Можно ли продать квартиру с временно зарегистрированными детьми

Обновлено: 28.04.2024

Чем помешают временные жильцы покупателю квартиры

Жильцы, могут пользоваться квартирой, как и собственник: жить, приводить гостей, временно зарегистрировать своих детей.

Бывает, что временных жильцов не успевают выписать до сделки. В этом случае новому владельцу квартиры приходится жить с чужими людьми, пока не закончится срок их регистрации.

Иногда, регистрация — это формальность. Например, бывший собственник зарегистрировал родственников, чтобы они могли устроиться на работу или получить вид на жительство.

Бывает, что на момент сделки в квартире никто, кроме владельца, не проживает. Но даже в этом случае временно прописанные жильцы имеют право в любой момент прийти и остаться жить в квартире, пока не кончится срок временной регистрации.

В договоре купли-продажи нельзя прописать условия о том, что временные жильцы обязаны съехать после продажи квартиры. Это незаконно.

Сначала надо проверить причину временной регистрации

Перед сделкой собственник квартиры должен предоставить справку о прописанных в квартире жильцах.

Ранее таким документом была выписка из домовой книги. В 2018 году домовые книги отменили. Сейчас вместо выписки, владелец квартиры получает справку по форме №9 — или другой документ, в зависимости от региона проживания.

Например, в Москве выдают единый жилищный документ (ЕЖН).

Данные о прописанных в квартире жильцах выдают собственнику. Риелтору сведения предоставят только по нотариальной доверенности от владельца квартиры.

Бывает, что до продажи квартиру сдавали в аренду: в этом случае выписать жильцов без их согласия можно только по истечению срока договора аренды. Отозвать регистрацию можно и без предупреждения квартиросъемщиков.

Но в этом случае временные жильцы имеют право подать заявление в суд и прописаться обратно. Когда в квартире остаются жильцы, у которых нет договора, просим собственника выписать их до продажи.

Если этого не сделать, сам факт прописанных в квартире людей отпугнет часть покупателей и снизит стоимость жилья.

Снизить цену квартиры

Если выписать временных жильцов нельзя, тогда с владельцем нужно договориться снизить цену.

Договариваться о снижении цены нужно еще до показа квартиры клиентам. Лучше всего это сделать еще на этапе знакомства с владельцем жилья — и до подписания договора об оказании риелторских услуг.

Бывает, что квартиру сначала показывают, а потом говорят про обременение с жильцами. Так делают, когда надеются заполучить сделку любой ценой. Чаще всего сделку заключить не получается, клиенты сердятся за потраченное время или вовсе меняют риелтора.

Объяснить владельцу причину скидки можно так:

Новому собственнику ежемесячно придется нести дополнительные расходы , — если коммунальные услуги начисляют по количеству проживающих.
Найти покупателя будет сложней , — если новый собственник решит продать квартиру вместе с прописанными.
Покупателю придется обращаться в суд , — если жильцы передумают выписываться добровольно.
Временные жильцы имеют право жить в квартире до окончания срока регистрации — вместе со своими несовершеннолетними детьми.

По закону продавец должен сообщить покупателю о временных жильцах в квартире еще до подписания договора.

Помогаем собственнику выписать временных жильцов

Собственник квартиры имеет право самостоятельно выписать временных жильцов. Владелец квартиры должен подать заявление лично или через представителя по нотариальной доверенности.

Куда подавать заявление

Временных жильцов выписывают там же, где подают заявление на временную регистрацию: в отделе миграционного учета, МФЦ или в паспортном столе управляющей компании.

Выписать жильцов может владелец квартиры или его представитель.

Временно прописанному жильцу не нужно приходить на подачу заявления по выписке

Заявление о снятии с регистрационного учета составляют в свободной форме

В законе нет единой установленной формы бланка. В заявлении указывают:

Адрес и полное название отдела миграционного учета. Если заявление подают в МФЦ, то форму составляют сами сотрудники.
ФИО собственника и его паспортные данные.
Просьба о снятии временного жильца с учета. Паспортные данные жильца, дату въезда и выезда из квартиры.
Причину прекращения регистрации: например, уехал раньше срока окончания регистрации, досрочно расторгнул договор аренды, пр.
Дату и подпись.

Кроме заявления нужно подать и другие документы

Паспорт собственника и его копия.
Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
Доверенность, — если документы подает представитель.

Копия соглашения о расторжении договора аренды пригодится, если жильцов регистрировали в квартире из-за аренды

Временных жильцов выпишут через 3 дня после подачи заявления

Если документы подавали в МФЦ или паспортный стол — срок будет больше на 2-3 дня.

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.

Кто считается близкими родственниками

Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.

Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:

● родителей и детей;

● дедушек, бабушек и внуков;

● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;

● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Общие правила купли-продажи

Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

Порядок организации процесса следующий:

1. проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего соглашения купли-продажи — ДКП;

2. сбор необходимых документов;

3. составление и подписание ДКП;

4. регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;

5. передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Особенности

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:

● родне проще договориться об условиях сделки;

● не требуются услуги риэлтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;

● ниже риски столкнуться мошенничеством.

Такие сделки имеют и важные недостатки:

● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку, или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодным для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен — по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть, отец, в данном случае, является и продавцом и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок по недвижимости самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть, по такому договору законный представитель выступает и в как представитель продавца и в качестве покупателя. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Нужно ли идти к нотариусу

По общему правилу, купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:

● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;

● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.

Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а

Продажа и покупка квартир, в которых одним из собственников является несовершеннолетний, — отнюдь не редкость. Большое распространение такие сделки получили с развитием программы маткапитала, непременным условием которой является наделение детей долями в покупаемом жилье. Если впоследствии возникает необходимость в продаже такой недвижимости, то продавцу потребуется разрешение органов опеки на проведение подобной сделки. Это нужно для того, чтобы права ребенка, который является сособственником, не были нарушены.

Как его получить, на какой срок оно дается, какие потребуются документы и сколько придется ждать согласования? На эти и другие вопросы ФАН отвечает адвокат Марина Светлицкая.

Зачем нужно разрешение опеки и каким образом его получить

Не получив такового, родитель на законных основаниях не сможет распоряжаться имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетним. Под запрет попадают следующие виды сделок с недвижимостью:

сдача внаем или в аренду;
передача в безвозмездное пользование;
использование в качестве залога;
обмен и дарение;
раздел имущества несовершеннолетнего и деление его на доли;
иные сделки, результатом которых станет уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку.

Для совершения любого из перечисленных действий потребуется одобрение органов опеки. Ждать долго не придется — согласно действующему законодательству, решение (положительное или отрицательное) должно быть выдано в письменном виде не позднее чем через 15 дней с момента подачи соответствующего обращения.

Получить разрешение опеки на продажу квартиры через госуслуги не получится, придется лично обратиться в местное управление опеки и попечительства.

Многих интересует вопрос, сколько действует подобное разрешение. Марина Светлицкая рассказывает, что конкретный период законодательством не предусмотрен, тем не менее чиновники вправе указать срок, в который должна пройти сделка. По его истечении нужно будет обращаться за разрешением повторно.

Если же таковой не установлен, то одобрение опеки будет иметь бессрочное действие.

Какие документы потребуются

По словам нашего эксперта, в каждом отдельно взятом субъекте Российской Федерации существует свой перечень документов, которые необходимо будет предоставить в органы опеки для получения разрешения на проведение сделки. Вне зависимости от региона заявителей в обязательном порядке попросят предоставить следующие сведения:

общая информация о сделке (какой объект планируется продать, каковы условия продажи);
куда планируется потратить деньги, вырученные от продажи доли, принадлежащей ребенку;
что предполагается приобрести взамен.

Кроме того, необходимо будет предоставить:

Свидетельство о рождении или паспорт, если таковой имеется.
Заявление.
Паспорта родителей.
Документы, подтверждающие права собственности (для обоих объектов недвижимости).
Технические или кадастровые паспорта на оба объекта. Будьте также готовы предоставить по требованию справки из БТИ, а также экспликации и копии поэтажных планов.
Отчет об оценке с указанием рыночной стоимости обоих объектов.
Документы жилищного учета.
Реквизиты счета, оформленного на имя несовершеннолетнего, когда предполагается, что доля будет заменена денежной суммой.
Может потребоваться личное присутствие ребенка старше 14 лет.

Когда возможен отказ?

Что может служить причиной для отказа:

Планируется приобретение недвижимости в недостроенном объекте со всеми вытекающими рисками.
Ребенку предполагается выделить долю в ипотечной квартире. Зачастую органы опеки не любят такой вариант, поскольку вплоть до момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость полностью принадлежит банку. Если родители окажутся не в состоянии гасить ежемесячные платежи, дети могут остаться без крыши над головой. К тому же финансовые организации неохотно идут на выделение долей на несовершеннолетнего, поскольку такой объект будет сложно пустить с молотка, если взрослые не смогут платить.
Нет согласия матери или отца, если они живы, не числятся без вести пропавшими и не были ограничены в родительских правах.
Несовершеннолетнему сособственнику выделяют долю по договору дарения, но при этом не кладут на его счет сумму, эквивалентную стоимости проданной доли.
У родителей нет участка земли под строительство дома.
Продаваемый и покупаемый объекты существенно отличаются по цене.
Потенциальная квартира признается непригодной для проживания или значительно хуже нынешнего жилья.
Метраж нового помещения меньше учетной нормативной площади.

Вероятные риски и сложности

1. Прежде всего, важно поинтересоваться историей будущего приобретения, тщательно ознакомиться с документами и убедиться в наличии разрешения от органов опеки, а также узнать условия, на которых оно выдано.

2. Необходимо получить подтверждение того, что ребенок не будет обделен в правах, ему будет предоставлена равнозначная замена. В некоторых ситуациях органы опеки идут на то, чтобы разрешить перевести деньги, эквивалентные стоимости доли, на детский счет, но гораздо чаще требуется покупка равноценной доли.

3. Если альтернатива еще не подобрана, процесс продажи и покупки должен производиться одномоментно — если интересы несовершеннолетнего будут ущемлены, сделку с большим процентом вероятности признают недействительной.

4. Если изначально нынешними продавцами при покупке использовались средства материнского капитала, детям обязаны были выделить доли. Если этого не было сделано, связываться с таким объектом рискованно еще и потому, что по достижении совершеннолетия человек может заявить, что его права были нарушены.

Марина Светлицкая советует попросить продавца предоставить справку из ПФР об остатке материнского капитала.

Минимальная стоимость доли детей определяется путем деления денежных средств, выделенных по программам поддержки семей с детьми, на количество членов семьи и пропорционально сумме квадратных метров, которые должны быть закреплены за каждым ребенком. Можно и больше, но это не обязательно.

6. Если согласие опеки было получено, но родители не приобрели равнозначную жилплощадь для ребенка, сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями, поскольку она является противоречащей действующему законодательству.

Похожие правила действуют и для продажи квартиры недееспособного.

При этом покупатель имеет полное право убедиться в том, что продающая сторона соблюдает все требования, предъявляемые органами опеки, поскольку они являются существенными условиями договора купли-продажи и могут повлечь признание сделки недействительной.

Читайте также: