Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире

Обновлено: 04.05.2024

Сейчас редко кто из молодых соглашается жить совместно с родителями, особенно молодые пары, при первой возможности они стараются приобрести собственное жилье. Сбережений для покупки квартиры зачастую не хватает, недвижимость покупается в ипотеку. Но до полного погашения ипотечного кредита объект недвижимости остается в залоге у банка, если в семье есть несовершеннолетние дети, это значительно осложняет выдел детских долей.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире

Имущественные права несовершеннолетних детей оговорены в ст. 60 СК РФ. Но при покупке квартиры в ипотеку, многие банки не дают разрешение на выдел детской доли, так как при каких-либо затруднениях с погашением кредитных обязательство со стороны родителей, кредитному учреждению намного сложнее получить с заемщика свои деньги.

На практике детские доли выделяются после погашения кредита, когда банк снимает обременение в виде залоговых обязательств, но нередки ситуации, когда выдел детской доли необходимо произвести еще до снятия обременения.

Приобретение жилого помещения по ипотечному кредиту возможно двумя способами:

с использованием МС для первичного взноса, либо частичного погашения кредита;
без привлечения средств МС.

При использовании материнского капитала для покупки жилья по ипотеке мать или оба родителя обязаны оформить обязательство на выделении детской доли после погашения ипотеки. В таком случае не позднее, чем через полгода после снятия обременения, родители обязаны будут выделить несовершеннолетним детям их долю.

Без привлечения средств МС. В этом случае ООП требуют, чтобы квадратные метры для детей были выделены заранее, еще до выплаты займа и последующего оформления жилого помещения в собственность. Но банки крайне редко соглашаются на такую процедуру, так как в случае затруднений в погашении кредита залог в виде квартиры продать в счет долга не получится, так как долей залогового жилого помещения владеют несовершеннолетние.

Выход из сложившейся ситуации возможен несколькими способами:

выставление в качестве залога другого объекта недвижимости;
переоформление на детей другой квартиры;
поиск кредитора, работающего по стандартам агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), обычно такие кредиторы более лояльны.

Сложности

В ипотечных отношениях, особенно если они происходят с участием несовершеннолетних, существует масса сложностей:

Зачастую родители забывают про права несовершеннолетних детей и не выделяют им обязательную долю. Если в покупке участвуют средства по МС, то ПФР и органы опеки, конечно, напомнят о необходимости выделения детской доли, а при покупке квартиры без использования МС это происходит не всегда.
Продажа объекта недвижимости, если совладельцем является ребенок, возможна только с согласия ООП и одобрения кредитного учреждения.
Зачастую доля несовершеннолетнего в новой ипотечной квартире оказывается меньше, чем в предыдущем жилом помещении, а это недопустимо.
Неспособность родителей выплачивать ипотечный кредит в дальнейшем может стать причиной выселения всей семьи, даже если ребенок имеет долю собственности в жилом помещении.

Поэтому все будет зависеть от решения банка. Конечно, потенциальные заемщики могут использовать некоторые способы для небольшого влияния на более вероятное одобрение ипотеки:

Найти более лояльного кредитора. Но здесь имеются некоторые подводные камни: банк, который более лоялен к заемщикам, рискует в большей степени, поэтому, зачастую, займы в таких кредитных учреждениях дается под более высокий процент, чем обычно.
Заблаговременно проверить свою кредитную историю. Если заемщик случайно забыл, что у него уже были сложности с погашением кредита в этом или других банках, то он может столкнуться с отказом в выдаче ипотечного кредита.
Передать банку в качестве залога другой объект недвижимости. В таком случае родители смогут беспрепятственно выделить детскую долю.
Выделить долю несовершеннолетних в другом жилом помещении. Для этого можно использовать квартиры близких родственников, например, бабушка выделит долю в своей квартире для внука, которому она и так собиралась оставить жилое помещение в наследство.

В таком случае вероятность одобрения ипотеки существенно возрастает. Конечно, если заемщик имеет постоянную официальную работу и у него хорошая кредитная история.

Пример

Супруги Зиновьевы около десяти лет проживали в старой двухкомнатной квартире, доставшейся жене по наследству от бабушки. Но через год после рождения ребенка они решили улучшить свои жилищные условия и обратились в банк для оформления ипотечного кредита. В качестве залога они предложили банку старую квартиру. Банк согласился с залогом и одобрил Зиновьевым ссуду на покупку нового жилого помещения. Детскую долю в старой квартире супруги перенесли в новую, купленную в кредит, а старая осталась в качестве залога на случай возникновения каких-либо сложностей с погашением ипотеки.

Впоследствии, после выплаты кредита, когда залоговое обременение со старой квартиры было снято, супруги продали оба жилых помещения и смогли купить просторное трехкомнатное жилое помещение улучшенной планировки.

Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку

Имеется два способа выделения доли в ипотечной квартире:

по соглашению между супругами;
по договору дарения.

В случае, когда родители не выполнили требований законодательства и не выделили детскую долю, есть третий способ — с помощью суда, путем принудительного выделения части жилого помещения в собственность несовершеннолетнего. Инициаторами судебного разбирательства становятся органы опеки и попечительства, либо прокуратура. Но такие прецеденты случаются редко, поэтому мы не будем рассматривать выделение доли несовершеннолетних через суд.

Добровольный способ выдела доли: порядок действий, инструкция

Для выдела детской доли в ипотечной квартире родители должны проделать следующие действия:

Подать заявку в кредитное учреждение на получение ипотечного кредита.
Получить одобрение.
Найти жилое помещение для покупки.
Получить разрешение у банка на выдел детской доли в купленной квартире.
Написать запрос в ООП.
Составить договор купли-продажи.
Выделить долю несовершеннолетних.
Подписать договор с кредитным учреждением на выдачу кредита.
Приступить к погашению долга.

Необходимые документы

Получение ипотечного кредита с одновременным выделением детской доли предполагает подготовку большого пакета документов и обращение в несколько инстанций.

Для оформления ипотечного займа понадобятся:

Оценка стоимости жилья, которое супруги хотят приобрести в ипотеку.
Расписка продавца о том, что он согласен продать квартиру.
Согласие второго супруга на покупку жилья в ипотеку.
Выписка из ЕГРН на приобретаемую квартиру.
Ксерокопия паспорта того из супругов, на которого будет оформляться кредитный договор.
Выписка из трудовой книжки, либо иной документ, подтверждающий, что претендент на ипотеку имеет официальную работу.
Справка по форме 2-НДФЛ, подтверждающая платежеспособность клиента.
Копия свидетельства о заключении брака.

Для оформления детской доли придется обратиться в Росреестр, там необходимо будет представить:

Паспорта или свидетельства о рождении всех, кому предполагается выделить часть недвижимости.
Копию свидетельства о браке.
Копии свидетельств о рождении (или усыновлении) всех несовершеннолетних детей.
Договор купли-продажи объекта недвижимости.
Соглашение родителей о выделении детской доли, либо дарственная на часть квартиры на ребенка.
Квитанция об уплате госпошлины.

Соглашение о выделении детских долей

Прежде, чем обратиться за оформлением собственности на детей, родители должны заключить соглашение о выделении детской части в жилом помещении, в котором они прописывают свое обязательство о выделе детской доли.

В тех случаях, когда родители намереваются для покупки квартиры использовать МС, контролировать это соглашение будет ПФР, если же ипотека оформляется без использования МК, контроль возлагается на ООП.

Документ необходимо заверить у нотариуса, без нотариального удостоверения он не имеет юридической силы и не будет принят сотрудниками Росреестра.

В тексте документа указывается порядок и сроки, а также размер той части, которую супруги обязуются выделить ребенку. Размер детской доли в квадратных метрах не должен быть менее установленного норматива по региону проживания семьи, обычно это не менее 12 кв. метров.

На выполнение соглашения у супругов будет 6 месяцев с той даты, когда они внесут последний платеж по ипотечному кредиту.

Сроки

При покупке ипотечной квартиры невозможно оговорить сколько-нибудь реальный срок с выделом детской части, в каждой ситуации он будет сугубо индивидуален. Например:

ожидание решения банка может продлиться от 10 до 30 рабочих дней;
получение разрешения от ООП займет до 14 дней;
исполнение обязательства по выделу детской доли возможно в течение полугода после наступления условий для их выполнения;
процесс регистрации права собственности займет от двух недель до месяца.

Но если кредитное учреждение откажет в выделении детской доли до полного погашения кредита, то родители не смогут выполнить свое обязательство до тех пор, пока не будет снято обременение с залоговой квартиры. А так как ипотечный кредит обычно выдается на длительное время, зачастую, на несколько десятков лет, то дети смогут вступить в право собственности по истечении 20 (или более) лет после подписания соглашения.

Стоимость, расходы

Расходы по выделению части жилого помещения в собственность несовершеннолетних напрямую зависят от стоимости выделяемой детской доли. Стоимость удостоверения соглашения составит от 300 до 20 000 рублей, в зависимости от стоимости выделяемой части.

Заключение

Итак, резюмируя вышеизложенное, подведем итоги:

Родители не только имеют право, но и обязаны выделять каждому несовершеннолетнему ребенку долю в ипотечной квартире.
Выделение возможно как до получения ипотечного кредита, так и после его полного погашения. При первом варианте понадобится разрешение ООП и кредитного учреждения.
При составлении обязательства о последующем выделе части жилого помещения в собственность детей, супруги могут получить отсрочку процедуры. Текст обязательства составляется в нотариальной конторе, там же документ удостоверяется. Срок исполнения обязательства – не более полугода с того момента, как будет погашен кредит.

Получение ипотечного кредита, когда в семье есть несовершеннолетние дети, осложняется обязанностью родителей выделять каждому ребенку его долю собственности в жилом помещении. Не все кредитные учреждения идут навстречу клиентам, многие отказывают в выделении детской доли, пока не будет погашен кредит. Органы опеки, в свою очередь, не дают разрешение, пока ребенку не будет выделена часть квартиры. Замкнутый круг, выбраться из которого под силу только опытному юристу.

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете позвонить по указанным ниже телефонам и получить бесплатную консультацию у дежурного юриста. Также вы можете получить круглосуточную бесплатную консультацию на нашем сайте он-лайн.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

При выделении долей в ипотечной квартире после использования материнского капитала родители сталкиваются со сложностями переоформления залогового объекта. Трудности ждут при переоформлении квартиры в долевую собственность со стороны банка, не желающего видеть в виде владельца части залога несовершеннолетнего, и со стороны органов опеки, не приветствующие сделки в пользу детей с обременением их прав. Иногда процедура проходит мирно, через подписание единого соглашения после снятия ипотечного обременения, но в некоторых случаях приходится обращаться в суд с просьбой определения справедливого выделения частей.

Особенности выделения долей несовершеннолетним

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Родители как собственники жилья могут по личной инициативе подарить часть квартиры, распределив ее между всеми будущими наследниками, но только после снятия ипотечного обременения в силу ипотеки. Органы опеки, выступающие в роли надзорного органа, могут запретить передачу доли несовершеннолетнего в залоговое обременение банка.

В силу сложностей с покупкой долей в ипотеку, родители предпочитают дождаться завершения выплат банку и только после снятия всех ограничений после полной выплаты долга обращаться в Росреестр с новым пакетом документации.

Поскольку ипотечные кредиты могут выплачиваться в течение 20-30 лет, вопросы по выделению долей несовершеннолетним уже не столь актуальны. Если к закрытию ипотеки в семье остались подопечные младше 18 лет, в течение 6 месяцев родители обязаны провести выделение, уже без согласования с банком и органами опеки.

Выделение долей детям в ипотечной квартире при оформлении сделки

Статьей 60 СК РФ закрепляется право ребенка на владение имуществом. Тот факт, что родители при использовании маткапитала берет на себя обязательство наделить всех членов семьи собственностью, включая несовершеннолетних, полностью согласуется с нормами семейного законодательства.

Если заемщики хотят наделить собственностью детей в момент оформления сделки, их ждет ряд сложностей:

Органы опеки должны предварительно согласовать факт наложения обременения на долю ребенка. Именно от опеки часто зависит, можно ли в ипотечной квартире выделить доли детям.
Кредитор отказывается одобрить заявку, либо пересматривает условия в сторону ухудшения условий кредитования. Наличие доли несовершеннолетнего собственника в праве собственности, передаваемом в залог, значительно ограничивает перечень доступных ипотек.
Ипотечная сделка превращается в более длительный и сложный процесс согласования сделки с несколькими инстанциями. Чем выше согласований приходится пройти, тем выше риски отказа в оформлении ипотеки.

Алгоритм действий, если родители изначально хотят наделить детей частью в собственности представлен 8 шагами:

Выбрать банк и программу покупки жилья в ипотеку.
Дождаться согласования. Если часть сделки оплачивают маткапиталом, это необходимо учесть при подборе программы.
Выбирают жилье и согласуют условия сделки с продавцом.
Получить разрешение финансового учреждения о выделении доли.
Обратиться в органы опеки за разрешением передать долю в залоговое обеспечение по ипотеке.
С продавцом подписывают купчую и вносят авансовый платеж.
С банком подписывают договор о кредитовании с передачей квартиры в залог, предварительно выделив доли.
Подать документы в Росреестр для регистрации нового долевого объекта собственности.

В силу сложности процедуры, не следует полагаться на везение, надеясь на успешное согласование с банком, опекой, продавцом, Росреестром. Рекомендуется привлечь к оформлению доли опытного юриста, имеющего опыт в ведении дел с распоряжением недвижимостью. Иногда для проведения ипотечной сделки с выделением доли несовершеннолетнему приходится менять банк или искать иные варианты предоставления залога – другое жилье, недвижимость, ценную собственность.

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире после снятия обременения

Если заемщик полностью расплатился с банком, снимаются обременения в силу ипотеки, что позволяет свободно передавать собственность своим несовершеннолетним подопечным. После выплаты ипотеки алгоритм выделения долей упрощается, однако требует не меньшего внимания.

Предусмотрено 4 варианта, как наделить частью квартиры ребенка:

Через соглашение в простой письменной форме.
В форме нотариально заверенного соглашения.
Через дарственную.
В судебном порядке, если не удалось мирно определить порядок деления квартиры на части.

Как составить соглашение о выделении доли

Структура соглашения

При подготовке соглашения с наделением несовершеннолетних подопечных долями, учитывают обязательные реквизиты:

Личные сведения о родителях, детях (ФИО, дата рождения, данные личных удостоверяющих документов).
Вид недвижимости и основные характеристики.
Форма собственности и порядок распределения на доли.
Основание для распоряжения недвижимостью (договор купли-продажи).
Ссылка на использованный маткапитал (если в приобретении объекта участвовали деньги по семейному сертификату).
Фиксация условия повторного перераспределения имущества, если появятся новые дети.
Если один из участников сделки моложе 14 лет, указывают данные законного представителя.

При распределении квартиры между всеми членами семьи важно, чтобы доля родителей оставалась без выделения, в совместной собственности. Это поможет сократить расходы на оформление сделки и исключит потребность в нотариусе.

Документы к соглашению

Для переоформления ипотечной квартиры в долевую собственность требуется меньший перечень документации, чем при согласовании ипотеки.

Стандартный пакет документации для Росреестра:

заявления от участников долевой собственности;
гражданский паспорт на каждого члена семьи старше 14 лет или свидетельство о рождении для детей, не достигших 14-летия (копии);
свидетельство о регистрации брака из ЗАГСа (копия);
договор о покупке квартиры;
договор купли-продажи объекта недвижимости.
соглашение, составленное в простой письменной форме, или с нотариальным заверением;
регистрационная пошлина.

Если доли выделяют в рамках договора дарения, перечень документации для Росреестра будет примерно такой же.

Нюансы выделения доли в ипотечном жилье

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В процессе оформления ипотечной квартиры в долевую собственность могут возникать самые разнообразные проблемы, связанные с согласованием условий распределения и корректным составлением документов. Рекомендуется изучить наиболее частые вопросы и ответы юриста, имеющего богатый опыт урегулирования трудностей.

До выплаты ипотеки

Если ипотека уже оформлена, а деньги материнского капитала использованы для погашения текущих ипотечных обязательств, придется дожидаться завершения периода выплаты долга и заняться снятием ипотечного обременения в Росреестре.

До выплаты ипотеки переоформить квартиру в долевую собственность крайне сложно. Альтернативным вариантом может стать:

Предложение банку другого объекта залога, чтобы снять ограничения с квартиры;
Досрочное погашение долга;
Переоформление ипотеки через рефинансирование со снятием обременения с объекта залога.

В силу сложностей, связанных с залоговыми обременениями, до того, как ипотека не будет погашена, придется учитывать мнение банка и зависеть от согласования.

Если родители в разводе

Очень много ошибок возникает при определении прав супругов на долю в материнском капитале. Особенно остро проблема стоит при разводе.

Несмотря на стандартную позицию в отношении совместно нажитого имущества, при расторжении брака и разделе квартиры, суд учтет разъяснения Верховного суда, данные в отношении частных случаев, когда невыделенные доли не дают оснований второму супругу на полный равный раздел квартиры как совместного имущества.

Согласно ст. 38—39 СК РФ, при разводе раздел коснется только общей собственности, нажитой за годы брака. Исключение касается денежных выплат со целевым спецназначением (согласно ст. 34 СК РФ), куда относят и средства маткапитала. Объект недвижимости может быть поделен только на всех членов семьи, даже если к моменту развода имущество еще не переоформлено.

Если планируется продажа

Еще одна частая ошибка возникает при попытке продать квартиру, едва сняв обременение с права распоряжения собственностью.

Даже если сделка направлена на улучшение жилищных условий семьи, ее неминуемо придется согласовывать с органами опеки. При продаже квартиры вначале выделяют доли членам семьи, а затем готовят договор, где в качестве продавцов указывают всех владельцев долей.

Если на момент сделки дети не достигли совершеннолетия, придется собирать пакет документов для органов опеки, доказывающих, что предложенный взамен текущей доли в квартире объект собственности просторнее, дороже, удобнее предыдущего варианта.

Как определить размер долей?

Законодатели никак не ограничивают принцип распределения долей. Родители могут поровну распределить между всеми жилье, либо выделить минимальную часть в расчете на скорую продажу с прохождением согласования через органы опеки.

С юридической точки зрения более целесообразно распределять жилье, учитывая следующие правила:

Минимальная доля не должна быть меньше установленного в регионе норматива на 1 человека (например, не меньше 12 кв. м);
Доли распределяют с учетом доли маткапитала, в общей стоимости купленной квартиры (например, если квартира стоила 1,8 млн рублей, а из бюджета использовано 450 тысяч рублей, между всеми членами семьи распределяют ¼ объекта).

Выделять слишком незначительные доли в квартире не следует. Органы опеки и ПФР вправе проконтролировать процесс исполнения обязательств родителей перед семьей. Если заинтересованная сторона выдвигает претензии и обращается в суд в связи с несправедливым распределением недвижимости, есть высокие шансы на оспаривание. В судебной практике известны случаи оспаривания со стороны детей, достигших совершеннолетия, и потребовавших пересмотра.

Без нотариуса

Чтобы выделить доли в квартире после ипотеки, необязательно платить нотариусу . С 2019 года для сделок с долями нотариус не потребуется, если в ней участвуют все собственники.

При выделении долей родительская часть квартиры должна оставаться в совместной собственности. Если супруги захотят выделить собственные личные доли, ситуация квалифицируется как раздел имущества, что предполагает обязательное заверение соглашения в нотариальной конторе.

Какие сложности могут возникнуть?

Ипотека – обязательства длиной в полжизни. В процессе погашения могут возникать самые разные нюансы. Если родители использовали средства маткапитала для погашения ипотеки, по окончании выплат придется решать вопрос с распределением жилья на членов семьи и выбором формата переоформления.

Даже спустя годы после выделения частей в составе единого объекта возможны проблемы и судебные тяжбы в связи с:

Неправильным оформлением документов;
Несоразмерным распределением долей;
Неисполнением взятого перед государством обязательства;
Нарушением прав несовершеннолетних при продаже квартиры без выделения долей.

Консультация юриста поможет избежать грубых ошибок при оформлении документов и согласовании сделок, быстро и успешно проведя распределение собственности в рамках действующего законодательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

В большинстве случаев банковские организации не желают идти на уступки молодым семьям и не дают разрешение на выделение доли детям, пока родители полностью не погасят ипотеку. Что говорит по этому поводу закон, давайте разбираться.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Способы приобретения ипотечной квартиры:

Частично за счет материнского капитала. В этом случае получателем сертификата или обоими супругами оформляется долгосрочное обязательство на выделение доли ребенку. Как только ипотека будет погашена, родители смогут начать процедуру выделения доли.
Без использования маткапитала. В этом случае, органы опеки обязуют родителей выделить детям квадратные метры заранее, до погашения кредита и оформления жилья в собственность. Разрешение на такую процедуру банки дают крайне редко. Так как при несоблюдении заемщиками обязанностей по кредиту, залоговое имущество, в котором есть доли несовершеннолетних, реализовать не получится.

Сложности

В ипотечных отношениях существуют очень противоречивые моменты:

Чтобы не возникало проблем при оформлении ипотеки, можете воспользоваться одним из следующих советов:

передайте банку в качестве обеспечения исполнения обязательств другую квартиру, в которой отсутствуют доли несовершеннолетних;
выделите квадратные метры ребенку в другом жилье, принадлежащем близкому родственнику.

В этих случаях вероятность на одобрение заявки на кредит увеличится в несколько раз, конечно, при условии, что у заемщиков хорошая кредитная история и постоянная официальная работа.

Пример. Семья Соловьевых, имеющая однокомнатную квартиру, решила улучшить жилищные условия. Для этого молодые люди обратились в банк за ипотечным кредитом. Ссуда в размере 1 млн. рублей была одобрена. Чтобы избежать проблем с дальнейшим выделением долей, Соловьевым было предложено заложить старую квартиру, а взамен перенести две детские доли в новое ипотечное жилье. Что супруги и сделали. Спустя 10 лет ипотека была успешно погашена.

Соловьевы могли бы по-другому распорядиться стартовой недвижимостью. Например, продать ее и внести первоначальный взнос за ипотечное жилье. Но в этом случае на продажу старой квартиры потребовалось бы разрешение органов опеки.

Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку

Выделение доли в ипотечной квартире детям осуществляется одним из двух способов:

по взаимному согласию родителей;
в судебном порядке.

Поговорим о реализации добровольного способа выделения квадратных метров.

Порядок действий, инструкция

Чтобы приобрести квартиру в ипотеку и выделить в ней долю ребенку, граждане должны пройти следующие этапы:

Подача заявки в кредитное учреждение;
Получение одобрения займа;
Поиск объекта недвижимости;
Получение разрешения на сделку от органов опеки;
Заключение договора купли-продажи;
Выдел долей детям;
Подписание ипотечного договора с банком.

Соглашение о выделении доли детям

Выделение детских долей в квартире, приобретенной в ипотеку, должно производиться супругами согласованно. Документ оформляется письменно и заверяется у нотариуса. Исполнение соглашения должно осуществиться в течение 6 месяцев после погашения ипотеки. Ребенку назначается доля, указанная в тексте соглашения. Ее размер должен быть не менее установленного законодательством в каждом конкретном регионе. Минимум ребенку полагается 12 квадратных метров жилья.

Сроки

Сроки на оформление ипотеки с последующим выделением доли ребенку зависит от банка. На одобрение займа обычно уходит от одной недели до месяца. Получение разрешения на сделку органы опеки выдают в течение 14 дней.

Если вы получили отказ от банка в выделе доли детям, будьте готовы либо ждать снятия обременения с жилья, либо подавать заявление в суд. Тяжба с кредитной организацией в лучшем случае займет от 3 до 4 месяцев, иногда могут потребоваться дополнительные проверки платежеспособности заемщиков.

Стоимость, расходы

Основные статьи расходов:

заверение добровольного соглашения у нотариуса – от 300 рублей;
госпошлина за подачу искового заявления — зависит от цены иска.

Дополнительные расходы могут возникнуть, если потребуется получение платных справок и выписок. В среднем за них придется заплатить от 300 до 1500 тысяч рублей. Но, как правило, процедура не подразумевает сбора справок, при необходимости их запрос регистраторы осуществляют самостоятельно по собственной локальной базе данных.

Необходимые документы

Для осуществления процедуры родителями в Росреестр должны быть представлены следующие документы:

паспорт каждого из участников сделки,
свидетельство о браке,
свидетельство о рождении ребенка,
документы на ипотечное жилье,
соглашение на выделение доли,
квитанция, подтверждающая плату госпошлины.

Подведем итоги

Приобретение жилья семьями с детьми процесс, кажущийся простым только с виду. При выделении долей несовершеннолетним необходимого учитывать следующие моменты:

У родителей есть законное право на выделение детям долей в ипотечном жилье. Если кредитор против, проблема решается в судебном порядке.
Распределение частей квартиры может быть осуществлено как в момент получения ипотеки, так и после ее погашения. Главное условие – получение разрешения у банка и органов опеки и попечительства.
У супругов есть возможность оформления отсрочки в выделе доли, для этого они должны составить обязательство перед Пенсионным Фондом РФ. Срок исполнения – полгода с последнего платежа по ипотеке.
Чтобы избежать проблем с банком, заемщики могут выделить детям доли в альтернативном жилье, например, в бабушкиной квартире.

Теперь у вас есть информация, как согласно нормам закона, совершить выделение долей детям в ипотечном жилье. Вышеизложенная инструкция поможет вам распределить квадратные метры учитывая интересы несовершеннолетних членов семьи. Если же у вас возникли какие-то сложности с выделением доли детям в ипотечной квартире, то обратитесь за консультацией к юристам нашего сайта. Они бесплатно, опираясь на нормы действующего законодательства, посоветуют, как поступить в вашей конкретной ситуации.

Если у вас нет ни времени, ни желания собирать все документы и участвовать в процедуре выдела доли в ипотечном жилье несовершеннолетнему, то опытный юрист сможет взять на себя всю эту работу. Необходимо лишь заключить соглашение и предоставить ему доверенность на представление ваших интересов. Это значительно сэкономит ваше время и силы.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Молодые семьи предпочитают не зависеть от пожилых родителей, поэтому стараются приобрести свое жилье. Чаще всего выбор падает на ипотечную квартиру. Сбережений супругов недостаточно, а значит приходится оформлять заем у банка. Стороны заключают ипотечный договор, по условиям которого заемщики обязуются выплатить кредитору сумму долга с начисленными процентами.

Недвижимость находится в залоге у банка, что осложняет выдел долей родителям и детям. Именно несовершеннолетние часто недополучают причитающееся им по закону. А все потому, что многие родители сталкиваются с нежеланием банков идти на уступки и выделять долю детям до погашения ипотеки. Что делать в такой ситуации? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

✅ Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Статистика показывает, что ипотеку оформляет каждая третья российская семья. Чаще всего выбор падает на просторную жилплощадь – 2-х или 3-х комнатную квартиру. Идеальная планировка ипотечного жилья позволяет выделить достаточные метры всем членам семейства.

Когда выделение доли детям обязательно?

Во-первых, при погашении части ипотеки за счет средств материнского капитала

Напомним, что маткапитал – это сертификат на выдачу наличных денежных средств за рождение в семье второго малыша. Размер государственной субсидии постоянно меняется. Например, с января 2020 года условия изменились. Необязательно рожать второго ребенка. Сейчас маткапитал выдают и за рождение первенца (466 617 рублей), а за рождение второго ребенка доплачивают сверх этой суммы 150 000 рублей - итого за двоих детей можно получить 616 617 рублей.

Получатель сертификата или оба супруга должны оформить обязательство на выделение доли детям. Причем в случае с ипотекой это обязательство долгосрочное, поскольку квартира находится в залоге у банка.

Сразу после погашения ипотеки родители смогут наделить ребенка долей в купленной новой квартире.

Во-вторых, органы опеки требуют выделять детские части до оформления сделки купли-продажи

Денежная сумма выплачивается за счет супругов, если материнский капитал не используется. Органы опеки обязывают родителей выделять детские доли заранее. Но, что примечательно, банки отнюдь не идут навстречу такому решению. Почему? Если случится просрочка, банк забирает ипотечную квартиру, вот только ее дальнейшей реализации будет мешать выделенная доля детям. Поэтому сделки такого рода крайне сложны.

✅ Сложности

Ипотечные отношения порождают массу противоречивых моментов:

Многие вопросы упираются в решение банка. Юристы советуют воспользоваться одним из следующих способов повлиять на одобрение ипотечного займа:

Найти подходящего кредитора – желательно выбирать целевого партнера в виде агентств по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);
Проверить кредитную историю – заемщик не должен иметь задолженностей перед другими банками, особенно по ипотеке;
Передать банку другую недвижимость в качестве объекта залога;
Распределитьдоли детей в другой квартире (близких родственников: бабушки, дедушки, дяди, тети).

Семья может воспользоваться наилучшим для себя способом.

Семья Волковых решила улучшить жилищные условия. Супруга получила в наследство старую бабушкину квартиру, в которой семья и проживала последние несколько лет. Подыскав новое жилье, Волковы намеревались взять ипотеку. Кредитор одобрил ссуду на 900 000 рублей, а взамен семейная чета заложила старую квартиру – это позволило перенести две детские доли по ¼ на квартиру в ипотеке. Залоговое жилье осталось за банком в качестве страховки на случай непогашения ипотеки.

Волковы могли поступить по-другому: продать старую квартиру, оформить ипотеку, погасить первоначальный взнос из вырученной суммы, а затем взять ипотеку на покупку нового жилого объекта. Прежде чем продавать старую жилплощадь, потребовалось бы разрешение органа опеки, как проверка соблюдения интересов малолетних.

✅ Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку

Зачастую квадратные метры ипотечной квартиры нельзя передать сразу. Например, если использовался маткапитал, допускается отсрочка исполнения – согласно обязательству о выделении доли детям. Далее, можно передать часть по договору дарения или соглашению между супругами.

Различают два способа выделить долю в ипотечной квартире одному ребенку:

Разберем добровольный способ выдела части ипотечной квартиры.

🔻 Порядок действий, инструкция

Согласие родителей, органов опеки и банка благоприятствуют выделению части в ипотечной квартире несовершеннолетним детям.

Пошаговая инструкция по выделу доли в 2021 году:

Сразу скажем, что схема является простой лишь на бумаге. Прежде, чем заключать сделку, желательно получить консультацию юриста.

🔻 Необходимые документы

Оформление ипотеки и выдел детских долей предполагает обращение в несколько инстанций. Супругам предстоит заранее подготовить документы.

Под оформление ипотечного займа:

оценка стоимости объекта недвижимости;
расписка от продавца;
нотариальное согласие мужа/жены;
выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
удостоверение личности – паспорт РФ;
справка о трудоустройстве (копия трудовой книжки, лицензия на ведение ИП, копия договора найма, справка 2-НДФЛ и др.);
свидетельство о браке.

Сотрудники Росреестра попросят предоставить:

удостоверения личности всех участников выдела долей;
свидетельство о заключении брачного союза;
свидетельства о рождении/усыновлении ребенка;
правоустанавливающий документ – договор купли-продажи жилья;
добровольное соглашение родителей о выделе доли ребенку;
дарственная (аналогично);
квитанция об оплате госпошлины.

Обращаем внимание, что выписки из ЕГРН с кадастровыми данными и обременениями на жилье предоставлять не обязательно. Сотрудники МФЦ или Росреестра запрашивают их по электронной базе.

🚩 Соглашение о выделении доли детям

Согласованный супругами документ о выделении детских частей в квартире служит обязательством родителей по отношению к своим детям. Органом контроля выступает Пенсионный фонд РФ, в том случае, если супруги претендуют на получение материнского капитала на жилье. Подробнее об этом в статье “Выделение доли детям при использовании материнского капитала“.

Соглашение исполняется сразу после погашения ипотечного займа – на это дается полгода. Ребенок получает долю, указанную в тексте соглашения супругов. Размер части не должен быть меньше установленного законодательством по региону. Обычно – не менее 12 кв. метров жилой площади.

Образец нотариального соглашения родителей вы можете скачать по ссылке ниже:

🔻 Сроки

Ситуации с выделом доли в ипотечной квартире очень индивидуальны. Отсюда и различие в сроках на реализацию задуманного:

ожидание одобрения от банка – от 10 до 30 рабочих дней;
получение разрешения от органа опеки – 14 дней;
время на исполнение обязательства (соглашения) – 6 месяцев;
регистрация права собственности в Росреестре – от 14 дней до месяца.

Не стоит забывать и о погашении ипотечного долга. Если банк откажет в выделе доли до заключения ипотечного договора, придется ждать снятия обременения с квартиры. Жизнь показывает, что на это может уйти от 10 до 40 лет, при отсутствии проблем с выплатами.

Разбирательства через суд занимают 3-4 месяца, а в ряде случаев могут длиться гораздо дольше. Потребуется время на проверку договоров, финансовой ситуации сторон и притязаний банка. Выдел детской доли через суд – единственная возможность повлиять на решение кредитора.

🔻 Стоимость, расходы

Финансовые расходы могут быть связаны с двумя статьями:

добровольное соглашение или обязательство о выделе доли – нотариальное заверение документа (от 300 рублей до 20 000 рублей);
исковое заявление о выделе части детей – госпошлина в размере от цены иска.

Дополнительно может понадобиться запрос платных справок и выписок. На это уходит от 200 до 1 000 рублей, в но в большинстве случаев справки не потребуются – их запрашивают сами регистраторы по локальной базе данных.

✅ Заключение: выводы

Родители вправе выделить доли детям в ипотечной квартире: обоюдным соглашением или через суд с помощью подачи иска.
Части квартиры могут быть выделены как до получения ипотеки, так и после погашения ипотечного займа. Основное условие – разрешение от органа опеки и кредитора (банка).
Супруги могут воспользоваться отсрочкой в выделе детских долей – путем составления обязательства перед Пенсионным фондом РФ. Текст и структура обязательства составляются в нотариальной конторе по предложенному образцу. Срок исполнения – 6 месяцев с момента выплаты ипотеки.
Некоторые банки не разрешают выдел доли детям до погашения ипотеки. Остается прибегнуть к помощи суда или приступить к выделу частей после погашения кредита.

Теперь вы знаете, как грамотно и законно выделить доли детей, если квартира находится под залогом у банка. Следуя вышеизложенной инструкции, вы сможете разделить жилье с учетом интересов маленьких членов семейства. Если у вас остались вопросы или нужна помощь, воспользуйтесь бесплатной консультацией наших юристов.

Читайте также: