На что обратить внимание при заключении договора аренды квартиры

Обновлено: 09.05.2024

Кто хоть раз в жизни снимал квартиру, знает, что найти хорошее жилье очень непросто, а вероятность того, что обманут или будут нарушать права, велика. Обман при съеме квартиры – достаточно распространенная проблема. Чтобы обезопасить себя, всегда нужно заключать договор аренды. Каким он должен быть, рассказывают наши эксперты.

Что представляет собой договор на съем жилья

Можно ли снимать квартиру без договора? Надо понимать, что такое действие будет незаконным: в законе предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). К тому же отсутствие договора делает обе стороны более уязвимыми, так как устные договоренности, нигде не зафиксированные, легко нарушить.

Договор найма жилья – документ, подтверждающий предоставление собственником квартиры (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилого помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Что интересно, нотариально заверять такой договор необязательно, однако при желании сторон это возможно.

Содержание договора зависит от желания сторон – что наниматель и наймодатель хотят зафиксировать (кроме тех случаев, когда наличие определенного условия предписано законом – ст. 421 ГК РФ).

Особенности заключения договора аренды квартиры между физическими лицами

Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры на длительный срок

В договоре обязательно указываются фамилии, имена и отчества сторон, данные документа, который подтверждает личность. Стоимость аренды также прописывается в договоре – это позволит избежать конфликтных ситуаций по вопросу изменения суммы или отговорок в случае невозможности платить.

Объект найма

В договоре указывается адрес жилья, которое сдается в аренду, а также площадь, этажность (если речь о доме), расположение на участке. Важно, чтобы эти данные совпадали с реальными, то есть записывать нужно те сведения, которые были перепроверены. Эти параметры помогают однозначно определить предмет договора, поэтому забывать об этом пункте не стоит.

Гарантийный взнос

Если предполагается наличие гарантийного взноса, его размер и условия, на которых наниматель получает назад деньги, тоже обязательно нужно указать в договоре. Одна из самых распространенных ситуаций – собственник жилья при выезде нанимателя всеми правдами и неправдами старается найти причину не возвращать взнос. Чтобы этого не произошло, обязательно пропишите условия, на которых получаете назад деньги. Если в квартире перед заездом есть какие-то недостатки (поломки, дефекты в покрытиях, сломанные предметы и т. д.), их нужно зафиксировать, лучше с фотографиями, и приложить список к договору, чтобы потом вас не обвинили в их появлении. Опись имущества при сдаче квартиры тоже пригодится: в договоре будет зафиксировано, что в квартире есть, и потребовать несуществующего собственник потом с вас не сможет.

Другие расходы

Собственник и наниматель договариваются, кто оплачивает коммунальные расходы (или часть расходов берет на себя каждая сторона). Это тоже нужно зафиксировать в договоре. Если этого прописано не будет, по умолчанию обязанность вносить коммунальные платежи лежит на нанимателе.

Также не лишним будет написать, кто занимается ремонтом и каким образом компенсируется эта трата, если ремонт ложится на плечи нанимателя (кроме тех случаев, когда ремонт необходим для устранения недостатков, возникших по вине проживающего в квартире). То же самое можно указать относительно дорогих покупок в дом (мебель, техника и т. д.).

Ваша ответственность

В идеале наниматель должен сдать жилье в том же виде, в каком оно было, когда он заселялся. На практике, конечно, это практически нереально, если речь идет о длительном проживании. Но надо понимать, что перед выездом квартиру необходимо привести в порядок, максимально близкий вид к тому, что был. То есть недостатки и поломки, возникшие по вашей вине, вы устраняете сами. В противном случае вам не вернут гарантийный взнос. Владелец также может подать в суд, и, если договор такое предполагает, вас обяжут привести квартиру в надлежащий вид.

Дополнительные нюансы

В квартире имеют право жить те люди, которые указаны в договоре. Несовершеннолетние дети проживают со своими опекунами или родителями – согласно ст. 679 ГК РФ, при вселении несовершеннолетних детей согласия арендодателя не требуется (но, чтобы не было лишних вопросов и конфликтных ситуаций, лучше, конечно, рассказать о наличии ребенка заранее). Если у вас есть животные, об этом необходимо сообщить собственнику квартиры до заключения договора, чтобы он принял информированное решение о сдаче жилья.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок менее одного года, то это считается краткосрочным наймом.

Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).

Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.

Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.

А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:

Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.

То есть просто выставить вас за дверь, потому что нашлись более выгодные наниматели жилья, нельзя – должны быть указанные выше веские обстоятельства.

Также нужно иметь в виду, что при истечении срока договора долгосрочного найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При этом, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если же собственник жилого помещения сообщает, что продает данное жилье, и просит съехать нанимателя, то данный факт не является основанием для расторжения договора. В этом случае, согласно ст. 675 ГК РФ, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Наем или, как привычнее говорить, аренда жилого помещения является одним из самых динамичных сегментов рынка недвижимости. Сейчас, в условиях активного развития рынка "белой аренды", особенно важно знать, как правильно, в соответствии с законом, оформить договор аренды, и к чему в этом случае нужно быть готовым арендодателю и арендатору.

Заплати налоги и спи спокойно

Все правовые нормы, которые необходимо изучить как собственнику, так и арендатору жилья перед заключением договора, содержатся в главе 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения". Стоит заметить, что к жилым помещениям правильнее использовать термин "наем жилого помещения", будь то коммерческий или социальный, но так как в данном случае будет рассматриваться исключительно коммерческий наем жилого помещения, то для простоты восприятия в дальнейшем будет использоваться всем известный термин "аренда".

Собственнику жилья, намеревающемуся сдать его в аренду, следует помнить, что получаемая им арендная плата – это его доход, с которого он обязан заплатить налог. Если он будет сдавать жилье как гражданин, налог составит 13% от полученной за год арендной платы. Однако если собственник зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения "доходы", то сумма налога составит 6% от полученной арендной платы в отчетном налоговом периоде.

Например, в 2013 году стоимость патента на сдачу квартир в аренду составляет 60 тысяч рублей в год. Из этого следует, что арендодатель, имеющий статус индивидуального предпринимателя, оплачивает указанную сумму и больше никаких налогов от сдачи квартиры в аренду не платит. Данный способ налогообложения подойдет скорее для арендодателей с арендной ставкой за квартиру превышающий средний уровень.

Механика действий

Каждому арендодателю, независимо от того имеет физическое лицо статус индивидуального предпринимателя или не имеет, по истечению налогового периода необходимо отчитаться в налоговом органе по месту жительства о полученных доходах от сдачи жилья в аренду. Узнать о том, к какой налоговой прикреплен налогоплательщик можно на портале Федеральной налоговой службы, обратившись на "горячую линию" Федеральной налоговой службы РФ или своего региона.

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ заполняется и подается собственником – физическим лицом в налоговый орган самостоятельно, до истечения срока предусмотренного пунктом 1 статьи 229 Налогового кодекса РФ, а именно до 30 апреля года следующего за годом, в течение которого были получены доходы (налоговый период). Например, декларацию за 2012 год необходимо подать до 30 апреля 2013 года.

Программные средства для упрощения задачи налогоплательщиков по заполнению налоговой декларации по форме 3-НДФЛ находятся в свободном доступе на портале Федеральной налоговой службы РФ. Для этого необходимо скачать на свой компьютер "Программу подготовки сведений по форме "3-НДФЛ". Кроме того арендодатель может получить необходимые бланки декларации в самой налоговой. Подача налоговой декларации по доходам, полученным от сдачи квартиру в аренду является обязательной для всех арендодателей. Других способов отчетности не предусмотрено. После подачи налоговой декларации арендодателям необходимо оплатить исчисленную сумму налога на банковские реквизиты налогового органа любым удобным способом, например, через Сбербанк или с использованием пластиковой карты.

К сведению арендатора

Для арендатора жилья законом налогов не установлено. Однако отметим, что иногда собственники жилья с целью избежать налогообложения предлагают арендаторам заключить не договор аренды, а договор безвозмездного пользования. На это соглашаться не следует, поскольку, хотя собственник в такой ситуации от налогообложения и освобождается, налог должен будет заплатить арендатор, в данном случае его доходом будет признаваться безвозмездное проживание, за которое в обычных условиях арендатор должен производить оплату. Налоговой базой в этом случае, с которой и будет начисляться налог, будет являться средняя стоимость арендной платы, которая действует в регионе места расположения арендуемой квартиры.

Доверяй, но проверяй

Человек, ищущий жилье, вполне может заключить договор самостоятельно, если будет знать, какие документы проверять у возможного арендодателя.

В первую очередь следует определить, у скольких человек в собственности находится жилье. Важно запомнить, что если жилье в собственности более чем у одного лица, то договор должен быть заключен со всеми собственниками, а не с одним из них. Чтобы это проверить, арендатор должен запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости.

Кроме того, у собственника следует уточнить, приобреталась ли недвижимость в период брака. Если это так, то необходимо запросить письменное согласие супруга собственника на сдачу недвижимости в аренду. Если с названными документами все в порядке, арендатор может начинать оговаривать условия договора.

Что касается собственника жилья, то ему достаточно проверить документы, удостоверяющие личность потенциального арендатора.

"Черные дыры" процесса

Если собственник или арендатор решили заключить договор с агентством, то следует обращать внимание на репутацию агентства недвижимости на рынке.

Наибольшие риски в этом случае возникают у арендатора. В частности, не следует заключать договор по поиску жилья, где указано, что агентство обязуется предоставлять клиенту варианты жилья в течение какого-то срока, по окончании которого договор прекращается. В этом случае плата за подбор помещения клиенту не возвращается, даже если подходящее жилье так и не подобрали. Чаще всего подобные договоры предлагают заключать недобросовестные агентства, которые реально не будут искать жилье для клиентов. Хорошие агентства недвижимости возьмут вознаграждение с клиента, ищущего жилье в аренду, только тогда, когда подходящий вариант найден, и договор аренды заключен.

Собственник жилья, сдающий его через агентство, практически никогда не платит агенту за это вознаграждение. Чаще всего агент получает свое вознаграждение за сдачу в аренду жилья с найденного им арендатора. Вознаграждение агент назначает в зависимости от ликвидности квартиры, размер вознаграждения агента может составлять от 10% до 100% от месячной арендной ставки, то есть фактически агент может по своему усмотрению назначить размер своего вознаграждения. Вознаграждение агента оплачивается арендатором однократно, при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем.

При заключении договора с агентством недвижимости, собственнику следует особое внимание обратить на наличие в нем условия, в соответствии с которым это агентство наделяется исключительным правом сдачи его жилья в аренду, и хорошо подумать, устраивает ли его такое условие. Например, если агентство имеет исключительные права на сдачу квартиры в аренду, но квартира никак не сдается из-за большого агентского вознаграждения или по каким-либо другим причинам, то арендодателю при расторжении договора раньше оговоренного в нем срока придется выплатить агентству штраф, а также оплатить фактически оказанные услуги по показу квартиры потенциальным арендаторам – за проведение рекламной компании и так далее.

Ударим по рукам

Сами стороны договора аренды жилья могут воспользоваться типовой формой договора найма, которую можно найти, например, в интернете. Однако поступать таким образом недальновидно, ведь и арендатор, и арендодатель заинтересованы в том, чтобы заключенный ими договор отражал интересы каждого из них и помогал разрешить спорные ситуации, которые могут возникнуть в течение срока аренды. Поэтому участникам договора стоит как можно более конкретно прописать в нем все интересующие именно их детали дальнейших взаимоотношений. То есть помимо обязательных, предусмотренных законом условий (предмета договора, его цены и срока), стороны могут вносить в договор любые свои условия, которые не являются противозаконными.

По договору коммерческого найма жилое помещение, в частности квартира, передается гражданину для проживания за плату на срок не более пяти лет. Договор должен включать описание жилья и размер платы за него. Рекомендую также указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

Заключение письменного договора позволяет урегулировать отношения нанимателя и наймодателя, тем самым предотвращая возможные споры о правомерности пребывания в квартире, о порядке повышения платы за жилье и т.д.

С чего начать приемку квартиры?

При передаче квартиры нужно составить акт приемки жилого помещения. В нем следует перечислить находящееся в квартире имущество, которым вы планируете пользоваться. В противном случае наймодатель сможет вынести это имущество и сказать, что раз в документах не оговорено его предоставление вам в пользование, то он имеет на это право.

Потрудитесь все внимательно проверить и зафиксировать замеченные недостатки квартиры и имущества, иначе позже наймодатель сможет использовать их как инструмент давления на вас, говоря о взыскании расходов на ремонт или удержании этих сумм из депозита.

Зачем и как оформлять расписку после оплаты?

Оговаривайте необходимость оформления расписки на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег. И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать.

Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору. Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д. Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем. Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления.

Оформляться она должна в вашем присутствии – во всяком случае, при вас ставится подпись на ней. Это позволит исключить риск того, что подпись на расписке проставит другой человек и в дальнейшем в суде вы не сможете подтвердить факт внесения денег за квартиру.

Что надо предусмотреть при безналичной оплате?

Если перечисляете деньги на карту, номер счета должен быть указан в договоре. Представим такую ситуацию: вы предложили наймодателю безналичный расчет, он согласился и дал реквизиты карты своей матери. Настаивайте на том, чтобы данный счет был прописан в дополнительном соглашении к договору как реквизиты платежа. В противном случае при необходимости вы не сможете доказать факт внесения платы за квартиру в суде, что позволит наймодателю взыскать с вас эту сумму.

Вправе ли наниматель сменить замки в квартире без передачи новых ключей наймодателю?

Часто наниматель, обеспокоенный за свою безопасность и безопасность своего имущества, заинтересован в смене замка на входной двери. Наймодатель в большинстве случаев не возражает, но при этом просит передать ему дубликат нового ключа.

Тут возникает вопрос: может ли наниматель сменить замок без согласия наймодателя и без передачи ему дубликата? Да, может, и вот почему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) по договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, то есть наймодатель, обязуется предоставить нанимателю помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения – это договор аренды отдельного вида имущества (жилого помещения), ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом по договору коммерческого найма помещение всегда передается нанимателю – физическому лицу. Юридическому лицу помещение передается по договору аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель, передав имущество в аренду, остается его собственником, но лишается прав пользования и владения переданным имуществом на срок действия договора аренды 1 . Это означает не только то, что наймодатель, сдавший помещений в коммерческий наем, лишается права проживать в нем, но и то, что он лишается права доступа к этому помещению. Этот вывод подтверждается и тем, что в договоры коммерческого найма часто включается условие о том, что наймодатель вправе посещать сданное в наем помещение не чаще раза в месяц при условии предварительного согласования и в присутствии нанимателя.

Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время. При этом в случае пропажи чего-либо нанимателю бывает трудно доказать факт наличия в квартире этого имущества. Наймодатель же защищен тем, что при передаче квартиры составляется акт, где документируется, какое имущество и в каком состоянии передано нанимателю. В случае причинения вреда наймодатель может предъявить иск к нанимателю, и доказывание трудностей не составит.

Таким образом, с точки зрения закона, толкования договорных условий и необходимости достижения баланса интересов нанимателя и наймодателя представляется, что, если иное не оговорено в договоре, наниматель вправе сменить замок в помещении без согласования и даже без уведомления наймодателя и не предоставлять ему дубликат ключей.

1 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по делу № А66-6962/2012 (Определением ВАС РФ от 11 ноября 2013 г. № ВАС-15410/13 отказано в передаче дела № А66-6962/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г. № 18АП-8044/2009 по делу № А76-10288/2009.

Может ли наниматель досрочно расторгнуть договор найма?

Если в договоре нет упоминания о вашем праве расторгнуть его досрочно, то вы можете отказаться от него, уведомив наймодателя за три месяца до даты расторжения (ст. 687 ГК РФ). Выезд из квартиры до истечения этого срока не освобождает вас от обязанности оплатить этот период 2 .

Часто в договоре предусматривается право нанимателя на досрочный отказ от договора найма с условием об уведомлении наймодателя за месяц. В случае выезда нанимателя из квартиры до истечения этого срока его обязанность оплатить указанный период сохраняется.

Кроме того, в договоре может быть указано, что наймодатель не возвращает страховой депозит, если наниматель досрочно расторгает договор. Настаивайте на исключении этого условия из проекта договора, поскольку иначе наймодатель правомерно оставит себе депозит за сам факт его досрочного расторжения 3 .

2 Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г. по делу № 33-11477.

3 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 августа 2017 г. № 33-31578/2017.

Может ли наймодатель досрочно расторгнуть договор найма?

Часто в договорах предусматривается право наймодателя на досрочное расторжение договора при условии уведомления нанимателя за месяц и выплаты компенсации в размере одного депозита. Включением такого условия вы в некоторой степени защитите себя от случаев, когда наймодатель пытается выселить вас силой, сменив замки в ваше отсутствие.

Что делать, если наймодатель сменил замки и удерживает ваши вещи?

Немедленно свяжитесь с наймодателем и требуйте выдать вам ваше имущество – разговор этот запишите на диктофон. При этом выстроить его лучше так, чтобы наймодатель подтвердил факт наличия в квартире вашего имущества с указанием конкретных вещей, а также смену замка. Предупредите его о возможной уголовной ответственности за кражу вещей (ст. 158 УК РФ), самоуправство (ст. 330 УК РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ).

Если добровольно он вещи не выдает, то вы можете сломать замок и забрать их, поскольку в данном случае ваше право несоизмеримо ценнее и значимее, чем право наймодателя, которое будет нарушено вашими действиями. Данные действия будут являться самозащитой права (ст. 14 ГК РФ) и не могут быть квалифицированы как преступление, в частности как самоуправство (ст. 330 УК РФ). Запомните: именно вы являетесь законным владельцем и пользователем этой квартиры, а наймодатель нарушает закон. Если вы сами не заберете свои вещи, то они могут быть похищены наймодателем, и вам придется доказывать в суде, что эти вещи действительно находились в квартире в момент, когда вы утратили к ней доступ. С учетом того что сделать это практически невозможно, вы попросту потеряете их 4 .

4 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по делу № 33-15381/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу № 33-18489/2017.

Обязан ли наниматель сдать квартиру в убранном состоянии?

Часто при сдаче квартиры возникают споры о том, должна ли квартира передаваться в убранном состоянии. Если наймодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, то он удерживает эту сумму из депозита. Однако согласно судебной практике наниматель не обязан проводить уборку, если на то нет указания в договоре 5 .

5 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2017 г. № 33-9729/2017 по делу № 2-516/2017.

Что делать, если наймодатель обвиняет вас в причинении вреда имуществу?

Возможна такая ситуация: недостатки существовали в момент приемки вами квартиры, но наймодатель ссылается на то, что в акте они не зафиксированы. Однако неуказание этих недостатков в акте не означает, что их не было на тот момент. В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами. Если вы этот факт не признаете и ранее нигде его не признавали, то наймодатель, должен будет доказать, что повреждения возникли в период, когда вы занимали квартиру 6 .

6 Определение Московского городского суда от 18 апреля 2018 г. № 4г-3011/2018.

В каком размере наниматель будет возмещать наймодателю расходы на ремонт?

Учтите, несмотря на то что квартира вам будет передаваться скорее не с новыми ремонтом и имуществом, возмещаться расходы будут исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете возможность восстановления имущества наймодателя при помощи бывших в употреблении средств 7 . Например, представим, что в сданной вам квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания вы его сломали. Если вы докажете возможность приобрести подержанный стол этой же модели, то вы не должны будете оплачивать покупку нового стола.

7 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529/2017.

Что делать, если наймодатель отказывается возвращать депозит?

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Содержание

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ ("Аренда") и гл. 35 ("Наем жилого помещения") Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно - какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица - наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами - налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Читайте также: