квартиру, добавляет новый пункт в список ошибок "сам себе риелторов" Симашова. А еще самостоятельные продавцы часто запрещают съемку в своих квартирах, мотивируя это тем, что в помещении есть их личные вещи, добавляет Летенков. Это ошибка, так как потенциальные покупатели приходят домой и пересматривают фото и видео в квартирах, где они побывали. Если же смотреть будет нечего, то такой объект вылетит из их памяти.Примечательно, что риелтор с покупателем часто просто отказывается от просмотра объектов, где квартиру будет показывать сам владелец, продолжает он. Это связано с тем, что самостоятельные продавцы нередко стараются обменяться контактами с покупателем и провести сделку без риелтора. Зная это, опытный брокер просто отсекает такие варианты.Самостоятельные покупатели, кстати, тоже совершают фатальные ошибки при просмотре квартиры, обращает внимание генеральный директор компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. Самый первый риск, на который не все потенциальные покупатели обращают внимание - это незаконные перепланировки, подчеркивает он. "Иногда они сделаны настолько лаконично, что заметить их можно лишь проверив существующую документацию. Риск очень высок, поскольку есть перепланировки, которые невозможно согласовать, а это при выявлении не только может привести к наложению штрафа уже на действующего собственника, но и при отказе от узаконивания или возврата помещению прошлой планировки - к продаже квартиры на торгах", - предупреждает Хусаинов.Неумелый торгДля каждого собственника его объект – самый лучший из всех предложений, а цена при этом самая низкая, указывает гендиректор "Этажей". Так что при прямом общении покупателя и собственника о скидке в случае, когда есть реальный интерес к объекту, нужно быть крайне осторожным и четко аргументировать свою просьбу о скидке без эмоциональной оценки самого объекта.Люди без опыта не умеют правильно торговаться, соглашается Лякин. Эксперт выделяет в поведении самостоятельных продавцов две крайности. Первая: человек готов уступить, когда этого делать не нужно, например, когда и так есть хороший спрос на объект. Хороший риелтор увидит этот спрос и сделает вывод, что квартиру по нужной цене приобретут если не сейчас, то через неделю. Второй вариант: наоборот, человек стоит на своей цене, не желая подвинуться, и теряет реального покупателя, когда спрос на объект не очень высокий, поясняет он. Также самостоятельные продавцы часто страдают из-за незнания рыночной ситуации: покупатель или его агент могут настаивать, что какая-то особенность квартиры (например, расположение на определенном этаже) является существенным недостатком и требовать скидку за это, хотя по факту ничего влияющего на цену или ликвидность квартиры в этом факторе нет. Таким приемом часто пользуются профессиональные агенты, которые приводят покупателя к самостоятельному продавцу и оказывают на него давление, ссылаясь на свой опыт, говорит эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. Кроме того, самостоятельный продавец часто обманывает сам себя, просто выбирая не покупателя, предложившего наилучшие условия, а человека, который ему показался самым приятным в общении, добавляет он.Неподготовленные к сделке документыСделка может очень сильно затянуться или даже сорваться, потому что самостоятельные участники часто забывают заранее подготовить необходимые документы, отмечают все опрошенные эксперты.Часто бывают проблемные ситуации, когда риелтора нет ни с одной из сторон. Так, процесс регистрации права собственности приостанавливается из-за отсутствия всех необходимых документов, сетует Лякин. В случае, если такая пара оказывается частью большой цепочки альтернатив, от проволочки пострадают сразу много людей. Согласно списку, приведенному на сайте Росреестра, минимальный пакет документов, необходимых для купли-продажи квартиры, должен включать в себя:Однако этот перечень может быть расширен в зависимости от особенностей сделки. Например, если один из собственников продаваемой квартиры – несовершеннолетний, то потребуется согласие органов опеки. Таким образом участникам сделки (как продавцам, так и покупателям) нужно заранее выяснить полный состав пакета документов, необходимых для регистрации, и подготовить его.При самостоятельных сделках трудности регулярно возникают, когда покупатели вносят аванс, предварительно не убедившись в том, что они смогут купить эту квартиру – например, не получив одобрение в банке и не понимая точно, на какую сумму они могут рассчитывать, отмечает Толстик. Или не удостоверившись в том, что объект залога будет одобрен в банке. Например, чтобы получить одобрение банка, дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению, квартира не должна быть под арестом или находиться в залоге у другого банка. То есть, прежде чем вносить аванс, стоит убедиться в том, что покупатель сможет ее купить, и помощь профессионала тут сложно переоценить, заключает она."Ко мне обратились люди, которые самостоятельно подписали предварительный договор, где покупатель с риелтором сознательно не прописали дату выхода на сделку. При этом покупатель знал, что ему может не хватить денег на приобретение объекта и не одобрил заранее ипотеку", - приводит пример Лякин.Оформление авансаОдна из главных ошибок как "свободных" покупателей, так и "свободных" продавцов состоит в том, что они попросту не понимают разницы между авансом и задатком, предупреждают риелторы.Аванс всегда возвратный, и выгоден лишь в том случае, если вы планируете продолжать поиски и иметь возможность в любой момент отказаться от объекта без штрафа, объясняет руководитель юридического отдела агентства Homeapp Нино Гулбани. В случае отмены сделки по инициативе любой из сторон сумма возвращается покупателю, а значит, у каждого участника сделки есть риск и возможность передумать, если он найдет альтернативу. Правда, оговаривается юрист, с точки зрения покупателя задаток предпочтительней - это регламентированный способ финансового обеспечения исполнения обязательства (статья 380 ГК РФ). Он защищает его, поскольку минимизирует риск отказа от сделки. Если продавец отказывает в сделке, то возвращает покупателю задаток в двойном размере, продолжает Гулбани.Условия договораНа этапе подписания договора купли-продажи покупатель без риелтора, как правило, использует или типовой договор, скачанный из интернета или по сделке знакомых, или договор продавца, рассказывает Гулбани.Первое, на что нужно обратить внимание, это стороны по договору. Участники сделки довольно часто совершают ошибку, если от имени одного из них действует представитель по доверенности, отмечает Гулбани. Они просто забывают указать реквизиты этой доверенности, а это необходимо сделать.Следующий момент состоит в корректности определения самого объекта, которое должно включать в себя адрес, размер площади (общая, жилая), этажность, а также кадастровый номер.Ошибочно упускать из виду описание документов-оснований – просто указания (объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ___ ) тут недостаточно. Основание владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости должно содержать полное наименование (например, договор купли-продажи, договор мены и т.д.) дату, серийный номер (при наличии), кем выдан, удостоверен, и, безусловно, все перечисленное должно быть у продавца на руках, чтобы покупатель еще на стадии проверки объекта недвижимости и продавца смог удостовериться в легальности прав продавца на объект, разъясняет Гулбани.Наконец, обязательно нужно указать, в каком состоянии и комплектации передается объект, подчеркивает она. Стороны зачастую ошибочно сокращают информацию о размере и порядке проведения расчетов. Если сумма будет выплачена покупателем продавцу единовременно, то в таком случае особого творчества в описании не потребуется, главное – не допустить ошибку в неупоминании срока совершения платежа.А вот в случае, когда платеж будет совершаться частями в плане собственных средств и заемных либо средств, полученных по субсидии, юрист рекомендует в описании идти по принципу от общего к частному, то есть сначала указать общую сумму, а далее – как она будет разбита, в каком размере и сроки. В случае, когда для расчетов используются заемные средства, то необходимо сослаться на кредитный договор, либо написать реквизиты постановления о предоставлении субсидии.Кривая передача денег и квартирыСамые обидные ошибки люди могут совершить, когда им кажется, что все уже позади, то есть на этапе передачи денег и квартиры, отмечают эксперты.В некоторых ситуациях с продавцом могут рассчитаться фальшивыми деньгами частично или полностью. При этом расчет происходит тогда, когда договор уже подписан и отмотать ситуацию обратно сложно, предупреждает Флутков.Ошибочно полагать, что передача денежных средств должна быть произведена в день подписания договора купли-продажи объекта и притом в наличной форме, объясняет Гулбани.Еще один хороший, но обделенный вниманием способ взаиморасчетов - депозит нотариуса, напоминает Гулбани. В этом случае функцию банка, описанную в двух предыдущих способах, выполняет нотариус. Особенно это актуально в отношении сделок, для которых законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (сделки в отношении имущества, находящегося в долевой собственности у нескольких лиц, а также сделки с участием несовершеннолетних граждан).Кроме того, нужно помнить, что акт приема-передачи квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи, и к нему нельзя относится как к "формальной бумажке", подчеркивает эксперт. Так, в основном тексте договора должно быть указано, в каком состоянии и комплектации передается квартира, а в акте покупатель должен зафиксировать, что это сделано согласно договоренности, объясняет она.Продавец, передавая квартиру должен убедиться, что расчеты состоялись, свои деньги он забрал из банковской ячейки или они "упали" на банковский счет, а покупателю следует быть еще более внимательным, настаивает юрист. Ошибочно полагать, что расчеты – это единственное, о чем нужно упомянуть в тексте акта приемки-передачи квартиры. Покупатель при приеме объекта должен убедиться в наличии счетчиков на воду (свет при наличии), зафиксировать их показания, получить подтверждение полной оплаты коммунальных платежей и капитального ремонта. Таким образом людям, планирующим продать или приобрести квартиру, нужно понимать, что это – долгий и трудоемкий процесс, который на всех этапах требует повышенного внимания, сосредоточенности на деталях, готовности к неожиданностям, на которые придется реагировать. А главное – каждая сделка настолько индивидуальна, что не только "рекомендаций из интернета", но и опыта самых лучших риелторов может не хватить для того, чтобы абсолютно все прошло гладко.

А имеет ли право продавец дома, после продажи забрать оставшуюся мебель?

Ответы на вопрос:

Если в договоре продается только дом, а не имущество в нем, то мебель так и остается принадлежать продавцу и он имеет право ее забрать.

Имеет, если в договоре купли-продажи вы не оговорили, какую мебель продавец продает вам вместе с домом. Внимательно прочитайте договор, если объект продажи только недвижимость, вам придется отдать мебель.

Да, конечно имеет. Если по договору купли-продажи предметом его значится дом, то мебель остается в собственности предыдущего хозяина

а это необходимо было обсуждать при подписании договора купли-продажи. Если это не оговорено, то имеет такое право.

Да, имеет право забрать мебель и иное имущество, если иные условия не предусмотрены договором купли-продажи

Если по условиям договора купли-продажи мебель не была предметом продажи, то конечно может, это же его имущество. Договоритесь с продавцом о времени передачи имущества.

Да имеет право, если конечно в договоре КП не сказано что дом продается вместе с вещами. Смотрите условия договора купли-продажи.

Надо смотреть условия договора-купли продажи. Если в договоре не сказано, что продавец передает вам предмет договора без мебели, то он имеет полное право забрать мебель. Для точно ответа нужно смотреть договор.

По договору купли-продажи переходит в собственность только жилой дом. Если в доме находятся вещи продавца, то в договоре купли-продажи должно быть указано условие, до какого числе продавец обязуется освободить дом от личных вещей или мебели. Данный вопрос решается по соглашению участников сделки.

Да, имеет право, если в договоре купли-продажи отсутствовало условие о передачи квартиры с мебелью.

Если описи не было то передается только само жилое помещение.

Подобные вещи следует предварительно прописывать в приложении к договору.

Для чего проверять документы?

Когда покупаете квартиру, вы рискуете купить недвижимость с обременениями. Чтобы этого не произошло, проверьте правоустанавливающие документы на квартиру. Когда владельцев два и более, требуется получить разрешение всех участников сделки. Если один из собственников будет против, соглашение признают недействительным.

Если квартиру продают супруги, нужно письменное разрешение на продажу мужа и жены. Проверьте, есть ли у них дети. Если в правоустанавливающем документе один из собственников — ребенок, продавец обязан выделить ему долю в новой квартире. Продавец также получает разрешение на продажу от органов опеки.

Что указывают в договоре купли-продажи?

В предмете договора указывают точный адрес объекта, расположение, количество этажей, площадь, год строительства. Если это дом на земле, обозначают площадь земельного участка.

В условиях перевода денег обозначают, в каком объеме и как будет проводиться оплата. Здесь прописывают сроки, в которые покупатель внесет плату за сделку. Есть несколько вариантов оплаты — использование банковских ячеек, когда покупатель вносит всю сумму сразу, а продавец получит деньги после переоформления прав собственности. Второй вариант — предоплата, когда покупатель вносит 10 или 20% от стоимости в качестве задатка, а остальные деньги оплачивает после переоформления документов.

Что еще проверить в договоре купли-продажи?

В договор купли-продажи разрешается включить дополнительные пункты.

Продавец письменно гарантирует, что на квартиру нет обременений и залогов.

Если недвижимость продается вместе с техникой и встроенной мебель, все это указывается в договоре купли-продажи.

Можно дополнительно указать, что долгов по коммуналке нет.

Нужно ли брать выписку из ЕГРН?

Покупатель заинтересован в том, чтобы продавец предоставил выписку из ЕГРН. Если документу больше месяца, лучше попросить взять повторную выписку. С помощью выписки ЕГРН на квартиру убедитесь в отсутствии арестов, долгов и обременений. Обратите внимание на количество собственников. Если данные в ЕГРН о собственниках недвижимости не совпадают с паспортными данными, которые предоставил продавец, такую квартиру лучше не покупать. Или попросите продавца объяснить, с чем связаны такие расхождения и попросите его переделать документ, т. к. в нем ошибка.

Когда в выписке сказано, что долей в недвижимости владеет несовершеннолетний и квартира куплена с использованием денег материнского капитала, продавец обязан предоставить ребенку долю в новой квартире. Иначе сделку признают недействительной.

Нужно или нет проверять техпаспорт?

Перед подписанием договора обратите внимание на технический паспорт. В техпаспорте проверьте точный адрес дома, подробный план помещения. Банки часто запрашивают техпаспорт, если недвижимость покупаете по ипотеке. Сравните квартиру, которую покупаете с техпаспортом. Если план один, а по факту стены перенесены или снесены, значит, была совершена незаконная перепланировка.

Если купите такую квартиру, столкнетесь с проблемами. Выясните, узаконена или нет перепланировка. Для этого попросите продавца обратиться в БТИ и взять справку о том, что перепланировка была узаконена. Кадастровый паспорт не требуется. Документ отменили с 2017 года, поэтому все сведения о недвижимости содержатся в техпаспорте.

Как подписывается договор купли-продажи?

После проверки документов стороны договариваются о встрече в банке или у нотариуса. Если сделку оформляют через банк и с использованием банковской ячейки, где будут храниться деньги, стороны подписывают соглашение в переговорной комнате. Покупатель с продавцом заранее договариваются, кто берет на себя расходы на оплату банковской ячейки. Чаще это делает покупатель или стороны делят затраты пополам.

После этого покупатель передает деньги в банковскую ячейку и подписывается договор аренды. После того как договор купли-продажи подписан, переоформляется квартира через Росреестр и затем покупатель снимает деньги. Если регистрацию недвижимости не подписали в указанные сроки, покупатель получает деньги обратно.

Сделку купли-продажи возможно подписать у нотариуса. Здесь обсуждают все нюансы передачи денег, покупатель вносит задаток при нотариусе и после этого подписывают договор купли-продажи. Когда документы на квартиру стороны переоформят на покупателя, продавец получает оставшуюся сумму.

О том, как оформить договор купли-продажи квартиры, мы писали — здесь.

Когда соглашение вступает в силу?

При передаче документов присутствуют обе стороны. Если квартира продается через представителя, от него потребуется доверенность на заключение сделки. Оформляется у нотариуса. Цена в Москве такой доверенности от 3 до 5 тыс. руб. Договор купли-продажи регистрируется в течение трех дней с момента подписания.

Кратко: как проверить договор купли-продажи квартиры?

Данные в техпаспорте и по факту в квартире должны совпадать. Если в техпаспорте есть стены, которых нет, значит, продавец сделал незаконную перепланировку. Попросите его узаконить перепланировку через БТИ.

В документе договора купли-продажи указывается три пункта: сведения о сторонах сделки, предмет договора и условия передачи денег.

Разрешается в соглашении прописывать дополнительные условия. Например, штраф за просрочку по переоформлению перехода прав собственности.

Подписать документ можно у нотариуса или в банке.

Когда недвижимость продает семейная пара, получите разрешение на сделку в письменном виде от каждой из сторон.

Если домом или квартирой владеет несколько собственников, потребуется согласие и паспортные данные каждого владельца.

Продавая квартиру, купленную по сертификату материнского капитала, продавец обязан получить разрешение органов опеки и выделить долю детям в новой квартире.

Нередко после вселения в новую квартиру покупатели с огорчением обнаруживают, что бывший хозяин снял раковину, выкрутил дверные ручки, забрал плинтуса или вообще вынес все, что только можно унести. Как обезопасить себя от недобросовестных продавцов? Несут ли какую-то ответственность риэлторы? Как можно уладить вопрос, если такое все-таки произошло?

Помню случай, когда хозяин продал квартиру с дорогой встроенной кухней, а потом взял и вывез ее. Избежать подобных казусов можно. Для этого необходимо заранее все обговорить и документально зафиксировать. В нашем агентстве разработан акт приема-передачи квартиры, в котором перед сделкой продавцы и покупатели расписываются за состояние жилья. В этот документ мы заносим все: какие в квартире окна, двери, половое покрытие, сантехника и т.д. Мы как агентство несем за сделку ответственность, поэтому стараемся учитывать буквально каждую мелочь.

По закону в таких случаях агентства недвижимости ответственность не несут. Все остается, прежде всего, на совести риэлторов. При возникновении подобной проблемы агентства действуют по-разному.
В некоторых случаях они возмещают покупателям ущерб из собственного кармана.

Я в своей практике с варварством продавцов квартир не сталкивался, но о таких случаях, конечно, слышал. Недобросовестные клиенты могут снимать ванну, раковину, газовую плиту либо просто менять новые и качественные вещи на старые (предварительно об этом не сообщив).
Для защиты интересов покупателей мы обычно удерживаем с продавцов денежную сумму под гарантию.
После окончания сделки, когда квартира передана покупателям в том же виде, что и была, мы эти деньги возвращаем. И все остаются довольны.

Случаи, когда бывшие хозяева что-то вывозят из квартиры помимо личных вещей, не так уж редки. Но при условии опытности риэлторского агентства избежать этого достаточно просто. Задача риэлтора заключается в том, чтоб обезопасить покупателей, въезжающих в приобретенное жилье, от таких недоразумений. При подписании документов на покупку объекта все нюансы должны быть оговорены. Обязательной неотъем-лемой частью квартиры является газовая плита, приборы отопления, раковины, смесители. Без этих бытовых предметов квартира не пригодна к эксплуатации, поэтому все они должны быть в рабочем состоянии и готовы к использованию.

Если продавцы намерены что-либо поменять, это обязательно оговаривается в соответствующих документах и прописывается с помощью риэлторов (сами покупатель и продавец не всегда знают, что и как надо делать). Если хозяева что-то забирают, то взамен они должны оставить другие действующие приборы. В противном случае квартира не пригодна к эксплуатации. Даже в договоре купли-продажи, который в отличие от других документов регистрируется в юстиции, есть пункт, где указывается, что все в квартире находится в рабочем состоянии и пригодно к технической эксплуатации.

Нередко квартиры продаются со встроенной мебелью и бытовой техникой. В подобных случаях в договоре о намерениях или договоре авансового платежа подробно прописывается, что из этих вещей остается, а что продающая сторона хотела бы забрать с собой. Так как именно наличие мебели и качественной техники могло повлиять на решение о покупке, мы фиксируем
предметы очень скрупулезно. К примеру, уточняем модели плиты и холодильника, чтобы их не подменили старой техникой. Если в документах все прописано, продавцы никогда не идут на какую-то замену, так как при грамотно оформленном договоре это является для них определенным риском.

Кроме того, если есть сомнения в том, что договоренность будет выполнена, существует такой механизм, как удержание залоговой суммы третьей стороной, то есть агентством недвижимости. Эта сумма в случае необходимости покроет убытки покупателя.
В нашей практике, слава богу, не случалось инцидентов, когда покупатели оказывались в безвыходной ситуации. Все недоразумения разрешались путем переговоров и с помощью риэлторов. Как правило, сами продавцы не желают доводить дело до суда и соглашаются на мирное урегулирование конфликта.

Читайте также: