Может ли самозанятый сдавать квартиру за границей
Обновлено: 16.05.2024
Вы решили сдавать квартиру в аренду или уже сдаёте? Это выгодно делать в статусе самозанятого. Рассказываем, как плательщикам налога на профессиональный доход получить максимальную выгоду от сдачи жилья в аренду.
Раньше легально сдавать жильё в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % или регистрировать ИП. С 2019 года появился ещё один вариант: стать самозанятым.
Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Пока ваш доход находится в тени, вы не можете заключить официальный договор с жильцом, а значит, в случае конфликта вам будет тяжелее отстоять свои права в суде. Легализация поможет вам защитить своё имущество и избежать конфликтов.
Москвич Иван Воробьёв сдавал квартиру на окраине города внаём неофициально. Квартиросъёмщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.
Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьёв сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче. Договор также позволил бы получить от жильца залог — вероятность потерять деньги часто заставляет квартиросъёмщиков бережнее относиться к чужому имуществу.
Какие налоги платят самозанятые
Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4 %, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6 %.
Зарегистрироваться в качестве самозанятого для сдачи квартиры можно бесплатно, например пока вы ищете жильцов или в первый день действия договора аренды.
Раньше легально сдавать жильё в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % или регистрировать ИП. С 2019 года появился ещё один вариант: стать самозанятым.
Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Пока ваш доход находится в тени, вы не можете заключить официальный договор с жильцом, а значит, в случае конфликта вам будет тяжелее отстоять свои права в суде. Легализация поможет вам защитить своё имущество и избежать конфликтов.
Москвич Иван Воробьёв сдавал квартиру на окраине города внаём неофициально. Квартиросъёмщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.
Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьёв сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче. Договор также позволил бы получить от жильца залог — вероятность потерять деньги часто заставляет квартиросъёмщиков бережнее относиться к чужому имуществу.
Какие налоги платят самозанятые
Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4 %, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6 %.
Зарегистрироваться в качестве самозанятого для сдачи квартиры можно бесплатно, например пока вы ищете жильцов или в первый день действия договора аренды.
Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует почти во всех субъектах России
Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует почти во всех субъектах России
Будьте внимательны: у самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого и придётся заплатить налог как обычному физлицу — 13 %.
Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры
В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчёт налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 25-го числа этого же месяца. Например, арендатор перевёл Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 25 июня.
Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговые вычеты (основной и дополнительный) автоматически применяются для полной оплаты налога, задолженности и пени с 1 июля 2020. По сути, вам не придётся тратить свой заработок на уплату налога на профессиональный доход до полного использования налоговых вычетов.
Дополнительный вычет на уплату налога нужно потратить до конца года: с 1 января 2021 года неиспользованный остаток аннулируют. При этом основной налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей, если вы зарегистрировались после 1 июня 2020 года, или в размере остатка вычета на 1 июня 2020 года для самозанятых сохраняется и в следующем году.
Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдаёт квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Полученного в этом году дополнительного вычета в размере 12 130 рублей Оксане хватит на полную оплату налога за шесть месяцев (сумма налога за этот период составляет 12 тысяч рублей). После 31 декабря 2020 года остаток дополнительного вычета — 130 рублей — сгорит.
Основной налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей, который Оксана не успела потратить, сохранится и с 1 января 2021 года будет использоваться для снижения налоговой ставки: до 3 % для доходов от физических лиц и до 4 % для доходов от юридических лиц и ИП.
В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчёт налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 25-го числа этого же месяца. Например, арендатор перевёл Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 25 июня.
Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговые вычеты (основной и дополнительный) автоматически применяются для полной оплаты налога, задолженности и пени с 1 июля 2020. По сути, вам не придётся тратить свой заработок на уплату налога на профессиональный доход до полного использования налоговых вычетов.
Дополнительный вычет на уплату налога нужно потратить до конца года: с 1 января 2021 года неиспользованный остаток аннулируют. При этом основной налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей, если вы зарегистрировались после 1 июня 2020 года, или в размере остатка вычета на 1 июня 2020 года для самозанятых сохраняется и в следующем году.
Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдаёт квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Полученного в этом году дополнительного вычета в размере 12 130 рублей Оксане хватит на полную оплату налога за шесть месяцев (сумма налога за этот период составляет 12 тысяч рублей). После 31 декабря 2020 года остаток дополнительного вычета — 130 рублей — сгорит.
Основной налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей, который Оксана не успела потратить, сохранится и с 1 января 2021 года будет использоваться для снижения налоговой ставки: до 3 % для доходов от физических лиц и до 4 % для доходов от юридических лиц и ИП.
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение человек вправе предоставить в пользование арендатору и заплатить налог на профессиональный доход.
Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения
П. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ №422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.
В случае если самозанятый сдает в аренду нежилое помещение, это является нарушением, налоговый орган не примет такую отчетность.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как ИП стать самозанятым. Используйте эти инструкции бесплатно.
Можно ли сдавать в аренду жилье
ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.
Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).
При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.
Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:
- заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
- если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
- заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.
Между физическими лицами заключают договор найма. Если хотя бы одна из сторон юрлицо, то заключают договор аренды.
Пример сделки с несколькими собственниками.
Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.
Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений
При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.
Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).
С каких выплат самозанятый ничего не заплатит
Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.
Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:
- плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
- плата фиксируется на основании показаний счетчиков.
Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).
Как учитывать залог
Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если после расторжения договора он возвращается арендатору. Если залог засчитывается в счет последнего месяца пользования помещением или в счет возмещения убытков арендодателя, то платят НПД.
Читайте также: