Можно ли продать квартиру должника

Обновлено: 25.06.2024

Минюст предложил внести поправки в Гражданско-процессуальный, Семейный кодексы и закон об исполнительном производстве. Если их примут, единственное жилье больше не будет защищено от взыскания. Квартиры, дома, земельные участки и доли в общей собственности можно будет забирать за долги, даже если семье с детьми больше негде жить.

Если суд решит обратить взыскание на недвижимость, ее будут продавать. Деньги от продажи пойдут на погашение долга, исполнительный сбор и судебные издержки. Чтобы должники не остались на улице, после продажи они в любом случае получат деньги на покупку жилья по минимальной норме на всех членов семьи. То есть семья с двумя детьми сможет купить какое-то жилье, даже если квартира не покроет сумму долга.

Минюст предлагает обращать взыскание только на ту недвижимость, которая по площади в 2 раза больше стандартной нормы и по цене в 2 раза дороже. То есть если должник не платит кредит или алименты, но живет в роскоши, его жилье могут выставить на продажу, чтобы погасить долги. Разницу вернут.

Законопроект проходит общественные обсуждения.

А как сейчас?

Пока новый закон не принят, действует ч. 1 ст. 446 ГПК РФ. Эта норма запрещает забирать за долги жилье, если оно у семьи одно и не в ипотеке . Земельные участки, на которых расположено единственное жилье, тоже забрать не могут.

Это кажется справедливым. Но такая формулировка дает должникам возможность злоупотребить нормой: должник может жить в шикарном доме и не платить по долгам.

Например, семья с ребенком живет в коттедже на Новой Риге с собственным футбольным полем во дворе, но не имеет другого жилья. Отец 10 лет не платит алименты на двух детей от первого брака и официально не работает. Родители взяли кредит на два Лексуса, но не платят его. По действующему законодательству приставы не могут заставить их продать дом или часть земли, чтобы погасить долги.

Почему ипотека на долгий срок — это нормально

Если единственная квартира в ипотеке, то ее могут забрать и сейчас.

Что изменится, если закон примут?

Минюст предлагает продавать единственное жилье и земельные участки, на которых оно расположено, чтобы рассчитаться с кредиторами.

Если у человека есть долги по алиментам, за причинение ущерба чужому авто в ДТП, или он не платит по кредиту, приставы смогут обратить взыскание на его единственную квартиру, даже если он живет в ней с женой и ребенком.

Если у должника большой дом и участок, но есть просроченный кредит, его заставят переехать в квартиру поменьше или заберут часть земельного участка в счет долга.

Если должник развелся с женой, имеет долю в общей квартире и давно не платит алименты, пристав может обязать его продать супруге эту долю в счет долга и освободить помещение. Суд не будет принимать во внимание, что бывшему мужу временно негде жить. После продажи доли должник получит деньги на покупку минимальной площади.

Это что же, первым делом будут из квартиры выселять?

Взыскание на единственное жилье будут обращать только в том случае, когда другим способом погасить долг невозможно. Приставы убедятся, что у должника нет другого имущества и денежных средств, которые можно изъять для погашения долга. При этом у должника маленькая зарплата, из которой нечего вычитать по исполнительному листу.

Как это будет происходить?

Кредитор или приставы обратятся в суд. Когда заявление поступит в суд, должник не сможет прописать в квартире родственников или продать квартиру. За два месяца судья изучит документы, выслушает аргументы сторон, мнение органов опеки и вынесет определение.

В определении суда будет установлена минимальная сумма, которую должник получит после продажи жилья и расчетов с кредиторами. Даже если стоимость квартиры не покроет долг, должнику все равно вернут сумму, которой должно хватить на покупку жилья по нормам.

Если судья вынесет определение о взыскании, квартиру арестуют. В течение 7 дней кредитор получит предложение купить ее по той цене, которая определена судом на основании экспертной оценки.

Средства от продажи направят на погашение долга. Остальное вернут должнику. Независимо от суммы долга, собственник получит деньги, которых хватит на покупку квартиры по минимальной норме на каждого члена семьи.

Если прошли 10 дней, а продажа не состоялась, жилье выставят на торги по той же цене. Если на торгах продать квартиру не получается, в течение 1 месяца назначаются повторные торги без уменьшения цены.

Если квартира будет продана, ее нужно освободить в течение 14 дней.

А если квартиру не продадут?

Цену на квартиру снижать нельзя. Ее можно продать только по установленной судом цене. А она определяется на основании экспертной оценки.

Если на повторных торгах жилье не продадут, его вернут владельцу, а новые торги назначат только через год. Эти 12 месяцев будут отсчитываться с даты назначения повторных торгов. Все это время можно жить спокойно.

А можно примеры?

Простой пример. У должника нет семьи, но есть квартира площадью 50 кв. м за 3 млн рублей. У него накопился долг по алиментам 300 тыс. Бывшая жена подает в суд, но отказывается покупать квартиру. На торгах единственное жилье должника продают за 3 млн. Из этих денег гасится долг по алиментам, исполнительный сбор и судебные издержки. Остальное отдают должнику.

Пример сложнее. Должники — муж и жена. В семье нет детей, но есть квартира площадью 100 кв. м и стоимостью 5 млн. Долг перед банком 6 млн. Банк купит квартиру за 5 млн., но вернет деньги на покупку жилья по норме и не зачтет их в счет долга. Эти деньги должники могут потратить только на жилье. Приставы проконтролируют, чтобы на них не купили путевку на море или кольцо с бриллиантом.

Пример с ипотекой. Семья взяла квартиру в ипотеку на 10 лет. Заемщик — муж. Ипотеку платят вовремя. Но у мужа есть другие долги на 4 млн. рублей, которые не погашаются. Другого имущества нет, официальной зарплаты тоже. На ипотечную квартиру не может быть обращено взыскание, так как она уже находится под обременением. Ее может забрать банк, если будут проблемы с погашением самой ипотеки. Теоретически квартиру могут забрать, только если сумма долга по ипотеке небольшая, и банк даст разрешение в суде на ее продажу. На практике банк вряд ли откажется от законной обеспечительной меры, если у заемщика уже есть проблемы с долгами.

Пример с пропиской. Должник прописан в квартире родителей, но не является собственником. Другого жилья нет ни у родителей, ни у должника. Квартиру родителей не заберут за долги, потому что взыскание может быть обращено только на недвижимость самого должника, а не его родственников. Факт регистрации в квартире родителей в данном случае не имеет значения, потому что эта квартира должнику не принадлежит.

А кто решает, сколько площади нужно семье?

Нормы жилой площади устанавливаются в регионах. Например, в Москве каждому члену семьи из 4-х человек положено по 18 кв. м. Норма жилой площади для Тулы — 15 кв.м.

Если у вас в семье двое взрослых, двое детей и квартира в Москве площадью 70 кв. м, ее не могут забрать за долги.

Если ваш бывший муж живет в маленькой однокомнатной квартире в Туле, его не смогут обязать отдать это жилье в счет долга по алиментам.

Если вам в наследство достался большой, но старый дом, и он стоит дешевле, чем две нормы в регионе, его тоже не заберут за долги. Условия по площади и цене должны соблюдаться одновременно.

А если мы живем с тещей, братом и двоюродной тетей, им полагается норма?

Членами семьи являются супруги, дети и родители собственника (ст. 31 ЖК РФ). Теща, брат, тетя и дедушка тоже могут быть признаны членами семьи, если именно в таком качестве вы их вселили в квартиру и прописали там. То есть они ведут с вами общее хозяйство и не платят вам за съем.

Состав членов семьи должника определит суд. Можно попросить соседей подтвердить, что родственники приехали не в гости на выходные, а постоянно и давно проживают вместе с вами. Если есть другие доказательства — предоставьте их (ст. 55 ГПК РФ).

Получается, не заплатил за холодильник — заберут квартиру?

Суд учтет соразмерность долга и стоимости имущества. Приставам откажут в иске, если долг с учетом судебных расходов меньше 5% от цены квартиры . Не получится выставить единственное жилье на торги, если после продажи вам положено больше 50% от его стоимости.

Например, вы имеете большую квартиру в центре Москвы, живете там с женой и не заплатили за телевизор в рассрочку 50 тыс. рублей. Банк не может обратиться в суд с требованием выставить вашу недвижимость на торги и погасить долг.

Пять этапов долга: чем дальше, тем страшнее

А если у меня маленький дом, но много земли?

Минюст придумал решение и для таких случаев. По решению суда участок разделят. Вам оставят минимальную площадь, которая нужна для эксплуатации дома. Остальное выставят на торги.

И что мне сейчас делать?

Закон пока не принят. Но Минюст обосновал поправки защитой интересов несовершеннолетних детей и кредиторов. Банки не могут получить деньги с должников, проживающих в роскошных апартаментах. Родители не обеспечивают детей жильем при разводе или отказываются от их содержания. Приставы не имеют механизмов для взыскания. Это весомые аргументы для депутатов и общественности.

Если закон примут, он вступит в действие через 3 месяца после официального опубликования. Сейчас вы можете подготовиться к тому, чтобы все было честно.

Заранее договоритесь с банком о реструктуризации долга. Cоставьте график платежей и соблюдайте его. Поговорите с приставом и начните регулярно погашать долг.

Если у вас есть дети, но они прописаны у тещи — зарегистрируйте их в своей квартире, чтобы нормы жилья считались на всех членов семьи.

Если с вами постоянно живет бабушка или вы ухаживаете за родственником с инвалидностью, стоит оформить им регистрацию. Собирайте доказательства для суда, что это член семьи, а не гость. Суд рассмотрит все обстоятельства и может увеличить нормы жилой площади.

Если доля в вашей квартире формально принадлежит человеку, у которого много долгов, оформите недвижимость на себя. Если у вас есть доля в квартире родителей и много долгов, не подвергайте риску чужую недвижимость — подарите долю родителям.

Правильно оформите брачные отношения. Если вы не живете с супругом и имеете общую квартиру, расторгните брак и разделите имущество, чтобы не отвечать за его долги. Если у вас гражданский брак, а недвижимость совместная, поставьте штамп в паспорте, чтобы при расчете нормы суд учитывал всех членов семьи.

Если у вас просторная квартира и много долгов, подумайте о переезде в более скромное жилье. А разницу в цене отдайте банку, чтобы погасить хотя бы часть долга. Сейчас у вас есть время, чтобы продать квартиру за хорошую цену. Потом суд может оценить ее дешевле.

В первую очередь кредиторы обратятся с заявлениями на злостных неплательщиков. Не окажетесь в их числе — не потеряете квартиру.

Добрый день, у меня несколько другая ситуация. Собственник 3 комнатной квартиры жена, в ней прописан только я -муж. Заложили под дело но прогорели, у меня другого жилья нет! Квартиру выставили на торги и уже идет перерегистрация собственности. Что. Будет с моим местом прописки и проживания?

Чтoбы пpoдaть квapтиpy пoбыcтpee и пoдopoжe, coбcтвeнники мoгyт cкpыть пpoблeмы c дoкyмeнтaми и плoxoe cocтoяниe жилья.

Из-зa нeдoмoлвoк пpoдaжa мoжeт зaтянyтьcя, poдcтвeнники влaдeльцa ocпopят cдeлкy, a пoкyпaтeли — ocтaнyтcя нeдoвoльны пoкyпкoй. Peпyтaция pиeлтopa пocтpaдaeт.

Иpинa Eгopoвa

yзнaлa, o чeм yмaлчивaют пpoдaвцы нeдвижимocти

Paccкaзывaeм, чтo oбычнo cкpывaют влaдeльцы нeдвижимocти, и кaк нaчинaющeмy pиeлтopy пpoвepить квapтиpy.

Пpoблeмы c дoкyмeнтaми

Квapтиpa в зaлoгe

Caмый pacпpocтpaнeнный вид oбpeмeнeния — ипoтeкa. Нaпpимep, влaдeлeц xoчeт пpoдaть ипoтeчнyю квapтиpy. Нo пoкa oн нe пoгacит дoлг пepeд бaнкoм, cдeлки c нeдвижимocтью пpoвoдить зaпpeщeнo.

Пpoдaвцy нyжнo пoлyчить aвaнc, этими дeньгaми пoгacить ocтaтoк пo кpeдитy, cнять oбpeмeнeниe c квapтиpы и тoлькo пocлe этoгo выxoдить нa cдeлкy. Эти мaнипyляции зaнимaют дoпoлнитeльнoe вpeмя и вызывaют нacтopoжeннocть пoкyпaтeлeй.

Чтo дeлaть. Чтoбы пoлyчить дocтoвepныe cвeдeния o квapтиpe, зaкaжитe выпиcкy из EГPН в MФЦ, нa caйтe Pocpeecтpa или Гocycлyг. Для этoгo нyжнo знaть кaдacтpoвый нoмep oбъeктa нeдвижимocти. Cтoимocть ycлyги в 2021 гoдy cocтaвляeт 350 pyблeй.

Квapтиpa пoд apecтoм

Ecли y coбcтвeнникa бoльшиe дoлги, нaпpимep, пo aлимeнтaм или пpocpoчeнным кpeдитaм, cyдeбныe пpиcтaвы мoгyт нaлoжить apecт нa квapтиpy — зaпpeтить влaдeльцy pacпopяжaтьcя имyщecтвoм.

Чтoбы выйти нa cдeлкy, пpoдaвцy нyжнo oплaтить зaдoлжeннocть и дoждaтьcя, кoгдa пpиcтaв зaкpoeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo и пoлyчить пocтaнoвлeниe o cнятии apecтa.

Чтo дeлaть. Bы мoжeтe yзнaть o дoлгax пpoдaвцa, ecли пpoвepитe eгo пo бaзe cyдeбныx пpиcтaвoв. B пoиcкoвyю cтpoкy cepвиca нaдo ввecти фaмилию, имя, oтчecтвo и дaтy poждeния пpoдaвцa.

Нaличиe дoлгoв нe oзнaчaeт oбязaтeльнoгo apecтa нeдвижимocти. Нo ecли влaдeлeц жилья или кpeдитopы иницииpyют пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, cдeлкy c нeдвижимocтью мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльнoй.

Квapтиpa — coвмecтнaя coбcтвeннocть cyпpyгoв

Квapтиpa, кoтopyю cyпpyги кyпили в бpaкe, пpинaдлeжит мyжy и жeнe в paвныx дoляx, xoтя пo дoкyмeнтaм y жилья мoжeт быть oдин coбcтвeнник.

Ecли фaктичecкий coбcтвeнник peшит пpoдaть квapтиpy, eмy нeoбxoдимo пoлyчить coглacиe втopoгo cyпpyгa. Coглacиe нe тpeбyeтcя, ecли пo бpaчнoмy дoгoвopy квapтиpa пpинaдлeжит oднoмy из cyпpyгoв.

Чтo дeлaть. Пepeд cдeлкoй c нeдвижимocтью нyжнo yзнaть, cocтoял ли пpoдaвeц в бpaкe, кoгдa пoкyпaл этy квapтиpy. Дaтy peгиcтpaции пpaв coбcтвeннocти мoжнo пocмoтpeть пo выпиcкe из EГPН, a дaтy peгиcтpaции бpaкa — в пacпopтe.

Ecли влaдeлeц пoкyпaл квapтиpy в бpaкe, eмy нeoбxoдимo пoлyчить нoтapиaльнoe coглacиe мyжa или жeны. Инaчe cyпpyг, чьи пpaвa пocтpaдaли, мoжeт в тeчeниe тpex лeт ocпopить cдeлкy чepeз cyд.

Бывaeт, чтo y пpoдaвцa нoвый пacпopт, и в нeм нeт штaмпa o peгиcтpaции бpaкa. B этoм cлyчae лyчшe пoдcтpaxoвaтьcя и пoпpocить y клиeнтa нoтapиaльнoe зaявлeниe, чтo нa мoмeнт пoкyпки квapтиpы oн в бpaкe нe cocтoял.

Изyчитe дoкyмeнты, нa ocнoвaнии кoтopыx вoзниклo пpaвo coбcтвeннocти. Cyпpyги нe дeлят имyщecтвo, пoлyчeннoe бeзвoзмeзднo, — в peзyльтaтe пpивaтизaции, дapeния или пo нacлeдcтвy.

Нa квapтиpy пpeтeндyют poдcтвeнники

Пo зaкoнy бpaтья имeют paвныe пpaвa нa квapтиpy. Нacлeдник, чьи интepecы пocтpaдaли, мoжeт ocпopить нacлeдcтвo в тeчeниe гoдa пocлe тoгo, кaк yзнaл o cмepти poдcтвeнникa. Cyд пpизнaeт cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй, и пoкyпaтeлю пpидeтcя ocвoбoдить квapтиpy.

Чтo дeлaть. Чтoбы cнизить pиcк ocпapивaния cдeлки, изyчитe кpyг нacлeдникoв. 3aпpocитe cпpaвкy o cocтaвe ceмьи и apxивнyю выпиcкy из дoмoвoй книги. Oбa дoкyмeнтa мoжнo пoлyчить в MФЦ, пacпopтнoм cтoлe или УК.

Утoчнитe y пpoдaвцa cтeпeнь poдcтвa c бывшими жильцaми квapтиpы. Пoгoвopитe c coceдями — oни мoгyт знaть o близкиx poдcтвeнникax пoкoйнoгo влaдeльцa.

Пpoдaжa пo дoвepeннocти

Moшeнники чacтo пoльзyютcя oбкaтaннoй cxeмoй: cнимaют жильe, пoддeлывaют пacпopт влaдeльцa, пoлyчaют нeдeйcтвитeльнyю дoвepeннocть и пpoдaют нeдвижимocть. Кoгдa нacтoящий coбcтвeнник yзнaeт o cдeлкe, oн ocпapивaeт ee в cyдe. Пoкyпaтeлю пpиxoдитcя ocвoбoдить квapтиpy и пoпытaтьcя вepнyть дeньги c мoшeнникa.

B Чeлябинcкe злoyмышлeнник cнимaл квapтиpы нa длитeльный cpoк, a пoтoм пpoдaвaл иx кaк cвoи. Чтoбы пpoвepнyть aфepy, мoшeнник кaждый paз пoкyпaл пoддeльный пacпopт. Bce дaнныe в дoкyмeнтe были тaкиe жe, кaк y xoзяинa жилья, oтличaлacь тoлькo фoтoгpaфия. Дaжe paбoтники MФЦ, кoтopыe peгиcтpиpoвaли дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нe зaпoдoзpили пoддeлкy.

Пpecтyпнaя cxeмa вcкpылacь, кoгдa oдин из coбcтвeнникoв зaбecпoкoилcя — квapтиpaнт пepecтaл плaтить и выxoдить нa cвязь. Xoзяин пpиexaл в cвoю квapтиpy, и oкaзaлocь, чтo зaмки cмeнили, a жильe пpинaдлeжит дpyгим людям. Teпepь в этoм дeлe paзбиpaютcя cлeдcтвeнныe opгaны.

Кaк пpoвepить дoвepeннocть. Bocпoльзyйтecь cepвиcaми для пpoвepки дoкyмeнтoв. Bы мoжeтe пpoвepить пoдлиннocть дoвepeннocти и пacпopтa.

Чтoбы пpoвepить пoдлиннocть дoвepeннocти, нaвeдитe кaмepy cмapтфoнa нa QR-кoд, пepeйдитe пo ccылкe и пocмoтpитe peзyльтaт. Cвepьтe пoлyчeннyю инфopмaцию c дaнными из дoвepeннocти.

Eщe дoвepeннocть мoжнo пpoвepить нa caйтe Фeдepaльнoй нoтapиaльнoй пaлaты. Bвeдитe peecтpoвый нoмep, дaтy выдaчи, ФИO нoтapиyca и пocмoтpитe peзyльтaт.

Кaк пpoвepить пacпopт. Нa caйтe Глaвнoгo yпpaвлeния пo вoпpocaм мигpaции MBД мoжнo пpoвepить, дeйcтвyющий ли пacпopт пpeдъявляeт пpoдaвeц.

Чтo eщe мoжнo cдeлaть. Чтoбы cнизить pиcк мoшeнничecтвa, зaкaжитe выпиcкy EГPН, гдe yкaзaн xoзяин квapтиpы. Пoпpocитe y дoвepeннoгo пpoдaвцa кoпию пacпopтa влaдeльцa и нoмep eгo тeлeфoнa. Bcтpeтьтecь c coбcтвeнникoм личнo или пooбщaйтecь пo видeocвязи — yзнaйтe, пo кaкoй пpичинe oн нe мoжeт пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe. Ecли oбъeктивныx пpичин нeт, пycть пoдпишeт дoгoвop личнo.

Нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa

Инoгдa coбcтвeнники cнocят cтeнy в квapтиpe или пpopyбaют нoвый двepнoй пpoeм. Для тaкoй пepeплaниpoвки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe из БTИ и внecти измeнeния в тexничecкий пacпopт.

Oфopмить пepeплaниpoвкy мoжнo зaдним чиcлoм, ecли нe нapyшили cтpoитeльныe тpeбoвaния и нopмы. Нaпpимep, мoжнo pacшиpить двepнoй пpoeм или cнecти внyтpeннюю пepeгopoдкy. Нo нeльзя yвeличивaть нaгpyзкy нa нecyщиe кoнcтpyкции, yмeньшaть ceчeниe вeнтиляциoнныx кaнaлoв, пepeнocить oтoпитeльныe paдиaтopы нa бaлкoн или лoджию.

Квapтиpy c нeзaкoннoй пepeплaниpoвкoй cлoжнo пpoдaть, ecли пoкyпaтeль плaниpyeт oфopмлять ипoтeкy. Oцeнoчнaя кoмпaния yкaжeт в oтчeтe фaкт пepeплaниpoвки, и бaнк, cкopee вceгo, oткaжeт в кpeдитe.

3a нaличный pacчeт пpoдaть квapтиpy c пepeдeлкaми нecлoжнo — peгиcтpиpyющиe opгaны нe пpoвepяют, cooтвeтcтвyeт ли нeдвижимocть тexплaнy. Нo ecли нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa вcкpoeтcя, нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpидeтcя yплaтить штpaф.

2000-2500 ₽

штpaф зa нeзaкoннyю пepeплaниpoвкy в 2021 гoдy

Чтo дeлaть. Чтoбы yзнaть, былa ли пepeплaниpoвкa, cpaвнитe peaльнoe cocтoяниe квapтиpы c плaнoм в тexпacпopтe. Ecли ecть измeнeния, пpoдaвeц дoлжeн зapeгиcтpиpoвaть иx в БTИ или пpивecти жильe в пepвoнaчaльный вид.

Квapтиpy кyпили нa дeньги мaткaпитaлa

Ceмьи c дeтьми чacтo пoкyпaют жильe нa дeньги мaткaпитaлa. Пpи этoм кaждoмy члeнy ceмьи нeoбxoдимo выдeлить дoлю: cpaзy — ecли пoкyпaли жильe зa нaличныe, или в тeчeниe пoлyгoдa пocлe пoгaшeния ипoтeки — ecли oфopмляли зaeм.

Чтo дeлaть. Пoпpocитe coбcтвeнникa пoкaзaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи жилья — в нeм нe дoлжнo быть пyнктa oб oплaтe мaткaпитaлoм. Ecли пpoдaвeц oфopмлял ипoтeкy, нyжнa cпpaвкa из бaнкa o тoм, чтo дeньгaми мaтepинcкoгo кaпитaлa нe гacили дoлг пo ипoтeкe. Bмecтo этoй cпpaвки, мoжнo пoпpocить y пpoдaвцa выпиcкy oб ocтaткe мaткaпитaлa — вы yзнaйтe, нa кaкиe цeли пpoдaвeц пoтpaтил дeньги.

Ecли выяcнитcя, чтo квapтиpa кyплeнa нa мaткaпитaл, для ee пpoдaжи нyжнo paзpeшeниe opгaнoв oпeки.

Жильцы нe плaниpyют выпиcывaтьcя

Пpeжниe жильцы дoлжны выпиcaтьcя из квapтиpы дo пpoдaжи жилья или в тeчeниe 7 днeй пocлe cдeлки. Нo инoгдa oни пpocят coxpaнить peгиcтpaцию, нaпpимep, чтoбы peбeнoк пoлyчил мecтo в жeлaeмoй шкoлe.

Ecли нe выпиcaть из квapтиpы пpeдыдyщиx влaдeльцeв, y ниx ocтaнeтcя пpaвo пpoживaть в нeй. Квapтиpy c жильцaми cлoжнo пpoдaть — мaлo ктo из пoкyпaтeлeй coглacитcя нa пoдoбнoe oбpeмeнeниe.

Чтo дeлaть. Пoпpocитe y пpoдaвцa cпpaвкy o зapeгиcтpиpoвaнныx и yтoчнитe, ecть ли y ниx дpyгoe жильe для пpoпиcки.

Cocтoяниe жилья

Tpeщины нa cтeнax

Tpeщины нa cтeнax мoгyт пoявитьcя, нaпpимep, из-зa ycaдки нoвoгo дoмa. Oбычнo oни cигнaлизиpyют o нeнaдeжнocти кoнcтpyкции и нacтopaживaют пoкyпaтeлeй.

Чтoбы cкpыть дeфeкты, пpoдaвцы зaкpывaют тpeщины кoвpaми, шкaфaми или кapтинaми, клeят пoвepx нoвыe oбoи.

Чтo дeлaть. Bнимaтeльнo ocмoтpитe cтeны в квapтиpe и пoдъeздe. Ecли нe мoжeтe caмocтoятeльнo oцeнить, нacкoлькo кpитичны тpeщины, пpиглacитe нa ocмoтp инжeнepa-cтpoитeля.

Для исполнения судебного решения в интересах взыскателя, приставы могут наложить арест финансовые и имущественные активы должника, реализовать их по правилам Закона № 229-Ф3. Такие же действия осуществляются по отношению к недвижимости: квартир, участков, домов и других объектов.

Имущество, находящееся в собственности должника, сотрудники ФССП имеет право конфисковать и реализовать для удовлетворения требования взыскателя. Исключения предусматриваются законом.

Условия подачи взыскания на квартиру

Специальные правила предусмотрены в Законе № 229-ФЗ для недвижимости, обремененной залогом, в том числе при ипотеке. В этом случае у залогодержателя есть приоритет перед остальными взыскателями, так как залог подразумевает гарантию по обязательствам.

Этапы взыскания на имущество должника

Кредитор или приставы обращаются в суд. После этого должник не сможет прописать в квартире родственников или продать ее. Два месяца судья изучает документы, выслушивает аргументы двух сторон, мнение органов опеки и выносит решение.

Далее будет установлена минимальная сумма, которую должник получит после продажи жилья и расчета с кредиторами. Если же суммы от продажи жилья не хватит на погашении задолженности, он все равно получит сумму, которую должно хватить на покупку новой квартиры по нормам на каждого члена семьи. Если судья внесет решение о взыскании, квартиру арестуют. В течении 7 дней кредитор поучить предложение купить ее за сумму, установленную судом на основании экспертной оценки. Средства от продажи будут направлены на погашение долга, остальное будет возвращено должнику. Если по прошествии 10 дней продажа квартиры не состоялась, она выставляется на торги по той же стоимости. Если на торгах квартира снова не продана, в течение одного месяца назначаются повторные торги, стоимость жилья при этом не меняется.

Если квартира будет продана, ее необходимо освободить в течение 14 дней

Отличия в порядке ареста и реализации недвижимости от других видов имущества

при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом
оценить стоимость любого объекта может только профессиональный оценщик, его обязан привлечь пристав
реализация недвижимости проходит только через торги, что означает, что специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами.

В других случаях правила обращения взыскания на недвижимость особо не отличаются от иных видов имуществ.

На какую недвижимость нельзя обратить взыскание

Считается, что единственное жилье должника приставы не могут забрать за долги. Это правило указано в ст. 446 ГПК РФ. Но его содержимое шире.

нельзя арестовать или продать единственное жилье обязанного лица, если у него или других членов семьи нет иного пригородного жилья
можно забрать за долги квартиру, если она приобретена в ипотеку. В этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог
можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме
можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте

Процесс проведения ареста недвижимости

После вынесения постановления и оглашения его должнику и иным лицам, запрещены любые действия относительно объекта, ограничено право пользования. Цель режима ареста – не допустить переоформление объекта на других лиц или его повреждения и уничтожения.

Для обращения взыскания на недвижимость, пристав должен выявить местонахождение объектов, удостовериться в наличии прав собственности в должника. Для этого:

Аналогичная схема действий проводится для выявления нежилой и коммерческой недвижимости, так как все сведения размещены в реестре ЕГРН.

Режим ареста вводится постановлением специалиста ФССП. В документе содержатся:

дата составления документа, реквизиты производства;
сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
подпись представителя ФССП.

Согласно закону № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности. Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.

Обращение на взыскание может быть и на доли имущества. Если установить, что должнику принадлежала доля в общем праве или на совместное имущества, пристав или взыскатель имеет право сделать следующее:

через суд произвести выдел доли на объект, принадлежавший должнику
арестовать и реализовать на торгах в общем праве.

Оценка имущества

После постановления об аресте имущества, пристав приступает к его оценке. Предварительная оценка по движимому имуществу указывается в акте (описи).

по собственному усмотрению пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости
в обязательном порядке должен определить стоимость профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет
на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.

Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета не более 1 месяца. Если в этот срок сотрудник ФССП не начал реализацию имущества через специализированную организацию, оценку жилья необходимо будет заказывать повторно.

От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если в отчете эксперта стоимость была занижена, то имущество будет продано дешевле рыночных предложений. Чтобы такой ситуации не произошло, должник необходимо следить за сроком оспаривания и при необходимости потребовать проведения повторной оценки.

Реализацией недвижимости занимается специальная организация, которая и проводит торги, выполняя следующие действия:

специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов; в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.

Торги проводятся в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если же никто из участников не заявил об увеличении цен или в торгах приняло участие менее 2 лиц, торги считаются несостоявшимися. Победитель определяется по максимально предложенной цене, далее с ним заключается договор купли-продажи. Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.

Если первые торги не состоялись, проводится повторные. Если и они не привели к реализации активов, специалист ФССП обязан предложить взыскателю получить права на недвижимость. В таком случае для погашения долга будет применятся сниженная на 25% оценка. Если взыскатель соглашается получить объект, права будут перерегистрированы через Росреестр. В случае превышении стоимости переданного объекта размеру долга перед взыскателем, соответствующая разница должна быть перечислена на депозит ФССП и возвращена должнику.

На самом деле, Постановление КС РФ от 26 апреля 2021 года №15-П, о котором идёт речь, скорее всего, не затронет типичных должников, необдуманно влезших в кредиты и живущих в среднестатистических квартирах. Вернее, таким заёмщикам придётся сильно постараться, чтобы их случай подпал под действие Постановления КС РФ.

С чего началась история об изъятии у должника единственного жилья

Был долг. Должник был должен кредитору. Оба — физические лица.

В 1999 году суд общей юрисдикции решил взыскать с должника в пользу кредитора 772 500 рублей. Как часто бывает, судебное решение о взыскании так и осталось на бумаге — должник заплатил частично, большая часть долга осталась непогашенной. Исполнительное производство было возбуждено в 2006 году. Из Постановления КС неясно, почему решение о взыскании было вынесено в 1999, а исполпроизводство началось только в 2006, но это неважно для данного дела.

В 2009 году должник покупает квартиру площадью 110 м.кв. Цена квартиры намного превышала размер долга. Последующие судебные баталии разворачивались по поводу именно этой квартиры.

В 2018 году кредитор обратился в суд за индексацией долга, и суд долг проиндексировал. 772 500 руб превратились в 3,9 млн руб.

В 2019 году должник стал банкротом. Кредитор включился в реестр требований кредиторов и требовал, чтобы квартира была включена в конкурсную массу и продана с торгов. Финансовый управляющий и суды стояли насмерть — эта квартира является единственным жильём должника, она не в залоге, а следовательно, в конкурсную массу она попасть не может. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса прямо это запрещает, да и Верховный суд на эту тему высказывался в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года №48 — исполнительский иммунитет единственного жилья действует и в банкротстве.

Аргумент кредитора, что это нехорошо — покупать дорогую квартиру, когда на тебе висит долг по исполнительному производству — судей не впечатлил.

В январе 2021 года Верховный суд не принял жалобу кредитора, и он пошёл в Конституционный суд.

Право на жильё и его неприкосновенность не означает, что единственное жильё нельзя изъять

Сам по себе запрет на взыскание единственного жилища не означает, что жилищные условия должника не могут ухудшится. Они могут ухудшиться.

А тем более они могут ухудшиться, если должник систематически не платит по своим долгам при общем размере долга явно несоразмерном имущественному положению должника. Мы считаем, что суд имел в виду ситуацию, когда размер долга намного меньше той недвижимости, которую купил должник. Причём эта недвижимость явно превышает необходимую (например, должник в одиночестве живёт в 5-комнатной квартире).

Из-за чего конкретно у должника могут забрать единственное жилье?

Из-за злоупотреблений при его покупке. А что считать злоупотреблениями? По нашему мнению КС имел в виду такие действия должника, из которых понятно — он стремился купить жильё, потому что считал, что оно защищено иммунитетом. Например, продавал другое имущество, доли в праве собственности, а вырученные деньги копил на покупку единственного жилья, потому что оно защищено от взыскания, а проданное имущество — нет.

При этом суды должны выяснить такие вопросы:

когда было вынесено решение суда о взыскании долга с должника
когда было возбуждено исполнительное производство
знал ли должник об этих событиях
если должник продавал имущество, которое не защищено исполнительским иммунитетом, то когда он это делал
когда он купил спорное жильё.

Понятно, что если должник купил жильё, прекрасно зная о судах по его долгу, об исполнительном производстве, но вместо того, чтобы отдать долги, купил квартиру — то такое поведение добросовестным назвать трудно.

Что ещё важного сказал Конституционный суд в Постановлении от 26 апреля 2021 года №15-П

Оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения — желательна или даже обязательна . Причём ходатайствовать об этом должны кредиторы. Вероятно, без такой оценки шансы кредиторов взыскать единственное жильё будут стремится к нулю.

Надо оценивать соотношение долга и рыночной стоимости жилья . Цель продажи жилья — погасить долг, хотя бы в существенной части. Какую часть считать существенной, суд не уточнил.

Продажа единственного жилья — это не наказание за невыплаченные долги и не средство устрашения должника.

Если единственное жильё заберут, то должника и его семью просто выгонят на улицу?

Конституционный суд указал, что у должника и членов его семьи должно быть жильё, и оно должно удовлетворять нескольким условиям:

проживание в нём не умаляет достоинство должника и его семьи;
площадь жилья, в которое переселяют должника, не может быть меньше, чем по нормам соцнайма;
новое жильё должно быть в том же населенном пункте, где было изъятое (но если должник не против, то можно и в другом населённом пункте).

Что за нормы соцнайма? Это минимальная площадь жилого помещения на одного человека при заключении договора соцнайма. Размер минимальной площади устанавливают местные администрации или региональные власти. Например, в Москве норма предоставления площади — 18 м.кв. на одного человека.

Могут ли судебные приставы забрать единственное жильё из-за долга перед банком?

Конституционный суд рассматривал дело, в котором должник банкротился. Когда арбитражный суд признает должника банкротом, судебные приставы прекращают исполнительное производство, а взыскание долгов становится возможным только в банкротной процедуре. Приставы должником-банкротом не занимаются.

Но тем не менее,

ничто не запрещает судебным приставам применить механизм, описанный Конституционным судом и изъять за долги единственное жильё.

Но для этого приставам надо будет доказывать, что есть основания для изъятия: заказывать проведение оценки стоимости, доказывать злоупотребления, изучать, как соотносятся даты продажи иного имущества и дата покупки жилья, обосновывать, почему жильё явно превышает необходимое и т.д.

Как правило, приставы недостаточно мотивированы, чтобы проворачивать такой объём работы. Они же не свои деньги с должника взыскивают. Но не исключено, что некоторые кредиторы будут всячески понуждать судебных приставов хотя бы попытаться изъять у должника единственное жильё, опираясь на Постановление №15.

Выводы о рисках и возможностях взыскания единственного жилья

Суд может принять решение об изъятии единственного жилья, если решит, что должник действовал недобросовестно, злоупотреблял правом и при этом на должнике висел долг. Причём рыночная стоимость купленного должником жилья свидетельствует о том, что у должника были возможности вернуть долг, а само жильё явно больше и роскошнее разумно необходимого.

У некоторых кредиторов открываются возможности взыскать долги, которые ранее невозможно было взыскать из-за того, что у должника нет имущества, кроме единственного жилья.

- Адвокат адвокатской палаты г. Москвы, Реестровый номер 77/9869; Руководитель адвокатской коллегии "Налоговые адвокаты";

Возить документы в налоговую грузовиками больше не придётся?

Как мы вернули из суда дело, грозящее бизнесменам 6-ю годами лишения свободы. Часть 1

Как в Москве применять вахтовый метод работы и экономить на страховых взносах?

Как бизнесмены защищают имущество с помощью залога и какие ошибки они при этом рискуют допустить

Дарить детям/родителям недвижимость, чтобы спасти её от кредиторов — тупейшая, нерабочая схема. Таковы реалии конца 2021 года

Напишите нам письмо

Адвокатская защита руководителейПодготовка к допросуПомощь при налоговых проверкахПомощь при уголовном преследованииПри запросе документов из органов полицииНаши публикацииДополнительные услугиАбонентское обслуживание

Thank you! Your submission has been received!

Oops! Something went wrong while submitting the form

Thank you! Your submission has been received!

Oops! Something went wrong while submitting the form

Также вы можете получить готовые решения для бизнеса

Мы разработали комплекты документов, благодаря которым вы можете значительно и законно оптимизировать налоги, защитить компанию от обыска и сохранить личные активы. Документы готовы к внедрению.

Документы для удалённой работы

Перевести сотрудников на дистанционную работу — это правильное решение. Неудобства такой работы легко преодолимы, а выгоды очень существенны.

Защитите информацию, которая обладает коммерческой ценностью от изъятия правоохранительными органами при обыске (выемке).

Используя группу компаний, где одна на ОСН, а другая на УСН, вы получаете ряд выгод (не только экономию налогов) без риска претензий со стороны инспекции.

Подходит всем компаниям и любым специалистам. Особенно удобно в Москве. Зарплата разбивается на оклад и компенсацию.

Любая компания может заключить его вместо трудового и с новыми сотрудниками и с теми, кто уже работает в компании. Платится стипендия.

Привлекать предпринимателей к работе можно. Если правильно оформить документы, то вы экономите без риска претензий налоговой.

Защита от обыска в офисе

Памятки для сотрудников и руководителя, что делать при внезапном обыске и как подготовить офис к нему, чтобы максимально защитить информацию.

Работа с самозанятыми

Полный пакет документов для работы с самозанятыми и исчерпывающая инструкция, как работать с ними, не вызывая повышенного внимания инспекции.

Читайте также: