Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков

Обновлено: 27.04.2024

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Комментарий к ст. 235 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи в общих чертах указывает основания прекращения права собственности по воле собственника, а также в силу объективных обстоятельств, которые не могут квалифицироваться как действия кого-либо, направленные на прекращение права собственности. Данная норма является отсылочной (см., в частности, коммент. к ст. ст. 217, 218, 223, 225, 226, 236 ГК). Хотя содержащийся в ней перечень оснований прекращения права собственности сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является. Например, в нем не поименованы такие способы прекращения права собственности, как возврат прежнему собственнику животного, сохранившего привязанность к нему (см. коммент. к ст. 231 ГК) и отмена дарения (см. коммент. к ст. 578 ГК).

Основанием прекращения права собственности, которое одновременно не является основанием возникновения этого права у другого лица, является упомянутая в п. 1 комментируемой статьи гибель (уничтожение) вещи, о чем уже шла речь в коммент. к ст. 209 ГК. Можно встретить мнение о том, что уничтожение вещи в процессе ее потребления является осуществлением только правомочия пользования ею (т.е. не распоряжения), так как воля собственника направлена вовсе не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства (например, сожжение дров в камине). Однако квалификация действия как распоряжения зависит скорее от того, сохраняется ли в результате вещь у собственника, нежели от направленности воли собственника. До тех пор, пока вещь еще может быть использована по своему назначению, имеет место пользование; в момент необратимой утраты назначения происходит распоряжение путем уничтожения вещи. При этом, строго говоря, право собственности на материальные остатки уничтоженной вещи присутствует. Так, из ст. ст. 86, 89 ВК можно сделать вывод о том, что разрушенное воздушное судно является объектом права собственности, но это уже новое право на новый, изменившийся в своей сущности объект.

2. Статья 35 Конституции определяет, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества может быть произведено при условии предварительного и равноценного возмещения. Норма п. 2 комментируемой статьи, отсылочная по своей форме, как раз и посвящена общему описанию случаев принудительного изъятия у собственника имущества, а также понятию приватизации (см. также коммент. к ст. 217 ГК). Прекращение права собственности помимо воли собственника может рассматриваться в ряде случаев как санкция (см. коммент. к п. 3 ст. 220, п. 3 ст. 222, ст. ст. 237, 238, 240, 241, 243, 284, 285, 293, п. 2 ст. 578, 1252 ГК); как способ обеспечения важнейших государственных и общественных интересов (см. коммент. к ст. ст. 239, 242, 243, 279 - 283 ГК); как средство поддержания баланса конкурирующих частных интересов (см. коммент. к п. 4 ст. 252 ГК).

Основания принудительного прекращения права собственности должны быть прямо и исчерпывающе предусмотрены федеральным законом, что следует как из общего принципа неприкосновенности собственности (п. 1 ст. 1 ГК), так и прямого указания п. 2 комментируемой статьи.

3. Процесс принудительного обращения в государственную собственность имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам, именуется национализацией (абз. 10 п. 2 комментируемой статьи). Национализация производится на основании специального федерального закона с возмещением стоимости изъятого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК.

В большинстве капиталистических государств национализация крупнейших предприятий осуществлялась путем обмена акций на государственные ценные бумаги с фиксированным доходом. При этом выигрыш акционеров заключался в том, что они получали право вместо неопределенного и колеблющегося в периоды кризисов дивиденда требовать выплаты твердой суммы дохода, а государство выигрывало в том, что получало возможность влиять на принятие решений интересующим его предприятием. Таким способом осуществлялась, в частности, послевоенная национализация Английского банка, предприятий угольной промышленности и железнодорожных предприятий в Англии в период политики "тэтчеризма" (см. подробнее: Белов В.А. Национализация в российском гражданском праве: история и современность // Законодательство. 1999. N 2, 3).

В экономике и некоторых зарубежных правопорядках, например США, существует также понятие "ползучей экспроприации" (creeping expropriation), т.е. скрытой национализации, когда специального закона не принимается, однако создаются столь невыносимые условия для ведения бизнеса в конкретной стране, что инвесторы сами ищут возможность избавиться от своих активов в пользу государства.

В настоящее время специальный федеральный закон о национализации в России не принят (в 2005 г. Правительство РФ сняло соответствующий законопроект с рассмотрения в Государственной Думе РФ). Согласно ст. 35 Конституции принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено при условии не только равноценного, но и предварительного его возмещения. Поэтому Федеральное Собрание РФ, прежде чем будет принято окончательное решение о национализации, должно с помощью органов исполнительной власти заранее определить примерное количество собственников, имущество которых подвергнется национализации, общий размер компенсации и утвердить расходы на возмещение им убытков отдельной строкой в федеральном бюджете на предстоящий год.

Судебная практика по статье 235 ГК РФ

16. Определением от 6 июня 2017 года N 1163-О Конституционный Суд выявил смысл положений подпункта 8 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также части 1 статьи 4, части 3 статьи 16, статьи 17 и части 2 статьи 18 Федерального закона "О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам".

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Пунктом 2 указанной статьи предусмотрены случаи принудительного изъятия у собственника имущества.

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский Гуманитарный университет профсоюзов" (далее - НОУ ВПО "Санкт-Петербургский Гуманитарный университет профсоюзов") обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением о признании недействующими данных положений, указав на их противоречие нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а именно пункту 1 статьи 1, пункту 1 статьи 3, пункту 2 статьи 235, пункту 3 статьи 299, статьям 1064, 1065, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункту 3 статьи 2, пункту 3 статьи 3, подпункту 2 пункта 1 статьи 9, статьям 10, 56 Земельного кодекса Российской Федерации; пунктам 8 и 9 статьи 1, части 3 статьи 3, части 1 статьи 4, статье 7, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктам 1 и 2 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

Заявитель полагает, что имущество выбыло из владения Общества незаконно и помимо его воли, что привело к обесцениванию рыночной доли акций в уставном капитале; к правоотношениям сторон подлежат применению статьи 235, 306 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды от 18.09.2013 N М-05-043244, суд первой инстанции признал факт неиспользования ответчиком спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением в связи со сносом принадлежащих ему объектов недвижимости, и, руководствуясь статьей 235, пунктами 1, 2 статьи 451, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что у общества прекратилось право собственности на эти объекты, пришел к выводу о том, что подлежит прекращению и возникшее у него в силу ранее действовавших статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и действующей статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком, на котором были расположенные указанные здания.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда законом предусмотрено такое изъятие.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 16 АПК РФ, статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к выводу о наличии оснований для прекращения права собственности Российской Федерации и права постоянного (бессрочного) пользования Учреждения на земельный участок с кадастровым номером 30:01:150103:1 исходя из следующего: Арбитражный суд города Москвы решением от 21.05.2014 по делу N А40-40656/2012 утвердил мировое соглашение, заключенное между Администраций и Министерством обороны, которым урегулированы разногласия сторон относительно объектов недвижимости; данным соглашением в том числе установлена обязанность Министерства обороны безвозмездно передать в собственность муниципального образования "Город Ахтубинск" земельный участок площадью 235 833 кв. м с кадастровым номером 30:01:150103:13, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Ахтубинск; на момент утверждения мирового соглашения спорный земельный участок с кадастровым номером 30:01:150103:1, на котором расположено здание магазина, принадлежащее на праве собственности третьему лицу, входил в состав исходного участка с кадастровым номером 30:01:150103:13, при этом на данном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, необходимые для обеспечения деятельности федеральных органов исполнительной власти в области обороны и безопасности государства, следовательно, основания для регистрации права федеральной собственности и права постоянного (бессрочного) пользования на указанный земельный участок отсутствовали.

Ответ: Согласно законодательству РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, обременять его, распоряжаться им иным образом. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 209, ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ – далее ГК РФ).

Следовательно, никто не может лишить гражданина земельного участка, если он уже имеет Свидетельство на право собственности и откажется заниматься перерегистрацией. Право за гражданином сохраняется. Однако у таких земельных участков будет отсутствовать регистрация в Едином государственном реестре недвижимости.

Но существуют случаи, определенные законодательством, когда земельный участок, находящийся в собственности гражданина, может быть изъят. Согласно нормам ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством:

•изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ст. 237 ГК РФ);

•отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);

•отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (ст. 239 ГК РФ):

·земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ);

·земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ);

•отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ)).

А именно: выполнение международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкция объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (ст. 49 ЗК РФ);

•реквизиция (ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ) – в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков;

•конфискация (ст. 243 ГК РФ, ст. 50 ЗК РФ) – земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления.

Вышеуказанные случаи изъятия земельных участков распространяются на земельные участки независимо от того, существует ли регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости или отсутствует.

Кроме того, с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые виды сделок с земельными участками, которые не имеют официальных границ. На сделки с такой недвижимостью без границ вступает законодательный запрет. Без проведения обязательной процедуры определения границ (межевания) земельного участка собственник не сможет распоряжаться своим земельным участком. Это значит, что продать, подарить, передать по наследству земельный участок, границы которого не установлены, будет невозможно, независимо от того, имеется или нет свидетельство на право собственности на этот участок.

Отсутствие межевания не повод для лишения права собственности. Если к январю 2018 года у участка не будет четких границ, он выпадает из оборота, это значит, что его владельцы не смогут распоряжаться своей собственностью: завещать, продать, сдать в аренду и т.д. Наследники, вступившие в права наследования, не смогут зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о его местоположении.

Следовательно, внесение в кадастр сведений о границах является гарантией прав собственников, позволяет адекватно начислять налог на имущество и избежать административных штрафов, а также сведет к минимуму возникновение земельных споров.

Поэтому правообладателям земельных участков уже сейчас следует задуматься об определении местоположения границ своих объектов недвижимости во избежание проблем до вступления в силу всех грядущих изменений.

Вопрос: В соответствии с п. п. 2 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ, кто должен осуществлять подготовку схемы расположения земельного участка (гражданин или орган местного самоуправления), если границы населенного пункта не закоординированы и не стоят на кадастровом учете?

Ответ: ЗК РФ предусматривает процедуру приобретения земельных участков путем продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Ст. 39.11 ЗК РФ устанавливает подготовку и организацию аукциона по продаже земельного участка. Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.

В данном случае гражданин испрашиваемого земельного участка или юридическое лицо подготавливает схему расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Изготовление схемы земельного участка можно поручить кадастровому инженеру, имеющему соответствующий квалификационный аттестат. Далее гражданин испрашиваемого земельного участка или юридическое лицо обращаются в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения данного земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка.

Следует отметить, если утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка, то координаты характерных точек границ земельного участка выдает уполномоченный орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица.

При этом обеспечение выполнения кадастровых работ и государственный кадастровый учет земельного участка (на основании заявления) осуществляется гражданином или юридическим лицом в целях образования земельного участка, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка.

Вопрос: Земельный участок принадлежит одному человеку. Вид использования – ведение крестьянского фермерского хозяйства. Категория земель – земли с/х назначения. Площадь 32900 кв. м. Можно ли поделить данный земельный участок на несколько участков?

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Собственник земельного участка вправе разделить его на несколько земельных участков. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.

При этом следует отметить, что исходный земельный участок, из которого образуются новые земельные участки, при разделе должен в обязательном порядке являться уточненным и быть поставленным на государственный кадастровый учет.

Собственник помещения в нежилом здании может быть понужден к заключению только договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Разбираемся в деталях с экспертом службы Правового консалтинга ГАРАНТ Иваном Сухарниковым.

Исходная ситуация

Человек приобрел нежилое помещение (офис). При этом земельный участок (долю) он не покупал.

Обязан ли собственник выкупить долю земельного участка пропорционально находящемуся на земельном участке нежилому помещению?

Ответ

1. Статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Для развития этого принципа принят ряд конкретных положений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст. 35 ЗК РФ, ст. 52 ГК РФ).

Так, в соответствии с нормами чч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В силу пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, соответственно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 гл. 30 ГК РФ, в котором находится в том числе и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.

На основании этого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 64).

В соответствии со ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

По ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Приведем примеры из судебной практики.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2018 г. N 05АП-4147/18:

В пункте 11 постановления Пленума N 11 разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Отказ в удовлетворении заявленных требований влечет нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Из вышеизложенного следует, что в силу закона у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащее истцу на праве собственности. Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие истцу.

С учетом изложенного суд считает, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая заявителю, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2015 г. N 07АП-3367/15:

При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:101051:6, установленным по делу фактическим обстоятельствам не противоречит.

При этом суд первой инстанции правомерно отметил, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая истцу, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений, указанных в договоре купли-продажи от 25.08.2014.

2. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, регламентированы ст. 39.20 ЗК РФ.

Так, согласно чч. 2, 3, 6-10 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанный договор аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В связи с изложенным полагаем, что собственник помещения в нежилом здании может быть понужден к заключению только договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в число принципов земельного законодательства входит принцип платности землепользования.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Обязательства из неосновательного обогащения — это всегда внедоговорные обязательства, независимо от того, носят ли они самостоятельный характер или являются сопутствующими по отношению к другому обязательству, в том числе и договорному.

Таким образом, собственник земельного участка вправе обратиться в судебные органы с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка.

Еще немного судебной практики.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2021 г. N Ф09-2338/21 по делу N А60-41130/2020:

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в их взаимосвязи и совокупности, суды выявили, что учреждение первоначально стороной договора аренды земельного участка от 14.03.2006 N 4-899 не являлось, обязательства по договору у ответчика возникли с 01.01.2020 в связи с заключением дополнительного соглашения от 23.09.2020 к договору, между тем суды установили, что ответчик является владельцем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401047:30, указанные объекты переданы в оперативное управление ответчика, регистрация права оперативного управления осуществлена 02.07.2015, сведения о приобретении нежилых помещений у арендатора земельного участка отсутствуют.

Руководствуясь принципом платности землепользования, суды обоснованно признали за ответчиком обязанность по внесению платы за пользование земельным участком с момента регистрации за ним права оперативного управления до 31.12.2019 в качестве платы за фактическое пользование земельным участком, далее в качестве арендной платы.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу ст. 445 ГК РФ понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

Как было указано выше, согласно п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пп. 2, 3, 4 ст. 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Подробности можно посмотреть также в этих документах:

определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 марта 2009 г. N 2557/09;
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 17АП-16382/20 по делу N А50-16511/2020;
решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 июля 2020 г. по делу N 2-78/2020;
апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 15 декабря 2020 г. по делу N 33-6983/2020;
апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 05 июля 2017 г. по делу N 33-1420/2017.

АКЦИЯ ГОДА

Предоставление земельных участков государством — один из сложных процессов, который осуществляется по-разному в зависимости от категорий граждан и тех целей, для которых земля нужна. Что нужно знать, когда речь идёт о предоставлении земли от государства и каким требованиям должен соответствовать получатель?

Предоставить землю гражданину или юридическому лицу — что это значит?

Предоставление земельного участка от государства — понятие, подразумевающее процедуру, где государственное имущество передается физическому или юридическому лицу для каких-либо целей. Во время передачи земли заключается соответствующий договор, в котором содержатся все важные моменты процесса: цели, на которые дается земля, правила и условия получения, срок.

Если земельный участок дается на временной период с возможностью расторгнуть раньше окончания срока, то все условия прописываются в обязательном порядке.

Процедура предоставления земли регулируется Земельным Кодексом РФ, где решаются вопросы предоставления земли разным категориям лиц, имеющих на это право.

В главе 5.1 ЗК РФ подробно расписаны условия к гражданам, которые могут претендовать на землю от государства в лице его субъектов или муниципальных образований.

Какие виды передачи ЗУ существуют?

Согласно законодательству, существует 4 варианта предоставления земли от государства физическим и юридическим лицам:

продажа (могут происходить торги или без них осуществляется право преимущественного выкупа);
аренда (точно также через торги либо без них, если есть намерения продлить договор);
постоянное бессрочное пользование (со своевременной платой за использование участка либо без неё);
безвозмездное срочное пользование (предоставляется в том случае, если претендент имеет возможность воспользоваться подобным правом на льготной основе).

При получении безвозмездного участка земли составляется договор купли-продажи, однако получатель никаких выплат не производит. Это происходит по той причине, что при подготовке необходимой документации и оформлении бумаг лицо потратит некоторую сумму денег.

В случае предоставления земельного участка в виде безвозмездного срочного пользования составляется ссудный договор, где претендент на землю является ссудополучателем, а государство ссудодателем.

Получить землю от государства имеют право отдельные категории граждан:

граждане, имеющие трех и более детей, и молодые семьи, которые ещё не пользовались правом на землю от государства;
Ветераны Труда РФ и Советского Союза;
Герои РФ и Советского Союза;
молодые специалисты (врачи, учителя).

Для данных категорий граждан существует особый порядок получения земли от государства на льготной основе и специальные программы.

Подробно о том, какие бывают виды пользования земельным участком, рассказано тут.

Под какие цели и кто может получить землю?

В нормативно-правовых актах отсутствует конкретная расшифровка тех направлений, которым выделяют землю от государства. Однако на практике происходит разграничение направлений, которые решили воспользоваться правом получения бесплатной земли от государственного фонда.

Многодетные и молодые семьи

Семьи, где есть 3 и более детей, а также молодые семьи могут воспользоваться правом бесплатного получения земли для следующих целей:

индивидуальное жилищное строительство (семья имеет возможность получить землю для постройки собственного дома);
организация и ведение личного подсобного хозяйства на полученной от государства земли (законодательство предусматривает возможность воспользоваться землей в качестве создания фермерского хозяйства для получения дохода).

Герои Труда

Герои Труда, кавалеры ордена Славы Российской Федерации и Советского Союза могут получить земельные участки для следующих направлений:

использование участка в качестве дачи (построить жилище возможно, однако осуществить регистрацию как по месту жительства нельзя);
организация приусадебного хозяйства без возможности создания сельскохозяйственного производства.

Молодые специалисты

Согласно Земельному Кодексу, молодые обладатели профессий, которые приехали в сельскую местность для работы после окончания ВУЗа. Таким специалистам предоставляют землю для постройки собственного жилья и организации подсобного хозяйства.

Срок предоставляемой земли составляет 5 лет и, если в течение этого времени не начнется строительство, то надел будет подлежать изъятию и возвращению государству.

Юридические лица

Законодательство Российской Федерации предусматривает предоставление земельного участка не только для физических лиц, но и юридических. Согласно ст. 39.5 ЗК РФ главным основанием для предоставления земли организациям — решение органов государственной или муниципальной власти. Юридическому лицу необходимо подать заявление, где указываются все сведения и цель использования земли.

Больше нюансов о льготном предоставлении земельных наделов, о том, кто и на каких условиях может получить ЗУ, подробно написано здесь.

На каких правах может предоставляться ЗУ?

Виды предоставления земельных участков и на каких условиях на них можно претендовать — это являются двумя разными юридическими категориями.

Виды могут различаться, а права разделяют на два вида:

Право собственности (земельный участок полностью передается во владение и распоряжение наделом).
Право пользования участком (такой вид дает разрешение на использование участка по своему усмотрению, но без права передачи получателя в собственность до исполнения установленных договором условий).

Из права пользования можно переоформить право собственности, если гражданин выполнил все условия согласно законодательству. Например, молодому специалисту дается земля сроком на 5 лет. Если в течение этого времени будет построен дом, в собственность можно переоформить и жилье, и участок на безвозмездной основе.

Обо всех особенностях юридических отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками читайте тут.

Нормы

Согласно Земельному Кодексу, земельные участки, передаваемые под использование или владение физическими и юридическими лицами, обязательно определяются особыми параметрами. К ним относят:

Категория земель. Государство не может передавать в собственность такие земли, как лесные массивы, заповедные земли, на которых расположены водные объекты, и те участки, которые находятся в зоне отчуждения. Лицу могут дать землю под собственность — это земли поселений и для сельхозназначения. Передача других категорий земель в собственность невозможна.
Размер земельного участка. Конкретные показатели в Земельном кодексе не регулируются, так как для каждого региона установлена своя норма в зависимости от природно-климатических особенностей, поэтому гражданам стоит ориентироваться на региональные нормативно-правовые акты. Но участок должен быть не меньше шести и не больше пятнадцати соток. Такие показатели установлены для всех участков независимо от цели применения.
Уровень плодородия. Этот показатель также относится ко всем участкам. Неважно, требуется ли земля для возведения фермерского хозяйства или постройки жилья, где в любом случае будет организовано приусадебное хозяйство. Также в эту категорию относится наличие неподалеку полигонов с бытовыми отходами или промышленных предприятий, которые могут оказать негативное влияние на урожай.
Расположение участка. Государство не выделяет участки земель, находящиеся вблизи инженерных предприятий, государственной границы и объектов, чья работа направлена на обеспечение страны. Их возможно арендовать на определенный срок только для определенных целей, например, ведения подсобного хозяйства без возведения крупных построек.

Порядок процедуры

Порядок предоставления земли в собственность из государственного фонда осуществляется согласно на уровне регионального законодательства в сфере земельных и имущественных отношений. Но нормативно-правовые акты не должны противоречить законам федерального уровня, поэтому процесс имеет общие действия:

поиск свободного земельного участка, на котором отсутствуют строения;
проверка на наличие у участка кадастрового паспорта и иных прав собственности на него у других лиц (информация предоставляется в администрации);
определение района, в котором находится земля;
составление заявление, где указываются основания для получения земли и цели на нее;
если кадастровый паспорт будет отсутствовать, то специалисты обязуют его оформить и провести геодезию участка;
ожидание вынесения решения земельной комиссией (что делать, если получен отказ на предоставление ЗУ?).

Куда обращаться?

Процессом и установлением порядка предоставления земельных участков в каждом конкретном населенном пункте занимается соответствующий уполномоченный государственный или муниципальный орган власти. Часто им является администрация города или области, куда и требуется обращаться всем претендентам на землю.

Как оформить заявление?

В законодательстве отсутствует форма заявления, однако конкретно описаны, какие сведения должны быть указаны:

Подробнее о заявлении на предоставление земельного участка читайте отдельно.

Необходимые документы

Основной перечень необходимой документации включает в себя:

паспорт заявителя;
выписка из Росреестра об отсутствии в собственности земельного участка;
схема земельного участка, если необходимо образование надела;
документ, который подтверждает право на получение земли;
заявление.

Список документов может меняться в зависимости от условий для получений и региона проживания, поэтому полный перечень стоит заранее узнать у сотрудников уполномоченного органа.

Все о предоставлении земельного надела, а именно, куда обращаться с заявлением на земельный участок, как оформить процедуру и какие нужно подать документы, подробно описано в отдельном материале.

Сроки, на которые надел передается в пользование

Допустимые сроки аренды в отношении государственных земель урегулированы п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ. Максимальный срок при оформлении земли в пользование составляет 49 лет, минимального не установлено. Закон предусматривает разные сроки арендных договоров в отношение публичных земель для индивидуального целевого назначения и могут составлять:

3-10 лет в отношении земельных участков, которые предоставляются для возведения объектов недвижимости;
до 49 лет под размещение линейных объектов;
20 лет для индивидуального жилищного строения в границах населенного пункта;
3-5 лет для освоения территории и возведения дачного хозяйства;
до 3 лет для завершения объекта незавершенного строительства.

Также мы рассказали о том, из-за чего может возникнуть утрата права пользования ЗУ, и как правильно составить иск на устранение препятствий в пользовании землей.

Таким образом, для получения земельного участка от государства необходимо подходить под условия, которые задает законодательство. Для подачи заявки обратитесь в администрацию с собранным пакетом документов и заявлением. В течение 30 дней её рассмотрят и вынесут решение о предоставлении земли.

Читайте также: