Можно ли продать приватизированную квартиру в аварийном доме под снос

Обновлено: 17.05.2024

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются. Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2021 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
Направление уведомления всем жильцам дома.
Расчет выкупной цены.
Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
расходы на переезд;
затраты на поиск другого жилья;
оформление права собственности на новую квартиру;
возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

№ п/п	Ситуация	Комментарии
1	Покупка на материнский капитал	Приобретение аварийной жилплощади с участием средств материнского капитала невозможна. Мер поддержки предусмотрена для улучшения условий проживания семей с детьми. Проживание несовершеннолетних в аварийной квартире явно не соответствует целям господдержки.
2	Покупка в ипотеку	При оформлении ипотечного кредита банк настаивает на проведении оценки объекта. Если оценочный отчет будет содержать сведения о признании дома аварийным, банк откажет в совершении сделки. Так как в период выполнения кредитного обязательства квартира находится в залоге у банка, организация заинтересована в рентабельности объекта.
3	Возможен запрет на регистрацию	Данный вопрос необходимо уточнить заранее. Если владелец уже получил уведомление о расселении, велика возможность о наличии такого запрета.
4	Длительный срок ожидания расселения	Как показывает практика, даже представители орган местного самоуправления не могут точно сообщить срок расселения. Поэтому вложение, которое казалось выгодным, впоследствии может стать обузой.

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Жилье признается аварийным, если износ основных конструкций достиг значения, опасного для жизни и здоровья граждан. Однако после вынесения решения комиссией по аварийности или ветхости жилья – владелец недвижимости не теряет на него права. Возможной остается и продажа аварийного дома, если хозяин находит покупателя.

В материале мы расскажем обо всех нюансах продажи дома в таком состоянии, вы узнаете о плюсах и минусах сделки, перечне необходимых документов и, наконец, регистрации прав собственности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли это или нет?

Более того, львиная доля граждан, проживающих в таких домах, выбирает вышеназванный вариант компенсации. Продать квартиру третьему лицу можно гораздо быстрее, а дожидаться предложения от муниципалитета иной раз приходится не один год. К тому же, вариант является единственно возможным для собственников аварийного жилья – рано или поздно жилье заберут (что такое аварийное жилье и что нужно делать?).

Дом должен быть включен в программу по расселению, а хозяину – предоставлено новое жилье или компенсация.

В городах под нужды оставшихся без жилья граждан строят новостройки, в населенных пунктах поменьше и деревнях, как правило, практикуют денежную компенсацию. На полученные деньги хозяин может купить себе квартиру в городе или другое жилье.

Плюсы и минусы такого решения

Выгода

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит, что жители аварийных домов должны быть расселены. Речь идет о получении в собственность новой квартиры или дома, при этом, жилье должно быть эквивалентным ранее имевшейся недвижимости. На практике это означает, что владелец трехкомнатной квартиры в старом доме не может получить однокомнатную квартиру, даже если проживает в ней один. А владельцу недвижимости в деревне может быть предоставлена квартира, а не дом, только по его просьбе.

Проблемы у владельцев такого жилья начинаются, если муниципалитет не торопится включать дом в программы сноса, реновации и расселения. В таком случае на признании дома аварийным дело и заканчивается. Хозяева обращаются в администрацию, прокуратуру с заявлением о нарушении их жилищных прав, но такие меры требуют времени, к тому же, не всегда приводят к видимому результату.

Выгодной продажа жилья для собственника видится, если о расселении не идет и речи. Возможно, удастся разыскать покупателя, для которого аварийный дом или квартира станут просто выгодным вложением. Новый владелец, имея дополнительную жилплощадь, сможет подождать несколько лет, пока ему не выдадут, наконец, новое жилье.

Недостатки

Как и в любом деле, с продажей квартиры или дома аварийного типа все не так однозначно. Если поспешить с решением о продаже, можно потерять деньги.

Покупатели аварийной недвижимости стремятся оформить сделку по покупке по минимальной цене. Мол, неизвестно, когда предоставят другое жилье и каким оно будет, поэтому у хозяина просят неплохой дисконт на приобретение жилья с сомнительной выгодой.
Нельзя исключать вероятности, что во время оформления продажи или сразу после нее, станет известно о включении дома в программу по расселению. И хотя городские власти стараются оценить недвижимость для компенсации также максимально низко, сумма отступных за квадратные метры может в итоге оказаться больше, чем полученная от продажи сумма.

Резюмируя все вышеизложенное – решение о продаже может быть, как выгодным, так и поспешным в зависимости от целей хозяина жилья. Если нужны быстрые деньги – продажа станет неплохим вариантом, а в случае с поиском нового постоянного места для проживания – стоит подождать реализации программы по расселению, если она может состояться. Ведь во время заключения сделки с муниципалитетом в выкупную стоимость включаются расходы на переезд, обустройство нового жилья и потери, связанные с арендой.

Как определить стоимость?

В России нет законодательных актов, касающихся стоимости жилой недвижимости, в том числе аварийной, если участниками сделки выступают физические лица. Основным критерием определения стоимости для владельца можно назвать здравый смысл.

Эксперты делят аварийное жилье на две группы – жилплощадь, включенную в программу по сносу, и не включенную (когда будет снос пятиэтажек несносимых серий 1-510, 1-515 и кирпичных домов с кодом 1-511 и 1-447?).

Стоимость квартир и домов, относительно которых уже принято решение муниципалитетом, не сильно отличается от средней цены на вторичном рынке. Ведь вместе с квадратными метрами покупатели получают шанс на переезд в новый дом. Например, в 2016 году квартиры в московских домах, включенных в программу реновации, продавались по цене от 177 тысяч за квадратный месяц до 234 тысяч за квадратный метр. Средний ценник на аварийную недвижимость, таким образом, превысил средний показатель вторичного рынка.

Если же квартира или дом пока остаются в подвешенном состоянии, то ценник приходится снижать. И компенсировать потенциальному покупателю такую неопределенность. В целом же, хозяину советуют исходить от средней стоимости и требований покупателя. Цена может быть такой же как и для обычной квартиры, ниже или даже выше, строгих правил на этот счет не существует.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

Какие подготовить документы?

Продавцу

На продавца ложится основная ответственность за подготовку бумаг. Понадобятся:

Покупатель при желании имеет возможность получить справку об отсутствии коммунальных долгов, справку из единого реестра об отсутствии запрета и ареста на недвижимость, залога и так далее.

Покупателю

Подготовьте свой паспорт, идентификационный код и квитанцию об оплате налога.

Договор купли-продажи

Содержание

В статье 558 Гражданского кодекса РФ сообщается о всех обязательных пунктах договора. Указываем описание предмета договора. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы предмет продажи был охарактеризован максимально достоверно. В обязательном порядке уточняются:

год постройки;
наличие/отсутствие ремонта;
этажность;
квадратура;
аварийность дома (и тот факт, что покупатель уведомлен о состоянии недвижимости и понимает все риски, связанные с такой покупкой);
цена квартиры/дома.

После этого владелец жилья должен вписать в документ сведения об удостоверении права собственности. Далее сообщаются ФИО, регистрация, паспортные данные продавца и покупателя, условия для расторжения (по обоюдному согласию/ через суд).

Подписание

Главное в процедуре подписания договора – ознакомление с текстом документа. Внимательно проверьте и перепроверьте данные, если необходимо – впишите от руки дополнения (такие исправления допускаются, если с ними согласны все стороны). Договор купли-продажи регистрируется в государственных органах, нотариального заверения недостаточно.

На сегодняшний день зарегистрировать переход права собственности можно и самостоятельно – через Многофункциональные центры госуслуг.

Понадобятся такие документы:

После приема документов, стороны получают соответствующую расписку. Если не случится неожиданностей, то в течение десяти дней переход права собственности будет оформлен.

Как быть, если жилье признано ветхим уже во время сделки?

Единственным выходом для продавца станет корректировка сделки после признания дома аварийным (про аварийность и ветхость читайте подробнее тут, о нюансах переселения из ветхого жилья узнайте здесь).

В статье 450 ГК РФ сказано, что основанием для расторжения договора купли-продажи может стать не уведомление покупателя о состоянии дома (пункт о непредвиденных обстоятельствах). Продавец обязан сообщить все сведения о недвижимости. Если аварийный статус сокрыт, то свои права покупатель сможет отстоять в суде и без особого труда признать сделку недействительной.

О том, что такое ветхое жилье и как определить данный статус, читайте здесь.

Как видите, продать жилье в аварийном доме реально! Если владелец не хочет ждать, когда состоится договоренность с муниципалитетом, он может перепродать квадратные метры. Стоимость сделки будет зависеть от договоренности сторон, а нюансы оформления перехода права собственности отличаются от стандартной процедуры всего несколькими нюансами, например, необходимостью уведомления (в том числе письменного) покупателя о состоянии жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Аварийное жилье

Когда дом является непригодным для проживания, его признают аварийным. Официально жильцов должны расселить в указанные сроки. Можно ли продать квартиру в признанном аварийном многоквартирном доме? Стоит ли такой дом рассматривать как успешную инвестицию? Или приобретение квартиры в подобном строении однозначно является неудачной и бесперспективной сделкой?

Что говорит закон

Согласно действующему законодательству конкретных запретов на продажу такого типа жилья нет, соответственно, аварийный дом можно продать. Сделка будет считаться действительной до тех пор, пока новый собственник не подпишет договор об изъятии площади жилым фондом или другими структурами.

Процесс купли-продажи регламентируется теми же требованиями и законами с одной лишь пометкой о том, что здание, в котором располагается недвижимость, является аварийным. Продавец обязан сообщить данную информацию покупателю, при этом желательно прежде, чем реализовать квартиру, предоставить документ о сроках расселения.

Покупателям рекомендуют узнать, входит ли дом в специально разработанную программу расселения собственников из аварийного здания. Это важно сделать, так как на данный факт, если дом не числится в списках, можно даже не рассчитывать. Для начала придется проходить процедуру признания дома нежилым, а это большие сроки и долгое время, поэтому приобретать такую недвижимость вообще нет смысла.

Особенности сделки

Продажа оформляется привычным образом согласно стандартному порядку регистрации сделок с недвижимостью. Покупать ветхое жилье можно. Однако в процессе могут возникнуть некоторые трудности, связанные с возможностью приобретения.

Перед тем, как принимать решение о покупке, обратите внимание на следующие факторы:

Длительность нахождения дома в программе расселения — ни один чиновник не сможет точно назвать срок, когда собственнику вручат ключи от новой квартиры. На это может понадобиться год, а иногда и 10-15 лет или больше. Чем дольше дом находится в списках, тем больше шансов, что расселение произойдет в ближайшее время.
Покупку аварийного жилья не всегда оформляют в кредит — банковские учреждения не спешат одобрять заявки на ипотечное или другого вида кредитование для покупки ветхого жилья. Если согласие и будет дано, то, как правило, в сопровождении с дорогостоящей страховкой. Банки таким образом ограждают себя от возможных потерь, связанных с состоянием дома.
Материнский капитал для приобретения такого жилья нельзя использовать, так как его основное предназначение заключается в возможности предоставить детям хорошие, безопасные условиями для проживания. Аварийные квартиры и дома не подходят для этого.

Молодые семьи могут только рассчитывать на поддержку государства, получив жилищный сертификат, дающий право на частичную оплату будущей недвижимости.

Определение стоимости

Если дом признан аварийным, квартиру в нем можно продать, но стоимость ее может несколько отличаться от рыночной. Определяя выкупную цену за аварийное жилье, следует брать во внимание оценочную стоимость квартиры, а также понесенные затраты собственника на изъятие жилья и других расходов, связанных с объектом недвижимости. Конечная цена определяется, исходя из договоренности между двумя лицами — покупателем и продавцом.

Зачем продавать?

Недвижимость приватизирована, скоро должно состояться переселение из ветхого жилья в новое, чистое, просторное. Почему люди, не дождавшись этого события, выставляют квартиры на продажу? Зачастую они просто устают ждать и хотят более спокойного развития событий. Ведь даже при расселении не всегда все происходит, так, как видится со стороны. На практике фактического переселения не случается — обычно назначают стоимость за квадратные метры, причем размер ее значительно ниже, чем рыночная цена. Это связано с тем, что ветхое жилье требует дополнительного ремонта, вложений, трат на снос. Делать это за свой счет никому не выгодно, поэтому подобные расходы отнимаются от стоимости квартир.

Таким образом, реализация квартиры выгодна — чем ждать неизвестно чего, проще сразу выставить на продажу, обозначив желаемую сумму.

Кто покупает?

Для комфортного проживания дом, который признан аварийным, не подходит. Все покупатели преследуют единственную цель — заплатить низкую цену за будущее, более дорогостоящее жилье.

Расселение собственников объектов, как правило, происходит в новые многоквартирные дома. По этой причине можно приобрести хорошую новостройку по низкой цене.

Ограничения

Сроки продажи квартиры в аварийном доме не регламентированы, однако некоторые ограничения ЖК РФ накладывает:

если на момент подписания договора купли-продажи вынесено решение суда о выселении собственника в связи с непринятием им выкупной стоимости или нежелании переезжать в новое предоставленное ему жилье;
владелец помещения уже не имеет права собственности на жилье, так как подписал договор с региональными органами о выплате выкупной стоимости или получении жилья взамен.

Приватизация нежилых помещений в аварийном доме невозможна, так как это противоречит закону о приватизации. Соответственно продать такое помещение не удастся, равно как и квартиры, жильцы в которых обитают по договору найма, и не являются собственниками.

Вывод

Продать квартиру в аварийном доме при отсутствии ограничивающих условий можно. Покупателям важно, чтобы перевод жилого помещения в статус аварийного уже произошел, иначе сделка окажется совершенно невыгодной. Проживание в здании, которое должно уйти под снос невозможно, поэтому собственников таких домов стараются в кратчайшие сроки расселить.

Таким образом, покупка аварийной жилплощади с целью получения выгоды оправдывает себя в единичных случаях. Для этого необходимо внимательно подходить к изучению информации о состоянии дома и сроках его внесения в списки программы расселения. С учетом ограничений со стороны банков, важно понимать, что приобретение такого жилья возможно исключительно за собственные средства.

✅ Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Старый многоквартирный дом – не самый выгодный актив. Аварийность здания позволяет рассчитывать на расселение жильцов. Взамен непригодного жилья они получат ключи от квартир в новостройках того же города.

Однако если у собственника есть квартира в этом здании, он может распорядиться ею иначе – до расселения дома. Не выгорит с арендой, значит получится найти покупателя на аварийное жилье. Закон не запрещает продавать квартиры в аварийных домах. Фактически ветхое и аварийное жилье – это такие же объекты, как и обычные квартиры в новостройках или на вторичном рынке жилья.

Сделки с аварийным жильем должны отвечать нормам законодательства:

Участникам сделки нужно изучить законодательство и учесть нюансы с продажей аварийного жилья. Для удобства мы вынесли их в отдельные разделы.

🔻 Особенности сделки

Собираясь заключить сделку, сторонам нужно учесть ряд особенностей:

Но не стоит строить иллюзий относительно большой выгоды. Далеко не во всех случаях продажа и покупка возможны. Бывают и исключения из правил.

🔻 Ограничения на продажу

Жилищное законодательство накладывает лимиты.

Когда не получится продать и купить квартиры в доме под снос:

Если продавец (собственник) уже заключил договор об изъятии жилого помещения на муниципальные и государственные нужды.
Оформлено соглашение о выкупе аварийной жилплощади муниципалитетом – с целью дальнейшего сноса дома.
Если имеется решение суда о принудительном выселении собственника, например – в случае отказа от выкупной цены или нежелания переезжать в новую квартиру (п. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).
Жилье не приватизировано, а находится на балансе муниципального образования. Жильцы выступают лишь нанимателями – арендаторами на определенный срок (см. “Приватизация аварийного жилья“).

Отсюда следует, что право продажи квартиры в доме под снос есть только у законного собственника. Оформление сделки с покупателем возможно в период признания дома аварийным и до подписания договора с властями. Напомним, что уведомления рассылаются жильцам дома не позднее, чем за год до фактического сноса жилого здания.

🔻 Плюсы и минусы

Обозначим плюсы и минусы от совершения сделки с учетом ее особенностей и ситуации на рынке жилья.

Для покупателя:

Для продавца:

Преимущества	Недостатки
Избавление от проблемного объекта недвижимости	Лишение возможности получить жилье в новостройке по программе расселения аварийных домов
Получение денег

Продавцу нужно обдумать, стоит ли расставаться с квартирой в аварийном доме? Вероятно, можно немного подождать, зато получить новое жилье от государства. Покупатель решает свои задачи – есть ли смысл приобретать проблемный объект в доме под снос? Быть может, лучше вложиться в квартиру на вторичном рынке жилья. Одного идеального варианта здесь не существует, нужно оценивать плюсы и минусы исходя из потребностей в жизни.

✅ Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Этапы по продаже жилья в доме под снос не отличаются от стандартной процедуры. Основное отличие в особенностях объекта – аварийная недвижимость. Правда, при желании, и на нее найдется свой покупатель. Разберем, как совершается сделка по закону и на практике.

🔻 Алгоритм действий

Поэтапный порядок действий выглядит следующим образом:

Найти подходящую квартиру в аварийном доме непросто. Заинтересованным лицам нужно узнать, входит ли здание в число региональных объектов под снос? Если подходящее жилье найдено, можно приступать к поиску квартиры. Один из вариантов – обойти все квартиры или расклеить объявления о покупке жилья на подъездах аварийного дома. Возможно, кто-то из собственников позвонит по указанному вами номеру и свяжется с вами.

🔻 Перечень документов

Комплект документов не отличается от того, который требуют при заключении купли-продажи с обычным жильем.

Покупатель предоставляет:

паспорт РФ – удостоверение личности; + копию паспорта – если от лица покупателя выступает его представитель (юрист, родственник);
медсправка из ПНД или наркологического диспансера – о том, что человек дееспособный, не состоит на учете и не страдает расстройствами психики.

Продавцу нужно подготовить:

паспорта РФ – на каждого из продавцов-совладельцев;
документ о праве собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
документ-основание, например – договор о переводе жилья в частную собственность (приватизация) или дарственная на квартиру в аварийном доме;
техпаспорт или план жилого помещения;
архивная выписка из поквартирной карточки – о том, кто фактически проживает в квартире;
выписка из ЕИРЦ – об отсутствии долгов по лицевому счету продавца;
доверенность – при делегировании полномочий третьему лицу.

Обоим – заявления в ФКП “Росреестра” на совершение сделки.

Дополнительно могут понадобиться и другие документы. Например, если в качестве совладельцев квартиры есть дети – разрешение от органа опеки и попечительства (ООиП). Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире – разрешение из опеки не нужно.

🔻 Образец договора купли-продажи квартиры в аварийном доме

🔻 Сроки

Период оформления обговаривается участниками сделки – Продавцом и Покупателем. Также нужно учесть, что сроки зависят от работы государственных органов, например – Росреестра или МФЦ.

Сколько займет продажа и покупка:

Приблизительно, процесс растянется на 1-2 месяца, а в ряде случаев и на более длительный срок.

🔻 Расходы, госпошлины, затраты

Список затрат для продавца и покупателя не одинаковый. Случается, что сделку оплачивают поровну, но чаще всего расходы ложатся на плечи продавца, например – услуги риелтора, оценщика, нотариуса.

Какие расходы возникнут при продаже аварийного жилья:

помощь агентств недвижимости и риелтора – от 1 до 3% от суммы сделки (или фиксированная сумма);
услуги оценщика – индивидуально, но расценки начинаются от 2-3 тысяч рублей;
нотариальные услуги по заверке договора – в размере 0,5% от цены ДКП, но в рамках от 300 рублей до 20 000 рублей;
прочие действия нотариуса (УПТХ) – от 3 000 рублей;
отдельные выписки и справки – от 500 рублей; – по тарифам банка, от 1 000 рублей и выше;
регистрация в Росреестре – госпошлина в размере 1 400 рублей (электронная выписка из ЕГРН) или 2 000 рублей (бумажный вариант).

Продажа квартиры – это возмездная сделка, в рамках которой продавец получает деньги (прибыль). Это означает, что ему нужно оплатить подоходный налог от суммы ДКП – налоговый тариф для граждан РФ составляет 13% НДФЛ (иностранцам – 30%).

Налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую часть. Для этого нужно получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Эту сумму отнимают от той суммы, которая была получена от покупателя. Итоговый остаток и будет взят в расчет для НДФЛ.

✅ Можно ли купить аварийное жилье на материнский капитал или в ипотеку?

Нехватка личных сбережений подталкивает к оформлению заемных средств или материнского капитала. Можно ли потратить их на приобретение квартиры в доме под снос?

Материнский капитал (МК) – представляет собой сумму за рождение второго и последующих детей с целью государственной помощи семьям. Согласно правилам, сертификат на МК можно использовать на улучшение жилищных условий матери, отца и детей.

Если вы хотите взять кредит, обратите внимание на ипотеку под залог уже имеющейся, не ветхой недвижимости. Банк одобрит займ, оформит залоговый договор, и вы сможете приобрести квартиру в аварийном доме. Также можно взять потребительский кредит. Но помните, что процент по нему гораздо выше ипотечного.

✅ Стоит ли покупать квартиру под снос?

Четкие критерии в законе до сих пор не установлены. Например, многие переживают, если купить, дадут ли новую квартиру по программе переселения? Фактически, дать должны. Но на практике возникают трудности, перенос сроков, неравноценное по площади жилье, ухудшение жилищных условий, неудобный район и т.д.

Ну а если администрация покупает аварийное жилье, надеяться на высокую цену точно не стоит. Даже если взять кадастровую стоимость, она будет явно ниже среднерыночной. Найти новое жилье за такие деньги – очень сложно!

И таких негативных примеров предостаточно…

Возможность продажи аварийного жилья есть только у собственников. Арендаторы и наниматели таким правом не обладают. Однако продажа совершается до подписания договора с администрацией. Если дом уже расселяется, и собственник заключил соглашение с властями – он не сможет распоряжаться квартирой. Цель покупателя аварийного жилья – получить квартиру в строящемся новом доме по программе переселения.

Читайте также: