Можно ли продать квартиру по договору приватизации

Обновлено: 17.05.2024

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли реализовать жилье или долю, если их приватизировали?

Внимание. Проведение процедуры приватизации — это переход муниципальной собственности в собственность физического или юридического лица. Запись в Росреестре закрепляет право собственности за отдельным индивидом.

Полноправный собственник имеет право не только использовать свое жилье или долю в нем, а и подарить, заложить, завещать и продать его.

Законодательство РФ не накладывает ограничение на реализацию приватизированной собственности, кроме случаев, когда нарушаются интересы и права других лиц.

Продажа приватизированной квартиры — это процесс передачи права собственности на эту жилплощадь другому человеку (покупателю). Отражен и регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

Продажа приватизированной жилплощади регулируется Гражданским (ГК) и Жилищным (ЖК) кодексами. Так в параграфе 7 главы 30 ГК РФ описывается вся специфика продажи жилых помещений. А ст. 31 ЖК РФ дает возможность собственнику произвести продажу вне зависимости от желания бывшего супруга.
Налоговый кодекс (НК) РФ обязывает собственника после реализации квартиры уплатить налог.

Через сколько лет: можно ли сразу после получения выписки из ЕГРН?

экземпляр договора о приватизации;
выписку из ЕГРН о праве собственности.

После получения выписки, владелец недвижимости становится полноправным ее собственником. Он получает право распоряжаться квартирой, или долей в ней, по своему усмотрению.

Внимание! Заключить договор купли-продажи и передать свои права на квартиру другому лицу, можно в день получения выписки из ЕГРН.

Необходимо учитывать, что при продаже недвижимости, которая находится в собственности менее 3 лет, придется уплатить 13% налога от общей суммы сделки. Никакие льготы на этот налог не распространяются, и нет никакого значения, с близким родственником или посторонним человеком совершена сделка.

Сложности

При продаже квартиры, находящейся в частной собственности, есть вероятность столкнуться со сложностями. Связаны они с особенностями налогообложения и наличием прописанных.

Особенности налогообложения

ФЗ № 382 от 29.11.2014 г постановил, что налог необходимо оплатить в случаях, если в реализации участвует недвижимость, находящаяся менее 3 лет в собственности, если право владения наступило в результате приватизации (ст. 217.1 НК РФ).

Налог составляет 13% от суммы указанной в договоре купли-продажи. Взимается с жилья стоимость которого превышает 1 млн. руб.

При продаже жилья стоимостью свыше 1 млн. рублей, есть возможность использовать налоговый вычет. При этом 1 млн. вычитается из общей стоимости и налог начисляется на оставшуюся сумму.

Наличие прописанных

При приватизации квартиры все прописанные в ней становятся собственниками этой жилплощади. Но существует возможность отказаться от приватизации в добровольном порядке. Такой человек не становится собственником, но за ним, на законодательном уровне, сохраняется право пожизненно пользоваться этим жильем.

Важно. Приобретая квартиру с прописанными, необходимо понимать, что ни выписать, ни выселить такого жильца в принудительном порядке не выйдет. Подтверждение этому находится в ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г и п.18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 г.

Можно ли совершать продажу неприватизированного жилья по закону?

Жильцы муниципального жилья по закону имеют право пользоваться жилплощадью, но не распоряжаться ей. Соответственно законное право на продажу этой жилплощади у них отсутствует.

Но в действующем законодательстве существуют пробелы, которые можно использовать для осуществления таких сделок.

Способы

Через прописку. Простой и быстрый способ, требующий доверия между сторонами, так как не заключаются никакие договора. Покупателя прописывают в муниципальную квартиру, переоформляют на него все лицевые счета и продавец выписывается с данной жилплощади.
Буфер обмен. Производится исключительно с помощью агентств недвижимости, предоставляющих такую услугу. На первом этапе покупатель приобретает буфер — условную жилплощадь. Затем буфер меняется на неприватизированную жилплощадь, и агентство выкупает его обратно.
Обмен неприватизированными объектами. Происходит стандартный обмен на основании заявлений обеих сторон.

Риски такой сделки и пути их обхода

Все варианты продажи муниципальной квартиры имеют свои риски. Человек может не передать средства или остаток средств после прописки, агентство может отказаться выкупать буфер, заинтересованное лицо может подать иск в суд о признании сделки обмена недействительной. Чтобы избежать возможных последствий, необходимо сотрудничать с агентствами и людьми с проверенной репутацией.

При продаже приватизированного и неприватизированного жилья главное, при любых сомнениях касающихся документации или течения сделки, обращаться к профессиональным юристам, которые смогут оказать квалифицированную помощь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица. Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Но хотя законом и не запрещается продажа, такая сделка будет невыгодна владельцу из-за действующих в России правил налогообложения.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб. для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее. Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Собственники вправе учесть расходы на приобретение недвижимости, но в отношении приватизированного жилья это послабление не имеет смысла: квартира достается ее владельцам абсолютно бесплатно.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет. Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб. За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно. Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Стоит учитывать, что право на имущественный вычет каждый россиянин может реализовать только в пределах 260 тыс.руб. за все время.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Как отвечать на вопросы на собеседовании при устройстве на работу вы узнаете в нашем материале.

Вся нужная вам информация по расчету больничного листа находится на нашем ресурсе. Целевая статья, написанная нашими профессионалами, содержит всю информацию на эту тему.

Как решить вопрос с оплатой больничного уже после вашего увольнения — читайте тут.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли. Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки. Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Согласно российскому законодательству полученную после приватизации квартиру реально продать хоть на второй день.

Если человек получил государственное свидетельство, подтверждающее его право на жилплощадь, или же его право на квартиру зафиксировано в ЕГРН, то он – законный собственник имущества и может распоряжаться им, как ему захочется.

Права гражданина после оформления жилья в собственность

Граждане России могут свою жилплощадь сдать в аренду, подарить родственникам или завещать внукам. Главное, чтобы они не нарушали права живущих вместе с ними людей. Собственную недвижимость можно также продать.

Внимание! Важно помнить, если продажа жилплощади производится ради приобретения новой недвижимости, то впоследствии налог можно возвратить.

Реально ли осуществить продажу сразу после процедуры?

Через сколько после приватизации можно продавать жилье? Сделать это можно сразу после процедуры, имея на руках свидетельство о праве собственности, то есть будучи фактическим владельцем недвижимости.

Продаётся жильё, как правило, согласно договору купли-продажи, составленному между участниками сделки. А уже после оформления и подписания всей необходимой документации перед регистрацией перехода права собственности следует оплатить ещё и госпошлину.

Если непосредственный владелец приватизированной жилплощади не может выступить в роли продавца, то от его имени на основании заверенной у нотариуса доверенности может совершать сделку доверенное лицо. Тогда речь идет о договоре купли-продажи квартиры по доверенности. Если собственнику квартиры нет четырнадцати лет, то сделку за него совершают родители или его законные представители. В возрасте с 14 до 18 лет можно действовать самостоятельно, но с согласия родителей или опекунов.

Размер налогов

При продаже жилплощади продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц. Подобная необходимость возникает в том случае, если жилплощадь находилась в собственности продавца меньше, чем 3 года. Ставка налога –13% от стоимости проданного жилища.

Полученный от продажи жилплощади доход уменьшается на 1 млн. руб. (имущественный вычет) или на расходы, потраченные на ремонт. А оставшаяся сумма множится на 13% – это и есть налоговая выплата, которую и следует внести в госбюджет. Стоимость продаваемой жилплощади не может быть меньше кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент 0,7. А устанавливается такая стоимость на 1 января каждого года.

Когда проводить сделку, чтобы не платить в казну государства?

Когда, а именно, через сколько лет продавать жилье, чтобы не платить налог? Необходимо, чтобы квартира находилась в собственности не меньше трёх лет. А если она принадлежит владельцу всего два года и одиннадцать месяцев, то придётся при продаже жилья заплатить налог в размере 13% или немного подождать.

Теперь вы знаете, через какое время её продавать после приватизации, чтобы избежать платы налогов.

Пошаговая инструкция

Приватизацией называется процесс бесплатной передачи в частные владения имущества государственного или муниципального фонда. Каждый житель России может только один раз участвовать в приватизации. Для этого ему нужно быть попросту прописанным в приватизируемой квартире на основании обыкновенного договора социального найма.

Недвижимость передаётся в общую долевую собственность или в собственность одного из жильцов. Если в квартире прописано несколько людей, то после завершения процесса приватизации каждый собственник получает свою долю, выраженную в процентах.

Важно! Продать жилплощадь после приватизации можно только при согласии всех собственников.Если владелец квартиры является единоличным собственником жилья, то он может продать приватизированное жилище сам или обратиться за помощью к посредникам.

Как продать жилую недвижимость, оформленную в собственность? После приватизации необходимо придерживаться инструкции:

Собрать пакет всей необходимой для продажи жилья документации.
Определить рыночную стоимость жилья (квартиры).
Найти покупателя на жильё.

После того как покупатель найден, нужно начать процесс оформления продажи жилья. Продажа жилплощади состоит из двух основных этапов:

Оформление договора

В первую очередь необходимо заключить договор купли-продажи между участниками сделки. Если самостоятельно составить договор сложно, то можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Правда, они за свои услуги берут определённую плату. Согласно ст. 550 ГК РФ договор должен заключаться в письменном виде. В нем обязательно должны быть учтены такие моменты:

паспортные данные продавца и покупателя;
адрес квартиры;
стоимость объекта недвижимости.

Договор вступает в силу с момента его подписания и регистрировать его нигде не нужно. Переход жилища от продавца к покупателю оформляется актом приёма-передачи объекта недвижимости.

Согласно российскому законодательству (п.6, ст.1. ФЗ-218 от 13.07.15) все сделки с квартирами обязаны проходить госрегистрацию. На сайте Росреестра даны образцы заявлений, которые необходимо подать вместе с документацией для регистрации права собственности. Нужно также оплатить госпошлину за регистрацию в госорганах в размере 2 000 рублей. Срок регистрации в госструктурах – 7 рабочих дней.

Подготовка документов

Документы для государственной регистрации сделки с жилищем подаются в многофункциональные центры или в территориальные офисы Росреестра.

Важно! Если в заполненных документах есть какая-то ошибка, то госорганы могут отказать в регистрации. В этом случае лучше обратиться к специалистам (юристам, нотариусам), которые подготовят документы и сами обратятся в регистрационный орган.

Документы, которые необходимы для продажи:

Паспорт собственника квартиры или доверенного лица.
Если продажей квартиры занимается уполномоченное лицо, необходима доверенность на продажу квартиры, заверенная у нотариуса.
Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
Кадастровый паспорт жилплощади. Давность справки не должна быть больше 5 лет. В противном случае можно заказать в БТИ новый документ.
Выписка из домовой книги. Срок давности справки – один месяц.
Если жилплощадь является также собственностью несовершеннолетнего, необходимо свидетельство о рождении ребёнка и разрешение, полученное в органах исполнительной власти, защищающих права детей, которое свидетельствует о том, что продажа недвижимости не нарушает прав ребёнка.
Три экземпляра договора купли-продажи. По одному получают участники сделки, а третий остаётся в регистрационном органе.

Покупатели судят о чистоте сделки по двум документам:

Расширенной выписки из ЕГРН.
Справки из домовой книги.

Необходимо предоставить потенциальным клиентам возможность ознакомиться с этими документами. Из первой выписки можно узнать подробную историю квартиры, какие сделки с её участием совершались, не наложен ли на квартиру арест.

Выписку из ЕГРН можно получить на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, на сайте районного суда. Из второй справки, взятой в местном ЖЭКе, можно получить информацию о том, кто на данный момент прописан в квартире или кто в ней когда-либо проживал.

В некоторых случаях, чтобы сделка была успешной, подготавливают дополнительные документы:

Если фактическим владельцем жилплощади является человек в возрасте, необходимо взять справку в участкового психиатра, что на момент совершения сделки собственник жилища был дееспособным.
Письменное (нотариальное) согласие одного из супругов на продажу недвижимости, если приватизация оформлялась на других членов семьи. В случае развода нужно также предоставить согласие бывшего супруга на продажу жилплощади. А в случае смерти кого-то из совладельцев квартиры – свидетельство об их смерти.
Справки из бухгалтерии коммунальных предприятий об отсутствии задолженности по уплате за предоставленные услуги.

Передача денег

Самым распространённым способом передачи наличных продавцу в обмен на переход права собственности на жильё являются расчёты через банковскую ячейку. Сам банк в этом случае выступает в роли посредника, который держит в своём сейфе наличные, пока все договорённости по сделке не будет достигнуты.

Ячейку арендует, как правило, покупатель жилплощади. А продавец получает доступ к наличным, выполнив все действия по передаче прав на жильё. Ключ от банковской ячейки следует отдавать в обмен на расписку, что продавец получил всю сумму денег и у него нет никаких претензий. Расчёты за жильё можно провести и у нотариуса, особенно если с его помощью составляется договор.

Госпошлины

При оформлении соглашений о купли-продажи жилья возникает необходимость в оплате госпошлин в таких случаях:

при получении данных из ЕГРН об отсутствии ареста на жилплощадь;
при оформлении документации у нотариуса;
во время регистрации собственности в Росреестре.

Госуслугу, регистрирующую право собственности, оплачивает покупатель. Размер госпошлины 2 000 рублей. Услуги нотариуса в размере 0,5% от цены договора, но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб. оплачивают обе стороны поровну. Справка из ЕГРН об отсутствии ареста на жилплощадь будет стоить покупателю 400 рублей.

Продавец лишь подаёт заявление, чтобы право собственности перешло от него к покупателю. Но госпошлина за эту процедуру не предусмотрена. А госпошлина за справку из ЕГРН – 400 рублей.

Как быть с неприватизированной недвижимостью?

Продать жильё, которое не принадлежит гражданам, невозможно. Чтобы продать квартиру, её нужно вначале приватизировать. В приватизации есть свои положительные и отрицательные стороны.

К положительным факторам относятся следующие:

жилец получает собственное жильё, из которого его нельзя выселить;
владелец квартиры может продавать, менять, дарить жильё;
можно делать капитальный ремонт своей жилплощади.

госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
стоимость оформления документации – 5 000 рублей;
регистрация госорганами – 60 дней.

Продать квартиру после оформления её в собственность можно, являясь владельцем жилья и имея на руках весь пакет требуемых документов. Если квартира принадлежит владельцу приватизированного жилья больше трёх лет, подоходный налог от полученного дохода платить не нужно.

Одним из способов приобрести жилое помещение в собственность – это его приватизация. Государство позволяет безвозмездно получить квартиру, занятую по договору социального найма, в собственность. После этого приватизированную квартиру можно продать другим лицам по типовому договору купли-продажи. Но прежде чем выкладывать объявление, необходимо учесть некоторые нюансы.

Что это такое?

В соответствии с Законом РФ №1541-1 от 04.07.1991 г. под приватизацией, в частности, жилищного фонда, понимается безвозмездная передача жилых помещений, принадлежащих государству или муниципальному образованию, в которых граждане проживали на добровольной основе по договору социального найма жилого помещения. Остальное государственное и муниципальное имущество, не относящееся к жилым помещениям, отчуждается на возмездной основе.

Справка: Несмотря на планы Правительства РФ установить предельный срок бесплатной приватизации, этого до сих пор не произошло. Напротив, ФЗ от 22.02.2017 г. № 14 отменил какие-либо сроки, установив бессрочное безвозмездное отчуждение.

Через сколько лет можно реализовать?

пользоваться помещением (проживать, хранить свою собственность);
сдавать под наем или в аренду;
вкладывать в уставной капитал организации или закладывать по договору ипотеки;
завещать;
отчуждать всеми установленными законом способами (продажа, дарение, мена и т.д.).

На вопросы о том, когда можно продавать приватизированную квартиру, через какое время, можно ли это сделать сразу, есть однозначный ответ. Делать приватизированную квартиру предметом ДКП можно с первого дня регистрации в Росреестре. При продаже приватизированной квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет, собственник обязан уплатить налог 13% с дохода от продажи. Если же после приватизации прошло более 3 лет, продавец освобождается от налогообложения (ст. 217.1 НК РФ).

Документы

Для того, чтобы продать квартиру после приватизации понадобится стандартный пакет документов:

Важно! Дополнительно покупатель может попросить продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для того, чтобы минимизировать риск признания продавца недееспособным или ограниченно дееспособным.

Как осуществить продажу?

Общие этапы условно можно разделить:

Преддоговорная стадия. Продавец показывает покупателю квартиру, рассказывает подробную информацию о ней. Стороны обговаривают условия будущего заключения договора устно или подписывают предварительный договор с предоплатой.
Предоставление продавцом необходимых документов в оригинальном экземпляре, либо их нотариально заверенных копий с последующим предоставлением оригиналов.
Подписание договора.
Нотариальное заверение по желанию сторон или в обязательном порядке, если:

осуществляется продажа доли несовершеннолетнего;
или недееспособного (ограниченно дееспособного) лица;
продается доля из общей долевой собственности.

Только что приватизированной недвижимости

После процедуры отчуждения государственного или муниципального имущества в собственность лица, он становится собственником и вправе также продать или иным образом передать квартиру другим людям.

Справка: Закон не запрещает заключать предварительный договор еще до того, как самим продавцом будет подписана сделка о приватизации. Но в таком случае придется заплатить 13% налога от вырученной суммы.

Долевой собственности

В данной ситуации возможно три варианта:

один из собственников откликается на предложение и выкупает долю;
собственники пишут нотариально заверенный отказ или игнорируют предложение в течение 30 дней, что также позволит отчуждать долю иным лицам;
собственники договариваются продать квартиру вместе или каждый свою долю одному или нескольким разным лицам.

С прописанным человеком

Сложности при снятии с регистрационного учета возникают, если эти лица попадают в следующие категории:

несовершеннолетний (для выписки необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства);
лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, но сохраняющие право проживания (выписка производится по их согласию);
наниматели по договору найма жилого помещения (можно снять с учета только после истечения срока, установленного договором);
арендодатели по договору аренды (тот же принцип, что и наем).

Всех остальных собственник вправе снять с регистрационного учета и без их согласия.

С несовершеннолетним ребенком

Отчуждать долю несовершеннолетнего можно, если:

приобретается жилье взамен;
его условия (площадь, внешние характеристики) соответствуют продаваемой квартире или улучшены;
проведены все средства коммуникации.

Также сам договор купли-продажи такой квартиры должен быть заверен нотариусом.

Основания для снижения налога

Если продавец не хочет ждать трехлетний период, ему придется смириться с уплатой средств в пользу государства. Однако закон устанавливает основания уменьшить довольно крупную сумму.

Уменьшаем базу

В соответствии со ст. 220 НК РФ каждый гражданин вправе получить имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Но в соответствии с п. 2 ч. 2 указанной статьи он может вместо вычета уменьшить сумму налога, если доход от продажи жилой недвижимости составил менее 1 млн рублей. Сам размер составляет указанную сумму, а значит, платить налог не придется.

Уменьшение на сумму расходов

Также п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет вычесть из суммы дохода сумму расходов, которые лицо понес при приобретении собственности. Но так как речь идет о приватизации жилого фонда, которая осуществляется безвозмездно (будущий собственник уплачивал только государственные пошлины и услуги нотариуса или юриста, если они привлекались), о большом уменьшении налога не может идти речи.

Взаимозачет выплат

При продаже квартиры и приобретении новой в одном налоговом году (по сделке альтернативной купли-продажи или отдельным договором), то уплата налога от продажи и налоговый вычет (до 2 млн. рублей) от покупки будут осуществляться не по принципу уменьшения базы, а как самостоятельные процедуры.

Продавцу следует поступить таким образом: заплатить налог, затем получить налоговый вычет, а то и два, если квартира попадает под критерии принципа уменьшения налоговой базы и при следующих условиях:

продажа и покупка совершены в один налоговый год;
лицо ранее не производило налоговый вычет на приобретенное жилье;
квартира куплена у постороннего лица, а не близкого родственника.

Платят ли пенсионеры?

Налоговое законодательство не освобождает пенсионеров от уплаты подоходного налога в 13%. В такой ситуации лучше подождать с продажей 3 года, когда такая сделка перестанет считаться с точки зрения закона прибылью.

Особенности налогообложения

Внимание! Если приватизированная квартира продается менее, чем через 3 года после получения права собственности, доход от продажи облагается тринадцатипроцентным налогом, и уменьшить его или вернуть часть суммы можно только используя налоговый вычет.

20% от его суммы – если лицо забыло оплатить налог, уменьшило его или было произведено неправильное исчисление;
40% – если налог не уплачивался умышленно.

Чтобы избежать налогообложения, заключать договор купли-продажи рекомендуется по истечении установленного ст. 217.1 НК РФ срока.

Можно ли реализовать неприватизированную недвижимость?

Формально продать квартиру невозможно, ведь ее собственником до приватизации является муниципальное образование или государство. Однако есть способы, которые помогут передать квартиру в чужие руки и получить за это деньги:

Совершение совместной приватизации с будущим покупателем. По сути, это и есть заключение предварительного договора купли-продажи с предоплатой или ДКП будущей недвижимости. В последнем случае продавец обязуется в определенный срок получить квартиру в собственность посредством приватизации, а затем осуществить переход в пользу продавца, который уже уплатил нужную денежную сумму.
Совершение обмена. Этот процесс более сложный. От будущего покупателя потребуется приобрести буферное жилье на сумму, которую он бы потратил на квартиру продавца. Делается это с помощью агентства недвижимости.

За кем сохраняется право проживания после продажи?

Жилищное и гражданское законодательство, а также судебная практика ВС РФ оставляет право пожизненного проживания на основании регистрации для лиц, которые добровольно отказались от приватизации по тем или иным причинам. Как правило, суд не удовлетворяет иски о выселении таких лиц без их желания.

Справка: Перед продажей квартиры следует договориться с родственниками и получить от них согласие или попросить их самих выписаться из квартиры.

В самой продаже уже приватизированной квартиры нет никаких сложностей, за исключением системы налогообложения. Если продавец отказывается подождать установленные законом 3 года, ему придется заплатить налог с полученной суммы в размере 13%. Для покупателя в данном вопросе есть риск в виде обременения правом третьих лиц – тех, кто добровольно отказался от приватизации, но имеет право пожизненного проживания в таком жилом помещении.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Читайте также: