Лесной участок это недвижимое имущество

Обновлено: 28.05.2024

Мельникова Ю.В., заместитель начальника Управления правового обеспечения и имущественно-хозяйственной деятельности - начальник отдела юридического сопровождения деятельности Службы и судебной работы Федеральной службы по надзору в сфере природопользования.

Статьей 7 нового Лесного кодекса впервые введено понятие "лесной участок", но содержание этого понятия не раскрывается, а лишь устанавливается, что таким участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со ст. 67, 69 и 92 ЛК РФ. Таким образом, можно сделать вывод о том, что понятие "лесной участок" тождественно понятию "земельный участок".

Что же понимается под лесным (земельным) участком ныне действующим российским законодательством?

Гражданско-правовая квалификация земельного участка стала возможной только после провозглашения в Конституции РФ частной формы собственности на землю и необходимой - в связи с введением в действие Гражданского кодекса РФ и иных федеральных законов, содержащих нормы, регулирующие отношения с земельными участками как с объектами гражданских прав.

Первым федеральным законом, где земельный участок прямо упоминается как объект гражданских прав, стал Гражданский кодекс РФ . Здесь уже наряду с термином "земля", в частности в ст. 126, 129, 214, появляется термин "земельный участок" (ст. 130, 132, 216, 261 и т.д.), и говорится о нем как об объекте права собственности и иных вещных прав.

Позднее земельный участок как объект гражданских прав и, главное, как объект права собственности был назван в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в Федеральном законе от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" , где указывается, что право собственности возникает именно на земельный участок, а не на землю.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 05.02.2007) // СПС "КонсультантПлюс".
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (в ред. от 18.12.2006) // СПС "КонсультантПлюс".
О разграничении государственной собственности на землю: Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ (принят ГД ФС РФ 04.07.2001) (в ред. от 03.06.2006) // СПС "КонсультантПлюс".

Земельный кодекс РФ в ст. 6 определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", несмотря на то что был принят раньше, дает более емкое определение: "Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами".

Гражданское законодательство Российской Федерации не дает понятия земельного участка, однако упоминание об этом объекте в Гражданском кодексе РФ происходит чаще, чем о каком-либо другом: кроме того, что земельный участок сам является объектом гражданских прав и вещным правам на него посвящена целая глава в ГК РФ, любой оборот недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений) невозможен без его участия. Вместо этого в ст. 261 Гражданского кодекса РФ даются некоторые режимные признаки земельного участка:

территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261);
если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261);
собственник земельного участка вправе использовать все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261).

При этом если сравнить вышеперечисленные положения ст. 261 ГК РФ и определение земельного участка, данное в ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" , можно увидеть, что законодатель, давая определение земельному участку в чисто "земельном" законе, полностью использовал положения о нем, данные в ГК РФ (принятом, кстати, на пять лет раньше).

Следует отметить, что во всех определениях земельного участка присутствует такая его характеристика, как ограниченность, т.е. границы земельного участка фиксируют территориальные пределы прав собственника участка.

К лесным участкам относятся участки леса, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель. Границы лесных участков должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах). К лесным участкам и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства Российской Федерации о земельных участках, если иное не установлено Лесным кодексом.

Несмотря на тесную взаимосвязь лесного и земельного законодательства, несмотря на то что земли лесного фонда являются самостоятельной категорией земель, Лесной кодекс имеет специфику, отличающую его в корне от земельного законодательства. Объектом лесных отношений является лесной участок - как комплекс земли и расположенной на ней растительности одновременно, участки нелесных земель, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью. Таким образом, к лесному законодательству неприменим термин "земельный участок", т.к. предметом договорных отношений становится именно лесной участок.

Именно лесные участки могут предоставляться в пользование. Через предоставление лесных участков в пользование выражается специальное лесопользование. В отличие от общего лесопользования, для которого не требуется получения специальных разрешительных документов, правоудостоверяющих документов на лесные участки (например, для сбора гражданами грибов и ягод), специальное лесопользование требует получения соответствующих документов. Фактически общее лесопользование по смыслу ст. 11 ЛК РФ является публичным лесным сервитутом. Вид документов для специального лесопользования зависит от вида предоставляемого права на лесной участок.

Поскольку лесные участки являются недвижимостью, к ним применяются нормы гражданского законодательства, но только если иное не установлено Лесным кодексом РФ.

Имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами . Так, в частности, виды прав на земельные участки (в рамках Земельного кодекса Российской Федерации) и лесные участки (в рамках Лесного кодекса Российской Федерации) существенно отличаются друг от друга.

Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ. Пункт 2 ст. 3 // СПС "КонсультантПлюс".

Границы лесных участков должны быть обозначены как на картах, так и на местности специальными опознавательными знаками. За уничтожение лесоустроительных и лесохозяйственных знаков на местности может возникать административная ответственность в соответствии со ст. 7.2, 23.24 КоАП РФ.

"Основной лесной картой является лесоустроительный планшет, составленный на геодезической и топографической основе. В настоящее время он создается средствами автоматизированной системы лесного картографирования как цифровая лесная карта. Полная таксационная характеристика выделов может быть получена при совмещении картографической и повыдельной таксационной баз данных. На этом свойстве основываются современные ГИС-технологии в лесоустройстве и лесном хозяйстве.

Другие лесные карты (план лесонасаждений, карты-схемы лесхоза по породам, противопожарных мероприятий, арендуемых земель и др.) составляются способом монтажа уменьшенных фотокопий планшетов или же автоматизированным способом" .

Верхунов П.М., Моисеев Н.А., Мурахтанов Е.С. Лесоустройство: Учеб. пособие. Йошкар-Ола: МарГТУ, 2002. С. 383.

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и земельным законодательством, если иное не предусмотрено Лесным кодексом.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что лесной участок имеет следующие необходимые признаки:

это часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке;
он расположен на землях лесного фонда или на землях: обороны и безопасности, на которых расположены леса; поселений, на которых расположены городские леса; особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса;
в отношении его проведено лесоустройство в порядке, установленном Правительством РФ, и осуществлено проектирование (подготовка проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесного участка) по правилам ст. 69 Кодекса;
он прошел государственный кадастровый учет лесных участков по правилам ст. 92 Кодекса и в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" .

Только совокупность всех названных признаков позволяет рассматривать соответствующую часть поверхности земли как юридическую категорию лесного законодательства - лесной участок.

Лесной участок как объект гражданских прав представляет собой имущество (недвижимую вещь) в виде комплекса земли и расположенной на ней растительности одновременно, участки нелесных земель, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, границы которого определяются в соответствии с ЛК РФ.

В то же время следует подчеркнуть, что лесным участком может признаваться только такая часть поверхности земли, которая характеризуется всей совокупностью необходимых признаков, рассмотренных выше. Пока же в России далеко не все участки земель лесного фонда являются объектами, в отношении которых проведены лесоустройство и государственный кадастровый учет.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

В письме Минфина России от 24.05.2021 № 03-05-05-01/39656 чиновники подтвердили свою позицию по поводу начисления налога на имущество организаций по многолетним насаждениям.

Аргументы финансового ведомства сводятся к следующему.

Объектом обложения налогом на имущество является недвижимость, учитываемая на балансе компании в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). Есть одно уточнение: в том случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 НК РФ.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). Речь идет об объектах, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:

объекты незавершенного строительства;

подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ).

НК РФ (подп. 1 п. 4 ст. 374) содержит перечень объектов, которые не признаются объектами обложения налогом на имущество. В этом перечне упомянуты земельные участки и иные объекты природопользования – водные объекты и другие природные ресурсы.

А что о многолетних насаждениях сказано в бухгалтерском учете? Отвечая на этот вопрос, финансисты отметили следующее.

Капитальные вложения в многолетние насаждения включаются в состав основных средств в конце отчетного года в сумме затрат, относящихся к принятым в эксплуатацию площадям, независимо от даты окончания всего комплекса работ (п. 34 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Посмотрим на многолетние насаждения с другого ракурса. Культивируемые ресурсы растительного происхождения, неоднократно дающие продукцию (плодово-ягодные насаждения всех видов (деревья и кустарники), озеленительные и декоративные насаждения на улицах, площадях, в парках, садах, скверах, на территории юридических лиц, во дворах жилых домов и др.), включены в отдельную группировку (код 520.00.00.00) в Общероссийском классификаторе основных фондов (ОК 013-2014 (СНС 2008)).

Рассматриваемое письмо копирует ответ из другого письма Минфина России от 02.10.2019 № 03-05-05-01/75784, которое тоже ничего не объяснило.

На самом же деле ситуация не такая простая.

В приложении 18 к договору о ЕАЭС, подписанному 29.05.2014, которым установлен порядок взимания косвенных налогов и механизм контроля их уплаты, дано свое определение недвижимого имущества. Согласно ему леса и многолетние насаждения отнесены именно к недвижимому имуществу. Но из российского законодательства они как объекты недвижимости выпали.

Однако не так давно финансисты придерживались иной точки зрения. Есть письма Минфина России от 11.01.2017 № 03-05-05-01/314 и № 03-05-05-01/313, в которых речь шла о многолетних насаждениях, посаженных на арендованных земельных участках. Чиновники отметили, что если перемещение многолетних насаждений не нанесет несоразмерный ущерб их назначению, то это движимое имущество.

Можно ли пересадить взрослое плодовое дерево? Думаем, что пересадить-то можно, но выживет ли оно и будет ли дальше плодоносить – это вопрос спорный. Так что, на наш взгляд, основное условие пункта 1 статьи 130 ГК РФ относительно того, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей в отношении многолетних насаждений, надо признать, выполняется.

Есть и судебная практика. В Постановлении АС Московского округа от 24.02.2015 № Ф05-413/2015 по делу № А40-59510/13 суд указал, что законодательством о налогах и сборах и о бухгалтерском учете многолетние насаждения рассматриваются как разновидность основных средств и по ним начисляется амортизация. Кроме того, многолетние декоративные озеленительные насаждения относятся к 10-й амортизационной группе согласно классификатору основных средств (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1).

Поэтому, на наш взгляд, возможность не платить налог на имущество по многолетним насаждениям сейчас держится только на доброй воле чиновников.

С 1 января 2022 года органы местного самоуправления начнут осуществлять полномочия в сфере лесоустройства. Это предусмотрено Федеральным законом от 02.07.2021 № 304-ФЗ. Изменения касаются городских и муниципальных округов, городских и сельских поселений.

Органы МСУ будут:

принимать решения о создании и упразднении лесничеств на землях населенных пунктов;
устанавливать границы созданных лесничеств;
разрабатывать и утверждать лесохозяйственные регламенты этих лесничеств;
реализовывать мероприятия по лесоустройству в лесах, расположенных на землях населенных пунктов в муниципалитете.

Как принять решение о создании лесничества

Документ: Новые вопросы местного значения поселений закреплены в пунктах 20.1, 20.2 статьи 14, а муниципальных и городских округов — в пунктах 26.2 , 26.3 статьи 16 Закона № 131-ФЗ

Прежде чем принять решение о создании лесничества, подготовьте графическое описание местоположения его границ и границ создаваемых в его составе участковых лесничеств. Такое описание — обязательное приложение к решению органа МСУ о создании лесничества. Включите в него перечень координат характерных точек границ лесничества и участковых лесничеств. Местоположение границ участковых лесничеств определите с учетом нормативов их площади. Они установлены Лесоустроительной инструкцией, утвержденной приказом Минприроды от 29.03.2018 № 122 (далее — Инструкция № 122).

Затем примите решение о создании лесничества и участковых лесничеств на землях, находящихся в муниципальной собственности, а также об установлении границ лесничества.

Какие мероприятия по лесоустройству будут реализовывать органы МСУ

Лесоустройство — это деятельность, которая включает проведение мероприятий пяти видов. Все они указаны в статье 68 ЛК.

1. Проектирование лесничеств.

2. Проектирование эксплуатационных, защитных, резервных лесов, а также особо защитных участков лесов.

3. Закрепление на местности местоположения границ лесничеств, участковых лесничеств и земель, на которых расположены эксплуатационные, защитные, резервные леса, а также особо защитные участки лесов.

4. Таксация лесов.

5. Проектирование мероприятий по сохранению лесов.

Утвердите план проведения лесоустройства. Как это сделать, в каком порядке и как часто вносить изменения в план — решит Правительство (ст. 67.2 ЛК).

Мероприятия можно проводить комплексно в различных сочетаниях или отдельно в отношении каждого лесничества, участкового лесничества или лесного участка. Рассмотрим, какие работы нужно выполнить в рамках отдельных мероприятий по лесоустройству.

Проектирование мероприятий по сохранению лесов

В рамках проектирования определяют виды и объемы мероприятий по сохранению лесов (ст. 69.2 ЛК). Мероприятия могут включать в том числе вырубку погибших и поврежденных лесных насаждений. Проектирование осуществляется одновременно с таксацией лесов или отдельно от нее. Без таксации проектирование следует проводить на основе результатов лесопатологических обследований, государственного мониторинга воспроизводства лесов, отнесения земель, предназначенных для лесовосстановления, к землям, на которых расположены леса. Эту работу нужно провести не позднее чем за два года до года проектирования мероприятий по сохранению лесов.

На заметку:

Кто может заниматься лесоустройством

Проектирование эксплуатационных, защитных, резервных лесов и особо защитных участков

Прежде чем приступать к проектированию эксплуатационных, защитных, резервных лесов и особо защитных участков лесов, нужно:

проверить, есть ли основания отнести леса к таким видам лесов и выделить их особо защитные участки;
определить местоположение границ земель, на которых расположены эксплуатационные, защитные, резервные леса, особо защитные участки лесов в границах лесничеств, участковых лесничеств и лесных участков;
определить категории защитных лесов и границы земель, на которых они расположены;
подготовить графическое описание местоположения границ земель, на которых расположены эксплуатационные, защитные и резервные леса

На заметку: Действуйте по Инструкции № 122. В ней указаны критерии определения приоритетности проектирования категорий защитных лесов

Закрепление на местности местоположения границ лесничеств

Чтобы закрепить на местности местоположение границ лесничеств, в том числе участковых, и земель, на которых расположены эксплуатационные, защитные и резервные леса, особо защитные участки, нужно устроить квартальные просеки, установить квартальные и граничные столбы, другие информационные знаки. При этом используют проект квартальной сети. Его подготавливают в ходе выполнения работ по лесоустройству (ст. 68.3 ЛК).

Закрепление границ осуществляется в рамках мероприятий по сохранению лесов.

Таксация лесов

Таксация лесов — это определение объема срубленных и растущих деревьев, запаса насаждений, прироста деревьев и насаждений. Таксацию проводят при лесоустройстве, отводе лесосек в рубку, инвентаризации леса. Цель — получить актуальные и достоверные сведения о лесах и лесных ресурсах, об их состоянии, количественных и качественных характеристиках. Эта информация понадобится при проектировании мероприятий по сохранению лесов, для использования лесов, улучшения их качества, повышения их продуктивности и т. п. (ст. 69.1 ЛК).

При таксации лесов:

выделяют совокупности лесных насаждений, однородных по породному составу, возрасту и продуктивности;
определяют местоположение границ лесотаксационных выделов;
определяют преобладающие и сопутствующие древесные породы, лесорастительные условия, состояние, диаметр, высоту деревьев и т. д.

Важная деталь: С 1 января 2023 года при проведении работ по таксации лесов наземными методами нужно будет фотографировать лесные насаждения. Фотографии включайте в состав лесоустроительной документации

Что изменится в правилах предоставления участков для заготовки древесины

С 1 января органам МСУ будет запрещено предоставлять лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности, для заготовки древесины, если таксация лесов в отношении этих участков проведена более 10 лет назад.

Станет больше оснований отказать в утверждении проектной документации лесного участка. Отказ будет возможен в двух случаях.

1. Местоположение проектируемого лесного участка полностью или частично совпадает с местоположением другого участка, проектируемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении проектной документации.

2. Проектная документация лесного участка подготовлена с нарушением требований к образованию и изменению земельных участков.

Каких изменений ждать в 2023 году

С 1 марта 2023 года будут действовать более строгие правила подготовки к лесосечным работам и рубке лесных насаждений. Также начнут действовать более жесткие требования к специалистам и организациям, которые проводят работы по лесоустройству, отводу и таксации лесосек.

Правила подготовки к лесосечным работам

С 1 марта 2023 года нельзя будет выполнять лесосечные работы без таксационного описания лесосеки

С 1 марта 2023 года перед проведением лесосечных работ и рубок лесных насаждений нужно будет проводить отвод и таксацию лесосек. Если эта необходимость возникнет при заготовке древесины гражданами для собственных нужд или в рамках мероприятий по сохранению лесов и лесоустройству, орган местного самоуправления должен будет привлечь исполнителя на конкурсной основе по правилам Закона № 44-ФЗ.

Затем нужно будет составить таксационное описание лесосеки. К этой работе закон разрешает привлекать только аттестованных специалистов. С 1 марта 2023 года без таксационного описания лесосеки нельзя будет выполнять лесосечные работы.

Требования к специалистам, которые выполняют работы по лесоустройству

1 марта 2023 года начнут действовать новые требования к лицам, выполняющим работы и оказывающим услуги по лесоустройству, отводу и таксации лесосек. Можно будет привлекать только инженеров-таксаторов и техников-таксаторов. Эти специалисты должны:

пройти аттестацию на право осуществления мероприятий по лесоустройству;
быть включенными в специальный реестр Рослесхоза.

Выполнение работ и оказание услуг по отводу и таксации лесосек смогут осуществлять юрлица и индивидуальные предприниматели, у которых в штате не меньше двух аттестованных работников. Квалификационные требования к этим специалистам и порядок их аттестации утвердит Рослесхоз.

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

Навскидку есть четыре случая возникновения участков.

(а) Из публичных земель.

(б) Из частных земель

(в) Путем естественного возникновения

(г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!

Читайте также: