Можно ли забрать частную собственность
Обновлено: 25.04.2024
Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения. И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал. Как это лучше сделать?
ЕГРН и не только
Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.
На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.
Причин несколько
Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.
Что еще можно узнать
Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.
Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.
Прийти и посмотреть
Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке. Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения. К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.
Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму. При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений. Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт. Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.
Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.
Что вокруг
Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.
В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.
На самом деле, Постановление КС РФ от 26 апреля 2021 года №15-П, о котором идёт речь, скорее всего, не затронет типичных должников, необдуманно влезших в кредиты и живущих в среднестатистических квартирах. Вернее, таким заёмщикам придётся сильно постараться, чтобы их случай подпал под действие Постановления КС РФ.
С чего началась история об изъятии у должника единственного жилья
Был долг. Должник был должен кредитору. Оба — физические лица.
В 1999 году суд общей юрисдикции решил взыскать с должника в пользу кредитора 772 500 рублей. Как часто бывает, судебное решение о взыскании так и осталось на бумаге — должник заплатил частично, большая часть долга осталась непогашенной. Исполнительное производство было возбуждено в 2006 году. Из Постановления КС неясно, почему решение о взыскании было вынесено в 1999, а исполпроизводство началось только в 2006, но это неважно для данного дела.
В 2009 году должник покупает квартиру площадью 110 м.кв. Цена квартиры намного превышала размер долга. Последующие судебные баталии разворачивались по поводу именно этой квартиры.
В 2018 году кредитор обратился в суд за индексацией долга, и суд долг проиндексировал. 772 500 руб превратились в 3,9 млн руб.
В 2019 году должник стал банкротом. Кредитор включился в реестр требований кредиторов и требовал, чтобы квартира была включена в конкурсную массу и продана с торгов. Финансовый управляющий и суды стояли насмерть — эта квартира является единственным жильём должника, она не в залоге, а следовательно, в конкурсную массу она попасть не может. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса прямо это запрещает, да и Верховный суд на эту тему высказывался в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года №48 — исполнительский иммунитет единственного жилья действует и в банкротстве.
Аргумент кредитора, что это нехорошо — покупать дорогую квартиру, когда на тебе висит долг по исполнительному производству — судей не впечатлил.
В январе 2021 года Верховный суд не принял жалобу кредитора, и он пошёл в Конституционный суд.
Право на жильё и его неприкосновенность не означает, что единственное жильё нельзя изъять
Сам по себе запрет на взыскание единственного жилища не означает, что жилищные условия должника не могут ухудшится. Они могут ухудшиться.
А тем более они могут ухудшиться, если должник систематически не платит по своим долгам при общем размере долга явно несоразмерном имущественному положению должника. Мы считаем, что суд имел в виду ситуацию, когда размер долга намного меньше той недвижимости, которую купил должник. Причём эта недвижимость явно превышает необходимую (например, должник в одиночестве живёт в 5-комнатной квартире).
Из-за чего конкретно у должника могут забрать единственное жилье?
Из-за злоупотреблений при его покупке. А что считать злоупотреблениями? По нашему мнению КС имел в виду такие действия должника, из которых понятно — он стремился купить жильё, потому что считал, что оно защищено иммунитетом. Например, продавал другое имущество, доли в праве собственности, а вырученные деньги копил на покупку единственного жилья, потому что оно защищено от взыскания, а проданное имущество — нет.
При этом суды должны выяснить такие вопросы:
- когда было вынесено решение суда о взыскании долга с должника
- когда было возбуждено исполнительное производство
- знал ли должник об этих событиях
- если должник продавал имущество, которое не защищено исполнительским иммунитетом, то когда он это делал
- когда он купил спорное жильё.
Понятно, что если должник купил жильё, прекрасно зная о судах по его долгу, об исполнительном производстве, но вместо того, чтобы отдать долги, купил квартиру — то такое поведение добросовестным назвать трудно.
Что ещё важного сказал Конституционный суд в Постановлении от 26 апреля 2021 года №15-П
Оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения — желательна или даже обязательна . Причём ходатайствовать об этом должны кредиторы. Вероятно, без такой оценки шансы кредиторов взыскать единственное жильё будут стремится к нулю.
Надо оценивать соотношение долга и рыночной стоимости жилья . Цель продажи жилья — погасить долг, хотя бы в существенной части. Какую часть считать существенной, суд не уточнил.
Продажа единственного жилья — это не наказание за невыплаченные долги и не средство устрашения должника.
Если единственное жильё заберут, то должника и его семью просто выгонят на улицу?
Конституционный суд указал, что у должника и членов его семьи должно быть жильё, и оно должно удовлетворять нескольким условиям:
- проживание в нём не умаляет достоинство должника и его семьи;
- площадь жилья, в которое переселяют должника, не может быть меньше, чем по нормам соцнайма;
- новое жильё должно быть в том же населенном пункте, где было изъятое (но если должник не против, то можно и в другом населённом пункте).
Что за нормы соцнайма? Это минимальная площадь жилого помещения на одного человека при заключении договора соцнайма. Размер минимальной площади устанавливают местные администрации или региональные власти. Например, в Москве норма предоставления площади — 18 м.кв. на одного человека.
Могут ли судебные приставы забрать единственное жильё из-за долга перед банком?
Конституционный суд рассматривал дело, в котором должник банкротился. Когда арбитражный суд признает должника банкротом, судебные приставы прекращают исполнительное производство, а взыскание долгов становится возможным только в банкротной процедуре. Приставы должником-банкротом не занимаются.
Но тем не менее,
ничто не запрещает судебным приставам применить механизм, описанный Конституционным судом и изъять за долги единственное жильё.
Но для этого приставам надо будет доказывать, что есть основания для изъятия: заказывать проведение оценки стоимости, доказывать злоупотребления, изучать, как соотносятся даты продажи иного имущества и дата покупки жилья, обосновывать, почему жильё явно превышает необходимое и т.д.
Как правило, приставы недостаточно мотивированы, чтобы проворачивать такой объём работы. Они же не свои деньги с должника взыскивают. Но не исключено, что некоторые кредиторы будут всячески понуждать судебных приставов хотя бы попытаться изъять у должника единственное жильё, опираясь на Постановление №15.
Выводы о рисках и возможностях взыскания единственного жилья
Суд может принять решение об изъятии единственного жилья, если решит, что должник действовал недобросовестно, злоупотреблял правом и при этом на должнике висел долг. Причём рыночная стоимость купленного должником жилья свидетельствует о том, что у должника были возможности вернуть долг, а само жильё явно больше и роскошнее разумно необходимого.
У некоторых кредиторов открываются возможности взыскать долги, которые ранее невозможно было взыскать из-за того, что у должника нет имущества, кроме единственного жилья.
- Адвокат адвокатской палаты г. Москвы, Реестровый номер 77/9869; Руководитель адвокатской коллегии "Налоговые адвокаты";
Как в Москве применять вахтовый метод работы и экономить на страховых взносах?
Инспекция хотела лишить компанию возможности защищаться и скрыла приложения к акту
Как новая статья 54.1 НК РФ помогла бизнесу вернуть 9 млн рублей НДС?
Взыскание единственного жилья: новые правила от Верховного суда или как из Москвы переехать в Химки?
Напишите нам письмо
Адвокатская защита руководителейПодготовка к допросуПомощь при налоговых проверкахПомощь при уголовном преследованииПри запросе документов из органов полицииНаши публикацииДополнительные услугиАбонентское обслуживание
Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form
Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form
Также вы можете получить готовые решения для бизнеса
Мы разработали комплекты документов, благодаря которым вы можете значительно и законно оптимизировать налоги, защитить компанию от обыска и сохранить личные активы. Документы готовы к внедрению.
Документы для удалённой работы
Перевести сотрудников на дистанционную работу — это правильное решение. Неудобства такой работы легко преодолимы, а выгоды очень существенны.
Защитите информацию, которая обладает коммерческой ценностью от изъятия правоохранительными органами при обыске (выемке).
Используя группу компаний, где одна на ОСН, а другая на УСН, вы получаете ряд выгод (не только экономию налогов) без риска претензий со стороны инспекции.
Подходит всем компаниям и любым специалистам. Особенно удобно в Москве. Зарплата разбивается на оклад и компенсацию.
Любая компания может заключить его вместо трудового и с новыми сотрудниками и с теми, кто уже работает в компании. Платится стипендия.
Привлекать предпринимателей к работе можно. Если правильно оформить документы, то вы экономите без риска претензий налоговой.
Защита от обыска в офисе
Памятки для сотрудников и руководителя, что делать при внезапном обыске и как подготовить офис к нему, чтобы максимально защитить информацию.
Работа с самозанятыми
Полный пакет документов для работы с самозанятыми и исчерпывающая инструкция, как работать с ними, не вызывая повышенного внимания инспекции.
Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.
В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.
В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.
Правила оформления
Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.
По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).
Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.
Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.
Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.
При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.
Выводы судебной практики
Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.
Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.
ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.
Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.
Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.
Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Права на чужую землю
У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.
Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.
Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.
Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.
Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.
Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.
Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.
В зависимости от оснований и условий изъятия жилого помещения собственнику возмещаются рыночная стоимость жилого помещения и убытки либо предоставляется другое жилое помещение.
Предварительное уведомление об изъятии жилого помещения
Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).
Особенности сноса многоквартирных домов, включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки
В случае принятия в установленном порядке Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой местной администрации решения о комплексном развитии территории жилой застройки и включения многоквартирного дома в указанное решение помещения в таком доме подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории (ч. 1, 2 ст. 32.1 ЖК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 65, ч. 1 — 6 ст. 66, ст. 67 ГрК РФ).
Собственникам жилых помещений в таком доме взамен освобождаемых помещений предоставляется возмещение в размере рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также стоимости всех причиненных изъятием помещения убытков, либо по заявлению собственника другое равнозначное жилое помещение, соответствующее стандартам, установленным субъектом РФ.
Кроме того, собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.
Следует также учитывать, что предоставление возмещения не допускается, если в изымаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 3, 4, 7, 21, 22 ст. 32.1 ЖК РФ).
Предоставление возмещения за жилое помещение или другого жилого помещения осуществляется на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение. К такому договору в зависимости от ситуации применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене (ч. 9, 10, 11 ст. 32.1 ЖК РФ).
Если указанный договор не заключен в течение 45 дней со дня получения собственником помещения его проекта, лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора, об освобождении жилого помещения и передаче его в собственность истцу (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).
При этом, если у собственника изымаемого жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется право пользования указанным помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре (ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ).
Собственники жилых помещений, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, которым были предоставлены другие жилые помещения, сохраняют право состоять на указанном учете (ч. 12 ст. 32.1 ЖК РФ).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Оставить комментарий Отменить ответ
Читайте также: