Можно ли продать недостроенный дом на материнский капитал

Обновлено: 01.06.2024

Что делать, когда купили квартиру, воспользовавшись материнским капиталом, а через два-три года решили ее продать? Согласно законодательству РФ прямого запрета на продажу такой квартиры нет, но есть много условий и нюансов. Требуется получить разрешение органов опеки и пенсионного фонда, а если недвижимость в ипотеке, придется согласовывать продажу с банком.

Хотите продать квартиру, которую приобрели на деньги из маткапитала? Разберем, когда это возможно сделать, а когда нет.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Что такое равнозначная доля при продаже имущества?

Когда будете продавать квартиру, которую приобрели на деньги материнского капитала, в органах опеки потребуется доказать, что жилищные условия будут лучше (или не хуже, чем сейчас). Разрешается покупать квартиру, которая будет больше по площади или равнозначную. Но если вы планируете продать трехкомнатную недвижимость и купить двухкомнатную, придется обосновать свои намерения.

Для этого предъявите документ об оценке новой квартиры, в котором будет сказано, что цена соответствует или выше, чем ваша нынешняя квартира. Это будет доказательством того, что стоимость доли на ребенка не будет меньше, чем сейчас.

Сроки для продажи квартиры

Сделку по продаже квартиры, купленной за деньги из материнского капитала, разрешается продать в любой момент. Но если не получите разрешение, сделку запретят. Для этого возьмите выписку из ЕГРН и заплатите за нее 350 руб. С этим документом приходите в органы опеки, чтобы получить разрешение. Выписка из ЕГРН действует в течение месяца.

Денежная компенсация вместо доли ребенка

Если не хотите выделять долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Предъявите в органы опеки справку о стоимости. Потребуется вызвать оценщиков и получить от них официальный документ. С этим документом направляйтесь в органы опеки и попечительства, и напишите заявление, что собираетесь вместо выделенной доли воспользоваться компенсацией.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

Техпаспорт на квартиру.

Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

Выписка из ЕГРН.

Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Этот список документов потребуется не только для получения разрешения в органах опеки, но и для регистрации прав собственности через Росреестр. Подать документы в органы опеки можно лично в отделении или в онлайн-режиме через МФЦ. Но подтвердить права собственности возможно только лично в отделение Росреестра.

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

обязанности и права всех сторон сделки;

адрес и параметры квартиры, а также расположение;

наличие соцпомощи и субсидий;

сумму задатка, который вносит покупатель;

реквизиты для перевода денег.

Квартира в ипотеке, возможно ли продать?

Даже если квартира в ипотеке, а материнский капитал вы использовали в качестве первоначального взноса, все равно придется обращаться в органы опеки.

Если вы воспользовались деньгами материнского капитала на выплату долгов по ипотеке, вам выдадут нотариальное обязательство. С учетом этого обязательства придется выделить долю детям в квартире, которую вы собираетесь продать. После этого получите разрешение органов опеки и продадите квартиру.

Требования к новому жилью

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

Если планируете купить квартиру, которая не соответствует заявленным требованиям, органы опеки откажут в проведении сделки.

Можно ли продать квартиру и построить дом?

Что делать, если купили недвижимость на деньги маткапитала, но хотите продать и построить дом? Для этого выделите доли детям в старой квартире и проведите сделку купли-продажи. По закону запрещается выделять доли в строящемся объекте. Если доля выделена в старой квартире, недвижимость продают, а долю ребенка переводят на сберегательный счет. Этими деньгами разрешается воспользоваться для завершения строительства дома.

Есть и другой вариант. Например, выделить долю ребенку в квартире дедушки или бабушки оформить договор дарения долги.

Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.

Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.

Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.

Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.

Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.

Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.

Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

Если хотите сократить время, продать квартиру выше рыночной цены и избежать ошибок при заключении договора — обращайтесь в МБК.

Дом в Испании или летний дом в деревне не для вас

_{Дом в Испании нельзя купить на маткапитал. Фото: artfile.me}

С использованием материнского капитала можно улучшить свои жилищные условия, то есть купить не всякую недвижимость, а только пригодную для жизни. Гараж, садовый домик, сарай — нельзя.

Также надо обратить внимание на качество дома или квартиры. Если покупка производится за наличные или целиком за средства материнского капитала — то это не столь важно, если по документам это жилой дом. При ипотечных сделках возникнут проблемы. Банк не станет кредитовать деревянные дома без минимальных удобств в далёкой полужилой деревне. Это же относится к аварийным квартирам.

Ещё одно правило — жильё должно быть только российское.

С ипотекой можно не тянуть

Купить квартиру с использованием собственных средств и материнского капитала можно только когда ребёнку исполнится три года. Однако частично закрыть жилищный кредит или пустить маткапитал на первый взнос по ипотеке можно без ограничений по возрасту ребёнка.

Купить жильё в ипотеку с привлечением средств материнского капитала можно по двум схемам:

Прямая покупка. Например, семья приобретает квартиру в новостройке у застройщика. Пенсионный фонд может перечислить деньги напрямую на счёт компании. С этого года разрешено переводить деньги в том числе и на эскроу-счета. Точно так же сделку можно оформить с частным лицом. У этой схемы есть недостаток — не каждый продавец готов ждать, пока Пенсионный фонд перечислит деньги. Даже застройщики отказываются работать по маткапиталу.
Через банк. В таком случае банк кредитует всю сумму покупки, а маткапитал, после того как Пенсионный фонд завершит проверку и перечислит деньги в банк, пойдёт на частично досрочное погашение. У схемы тоже есть свои недостатки. Во-первых, заёмщик переплачивает по кредиту в первые месяцы, пока ПФР не перечислил деньги в банк. Во-вторых, кроме средств материнского капитала надо иметь собственные сбережения на первый взнос. В-третьих, так сокращается сумма, которую можно использовать.

На проверку сертификата и выдачу денег у Пенсионного фонда уходит время. Из-за этого возникают сложности — продавцы не согласны ждать. В таком случае подойдет вариант, когда банк кредитует всю сумму покупку. С этого года сокращены сроки рассмотрения заявки. На формление материнского капитала должно уйти не более месяца. Закон только-только подписан, поэтому не известно, как будет на практике.

Копить всё равно придётся

С первым взносом всё сложно. В некоторых регионах 466 617 рублей маткапитала — примерно 20% стоимости квартиры. Теоретически собственные средства можно не вносить, и банковское правило по минимальному первому взносу будет выполнено. Однако некоторые финансовые организации считают по-другому и просят внести минимум 10% стоимости квартиры плюсом к МСК. Так заёмщик демонстрирует, что умеет управлять финансами, раз накопил на первый взнос, а, значит, и с выплатой ипотеки проблем не возникнет.

Впрочем, всегда есть банки, которые не придерживаются подобных условностей и без проблем дадут кредит только с использованием средств маткапитала.

Маткапитал — мамин

Когда он самостоятельно усыновляет второго и последующего ребёнка.
Мать ребёнка умирает или суд признаёт её умершей.
Мать лишили родительских прав.
Мать совершила преступление против ребёнка или детей.

Однако, когда семья покупает квартиру на материнский капитал, папа автоматически становится собственником, ему тоже выделяют долю. Если же брак заключён неофициально или родители развелись до того, как использовали сертификат, папа не будет иметь прав на приобретённое жильё. При разводе материнский капитал не делится.

Не забываем выделять долю

Один из самых важных моментов в использовании материнского капитала при покупке жилья — выделение долей всем членам семьи. Если квартира куплена за наличный расчёт без привлечения кредитных средств, то доли надо выделять сразу. Если с использованием ипотеки, то после того, как с квартиры снимут обременение, то есть, после её полного погашения.

Мама пишет нотариально заверенное обещание, которое представляет в Пенсионный фонд, в котором обязуется выделить доли. Размер доли может быть любой, но не меньше суммы, выпадающей на каждого члена семьи. Например, 4 человека в семье. Материнский капитал 466 617 рублей. На каждого должно приходиться не менее 116 654 рублей от общей стоимости. Сколько это будет в процентном отношении — не важно.

Продаём квартиру правильно

С выделением долей понятно. Сложнее — с продажей. Рассмотрим разные варианты:

Ипотека закрыта полностью, доли детям выделены. Такую квартиру можно продать только при условии, что им выделяют доли в другом жилье, причём оно будет не хуже предыдущего. За этим станут следить органы опеки и попечительства.

Ипотека закрыта не полностью, соответственно доли не выделены. Допустим, у семьи маленькая квартира в ипотеку, остаток по платежам небольшой. Они нашли покупателя, который им даёт наличные, чтобы те сняли обременение. В планах — купить квартиру больше и тоже в ипотеку. По правилам семья должна снять обременение, выделить доли детям, потом через органы соцопеки выделить доли в другой квартире и только после этого продать. Но так мало кто делает, поскольку это волокита, которая занимает много времени. Обычно семья продаёт квартиру, доли не выделяет, покупает следующую, планируя выделить доли уже там. Однако у женщины есть нотариальное обещание. Где гарантия, что её муж спустя некоторое время не придёт с требованием доли? В таком случае он будет прав. Суд признает сделку незаконной и покупатель останется ни с чем. Если же ПФР заметит, что квартира продана, а доли не выделены, то маму накажет.

Впрочем, этот момент законом не урегулирован. Это одно из противоречий использования материнского капитала. Законотворцы пытаются решить этот вопрос и разрешить продавать квартиру без участия органов соцопеки и промежуточного выделения долей, но обсуждения не принесли результатов, и правило остаётся прежним.

Улучшение жилищных условий

Самым востребованным направлением расходования средств материнского (семейного) капитала (МСК) является улучшение условий проживания. В соответствии с программой семья может приобрести готовый жилой объект, начать возведение дома либо задействовать деньги для его реконструкции. Но можно ли воспользоваться государственной поддержкой для покупки недостроенного дома?

Можно ли потратить маткапитал на недостроенный дом

Все допустимые направления использования материнского капитала (МСК), изложены в федеральном законе ФЗ № 256. В Постановлении правительства № 862 от 2007 г с дополнениями и изменениями, которые вступили в силу с 01.01.2022 года, указываются правила направления семейного капитала на улучшение жилищных условий.

В соответствии со ст. 10 ФЗ РФ №256 улучшение условий проживания заключаются в следующем:

Приобретении эксплуатируемого жилья (дома, квартиры, комнаты).
Строительстве по ДДУ (Договору долевого участия). либо первого взноса по нему. либо его реконструкции.
Участии в жилищном кооперативе.

Жилплощадь, которую планируется приобрести на средства МК, должна отвечать следующим требованиям:

Эксплуатироваться по назначению.
Располагаться в жилом районе.
Иметь статус жилого объекта.

Недострой не отвечает данным критериям по нескольким причинам: не может считаться жилым помещением и не эксплуатируется. Поэтому в расходовании денег по госпрограмме заявителю будет отказано.

Получить разрешение на использование маткапитала можно, если недостроенный объект уже имеется в собственности семейства. Строительство можно начать собственными силами либо задействовать банковский кредит. А средства маткапитала получить на реконструкцию либо достройку жилья.

Деньги буду выделены в 2 этапа. Половина суммы переводится собственнику сертификата на маткапитал после подачи запроса. Оставшаяся часть — через полгода после проведения работ, что должно подтверждаться актом освидетельствования .

Если дом строится собственными силами, то на протяжении полугода потребуется создать фундамент, возвести несущие конструкции, кровлю . При проведении реконструкции на протяжении полугода нужно увеличить жилую площадь помещения минимум на одну учетную норму, принятую в муниципалитете.

Что по закону считается недостроенным жильем

Иметь фундамент.
Участок земли с недостроенным жильем должен принадлежать заявителю на правах собственности, бессрочного использования либо арендоваться.
Наличие разрешения на строительство (для его получения нужно подтвердить право владения участком, предназначенным для ИЖС, приложить план строительства).
Прекращение действия договора подряда, заморозка строительства.

Действующее законодательство запрещает покупку недостроенного дома на средства МСК . В случае необходимости проведения такой сделки, владелец сертификата должен приобрести недострой и участок под ним в собственность за счет личных либо заемных средств.

Получить средства из Пенсионного Фонда можно под реконструкцию имеющегося помещения. В этом случае важно состояние объекта незавершенного строительства – оно должно иметь основные конструкции и степень износа не более 50%. В противном случае ПФР имеет полное основание для отказа в выдаче маткапитала.

Покупка недостроенного дома в счет материнского капитала

После того, как найден подходящий объект, с его собственником потребуется подписать договор купли-продажи дома с земельным участком либо приобрести право строительного подряда.

Если земля не оформлена, то следует обратиться в муниципалитет для оформления аренды или иного права пользования.

Далее потребуется обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении средствами маткапитала. Деньги будут выделены, если в заявлении указана одна из следующих целей их использования:

Надстройка дополнительного этажа.
Увеличение жилой площади за счет пристройки дополнительных комнат.
Переоборудование чердака в комнату.

В случае одобрения на счет заявителя перечисляется половина денег по сертификату для начала работ. Через полгода потребуется обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство для проверки объекта и получения акта освидетельствования. Также начало работ подтверждается договорами подряда, кассовыми чеками, сметами.

Для получения оставшейся части денег потребуется повторное обращение в Пенсионный фонд . Завершив проверку документации, сотрудники ПФР перечислят средства по представленным реквизитам. После завершения строительства и введения дома в эксплуатацию на протяжении полугода собственник МСК обязан выделить долю в нем каждому члену семейства.

Необходимые документы

Для покупки недостроя участникам следки необходимо обратиться в муниципалитет и предоставить следующие свидетельства:

Заявление.
Гражданские паспорта участников сделки.
Выписку из ЕГРН.
Разрешение на проведения строительных работ.
Строительный паспорт на объект.

Для получения денег в ПФР потребуется предоставить следующий пакет документации:

Гражданские паспорта заявителя и всех членов семьи старше 14 лет.
Детские свидетельства о рождении.
СНИЛС.
Правоустанавливающие свидетельства на участок.
Если использовались кредитные средства, то потребуется приложить договор на их получение с графиком платежей.
Разрешение на проведение строительных работ.
Если работы осуществляются собственными силами, нужны чеки, квитанции.
Соглашение подряда.

В Пенсионный Фонд представляются оригинальные документы и их копии. Специалист сверит их на соответствие и передаст оригиналы заявителю.

Какие трудности и вопросы могут возникнуть

После приобретения недостроя собственнику сертификата потребуется правильно оформить документы для получения денег. Половину причитающейся суммы выделят только на реконструкцию жилья (увеличение его площади) либо на строительство (на первом этапе обустраивается фундамент, кровля, несущие конструкции).

Чтобы получить оставшуюся часть денег, потребуется документально подтвердить увеличение жилплощади минимум на одну учетную норму либо проведение строительных работ.

Приобрести за счет госпрограммы можно только жилое помещение. Покупать участок придется за собственные либо заемные средства. После ввода дома в эксплуатацию потребуется оформление долевой собственности на него. Землю подобным образом оформлять не нужно. Но если в будущем потребуется продать дом, могут возникнуть трудности. Поэтому рекомендуется одновременное оформление каждого объекта в долевую собственность всех членов семейства.

Перед покупкой недостроенного объекта следует проконсультироваться юристами либо изучить законодательство. Так как встречаются случаи, когда в выплате отказывают в связи с несоответствием недостроенного объекта законодательным требованиям.

Видео по теме

Для более подробного изучения вопроса рекомендуется посмотреть видео. Из него можно узнать обо всех особенностях приобретения дома под реконструкцию:

Семья благополучно распорядилась средствами материнского капитала и приобрела за государственный сертификат себе жилье – квартиру или дом. Однако в жизни порой возникают различные ситуации, когда требуется срочно продавать жилое помещение, купленное на материнский капитал. К таким жизненным обстоятельствам можно отнести, например, смену места жительства или замену жилья на более подходящее. В этих случаях логично возникает вопрос, а можно ли продать дом или квартиру, приобретенную за средства материнского капитала?

Условия законной продажи

Сделка купли продажи жилого помещения, в который были вложены средства материнского капитала законна, если только она совершается с целью улучшения жилищных условий семьи, которой выдавался сертификат материнского капитала. В зависимости от того, расходовались ли средства материнского капитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей — зависят условия и способы его продажи.

Так, если к моменту возникновения необходимости продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо лишь получить письменное согласие всех владельцев долей.

Изначально, когда семье выдавался сертификат материнского капитала, главным условием было требование в обязательном порядке оформить приобретаемый дом или квартиру в общедолевую собственность в равных долях на всех членов семьи, включая конечно же всех несовершеннолетних ее членов. И здесь органы опеки и попечительства в силу своих обязанностей полномочий пристально контролируют за соблюдением данного условия, пресекая любые варианты, когда несовершеннолетних в результате каких-либо действий могут лишить прав на приобретаемое за материнский капитал жилье.

Это и есть главная причина, почему для продажи жилья, приобретенного на средства материнского капитала, требуется наличие разрешительного документа органа опеки и попечительства.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо представить пакет документов, подтверждающий, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены во время продажи жилья.

Каким образом эти права не будут нарушены?

Права несовершеннолетних будут соблюдены, когда в ходе сделки по продаже будут выполнены два условия:

А для этого им обязательно должны быть выделены равноценные доли.

Если приобретаемое жилье не больше, чем которое у них было, то доля на детей должна быть увеличена при оформлении на них права собственности. Это будет гарантом того, что жилищные условия и имущественные интересы детей не будут ухудшаться.

Таким образом, дом или квартира, приобретенные с участием государственных средств материнского капитала возможно продать, если опека и попечительство даст на, то разрешение и, если семья улучшит либо сохранит свои прежние жилищные условия (условия сохранения имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей).

Через какое время можно продать дом, купленный или построенный за материнский капитал?

В законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, регулирующем отношения, связанные с материнским капиталом, не имеется запретов и ограничений на продажу жилья, купленного или построенного за материнский капитал. Главное, чтобы продажа получила одобрение у органа опеки, поскольку такое условие напрямую содержится в статьях 28 и 37 Гражданского Кодекса РФ и в статье 21 закона об опеке.

Что будет, если жилье, приобретенное за материнский капитал, было продано без согласования с органом опеки?

На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?

И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.

Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?

Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.

То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.

Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.

Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.

Технология продажи дома, купленного на материнский капитал

И так, мы разобрались, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних. Такая сделка будет законна, если дети будут обеспечены в другом жилье равнозначными долями.

При одновременной сделке (двум разным сделкам) по купле и продаже жилья между сторонами договоров подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором сразу же прописываются доли, полагающиеся несовершеннолетним. Такой договор либо обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи должны быть заверенными нотариусом и предоставлены в орган опеки вместе с заявлением на разрешение купли-продажи.

Как оформить заявление в орган опеки на продажу дома, квартиры?

Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.

Подача документов

Перед оформлением сделки по продаже жилья собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии сотрудника опеки.

Наряду с заявлением и документами сотрудник органа опеки обязан побеседовать с родителями и детьми (которым исполнилось 14 лет) с составлением отчета о результатах собеседования.

К заявлению, с просьбой разрешить продажу жилья, нужно приложить следующие документы: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, документ материнского капитала, документы о приобретённой жилплощади, где будут предоставлены доли несовершеннолетним детям, документы на продаваемую недвижимость (свидетельство права собственности; кадастровые и технические паспорта и планы; выписку о стоимости жилья), справку об отсутствии долгов, выписка из домовой книги, паспорта детей, которые достигли 14 лет, письменное их согласие на продажу принадлежащей ему доли, справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости, предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

Помимо собеседования представители органа опеки осуществляют посещение по адресу предполагаемого проживания семьи на предмет изучения качества приобретаемого жилого помещения и соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.

Если дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.

Для того, чтобы с максимальной вероятностью решение опеки было положительным важно соблюсти следующие простые условия

показать инспектору отдела опеки чистоту намечающейся сделки, убедить его, что вы нашли заблаговременно подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

После получения согласия органа опеки, сделку можно будет реализовать провести в любое удобное время.

Иногда родители пытаются сократить время и не упустить выгодную сделку при продаже и купле жилья и многим рискуют. Они продают квартиру, не дожидаясь разрешения опеки, покупают новое жильё, регистрируют в нём детей и только после этого, подают отчёт органам опеки. Нередко органы опеки не соглашаются с такими действиями и оспаривают сделку в судебном порядке с печальными для продавца и покупателя недвижимости результатом.

Можно ли продать сертификат материнского капитала?

Интернет сейчас пестрит объявлениями о покупке и продаже материнского капитала. На самом деле эти сделки государство признает незаконными. Закон существенно ограничивает возможности потратить материнский капитал. Обладатель сертификата не получает эти деньги ни наличными ни безналично на расчетный счет или банковскую карточку и поэтому снять их и потратить или продать невозможно.

Сертификат запрещено обналичивать, иными словами получить за него тем или иным способом реальные денежные купюры.

Известно, что использовать средства материнского капитала на три конкретные цели: на улучшение жилищных условий (приобретение, строительство жилого помещения, уплата первоначального взноса, погашение основного долга при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья); на образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, имеющих право на оказание платных образовательных услуг; на формирование накопительной части трудовой пенсии матери, являющейся владелицей сертификата. И важно напомнить, что распоряжаться материнским капиталом как правило можно после трех лет с момента рождения ребенка. Исключение было прописано в новом федеральном законе, касающееся оплаты по кредитным договорам на приобретение или строительство жилья. До этого момента мамам при наличии материнского капитала ничего не оставалось, как ждать три года и только потом направлять его на погашение кредитных обязательств.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?

Дети в семье, которая расплачивалась за приобретаемое и строящееся жилье средствами материнского капитала получают право собственности на часть жилого помещения. Это относится и к его покупке за счет средств сертификата (в том числе по ипотечному кредиту) и к его строительству или реконструкции.

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, сособственниками которой выступают дети.

Приобретенный, реконструированный или построенный на средства материнского сертификата жилой дом можно продать в любое время.
При его продаже должны соблюдаться требования, установленные законом и направленные на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи.

Читайте также: