Об установлении минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества

Обновлено: 17.05.2024

В июне 2016 года приобрел квартиру по ДДУ у застройщика и сразу полностью оплатил ее. У меня это не единственное жилье. В августе 2018 года я оплатил дополнительные метры в квартире, так как площадь моей квартиры увеличилась и по согласно договору я обязаны оплатить их. В августе 2018 я получил ее в собственность. В июле 2021 я хочу ее продать и не платит налог, так как на основании НК РФ Статья 217.1 я освобождаюсь от налога если с момента полного погашения оплаты за квартиру и продажи прошло больше 5 лет, но по мнению Минфина России, если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, в том числе в случае изменения в сторону увеличения площади передаваемого жилого помещения после ввода в эксплуатацию, то минимальный предельный срок владения таким жильем исчисляется с даты полной оплаты его стоимости с учетом дополнительной оплаты за увеличенную площадь жилого помещения (Письмо Минфина России от 21 апреля 2021 г. № 03-04-05/30283).

Получается, что минимальный срок владения квартиры начинает исчисляться от августа 2018 года, когда была произведена последняя оплата.

Все правильно я понимаю?

Разве это не абсурд? Как я мог знать, что площадь моей квартире увеличиться в конечном счете. Я ведь за ДДУ сразу оплатил. И по идеи окончательный расчет считается июне 2016. Но Минфин так не считает. Так или иначе теперь продеться ждать до августа 2023, чтобы можно было продать без налога. Или как-то можно избежать этого?

Ответы на вопрос:

Максим! Правильно понимаете. Соглашусь с позицией Минфина в части трактовки положений статьи 217.1 НК РФ в части отсчета срока владения, т.к. такой срок считается с момента полной оплаты. А полная оплата была в 2018 году. И если жилье не единственное, то срок владения 5 лет с полной оплаты. Однако если жилье уже продали, можете поспорить с позицией Минфина, т.к. он не вправе толковать нормативные акты, и его разъяснения лишь руководство к действию для налоговой, но не для суда. Суд может исходить из других посылок, но для этого нужно сначала, чтобы Ваши права были нарушены: налоговая вынесла решение о взыскании налога, Вы это решение вправе обжаловать в вышестоящую налоговую в порядке гл.19-20 НК РФ, а уж потом в районный суд в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ. И жаль, что мои предыдущие ответы оказались бесполезными. Прочитайте подпись под ответом, иначе нет смысла отвечать. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Максим, доброго Вам дня!

К сожалению, Вы правильно понимаете. Срок считается от последней оплаты - с августа 2018 года - 5 лет.

Правовое основание Вашего вопроса это статья 217.1 НК РФ.

К сожалению, если оспаривать решение ФНС (на будущее) в вышестоящий налоговый орган и далее, в суд, по моей практике, судебный орган руководствуется нормами не только НК РФ, но и разъясняющих документов - в том числе Писем Министерства Финансов, в том числе, и по Вашей ситуации Письмом Минфина от 21 апреля 2021 г. № 03-04-05/30283, о котором Вы говорите.

Надеюсь мой ответ Вам полезен!

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, не платить налог пока не получится, при данных обстоятельствах, квартира у вас должна находиться в собственности не менее 5 лет. см. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 20.04.2021) НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

(абзац введен Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ)

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.

(абзац введен Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ)

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.

(абзац введен Федеральным законом от 23.11.2020 N 374-ФЗ)

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

(пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ)

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса.

Читайте также: