Может ли бывшая жена продать свою долю в квартире без согласия бывшего мужа

Обновлено: 23.05.2024

Какие бы ни были причины расторжения брака, существует заблуждение, что продажа квартиры после развода через несколько лет не требует разрешения от некогда бывшего супруга. Но законодательство говорит о другом. Более того, опрометчиво совершенная сделка влечет за собой длительные судебные тяжбы.

Итогом становятся признание договора купли-продажи недействительным или солидная денежная компенсация. Все зависит от того, как настроены стороны конфликта в плане преодоления разногласий.

Предлагаемый материал ставит перед собой целью подкрепить позицию одного из супругов в споре, знаниями действующих правовых норм, и представлением о часто возникающих жизненных ситуациях. Наверняка хорошей помощью станут и заключительные рекомендации.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры после развода

Мужчина и женщина, состоявшие в официальном браке, вправе развестись, оставив, в силу разных причин, решение вопросов с нажитыми активами на потом. Недвижимость, как и другое имущество, продолжает оставаться общим, пока бывшие муж и жена его не поделят.

Как следствие, отчуждение совместно нажитого имущества после развода происходит в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса (СК РФ). Она, в частности, подразумевает получение нотариального разрешения от бывшего супруга на сделку.

Исключение предусмотрено для ситуаций, при которых квартира была приобретена в браке за средства, накопленные до создания семьи или же полученные в качестве подарка, тогда согласие супруга на продажу не нужно.

Собственность рассматривается как личная и распоряжение ею не нуждается в согласовании. Аналогично дело обстоит с доставшимся по наследству жильем.

Статус общей собственности сохраняется после развода неограниченное время. К примеру, если семья имущество не делила, но через 20 лет бывшие муж или жена решили продать недвижимость, получения согласия все равно не избежать.

Поэтому по многим соображением с разделом совместно нажитого имущества лучше не затягивать. Иначе в будущем появятся дополнительные проблемы.

Спасти положение способны брачный контракт или соглашение о разделе. Для них СК РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма.

В какой форме должно быть согласие

Когда речь идет о недвижимости, переход прав на нее подлежит государственной регистрации. А раз так, то применению подлежит п. 3 ст. 35 СК РФ. В нем указано, что одобрение от другого супруга подлежит удостоверению у нотариуса.

Такое волеизъявление помимо прочих реквизитов должно содержать подробное описание отчуждаемых квартиры, дома с указанием адреса, площади, кадастрового номера.

В судебной практике есть случаи, когда указывался только последний реквизит, что вводило в заблуждение второго супруга и он ставил под сомнение подписанный договор.

Как правило, нотариусы имеют в своем распоряжении типовые формы документов. В них останется вписать только нужные данные.

Некоторые действия в силу ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате уполномочены совершать служащие органов муниципального самоуправления. Но одобрение от бывшего супруга в приведенный список не входит.

Тем не менее, на практике допускается получить разрешение бывшего супруга на продажу недвижимости иным законным способом.

В ситуации, если бывший муж или жена находится на длительном лечении, в местах лишения свободы, заверка документов возлагается на руководителя администрации соответствующего учреждения.

Последствия продажи квартиры без одобрения бывшего супруга

Вся та же статья 35 СК РФ указывает на признание сделки недействительной через суд. Но есть одно важное условие – покупатель недвижимости изначально должен был предполагать или знать о том, что согласия не было. Этот факт обязан доказать именно автор иска.

Для его подачи предусмотрена исковая давность продолжительностью в 1 год. Она исчисляется с того момента, когда другому супругу стало известно о заключенном договоре.

При удовлетворении требований квартира возвращается к продавцу, а деньги с ответчика взыскиваются в пользу покупателя, и не факт, что он получить их сразу. На основе судебного решения аннулируется и запись в ЕГРН о переходе права собственности. Далее в суд предъявляется иск на раздел имущества супругов.

Когда имела место продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга после развода, существует и второй вариант, прописанный в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 15 от 05.11.1998 г.

В соответствии с ним истец вправе потребовать половину суммы, вырученной от отчуждения жилья с бывшего супруга. Здесь уже исковая давность при разделе составит стандартные 3 года. Госпошлина будет исчисляться в процентах от выдвинутых требований.

При взыскании компенсации суды учитывают действительную стоимость имущества – рыночную, а не указанную в договоре. Для этого нужно провести оценку. Ведь цена нередко занижается из корыстных побуждений.

Как поступить с долей в квартире

Зачастую жилое помещение оформлено на прежних супругов в определенных долях. Это происходит в результате приватизации, в которой участвовало 2 и более человек. Возникает общедолевая собственность и по другим основаниям.

Гражданский кодекс РФ накладывает некоторые ограничения на распоряжение владельцем принадлежащей ему частью. Согласно ст. 250 другие сособственники имеют преимущественное право на приобретение доли на случай ее продажи.

Существует и соответствующий механизм. На первом этапе при продаже доли в приватизированной квартире продавец извещает о своем намерении иных совладельцев.

Когда разговор идет о недвижимости, им отведен месяц для оформления сделки или предоставления отказа, заверенного нотариально. По истечении указанного времени хозяин доли обладает полным правом распорядиться ею по своему усмотрению.

В соответствии с действующими правилами, договор, по которому продается доля, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Возможна и ситуация, при которой продавец проигнорировал преимущественное право других лиц на приобретение его доли в квартире. Тогда у них существует возможность получить статус покупателя через суд. На обращение с иском о переводе прав покупателя отводится 3 месяца ( п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Продажа совместно нажитого имущества после развода в вопросах и ответах

К юристам в сфере семейного права вопросы о распоряжении общей собственностью поступают регулярно. Далеко не все супруги досконально знакомы с тонкостями нынешнего законодательства.

В результате совершенные поспешные действия с нажитым имуществом оборачиваются далеко идущими последствиями. Судебные разбирательства отнимают не один месяц с затратами на адвокатов, экспертов. Личностные конфликты также никто не отменял.

Из сказанного следует, что перед принятием решения имеется необходимость проконсультироваться со специалистами. Некоторые разъяснения от них приведены ниже.

Чем грозит покупка квартиры, если продавец не предоставил согласие бывшего супруга

Несколько месяцев назад приобрел трехкомнатную квартиру в подходящем районе и по привлекательной цене. Однако бывшая жена продавца подала иск о признании договора недействительным, поскольку он подписан без ее согласия. Как лучше всего поступить?

Вячеслав, г. Москва.

Прежде всего, необходимо в возражениях написать о том, что об отсутствии одобрения не было известно и просить признать себя добросовестным приобретателем. Тогда повышается вероятность того, что иск удовлетворен не будет.

Но не следует сбрасывать со счетов и другой сценарий. По нему квартира возвращается продавцу назад. Он, в свою очередь, обязан вернуть полученные деньги.

Что делать, если бывшая жена продала квартиру в общей собственности

Развелись с супругой уже год назад, но имущество не делили. Сейчас узнал, что она без моего согласия продала квартиру, приобретенную в браке. Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в такой ситуации, если бывшая жена не идет на контакт?

Антон, г. Балашиха.

На выбор имеется два варианта. Первый заключается в признании договора купли-продажи недействительным. На подачу иска отводится год с момента появления информации о сделке.

Когда же вопрос с жильем остро не стоит, у бывшего супруга есть право требовать половину вырученной суммы. Правда, такой путь предполагает уплату госпошлины в большем размере.

Развелась с мужем 4 года назад, при продаже дома нужно его согласие

Почти пять лет не состою в браке с бывшим супругом. В период отношений построили дом в деревне, который планирую в скором будущем продать. Подскажите, требуется ли получение одобрения. Заранее спасибо!

Екатерина, г. Люберцы.

Вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента разрыва семьи, собственность (дом) продолжает оставаться общей. Соответственно, требуется согласие от бывшего супруга на совершение сделки, причем нотариальное.

Если его получить нет возможности, подается иск о разделе имущества. Сроки давности нарушены не будут. После вступления решения в силу продать можно будет только половину дома. Вторая же его часть сохранится за бывшим спутником жизни.

Как продать квартиру, если бывший супруг осужден и в разводе

Подскажите, как поступить в следующей ситуации. Муж за тяжкое преступление осужден к лишению свободы на 10 лет. Развод с ним оформлен через ЗАГС. В браке купили однокомнатную квартиру, которую планирую продать. Как лучше поступить?

Любовь, г. Внуково.

Выходов из сложившейся ситуации существует несколько. Но забегая наперед, стоит сказать, что просто так продать жилье не получится. Самый простой сценарий – получить согласие от мужа, удостоверенное руководством исправительного учреждения. Правда, половину вырученных от продажи денег придется отдать супругу.

Когда же этот способ не подходит, ничего не остается делать, как подавать иск в суд на раздел жилого помещения. Факт лишения свободы бывшей второй половины не будет помехой в распределении собственности.

Может ли бывшая жена продать свою долю в квартире без согласия бывшего мужа

Столкнулся с такой жизненной проблемой. Во время существования брака приватизировали с супругой квартиру поровну. Сейчас она хочет продать свою часть. Интересует, какие права имеются у меня?

Петр, г. Москва.

В этом случае действуют нормы не Семейного, а Гражданского кодекса. Основной является статья 250. Она говорит о том, что другой субъект общедолевой собственности обладает преимущественным правом на приобретение доли в имуществе.

Механизм в основных чертах выглядит так. Продавец делает официальное письменное предложение другим совладельцам. В свою очередь они в течение месяца совершают покупку или оформляют отказ у нотариуса от своего права.

Если использован материнский капитал, нужно ли согласие бывшего мужа

Развелись не так давно с супругом. Из нажитого имущества осталась квартира с материнским капиталом, оформленным при рождении второго ребенка. Сейчас обстоятельства заставили продать жилье. Как все сделать в рамках закона?

Валентина, г. Красногорск, Московская область.

Начать следует с того, что приобретенная по материнскому капиталу недвижимость не относится ни к общей, ни к личной собственности супругов. Квартира распределяется в долевом соотношении между родителями и детьми. Соответственно, ст. 35 СК РФ здесь не применяется.

Вместе с тем, объектом продажи будет не все жилое помещение, а отдельная доля в нем. Далее вступают в силу правила уже описанной выше ст. 250 ГК РФ.

Заключительные рекомендации

Продажа имущества после развода таит в себе набор рисков. С целью их предотвращения сделка нуждается в тщательной проработке. Проще всего заключить с бывшем мужем (женой) договор о разделе имущества, перерегистрировать права на свою часть и затем уже свободно вступать во взаимоотношения с покупателем.

Однако на деле не всегда реализуется описанный алгоритм. Тогда придется действовать иным путем. И здесь помогут следующие рекомендации.

Список советов:

Если обстоятельства сложились так, что продажа необходима срочно, с разделом имущества затягивать не стоит.
При оформлении согласия от бывшего члена семьи, в нем подробно описывается отчуждаемое имущество.
В самом договоре купли-продажи квартиры, ссылка на одобрение делается отдельным пунктом.
В некоторых случаях на стороне продавца вправе выступить оба супруга – каждый по своей доли.
Не принесет вреда и предварительная консультация от юриста.

Вывод из всего сказанного один – перед продажей квартиры после развода, лучше поделить ее по договоренности или через суд. Второй путь, естественно, займет больше времени.

Тема оформления и раздела недвижимого имущества супружескими парами никогда не теряет актуальности. Поэтому нотариус города Москвы Илья Радченко напомнил читателям сайта "РИА Недвижимость" об основных правилах и нюансах владения недвижимостью в браке.

Имущество до брака

По общему правилу, добрачное имущество разделу между супругами не подлежит и остается собственностью того из супругов, на кого оно оформлено. Однако стороны могут изменить это брачным договором. В случае если в период брака в это имущество сделаны существенные вложения, улучшения за счет общего имущества супругов, то суд может по иску второго супруга признать данное имущество совместным.

Личное имущество супругов

Совместно нажитым не будет имущество, полученное по безвозмездным сделкам: чаще всего это договоры дарения или договоры передачи жилых помещений в ходе бесплатной приватизации жилья. Также не будет совместно нажитым имущество, которое унаследовано одним из супругов.

И, наконец, совместно нажитым не будет имущество, которое приобретено на раздельные средства одного из супругов или в обмен на раздельное имущество одного из супругов, если обмен был без доплаты совместными средствами. Однако в последнем случае необходимо иметь возможность подтвердить, что обмененное имущество или средства были именно раздельными.

Все перечисленное следует из норм закона и не требует соглашения между супругами. А по соглашению супругов брачным договором можно установить, что и иное имущество, приобретаемое в период брака, будет раздельным. При этом можно установить как общее правило о раздельности всего имущества (или его отдельных видов), так и условия о правах на конкретные объекты недвижимости (например, конкретную квартиру — жене, конкретный земельный участок и строения — мужу).

Когда личное становится совместным

Часто супругов волнует вопрос, будет ли приобретенное ими до брака имущество, которое продали уже после вступления в брак с последующей покупкой нового жилья, продолжать считаться личной собственностью?

Если при продаже раздельного имущества супруг полученные средства направил на покупку нового имущества, и вложений другого супруга (общих средств) при этом не было, новое имущество будет раздельным. Но потребуется доказать, что средства на его покупку были именно раздельными, что не всегда просто.

Если имущество было серьезно реконструировано, и на это израсходованы средства другого супруга или общие средства, то второй супруг может потребовать в судебном порядке признать данное имущество общей собственностью. Удовлетворит ли суд такой иск, зависит от стоимости имущества и произведенных работ, характера реконструкции и т. д.

Эти положения могут быть изменены брачным договором.

Ипотечный вопрос

В случае покупки квартиры одним из супругов еще до заключения брака с помощью ипотечного кредита нужно помнить, что она покупается в собственность и отдается кредитору в обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита (если речь о банковском кредите на покупку жилья).

Таким образом, право собственности на квартиру приобретено сразу же, до заключения брака, и покупная цена оплачена полностью до заключения брака (за счет кредита). Участия второго супруга в собственно приобретении и оплате квартиры нет никакого, поэтому нельзя говорить и о совместной собственности на квартиру.

Однако есть участие второго супруга в погашении кредита, который является личным обязательством первого супруга. И это обстоятельством может учитываться судом при разделе имущества супругов, например, если брак расторгается.

Подчеркну, что речь здесь не идет о признании квартиры совместной, а только о том, что кредит был личным обязательством одного супруга, и другой вправе требовать соразмерную компенсацию за свое участие в погашении кредита.

Супруги-созаемщики

Если супруги выступают ипотечными созаемщиками, то банк в счет уплаты долга в принципе может забрать квартиру одного из них, которая была куплена еще до брака. Хотя на практике, конечно, в первую очередь банк попытается обратить взыскание на заложенную квартиру, а не на прочее имущество. Но если, например, по какой-то причине заложенная квартира не может быть продана с торгов или вырученных средств недостаточно, то банк может потребовать обратить взыскание на другое имущество должников. Таким имуществом может быть и другая квартира. При этом в отличие от заложенной квартиры банк не сможет изъять у гражданина единственное жилье, имеются и другие ограничения по обращению взыскания.

Определить доли каждого сразу

С точки зрения законодательства, нет никаких препятствий к тому, чтобы при покупке жилья в общую собственность супругов сразу же определить доли в приобретаемом имуществе (то есть, по существу, включить в договор положение о разделе общего имущества). Такой договор должен быть удостоверен нотариально. Желательно не просто указать размер долей супругов в имуществе, а прямо указать в договоре, что супруги определяют доли в приобретаемом имуществе в таком-то размере, чтобы не было сомнений, что имелось в виду. Судебная практика по договорам без такого указания не является вполне однозначной, но если в договоре сразу указать положение об определении долей, то маловероятно, что оно не будет учтено судом.

Ситуация становится хуже, если договор составлен в простой письменной форме, поскольку в 2016 году было введено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора (соглашения) о разделе общего имущества супругов. Если такое соглашение было достигнуто без удостоверения нотариусом, то оно является недействительным (ничтожным). Поэтому лучше в данной ситуации не рисковать: если вам нужна именно долевая собственность, надо удостоверять договор нотариально и указывать в нем про определение долей в общей собственности супругов.

Нужно ли разрешение на продажу/покупку

Если недвижимость является общим совместным имуществом супругов, то на ее продажу (или иное распоряжение) требуется согласие другого супруга, удостоверенное нотариально. На отчуждение же раздельного имущества согласие не требуется.

Если один из супругов покупает недвижимое имущество за счет общих средств супругов, то вопрос о необходимости оформления нотариально удостоверенного согласия зависит от того, подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению данный договор купли-продажи. Если подлежит, то требуется и нотариально удостоверенное согласие.

Согласие супруга не требуется обязательно оформлять в том случае, если договор нотариально удостоверяется в добровольном порядке или если при покупке используются только раздельные средства супругов (например, если заключен соответствующий брачный договор).

Брачный договор или соглашение о разделе?

Брачный договор определяет любые имущественные отношения супругов в период брака, а также может устанавливать имущественные последствия его расторжения. Такой договор может быть заключен только до брака или во время брака, но не после его расторжения. Зато в нем могут быть предусмотрены любые условия имущественного характера в отношениях между супругами: определение общих правил установления права на имущество (режима имущества), определение прав на конкретные объекты имущества, установление определенных разовых или периодических выплат между супругами, передача имущества от супруга к супругу или из общей собственности в раздельную, из раздельной в общую и т. д.

В отличие от брачного договора, соглашение о разделе общего имущества супругов заключается в отношении конкретного ранее нажитого имущества и не может действовать в отношении будущего, еще не приобретенного имущества, а также всего имущества или видов имущества без его конкретизации. Поэтому заключить его до брака (и в браке до приобретения совместного имущества) нельзя. Оно менее гибко, чем брачный договор, но его можно заключить и после расторжения брака.

Если выбирать ту или иную форму распределения имущества между супругами (бывшими супругами), которые не желают иметь общего имущества, то представляется, что в период брака брачный договор удобнее и эффективнее, а после расторжения брака имущество может быть разделено по соглашению о разделе общего имущества супругов.

Когда можно выписать супруга

Если квартира является общей собственностью супругов, то выселить одного из супругов можно только в том случае, если он каким-либо образом нарушает права других законно проживающих в квартире лиц (например, хулиганство, дебоширство и т. д.) или, например, повреждает, разрушает квартиру (речь не идет о естественном износе жилья при проживании).

Возможны варианты выселения в том случае, если в единственной комнате остаются проживать бывшие члены семьи, совместное проживание которых в силу личных отношений невозможно или крайне затруднительно. Суд оценивает наличие условий для выселения по своему усмотрению и может учитывать и другие факторы (например, наличие у супруга другого жилища).

Согласие супруга на продажу квартиры — это документ, которым один из супругов подтверждает, что согласен с продажей вторым супругом их совместного имущества. Если его не получить, другой супруг, чье мнение не было учтено, вправе оспорить сделку купли-продажи в суде.

Что такое общая собственность

Заключение брака порождает между людьми особую юридическую связь.

Это означает, что вещь принадлежит одновременно обоим супругам без выделения долей, то есть целиком, муж и жена располагают на эту вещь равными правами, и каждый вправе ею полноценно распоряжаться.

Отметим, что супруги вправе заключить брачный контракт и установить в нем иной режим владения приобретенным во время брака имуществом или имущественными правами. Либо в любой момент они вправе разделить собственность через заключение соглашения о разделе.

Однако, закон не требует такого разделения в обязательном порядке — это дело добровольное. В то же время нередко юристы по семейным делам и вопросам недвижимости рекомендуют заключать такие контракты — это облегчает не только распоряжение вещами, но и бракоразводные процессы.

По умолчанию все объекты, приобретенные парой в период брака, — общие. Важно помнить, что совместно нажитыми не считаются объекты, которые муж и жена получили в дар или по наследству. Также не признаются таковыми личные предметы и все, что куплено до женитьбы или замужества. Признание всего этого индивидуальной собственностью не требует оформления контракта —это происходит в силу закона.

В случае, если жилье приобретено в браке и не было получено кем-то из супругов в наследство или дар, оно является совместно нажитым, и права на него имеют оба супруга, а не только тот, на которого оно оформлено.

Зачем нужно согласие супруга на продажу квартиры

Поскольку совместное имущество принадлежит одновременно мужу и жене, каждый имеет возможность распорядиться им, в том числе, продать, подарить или уничтожить без присутствия партнера. При этом, предполагается, что член семьи, который тем или иным образом распорядился общими вещами, согласовал действия со своей второй половиной и получил от него или нее согласие.

Форма такого согласования обычно не важна и может быть, в том числе, устной. Однако правила согласования действий с недвижимым имуществом сложнее — согласие супруга на его продажу должно быть нотариально удостоверенным.

Поэтому, по правилам СК РФ, в случае, если один из членов семьи продает общее жилье без присутствия своей половины, ему следует заручиться нотариально удостоверенным разрешением супруга на продажу.

В тексте бумаги следует указать:

● ФИО, дату и место рождения и реквизиты паспорта супруга, дающего согласие на продажу квартиры;

● аналогичная информация о втором участнике пары;

● реквизиты свидетельства о регистрации брака;

● информацию о жилье, отчуждение которого планируется, описать предмет отчуждения как можно подробнее.

Текст согласия не нужно готовить заранее — его составит нотариус на основании предоставленных супругами данных.

Что будет, если не заручиться нотариально удостоверенным разрешением

В случае, если согласие на продажу у супруга не получено, а жилье продано без его присутствия, он может в течение года с момента совершения купли-продажи через суд оспорить соглашение купли-продажи.

Правда в случае, если эта бумага отсутствует, в ЕГРН регистрирующий орган делает отметку о том, что согласие не представлено.

Фактически, один из супругов может продать семейную недвижимость без ведома второго и даже не известив его — регистарция все равно произойдет.

Будет ли такая сделка потом оспорена или нет — неизвестно, это зависит исключительно от воли супруга, мнение которого не было запрошено.

В случае отсутствия этого документа, для нового владельца возникает сразу два риска:

1. последующего оспаривания соглашения купли-продажи супругом, чье мнение не было учтено;

Поэтому в случае приобретения недвижимости женатых собственников необходимо настаивать на оформлении нотариального разрешения супруга на продажу квартиры до заключения договора и предоставлении его в Росреестр.

Верховный Суд пояснил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, должен решаться на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств

По мнению одной из адвокатов, случаи невозможности выдела доли имущества в натуре, нахождение общего имущества в ипотеке – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются бывшие супруги при разделе имущества. Другая отметила, что в рассматриваемом случае ВС разумно признал долю ответчика незначительной, поскольку очевидно, что реально выделить долю бывшему супругу не представляется возможным. Третья также согласилась с позицией Суда, поясняя, что принудительная выплата стоимости доли позволяет решать проблемы раздела общего имущества, особенно когда один из бывших супругов злоупотребляет правом, не давая согласия на выкуп.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 19 октября по делу № 3-КГ21-9-КЗ о разделе совместно нажитого имущества бывших супругов при невозможности выдела доли имущества в натуре.

Обстоятельства дела

Брак между Галиной Алексеевой и Евгением Соколовым был расторгнут 8 ноября 2017 г. В период брака супруги совместно приобрели имущество – 1/3 доли двухкомнатной квартиры. Согласно договору купли-продажи от 10 октября 2013 г. 2/3 доли в праве собственности на квартиру принадлежат Галине Алексеевой на основании соглашения о разделе супружеского имущества в предыдущем браке от 29 ноября 2004 г.

Позднее Галина Алексеева обратилась в суд с иском к Евгению Соколову о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, взыскании денежных средств, а также выплате компенсации за долю в праве на имущество. Истица указала, что ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащего ему имущества, поскольку выехал из квартиры и проживает с другой семьей, расходы на оплату жилья и коммунальных услуг не несет, а его доля является незначительной (4,7 кв. м жилой площади и 9,2 кв. м общей) и не подлежит выделению в натуре.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования и просила выделить ей 1/6 доли в праве на квартиру, прекратив право ответчика в общей долевой собственности с выплатой ему компенсации в 150 тыс. руб. согласно имевшемуся в материалах дела экспертному заключению от 24 февраля 2020 г. об оценке рыночной стоимости указанной доли. Кроме того, истица просила взыскать с ответчика плату за жилое помещение и коммунальные услуги, расходы на оплату услуг представителя, оплату экспертизы и уплату госпошлины на общую сумму 125 тыс. руб.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2020 г. исковые требования были удовлетворены частично: бывшим супругам передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру. С ответчика в пользу истицы взыскано 24 тыс. руб., а также судебные расходы в 27 тыс. руб. В выплате ответчику компенсации за долю в праве на имущество было отказано.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что спорная квартира является местом жительства ответчика и что доказательств, свидетельствующих о наличии у истицы денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества, не представлено. Суд пояснил, что денежные средства в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в обеспечение иска не вносились, а ответчик имеет существенный интерес в использовании доли в праве собственности на квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2020 г. и определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2021 г. решение суда оставлено без изменений.

Выводы ВС

В связи с этим Галина Алексеева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Ссылаясь на п. 3 указанной статьи ГК, Суд пояснил, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.

Суд подчеркнул, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом ВС обратил внимание, что выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия данного собственника.

Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, разъяснил ВС. При этом отмечается, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Верховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

Верховный Суд обратил внимание, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Обращаясь к п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6 и 8 (в ред. от 25 декабря 2018 г.), ВС отметил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Верховный Суд принял во внимание, что истица в обоснование заявленных требований указывала, что 1/6 доли жилой площади, принадлежащая ответчику, составляет 4,7 кв. м. и выделить ее в натуре невозможно, поскольку в таком случае доля ответчика в квартире будет значительно увеличена. Также истица отмечала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире только в ходе судебного разбирательства – в конце 2019 г. Кроме того, Суд обратил внимание на пояснение истицы о том, что она проживает в спорной квартире с несовершеннолетними детьми – дочерью от первого брака и внучкой и что с бывшим супругом сложились неприязненные отношения, поэтому совместное проживание в одной квартире невозможно.

ВС указал, что судами при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества правовая оценка возможности использования общего имущества, приходящегося на его долю, не дана. Ссылка суда на то, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поясняется в определении.

Обращаясь к разъяснениям содержащимся в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25, Верховный Суд отметил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. В связи с этим, пояснил ВС, суду надлежало оценить соответствие отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости его доли в общем имуществе требованиям добросовестности, однако это не было выполнено.

Верховный Суд указал: суд первой инстанции ссылался на то, что истица не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у нее денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества. Вместе с тем, подчеркивается в определении, суд возложил обязанность на истицу представить доказательства своей платежеспособности для выплаты компенсации, что та и сделала, а именно представила выписку о состоянии вклада. Предложения суда о внесении денежных средств в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в Ленинградской области истице не поступало, а в последнем судебном заседании данный вопрос не исследовался.

Ввиду изложенного Судебная коллегия ВС пришла к выводу о наличии нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами, и отменила их судебные акты в части требований о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, выплате компенсации за долю в праве на имущество, направив дело в данной части на новое рассмотрение в первую инстанцию. В части удовлетворения исковых требования о взыскании с ответчика платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 24 тыс. руб. ВС оставил решения без изменения.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

Суд отметил, что отсутствие ответа от общества на заявление о даче согласия на вступление в состав его участников не образует обязанности выплатить истцу действительную стоимость доли уставного капитала как участнику

Также адвокат добавила, что суды крайне осторожно подходят к вопросу о признании доли участника общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, поскольку такое решение будет означать лишение права на жилище. По ее мнению, вопрос отсутствия у собственника небольшой доли существенного интереса в пользовании ею – это сфера усмотрения суда, и задача представителя истца состоит в том, чтобы приложить максимум усилий для доказывания данного обстоятельства всеми доступными способами.

Адвокат отметила, что по делам о разделе наследственного имущества, где также часто имеется несколько участников общей долевой собственности на недвижимое имущество, суды гораздо решительнее выделяют жилое помещение в собственность кого-либо из наследников.

Адвокат отметила, что Верховный Суд, указывая на то, что в рамках рассматриваемой категории дел истице необходимо было представить доказательства реального наличия финансовых средств на выкуп доли, обоснованно обратил внимание, что вносить денежные средства на депозит суда необязательно.

В заключение Светлана Немчинова добавила, что законодателем не урегулирована возможность выкупа значительной доли, что нередко приводит к манипуляциям и злоупотреблением правом участниками долевой собственности.

Читайте также: