Можно ли продлить договор аренды земельного участка в связи с коронавирусом

Обновлено: 28.04.2024

Как пояснил Суд, лишь изменение правового режима земельного участка, не предусматривающее дальнейшее его использование в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды


Суды посчитали отказ законным

До истечения срока аренды общество обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении участков в аренду без проведения торгов на новый срок. Однако заявителю было отказано со ссылкой на то, что один из земельных участков расположен на территории проектируемой автодороги местного значения, а также в границах территориальной зоны озеленения специального назначения. Другие участки, как указал Департамент, в свою очередь расположены на территории зеленых насаждений, проектируемых улиц, в границах территории прогнозируемой жилой застройки и так далее.

Суды исходили из того, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории некоторые спорные участки земли расположены на территории общего пользования (зона озеленения специального назначения), а другие предназначены для размещения объектов местного значения (объекты транспортной инфраструктуры, жилая застройка с уличной сетью). Соответственно, в силу п. 17 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если последний в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Суды посчитали, что, независимо от того, что документы территориального планирования были разработаны на значительную перспективу и в ближайшее время строительство объектов местного значения на земельных участках не планируется, оснований для предоставления земельных участков обществу в аренду без проведения торгов не имеется. Они также указали, что в отсутствие решения о резервировании спорных земельных участков уполномоченный орган не вправе предоставить их в аренду до начала возведения запланированных объектов местного значения. При этом, добавили они, заинтересованные лица могут оспорить в судебном порядке бездействие органа местного самоуправления, выразившееся в несвоевременном выполнении этапов реализации генерального плана.

ВС вернул дело на новое рассмотрение

ВС также упомянул Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и КФХ для ведения сельскохозяйственного производства, в котором перечислены условия, допускающие заключение договора аренды без торгов в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. При этом Суд отметил, что изменение правового режима земельного участка (категории и вида разрешенного использования), не предусматривающее дальнейшее его использование в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды в вышеуказанных целях.

Арендовать землю на территории размещения объектов федерального, регионального и местного значения можно

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не установили, что спорный участок относится к изъятым из оборота землям, а Земельный кодекс содержит исчерпывающий перечень изъятых из оборота земель под федеральными объектами

ВС добавил, что из оспариваемых судебных актов не усматривается, что доводы Департамента об изменении правового режима в части установления новых видов разрешенного использования всех спорных участков подтверждаются материалами дела. Он также привел в пример Определение от 8 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-12105, в котором ранее указывалось на возможность заключения договора аренды земельного участка до начала установленной ст. 279–282 Гражданского кодекса, положениями главы VII.1 Земельного кодекса процедуры изъятия объектов недвижимости.

Как пояснил Суд, при принятии решения о заключении нового договора аренды по окончании срока ранее заключенного договора не могут не учитываться изменения градостроительной документации, предусматривающие иное зонирование территории, а также положения земельного законодательства о предоставлении публичных земельных участков. Вместе с тем из судебных актов и материалов дела не усматривается наличие доказательств, подтверждающих, что в отношении всех спорных участков изменился правовой режим, не допускающий их дальнейшее использование в целях сельскохозяйственного производства. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.


В соответствии с правилами гражданской законодательной власти, продление договора найма возможно тремя способами:

  • Подписанием нового соглашения (сторонами сделки выступают те же);
  • Заключением дополнительного договора (с поправками);
  • Автоматически (факт должен указываться в основном соглашении).

Вариант продления выбирают стороны.

Чаще срок действия продлевается автоматически, когда ни от одной из сторон не исходило инициативы. То есть, если договор не был расторгнут надлежащим образом, он считается автоматически продленным на тот же период и на тех же условиях.

Чтобы усилить гарантии использования, участники сделки составляют допсоглашение, в соответствии с которым условия аренды сохраняются (или вносятся несущественные изменения), появляется возможность сдачи территории в субаренду (при согласии собственника).

Сложности возникают при продлении договора аренды муниципальной или государственной земли. Если арендатор не выявляет инициативы в пролонгации, по завершении срока найма государство выставляет участок на аукцион.

Аренду муниципальных территорий продлевают по согласованию, посредством участия в торгах или через суд.

Пример формулировок

Изучив законодательные документы, и убедившись, что продление не будет нарушать установленных норм, можно указывать в соглашении обстоятельства, при которых действие договора будет продлеваться автоматически.

Возможные варианты формулировки пролонгации в тексте договора:

Бывают ситуации, когда на практике, сторонам необходимо прописать в договоре, что его действие будет продлено на конкретный срок. Такой подход к продлению договора снимет со сторон возможность споров и конфликтов. Когда указанный в договоре срок истечет, каждая из сторон такого договора будет для себя понимать, завершился между ими контракт, или его необходимо продлевать.

Если же стороны договора решили сотрудничать длительный срок, сформулировать продление такого договора можно таким образом:

Пролонгация по закону

Продление договора по закону значительно экономит время каждой из сторон соглашения. Существует ряд нормативных актов, которые регулируют данную разновидность отношения контрагентов. Это могут быть правительственные постановления, федеральные законы или Жилищный Кодекс, например:

  • говоря о сроках действия договора страховки ответственности туристического агентства, он будет признан продленным на тех же условиях, если на протяжении трёх месяцев одна из сторон не захочет расторгнуть правоотношения или заключить новый контракт. Информацию об этом можно изучить в федеральном законе №132;
  • если отсутствует заявление о том, что одна из сторон хочет прекратить действие договора, в случае с управлением многоквартирным домом соглашение будет считаться продленным без изменений в условиях и на аналогичный срок (162 статья Жилищного Кодекса);
  • договор о поставке холодной воды будет продлен автоматически и без изменения пунктов, если за 30 дней до окончания действия, одна из сторон не захочет его расторгнуть или заключить новое соглашение с изменениями в условиях. Пункт о такой возможности можно найти в постановлении №645;
  • говоря о договоре о доверительном управлении, он будет считаться продленным в случае, если собственники не требуют погашения или здесь указаны другие положения, которые оговаривались еще до заключения контракта. Федеральный закон №156 регулирует вопросы об инвестиционных фондах.

Возможна ли пролонгация договора аренды нежилого помещения?

Соглашение о субаренде помещений может быть продлено при совокупности следующих обстоятельств:

  • наличия соответствующего желания контрагентов;
  • отсутствии серьёзных нарушений в процессе пользования помещением;
  • согласии владельца сдаваемой в аренду площади на пролонгацию субаренды.

Согласие владельца может быть отражено в тексте основного договора или получено письменно, но закон не запрещает пролонгировать субаренду, если владелец не требовал запрета таких действий изначально. При этом необходимо обязательно уведомлять основного владельца.

При корректном соблюдении условий и требований субарендодателя субарендатор имеет преимущественное право на пролонгацию соглашения с ним на прежних условиях.

Если субарендодатель отказал субарендатору в продлении действия соглашения на прежних условиях, а потом в течение 12 месяцев сдал в нежилое помещение в субаренду третьим лицам, то бывший субарендатор вправе требовать через судебные органы:

  1. возобновления субаренды на прежних условиях;
  2. возмещения убытков, возникших из-за отказа субарендодателя продлевать сделку.

ВАЖНО! Продление договора о субаренде нежилой площади возможно только при условии, что основной арендный договор продолжает действовать (ст. 618 ГК РФ).

Что это такое

Собственник квартиры или дома согласует важные условия сделки с арендатором в письменном виде. Аренда начинается с момента, когда арендатор получает в своё распоряжение объект недвижимости. Правоотношения завершаются, когда собственник получил своё имущество обратно после окончания действия контракта.


Пролонгация договора аренды осуществляется на основании допсоглашения или автоматически

Если квартиросъёмщик не передал квартиру, а владелец не заявил претензий по этому поводу, то договор считается продлённым. Соответствующее положение закреплено в пункте 2 статьи 621 ГК РФ. Все условия аренды остаются прежними, но срок пользования имуществом не ограничен.

Чаще всего стороны указывают, что соглашение будет действовать такой же период времени. Продление соглашения на неопределённый срок накладывает определённые ограничения на собственника. Например, прекращение аренды возможно с предварительным уведомлением не менее, чем за 3 месяца.

Автоматическая пролонгация происходит по умолчанию. Ни одна из сторон не заявляет, что желает прекратить арендные отношения, изменения в договор не вносятся. Считается, что лица заключили новый контракт с идентичными условиями.

Любой договор может быть продлён путём подписания дополнительного соглашения, где изменяются сроки его действия. Количество пролонгаций не ограничено. Договор аренды будет перезаключаться, пока стороны не изъявят желания прекратить правоотношения.

Условия пролонгации

На практике выделяется несколько обстоятельств, наличие которых позволяет судить о продлении действия договора:

  1. Имущество осталось в пользовании арендатора, собственнику не передавалось. Владелец не предъявил по этому поводу претензий жильцу.
  2. Ни арендатор, ни арендодатель не обращались к другой стороне в письменном виде с уведомлением об отсутствии намерений продолжить правоотношения в будущем.

Сторонам рекомендуют составлять дополнительные соглашения к договорам или обмениваться письмами, где излагается позиция по поводу действия контракта в будущем. При возникновении разногласий относительно наличия или отсутствия пролонгации лица обращаются в суд.


Количество пролонгаций не ограничено

Условия

Продление использования арендуемой территории возможно при соблюдении условий.

К основным из них относятся:

  • Обоюдное согласие сторон;
  • Наличие административного решения при возникновении нюансов или по договоренности участников (когда владельцем выступает муниципальная власть);
  • Подача заявления за до завершения срока аренды;
  • Отсутствие нарушений пользования землей;
  • Наличие судебного постановления при возникновении разногласий.

Все условия пролонгации перечислены в п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

О намерении продлить найм арендатор должен оповестить арендодателя заранее путем подачи письменного заявления. Условия меняются в зависимости от способа пролонгации.

Как оформить продление

Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.

Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:

Правило о государственной регистрации необходимо соблюдать и в случаях, если краткосрочный договор (менее одного года) после заключения соглашения становится долгосрочным.

Алгоритм действий контрагентов, которым необходимо продлить договор по обоюдному согласию, состоит из следующих действий:

  1. согласование новых условий о сроке действия арендных отношений, а также об иных положениях договора;
  2. составление двустороннего соглашения и подписание его обеими сторонами;
  3. представление дополнительного соглашения на регистрацию в службу Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.

Обратите внимание! Решение о продлении договора может принимать только законный собственник нежилого помещения. В случае если в период действия арендного договора объект недвижимости был продан другому владельцу, дополнительное соглашение нужно заключать с новым собственником

Поскольку у арендатора имеется преимущественное право на продление договора после истечения срока его действия, требуется уведомить об этом арендодателя. Правила уведомления предусмотрены ст. 621 ГК РФ:

  • уведомление обязательно оформляется в письменной форме;
  • уведомление должно быть направлено арендодателю не позднее срока, зафиксированного в арендном договоре;
  • если такое условие в договоре не указано, уведомление подлежит направлению в разумный срок.

Если указанные условия не соблюдены, арендатор также вправе рассчитывать на продление договора, однако арендодатель не будет связан обязательствами и может на законном основании найти нового арендатора. Разумность периода направления уведомления, как правило, связана с месячным сроком, однако при рассмотрении таких споров в суде могут устанавливаться иные критерии.

Обратите внимание! Если собственник нежилого помещения отказал в реализации преимущественного права на продление договора, он не имеет права заключать арендное соглашение с иным лицом на протяжении следующего года. Если такой факт будет установлен, предыдущий арендатор вправе предъявить требование о переоформлении договора на себя, а также о взыскании убытков

Если ни одна из сторон не выразила своего отношения о продлении договора до истечения его срока действия, однако фактическое пользование имуществом продолжается без возражений собственника, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Ключевое значение в этом случае будет иметь неопределенный характер арендных правоотношений:

  • для прекращения действия договоров с неопределенным периодом действия необходимо направлять уведомление второй стороне за три месяца;
  • иной срок уведомления может устанавливаться только нормативными правовыми актами или условиями самого договора.

Также законодательством могут регламентироваться предельные сроки заключения отдельных видов недвижимого имущества, в том числе и нежилых помещений. Если стороны продлят действие договора на срок, превышающий нормативное ограничение, будет применяться именно предельный период аренды, указанный в законе.

Это правило имеет значение для случаев, когда ни одна из сторон не выразила отношения к продлению срока, если он не предусмотрен условиями соглашения. В таком случае арендные отношения будут продолжаться только до истечения предельного срока действия, указанного в законе, после чего аренда автоматически прекращается.

При оформлении документов о продлении арендных отношений нет необходимости оформлять передаточный акт о возврате имущества собственнику, если нежилое помещение фактически остается в пользовании арендатора.

Преимущественное право

Статья 621 ГК РФ устанавливает особые правила пролонгации. Добросовестный арендатор получает приоритет при возобновлении соглашения. Преимущественное право предоставляется при отсутствии прямых запретов в законе. Арендодатель обязан уведомить партнера о возможности заключить сделку, озвучить условия и порядок оформления. С третьими лицами договор подписывается, если контрагент уклоняется от ответа либо отказался от предложения.

Преимуществом обладают арендаторы, заключившие договоры без проведения торгов. К этой группе относятся участники соглашений, предметом которых является частная недвижимость. А вот на аренду транспортного средства без экипажа норма о преимущественном праве не распространяется (ст. 642 ГК РФ, постановление Западно-Сибирского окружного ФАС по спору ).

Особый порядок действует в отношении публичных земель. По общему правилу арендаторы не имеют преимущественных прав на пролонгацию аренды. Ограничения направлены на борьбу со злоупотреблениями. Случаи предоставления приоритета перечислены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Тип арендованного муниципального или государственного имущества Условия приоритета при пролонгации
Участок для садоводства Земли должны быть предоставлены физлицу по результатам аукциона. Заявление о продлении подается до истечения срока первоначального договора. Препятствием становятся исключительные права третьих лиц на выкуп земель, в том числе под ИЖС или другие цели. Кроме того, соглашение не должно быть расторгнуто по вине арендатора
Участок для завершения строительства Договор продлевается однократно. Преимущественным правом обладают собственники капитального сооружения. Механизм реализуется, если земля была изъята у предыдущего владельца и передана новому участнику для окончания работ. Норма также применяется при отклонении иска властей об истребовании участка у застройщика

О преимущественном праве упоминается в ст. 39.8 ЗК РФ. Требовать увеличения сроков аренды могут участники в случае установления сервитута. Пролонгация производится на тот период, в течение которого использование муниципального (государственного) участка оказалось затруднено. Норма применяется ко всем типам земель, в том числе сельскохозяйственным угодьям и территориям под строительство.

Рассчитывать на приоритет могут лица, упомянутые в ст.17.1 закона 135-ФЗ. Условиями пролонгации являются:

  • заключение первоначального договора в результате победы на торгах;
  • установление арендной платы на новый период в соответствии с рыночной оценкой;
  • продление не менее чем на 3 года;
  • отсутствие задолженности и ограничительных нормативных актов.

Норма распространяется на нежилые помещения, квартиры, движимые вещи. Правило не применяется к объектам, сделки с которыми регулируются Земельным, Водным, Лесным Кодексами, а также законодательством о недрах.

Таким образом, механизм продления договора аренды во многом зависит от правового статуса имущества. В коммерческой деятельности активно используется автоматическая пролонгация. Ограничений и запретов на распоряжение частной собственностью закон не устанавливает. Решение здесь принимается с опорой на интересы сторон, а также положения о преимущественных правах. Когда речь заходит о муниципальном или государственном имуществе, большое значение имеют нормы отраслевого законодательства. Участники обязаны соблюдать определенные процедуры и действовать добросовестно.

Условия пролонгации

В некоторых ситуациях продление договора возможно лишь при наличии конкретных условий, устраивающих обе стороны. Возьмем, к примеру, банковский вклад

Что для него важно?

При автоматическом продлении период остается таким же, как в первоначальном договоре. Если вкладчик лично оформит пролонгацию, то период может быть изменен;

Оно может быть неограниченным либо, наоборот, иметь лимит. Не все банки любят продлевать договоры со своими клиентами, и по истечении срока депозита многие просто перечисляют средства на счет до востребования;

Депозит с капитализацией процентов означает, что при продлении соглашения новые проценты будут начисляться на сумму с учетом процентов, полученных в предыдущий период. Если же капитализация не предусматривается, то проценты будут начисляться на первоначальный вклад клиента;

Перед продлением следует ознакомиться с предложениями банка.

Как продлить?

Допсоглашение

Составляется, если и арендодатель, и арендатор (арендаторы) согласны со всеми условиями продления контракта. Дополнительное соглашение должно иметь такой же вид и форму, как и основное, например, компьютерный или рукописный вариант.

Оно может содержать новые пункты, которых не было в прежнем договоре, отменять некоторые положения основного договора или изменять прописанные там условия. Дополнительным соглашением может быть, например, закреплены условия о выкупе объекта нежилой недвижимости арендатором после того, как он внесёт полную стоимость данного помещения.

Если изменяется размер арендной платы, то нужно также прописать и новую сумму НДС. Также нужно учитывать, что законом допускается повышение арендной платы не чаще, чем один раз год. Если в договоре или дополнительном соглашении прописано иное, этот пункт считается ничтожным.

Те положения основного контракта, которые остались без изменения, по-прежнему имеют свою силу и являются обязательными и исполнению всеми сторонами. Дополнительное соглашение составляется и подписывается в двух экземплярах (если арендаторов несколько, то количество экземпляров определяется по числу всех контрагентов).

Если первоначальный контракт был нотариально заверен, то данную процедуру нужно провести и с дополнительным соглашением. Если дополнительное соглашение заключается на срок более 1 года, оно должно пройти процедуру обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Оформление нового контракта

Составление нового договора аренды нежилого помещения производится в соответствии с требованиями к оформлению договоров аренды, прописанными в ГК РФ.

Возможно, вам будут интересно узнать о том, как заключить договор аренды нежилого помещения:

  • бессрочный;
  • на 11 месяцев с пролонгацией и без нее;
  • на длительный срок.

Письмо-уведомление арендодателю

Письмо-уведомление на продление действующего контракта по аренде нежилого помещения арендатор направляет арендодателю в том случае, если он имеет приоритетное право аренды. Такое письмо передаётся лично или отправляется почтой.

В письме-уведомлении арендатор просит пролонгировать соглашение об аренде на тех же условиях и указывает сроки.

Елена Мехоношина

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.

Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов

Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.

8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.

Условия для арендатора такие:

— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.

— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей . Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.

— Бизнес относится к малому или среднему и есть в реестре , который ведёт налоговая.

Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.

Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.

Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.

Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.

Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.

Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея

О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.

В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16 . Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.

Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.

Как быть субарендаторам: скидка положена или нет?

Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.

По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.

Как оформить скидку на арендную плату

Изменение договора аренды происходит так:

Арендатор направляет на юридический адрес арендодателя заказное письмо с предложением снизить арендную плату на конкретный срок. Письмо можно продублировать на электронный адрес — так быстрее получите ответ.

В течение 14 дней с арендодателем подписывают дополнительное соглашение к договору аренды. Дальше платят по новой ставке. Если договор аренды регистрировали в Росреестре, то же самое делают с допсоглашением.

Как правильно съехать, если по скидке не договорились

Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.

С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.

Форс-мажор

Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.

Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.

Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.

Скидка на аренду за время полной самоизоляции

К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ . Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.

Снижение арендной платы по общим правилам

Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.

О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.

Статья актуальна на 08.02.2021


Расторжение договора в связи с коронавирусом допускается в том случае, если получится доказать, что исполнение обязательств невозможно из-за ограничений, вызванных пандемией. В статье расскажем, как коронавирус влияет на исполнение договоров и допустимо ли их расторжение в такой ситуации.

Расторжение договора из-за коронавируса: правовые основы

Расторжение договора из-за коронавируса может потребоваться, если выполнение его условий становится невозможным или ненужным. Расторгнуть договор можно следующими способами:

  • заключив с контрагентом дополнительное соглашение о расторжении;
  • отказавшись от исполнения договора, но только в том случае, если такая возможность предусмотрена его положениями;
  • обратившись в суд с иском о расторжении договора из-за невозможности его исполнения (по причине влияния коронавируса).

После получения заключения, подтверждающего факт влияния эпидемии на возможность исполнения условий договора, можно приступить к процедуре расторжения.

Важно! Информация о том, что при ЧС и карантине договоры теряют силу, не соответствует действительности. Ни при режиме чрезвычайной ситуации, ни при ограничительных мероприятиях автоматически действие договоров не прекращается. Эти обстоятельства могут стать основанием для прекращения действия договора по причине форс-мажора, однако расторгать каждый договор придется в индивидуальном порядке.

Расторжение по обоюдному согласию

Если контрагент не против расторжения договора, потребуется составить и оформить соответствующее дополнительное соглашение. Оно составляется в той же форме (как правило, простой письменной), что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Процедура расторжения договора состоит из следующих этапов:

  1. Направление предложения (оферты) контрагенту.
  2. Получение согласия (акцепта).
  3. Заключение дополнительного соглашения.

В условиях пандемии встречаться для подписания дополнительного соглашения лично не стоит. Если есть возможность, лучше обменяться электронными документами, а бумаги выслать по почте или отложить обмен до лучших времен.

Отказ от договора

Отказ допустим в том случае, если это предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Например, если в договоре содержится положение о том, что в случае наступления форс-мажорных обстоятельств стороны могут отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, заключения, выданного ТПП, будет достаточно для расторжения.

Чтобы отказаться от исполнения договора, нужно уведомить об этом контрагента. Уведомление составляется в простой письменной форме и передается по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. По общему правилу действие договора прекращается в момент получения уведомления второй стороной (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Если вы не хотите расторгать договор, в него можно внести изменения или приостановить его действие. Эксперты КонсультантПлюс подготовили обзорный материал с пошаговыми инструкциями, которые подскажут, как поступить с договором в связи с пандемией коронавируса.


Изучите материал, получив пробный доступ к системе бесплатно.

Расторжение договора через суд

Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке, нужно:

  1. Предложить второй стороне договора расторгнуть его, заключив дополнительное соглашение. Даже если предложение будет отклонено, оно послужит доказательством того, что требование о досудебном урегулировании спора, установленное п. 2 ст. 452 ГК РФ, было исполнено.
  2. Подать исковое заявление в суд. В иске стоит ссылаться на то, что исполнение договора невозможно из-за коронавируса. К заявлению рекомендуется приложить заключение, выданное ТПП.

В системе КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как расторгнуть договор. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите его бесплатно на временной основе! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+ для дальнейшего пользования правовой системой.

Расторжение договоров с туроператорами

В условиях пандемии особым видом договоров, исполнение которых стало невозможным, стали договоры, заключенные с туроператорами. Вопрос о том, допустимо ли расторжение договора туристического продукта из-за коронавируса, волнует тех туристов, которые уже купили путевку, но выехать за пределы страны или региона, скорее всего, не смогут из-за введенных ограничительных мероприятий.

Роспотребнадзор выпустил памятку, в которой рассказал, что делать с такими договорами и можно ли вернуть деньги за оплаченную услугу.

Согласно приведенной в источнике информации, турист и туроператор могут согласовать новые сроки путешествия или расторгнуть договор, причем к туристу не применяются штрафные санкции. Допускается возврат не всей суммы, а ее части только в том случае, если тур уже начался или турист завершил поездку раньше, чем было предусмотрено условиями договора. В этом случае с туриста удерживаются расходы, фактически понесенные туроператором. Расторжение договора происходит в порядке, описанном выше.

Итоги

Итак, расторжение договора при коронавирусе происходит в обычном порядке, но лишь если в нем есть условие о прекращении обязательств в случае, когда их исполнению препятствуют обязательства непреодолимой силы (форс-мажор). Получить заключение о форс-мажоре можно в региональной ТПП. Главное — доказать, что исполнить договор невозможно именно из-за влияния коронавируса.

  • письмо ТПП от 26.03.2020 № ПР/0316
  • Гражданский кодекс РФ

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Читайте также: