Кто имеет право проживать в квартире собственника рб

Обновлено: 02.05.2024

Владеть собственными квадратными метрами — это свобода, безопасность и основа благополучия для многих людей. Однако жизнь порой приносит много резких поворотов, и каждый из нас в какой-то момент может стать собственником не целой квартиры, а только доли. Что делать в такой ситуации и какие права имеют владельцы долей – разбираемся сегодня.

Жить в квартире

Чаще всего владельцем доли в квартире человек становится при вступлении в права наследования или при разделе имущества после развода. Первый и самый простой вариант использования имущества – это пользоваться своей долей в квартире, жить там и налаживать общий быт с другими жильцами. Из юридических тонкостей здесь – оформление раздельных лицевых счетов, в остальном все сводится к вопросам личного комфорта и уюта.

Собственник доли для разделения финансовой нагрузки и получения личного лицевого счета должен обратиться со свидетельством о государственной регистрации и паспортом в ЖЭУ для заключения договора об оказании услуг. Таким же образом нужно заключить другие договоры: на воду, на свет и пр.

Доли бывают разные – кто-то владеет 70% квартиры, кому-то принадлежит только 15% жилого помещения. Если ваша доля составляет хотя бы одну жилую комнату, то вы можете отделить ее от всей квартиры замком на двери. Если нет, то по закону вы имеете право проживать и находиться в квартире, но при этом не должны препятствовать перемещению других людей по всей жилой площади.

Сдать свою долю

Если доля владельца эквивалента какой-либо из жилых комнат в квартире, то он может сдавать ее в аренду. Однако здесь есть нюанс: согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, для официальной сдачи комнаты и заключения договора найма жилого помещения нужно согласие всех собственников.

То есть, если вы хотите сдавать свою долю, то для начала необходимо поговорить с другими владельцами долей и получить от них согласие. Их присутствие понадобится при оформлении и регистрации договора о сдаче комнаты в ЖЭУ. Как вариант – если позволяют обстоятельства, можно предложить другим собственникам сдавать квартиру целиком и делить доход пропорционально долям в жилом помещении.

Если один из собственников самовольно решил сдать свою часть квартиру без согласия других владельцев, то они вправе обратиться с жалобой в милицию или в налоговую инспекцию.

Продать свою долю в квартире

При решении этой задачи у собственника части квартиры возникает наибольшее количество вопросов. Здесь есть два варианта:

Предложить другим собственникам продать общее имущество. В пользу этого варианта есть весомый аргумент: целые квартиры на рынке жилья намного более востребованы, чем отдельные комнаты или, тем более, небольшие доли. При согласии всех собственников квартира продастся быстрее и дороже, а затем каждый заберет свою часть от суммы сделки.

Если другие собственники не хотят продавать свою часть квартиры, придется продавать только свою долю.

В этом случае нужно помнить, что преимущественное право покупки вашей доли имеют другие собственники. То есть, если вы решили продать свою часть квартиры, то в первую очередь вы должны предложить сделку другим владельцам жилья.

При это вы не можете предложить другим собственникам покупку, условно, за 50 000 долларов, а после отказа продать долю другим людям за 30 000. Условия покупки должны быть одинаковыми как для других собственников долей, так и для сторонних заинтересованных лиц. Как это проверяется? Все просто.

Если вы отправили извещение о продаже нескольким другим собственникам квартиры и получили согласие на сделку только от одного из них, то вам не нужно уведомлять отказавшихся от сделки об успешной продаже.

Письменное извещение о продаже части квартиры рекомендуется отправлять через нотариуса. Это позволит подтвердить факт вручения документа или отказ от его получения адресатом. Подобная услуга у специалиста стоит 2 базовых величины или 58 белорусских рублей.

После получения извещения собственниками мяч находится на другой стороне поля. Владелец иной доли может:

Согласиться с условиями. Тогда оформляется договор купли-продажи. Если согласилось несколько человек, то продавец самостоятельно выбирает покупателя между ними.
Отказаться от получения извещения. Тут поможет нотариус, который фиксирует отказ специальным актом.
Отказаться от покупки. Этот факт также нужно оформить – для законности дальнейшей сделки купли-продажи все собственники должны поставить свои подписи под отказом от предложенной доли в присутствии нотариуса.

У всех, кто имеет первоочередное право на покупку доли в квартире, есть 1 месяц на принятие решения. Если через месяц никто не заинтересовался предложением, свою часть квартиры можно свободно предлагать на рынке недвижимости – по цене не ниже той, что была предложена другим собственникам. Если вы измените условия продажи для третьего лица и продадите свою часть дешевле, то другой владелец может обратиться в суд из-за нарушения преимущественного права покупки и признать проведенную сделку недействительной. Однако в таком случае собственник будет обязан купить у вас долю по заявленной в сделке цене. Предыдущим покупателям нужно будет вернуть деньги за долю.

На рынке недвижимости нередки скидки и торг между покупателем и продавцом. Помните, если собственник доли решил снизить стоимость сделки для третьего лица, он обязан по новой уведомить всех других собственников об изменениях и в течение месяца ждать их решения.

Доля в квартире – довольно сложный с практической и юридической точки зрения актив. Но все же актив! Долю в квартире можно использовать для собственного проживания или сдачи в аренду, либо продать ее другим собственникам или третьим лицам. Немного мудрости, дипломатии, творчества – и готово!

Принудительное выселение относительно редко применяется в Беларуси, однако судебная практика по такого рода делам существует. Попробуем разобраться по процедуре принудительного выселения и в случаях, когда это осуществить практически невозможно.

1. Кто имеет право потребовать выселения?

Сразу следует уточнить, что выселить можно только лиц, проживающих в жилом помещении. Если же граждане выбыли в другое место жительства, но отказываются сниматься с регистрационного учета, их следует признавать утратившими право владения и пользования жилым помещением. Это другая процедура, и она не будет рассмотрена в рамках данной статьи.

Непосредственно выселить граждан из жилого помещения, согласно Жилищному Кодексу, может только собственник жилья и только на основании решения суда. Для начала определим, кто является собственником жилья. В Республике Беларусь в этой роли могут выступать:

• Физические лица, которые построили, приобрели или приватизировали жилые помещения (квартиры, дома или доли в них), а также получили в дар или унаследовали недвижимость и зарегистрировали право собственности в установленном порядке;
• Юридические лица (лизинговые компании), предоставляющие жилые помещения в лизинг по договору финансовой аренды;
• Юридические лица, имеющие на балансе общежития или служебные квартиры;
• Государство, предоставляющее социальное или арендное жилье по договору найма.

Обратиться в суд для инициирования процедуры выселения может также банк, у которого жилое помещение находится в ипотеке (залоге).

2. Выселение с предоставлением альтернативы

В Жилищном кодексе Республики Беларусь предусмотрено два варианта выселения – с предоставлением иного жилья или без него. Обязательства предоставить жильцам альтернативу при выселении собственник имеет в отношении законопослушных граждан, соблюдающих правила проживания, в определенных обстоятельствах:

• в случае проведения капитального ремонта жилья;
• в случае, признания жилья подлежащим сносу;
• в случае признания жилья аварийным или не соответствующим санитарным и техническим требованиям.

Переселиться в альтернативное жилое помещение граждане обязаны в установленный срок. Условия прежнего договора найма при этом сохраняются.

2. По требованию собственника совершеннолетние члены его семьи могут быть выселены в другое жилье, принадлежащее ему на праве собственности. Это касается и бывших членов семьи, которые проживали совместно с ним на момент приватизации, но не принимали в ней участие.

Для того, чтобы чётко понимать границы права собственника на выселение граждан, проживающих в его помещении, необходимо понимать значение терминов и определений, встречающихся в статьях Жилищного Кодекса. Так жилым помещением, предоставляемым в связи с выселением, является предназначенное для проживания граждан отапливаемое помещение с естественным освещением и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам, иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, находящееся в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности – в пределах территории сельсовета.

Членами семьи собственника, нанимателя жилого помещения, лизингополучателя жилого помещения признаются: супруг (супруга), их дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родители, усыновители (удочерители). К членам семьи относятся также проживающие совместно с собственником (нанимателем, лизингополучателем) и ведущие с ним общее хозяйство родные братья и сестры, дед, бабка и внуки; иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, заключившие письменное соглашение о признании членом семьи; иные граждане, не менее пяти лет проживающие совместно с собственником (нанимателем, лизингополучателем), ведущие с ним общее хозяйство и признанные в судебном порядке членами его семьи.

Бывший член семьи – гражданин, утративший статус члена семьи, в результате расторжения брака, лишения родительских прав, расторжения письменного соглашения о признании членом семьи или по иным основаниям, предусмотренным законодательством, и продолжающий проживать в жилом помещении собственника.

Причины, по которым владелец может обратиться в суд для принудительного выселения со своей жилплощади иных граждан, бывают разными. Если для частных лиц катализатором чаще становятся сложные межличностные отношения, то, когда дело касается арендного или служебного жилья, основное значение имеет нарушение условий договора найма. Собственник не обязан предлагать альтернативу жильцу, игнорирующему нормы административного или жилищного кодекса Республики Беларусь.

• граждан, не имеющих законного права проживания на жилплощади, по сути самоуправно занявших жилье;
• гражданина, выступавшего в роли опекуна (попечителя), отказывающегося освободить жилое помещение после прекращения опеки (попечительства);
• нанимателя по истечении срока договора найма или же в случае его расторжения;
• нанимателя служебного жилья в случае прекращения трудовых или служебных отношений с организацией, его предоставившей;
• нанимателя арендного или социального жилья в случае утраты им статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий в связи с приобретением жилья общей площадью 15 кв. м и более (для г. Минска - 10 кв. м) на одного человека;
• собственника жилья и нанимателя в связи с наличием задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг без уважительных причин шесть месяцев и более;
• собственника жилья, являющегося предметом ипотеки, в случае утраты права собственности на заложенное имущество в пользу банка;
• совершеннолетних членов семьи собственника жилья (в том числе бывших), не имеющих доли в праве общей собственности на занимаемое жилье, в случае, когда выселяемые лица в течение календарного года три и более раза привлекались к административной ответственности за разрушение, порчу жилья, использование его не по назначению либо систематически нарушали иные требования ЖК, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме;
• в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Обращаем внимание, что решение суда о выселении может касаться не только нанимателя или собственника жилья, а также членов их семей, в том числе бывших, а также иных граждан, проживающих совместно с ними, но не состоящих в отношениях свойства или родства.

4. Кого выселить невозможно?

Процедура выселения граждан из жилых помещений по требованию собственника в Республике Беларусь имеет свои ограничения в применении. И до обращения в суд истцу (собственнику) следует учесть сложности, с которыми он может столкнуться в процессе судебного разбирательства.

Во-первых, граждане, выселения которых требует собственник, не должны иметь доли в праве собственности на жилое помещение, а также оснований, чтобы добиться признания за собой такого права. В противном случае ответчиком может быть подано встречное исковое заявление, например, заявление о разделе совместно нажитого имущества. Удовлетворение такого требования будет означать отказ в выселении. В результате такой иск принесет собственнику больше вреда, чем пользы.

Во-вторых, следует учесть условия приватизации. Если на момент выкупа жилья у государства граждане, выселения которых требует собственник, проживали совместно с ним, то решение суда скорее всего будет не в пользу собственника.

В-третьих, судом всегда учитываются права несовершеннолетних детей. Положениям статьи 74 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье предусмотрено, что местом жительства ребенка считается место жительства его родителей. А согласно нормам пункта 1 статьи 157 Жилищного кодекса Республики Беларусь дети вправе беспрепятственно проживать в квартире (доме), пользоваться ею наравне с собственником и требовать от него устранения нарушений их права владения и пользования жилым помещением.

В каждом отдельном случае в процессе судебного разбирательства для принятия решения о выселении учитываются аргументы сторон и представленные доказательства. Перед подачей искового заявления собственнику недвижимости следует тщательно подготовить документы и при необходимости воспользоваться профессиональной помощью адвоката.

5. Обращение в суд

Для инициирования процедуры выселения собственнику следует подать исковое заявление в суд по месту жительства ответчика. Вопрос выселения рассматривается гражданским судом. После уплаты госпошлины и подачи заявления, истец (собственник) и ответчик получают уведомление об открытом делопроизводстве, дате и времени, когда нужно будет явиться на заседание.

Выселение из жилья граждан требует весомых аргументов, поэтому собственнику следует подготовить доказательную базу, обосновывающую серьезность причин для выселения и законность его намерений в отношении ответчика. В зависимости от ситуации представляемые в суд документы могут быть разными, например:

Судебный процесс нередко занимает длительное время. Судья имеет право опрашивать свидетелей, предложить разрешить споры на основе взаимных уступок. Суд также вправе отказать в выселении, если ответчик полностью погасит долг за коммунальные услуги до вынесения решения, если именно эта причина была указана истцом в заявлении как основание для выселения.

По завершению судебного процесса судья выносит решение. Если оно принимается в пользу истца, то в обязательном порядке должно быть указано:

• По какой причине ответчик подлежит выселению;
• В течение какого срока ответчик обязан освободить жилое помещение;
• В каком размере подлежат возмещению судебные и иные издержки истца;
• Адрес и характеристики альтернативного жилья, если оно предложено ответчику.

Однако, нередко решение суда ответчиком упорно игнорируется. Если человек не покинул жилплощадь к назначенному сроку, собственник имеет право обратиться к судебным приставам для принудительного исполнения решения.

Если же ответчик не согласен с решением суда и считает себя правообладателем, он может его оспорить, подав встречный иск.

Тема разрешения споров о выселении из жилого помещения по требованию собственника сложная и зачастую сопряжена с издержками как моральными, так и материальными для обеих сторон. Надеемся, что после прочтения статьи вам будет проще разобраться в непростой ситуации и мирно урегулировать вопрос, не доводя до судебного разбирательства. Либо наоборот, приняв взвешенное решение, обратиться в суд для защиты своих прав и охраняемых законом интересов.

Надеюсь, что полученная информация поможет читателям разрешить жилищные вопросы с выгодой для себя и без нарушения законодательства. Время – ценный ресурс. Используйте возможность взаимодействовать через обратную связь и экономьте время на посещение офиса!

Раздел общей недвижимости в вопросах и ответах

Оформление раздела недвижимого имущества при расторжении брака

В некоторых случаях сторонам удается решить разногласия мирным путем, в других – договориться сложно или даже невозможно.

Водоем на земельном участке

Попытаемся осветить вопросы, касающиеся возможности создания искусственного водоема
на земельном участке

Подоходный налог при продаже недвижимости: платить или не платить, вот в чем вопрос…

В каких случаях возникает обязанность по уплате налога, можно ли его уменьшить и когда подавать декларацию.

✅ 1. Кто имеет право потребовать выселения?

Выселить граждан из жилого помещения, согласно Жилищному Кодексу РБ, может только собственник жилья и только на основании решения суда. Обратиться в суд для инициирования процедуры выселения может также банк, у которого жилое помещение находится в ипотеке (залоге).

✅ 2. Когда собственник обязан предоставить альтернативное жилье нанимателю при выселении?

В период действия договора найма собственник имеет обязательства предоставить жильцам альтернативу при выселении, но только в отношении законопослушных граждан, соблюдающих правила проживания, и в определенных обстоятельствах:
- в случае проведения капитального ремонта жилья;
- в случае, признания жилья подлежащим сносу;
- в случае признания жилья аварийным или не соответствующим санитарным и техническим требованиям.

✅ 3. Может ли наниматель отказаться переселяться из арендуемого жилья в альтернативное?

Нет, переселиться в альтернативное жилое помещение граждане обязаны в установленный срок. Условия прежнего договора найма при этом сохраняются.

✅ 4. Может ли собственник жилого помещения потребовать принудительного выселения членов своей семьи в другое жилье?

Да, может. По требованию собственника совершеннолетние члены его семьи могут быть выселены в другое жилье, принадлежащее ему на праве собственности. Это касается и бывших членов семьи, которые проживали совместно с ним на момент приватизации, но не принимали в ней участие. Решение о принудительном выселении принимает суд.

Да может, но только в отношении совершеннолетних членов семьи собственника жилья (в том числе бывших), не имеющих доли в праве общей собственности на занимаемое жилье, в случае, когда выселяемые лица в течение календарного года три и более раза привлекались к административной ответственности за разрушение, порчу жилья, использование его не по назначению либо систематически нарушали иные требования ЖК, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме. Решение о принудительном выселении принимает суд.

Основные причины, по которым суд может принять решение о выселении нанимателя без предоставления альтернативного жилья:
- в случае истечения срока договора найма или же его расторжения;
- в случае прекращения трудовых или служебных отношений с организацией, предоставившей нанимателю жилье;
- в случае утраты нанимателем статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий в связи с приобретением жилья общей площадью 15 кв. м и более (для г. Минска - 10 кв. м) на одного человека;
- в связи с наличием задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг без уважительных причин шесть месяцев и более.

✅ 7. В каких случаях жилья может лишиться собственник?

Основные причины, по которым суд может принять решение о выселении собственника без предоставления альтернативного жилья:
- в связи с наличием задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг без уважительных причин шесть месяцев и более;
- в случае утраты права собственности на заложенное имущество в пользу банка, являющегося предметом ипотеки.

✅ 8. Кого выселить нельзя или же крайне затруднительно?

Процедура выселения граждан из жилых помещений имеет свои ограничения в применении:
- во-первых, граждане, выселения которых требует собственник, не должны иметь доли в праве собственности на жилое помещение, а также оснований, чтобы добиться признания за собой такого права;
- во-вторых, следует учесть условия приватизации. Если на момент выкупа жилья у государства граждане, выселения которых требует собственник, проживали совместно с ним, то решение суда скорее всего будет не в пользу собственника;
- в-третьих, судом всегда учитываются права несовершеннолетних детей.

✅ 9. Куда следует обращаться собственнику, намеревающемуся выселить граждан из принадлежащего ему жилого помещения?

Вопрос выселения рассматривается гражданским судом. Для инициирования процедуры выселения собственнику следует подать исковое заявление в суд по месту жительства ответчика и уплатить гос.пошлину.

Жилищный вопрос в Беларуси в последнее десятилетие претерпел ряд изменений: в 2013-ом году вступила в законную силу новая редакция ЖК РБ, 2015-ом началось массовое строительство арендных квартир, определенную лепту внесла и массовая приватизация. Но наиболее волнительным изменением для многих людей стал закон о выселении, действующий в Беларуси с 2013 года. Согласно ему, многие люди могут оказаться на улице по требованию собственника недвижимости в которой они проживают.

Кого могут выселить из квартиры

Нужно сказать, что в роли собственников жилья в Беларуси выступают:

Частные лица, купившие или приватизировавшие квартиры и дома;
Организации, владеющие общежитиями и служебными квартирами;
Государство, предоставляющее арендное жилье по договору найма.

Причины для принудительного выселения из квартиры у каждой категории свои. Так, основной повод для обращения в суд частных лиц становятся сложные межличностные отношения, а когда речь идет об арендных и служебных квартирах, ключевую роль играет нарушение договора найма – просрочки по оплате коммунальных услуг, аморальное поведение и шум, уничтожение собственности и другие.

Важно понимать, что из государственного и муниципального жилья без предоставления другой жилплощади может быть выселена почти каждая семья, включая и многодетных. Хотя сейчас суды стараются решать вопрос в пользу людей, имеющих несовершеннолетних детей.

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением альтернативы

Жилищный кодекс РБ предусматривает два варианта выселения – с предоставлением иной квартиры или без него. Первый вариант возможен, только для законопослушных граждан, не имеющих в собственности жилплощади:

По требованию собственника совершеннолетние члены его семьи могут быть выселены из квартиры в другое жилье, принадлежащее ему по праву собственности;
При проведении капитального ремонта в арендных и служебных квартирах собственник обязан предоставить для проживания иное жилье, а люди – переселиться в него в установленный срок.

Согласно статье 95 ЖК РБ, альтернативной считается недвижимость, которая соответствует санитарно-гигиеническим и техническим нормам, находится в том же населенном пункте и фактически не меняет условий проживания семьи.

Люди, не имеющие права проживания в квартире. То есть, если зять донимает свекровь, не будучи прописанным в квартире, она вполне может попрощаться с ним, обратившись в суд;
Бывший опекун. Человек, который больше не исполняет обязанности опекуна по причине совершеннолетия ребенка или отстранения его в судебном порядке от ухода за недееспособным, не имеет фактического права проживания далее на его жилплощади;
Скандалисты и дебоширы. Выселение граждан из жилых помещений в таких случаях возможно при привлечении их к административной ответственности не менее 3 раз в течение года;
Неприятная ситуация может произойти и по причине неуплаты по кредиту, взятому под залог квартиры;
Истечение срока договора найма или его досрочный разрыв – прямое указание на дверь. Наиболее часто к таким мерам государство и организации прибегают в случаях нарушения правил проживания – аморального поведения, шума, неуплаты коммунальных услуг;
Увольнение из организации, которая предоставила квартиру;
Отсутствие платежей за коммунальные услуги более полугода создает угрозу выселения для каждого.

Важной оговоркой в жилищном кодексе является возможность выселения не всей семьи, а только тех, кто нарушает порядок пользования жилым помещением. Так, проживая в арендной квартире, жена может посодействовать выселению бывшего мужа-дебошира, обратившись с жалобой в соответствующие инстанции.

Как выселить человека из квартиры и всегда ли это возможно

Далеко не каждая семья в Беларуси располагает роскошными апартаментами, которые можно было бы разделить после развода. Безвыходность заставляет их жить под одной крышей долгие годы. Не могут разъехаться и родители с детьми, что также нередко провоцирует конфликты и заставляет думать о более радикальном решении вопроса, чем банальные бытовые упреки и битье посуды.

Чтобы выселить человека из квартиры, нужно пройти ряд последовательных шагов:

Выяснить его статус и имущественные права;
Найти весомый аргумент для суда;
Собрать доказательства и написать заявление;
Дождаться решения суда.

Имущественные права: кого выселить невозможно?

Процедура выселения граждан из жилых помещений по требованию собственника в РБ неприменима к некоторым категориям людей:

Стоит знать и тот факт, что вы не сможете выселить неугодного соседа-дебошира или бабушку, которая держит 30 кошек, если они являются собственниками своих квартир. Даже в случае коллективного обращения в суд всего подъезда, проблема не решится. Единственный вариант – договориться и предложить альтернативное жилье или выкуп квартиры.

Сбор аргументов для суда

Выселение из квартиры людей в РБ требует серьезных аргументов. Поэтому вам обязательно нужно собрать доказательную базу:

Даже если вы не являетесь собственником и проживаете в служебной или арендной квартире, при наличии весомых аргументов можно обратиться по месту работы или в исполком для разрешения вопроса неугодного соседства.

Подача заявления и отстаивание интересов в суде

Вопрос выселения рассматривается гражданским судом. Заплатив пошлину и написав заявление, вы и ответчик получите уведомление об открытом делопроизводстве, дате и времени, когда нужно будет явиться на заседание. В случае позитивного решения издержки вам будет обязан возместить выселенный человек.

По результату суда выдается решение, в котором указывается:

Причина выселения;
Сроки освобождения жилого помещения;
Размер возмещения по издержкам;
Если человеку предложено альтернативное жилье, то его адрес и характеристики также указываются в документах.

Но, нередко и решение суда упорно игнорируется. Если человек не покинул жилплощадь к назначенной дате, вы имеете право обратиться к приставам для принудительного исполнения приговора.

Что делать, если выселяют вас?

Прежде всего, не паниковать. Выселение граждан из жилых помещений в Беларуси проводится только на основании весомых аргументов. При этом в ряде случаев вопрос можно разрешить еще до заседания суда:

Если причиной является неуплата коммунальных услуг или арендной платы – нужно внести их. Возможно, истец откажется от своих претензий и заберет заявление;
Возможно, вы имеете какие-то имущественные права на жилье. Например, если вы не имеете отношения к покупке квартиры, но были прописаны в ней на момент ее приватизации, то имеете полное право проживания в ней. Аналогично обстоит и с жильем, в которое вы внесли необъемлемые улучшения – провели воду или газ за свой счет, сделали ремонт;
Неоднозначно решаются и вопросы родителей и опекунов несовершеннолетних детей. Чаще суд становится на сторону детей. При привлечении органов опеки семье может быть оказана и материальная поддержка для погашения долгов.

В любом случае, если вы не согласны с решением суда, считаете себя правообладателем, всегда можно оспорить решение, подав встречный или повторный иск.

Фактически, выселению в Беларуси подлежат только граждане, грубо нарушающие правила проживания – не оплачивающие подолгу счета, пьющие и наводящие ужас на людей, живущих с ними под одной крышей. Остальным же удается урегулировать вопрос мирно. Поэтому вряд ли стоит опасаться выселения, если вы ведете себя порядочно по отношению к собственнику жилья.

Представьте, вы купили квартиру за $60 тысяч и уже начали делать в ней ремонт. А потом вам приходит повестка в суд, где сделку признают ничтожной из-за того, что бывшая жена собственника, в браке с которой покупалась недвижимость, не давала согласия на сделку.

Он не знал, что ее согласие необходимо. Вы не знали, что у него вообще есть бывшая жена, у которой остаются права на квартиру. А нотариус ошибся и не обратил внимание на это при составлении договора. И теперь все вовлечены в судебную путаницу поиска виноватых и определения компенсаций. И хорошо, если деньги вернут сразу, а не частями в течение 50 лет.

На самом деле это не такой уж реалистичный сценарий, потому что чаще всего на такие вещи обращает внимание агент, нотариус, регистратор. Но покупка квартиры очень стрессовое занятие, лучше быть заранее подготовленным. Знать предмет наверняка перед подписанием предварительного договора с задатком и тем более перед сделкой.

Это не полный список всего, что необходимо узнать при проверке квартиры. Но это поможет лучше разобраться, какими документами должен обладать продавец. А также какую работу для вас должен выполнять агент, которого вы нанимаете, если решили продавать и покупать квартиру не самостоятельно.

Кто собственник квартиры

Перед покупкой стоит узнать кто именно собственник квартиры, ведь разговаривать вы можете и с доверенным лицом, а также у жилья могут быть другие собственники. Не зная кто владелец, можно попасть в любые ситуации от мошеннических схем до вариантов, где настоящий собственник недееспособен и не может принимать решения о продаже (об этом ниже).

Для этого продавец может предоставить договор о покупке, мены, дарения или свидетельство о праве наследования. В них будет указано, с кем именно заключалась сделка, то есть титульный собственник.

Но кроме титульного собственника, бывают и дополнительные. Часто это супруг или супруга, включая бывших, которые состояли в браке с продавцом, когда приватизировали, покупали или строили квартиру. Также часто это браться и сестры, которые получили квартиру в наследство.

Согласие всех собственников при продаже квартиры обязательно. Вряд ли сделка без согласия всех сторон будет пропущена регистратором, но стоит обезопасить себя еще перед выплатой задатка за квартиру. Узнать о собственниках можно в выписке из ЕГРНИ, которую за 0,2 базовой величины делают в БРТИ. В ней будет информация о том, кто является фактическим собственником, а также можно сверить правоустанавливающие документы, метраж, даты договоров. Делают такую выписку до трех дней.

Так выглядит выписка из ЕГРНИ. Иллюстрация: prorealt.by.

Кто прописан в квартире

Также важно обратить внимание на несовершеннолетних, осужденных и военнослужащих, которые сняты с учета на период службы, а также тех, кто находится на лечении. Если нарушить права таких граждан, сделку могут признать недействительной.

Как квартира появилась у собственника

Это стоит знать потому, что на квартире может висеть запрет на отчуждение, а из-за ошибок в предыдущих договорах сделку могут аннулировать. Идеально, если квартира куплена или построена за собственные деньги, то здесь вряд ли возникнут нюансы. Но она может быть подарена, получена в наследство или строилась с привлечением льготного кредита — это увеличивает риски.

Например, сколько бы ни было последующих продаж квартиры, если она получена по договору дарения, который признается недействительным, то все последующие сделки аннулируются. Также может произойти и с наследуемыми квартирами, когда не было составлено конкретного завещания, а права каких-либо наследников были нарушены.

Также важно, привлекался ли льготный кредит и завершили ли приватизацию квартиры. Ведь для продажи льготного жилья необходимо выждать определенный срок, либо получить одобрение горисполкома. В таком случае может возникнуть ситуация, где покупатель вносит задаток, чтобы продавец мог погасить кредит перед продажей, а горисполком отказывает в проведении сделки. То же касается и приватизации.

Дееспособность владельца и СОП

Перед покупкой необходимо проверить не состоит ли на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере продавец и другие собственники квартиры. Это важно, потому что согласие на сделку от недееспособного лица можно оспорить, так что покупка без предоставления таких справок может быть недействительной.

Если семья поставлена на учет как семья в социально опасном положении с несовершеннолетними детьми, то провести сделку вы также не сможете. Это указано вы выписке из ЕГРНИ, потому что на квартиру будет наложен запрет об отчуждении. Так что до покупки жилья необходимо попросить продавца предоставить разрешение от органов опеки о даче согласия на отчуждение. Также разрешение органа опеки необходимо, если кто-то из собственников квартиры признан недееспособным.

Краткие итоги

Что необходимо знать о продавце перед самостоятельной покупкой квартиры, или что должен для вас узнать риэлтер:

Кто является собственником, сколько членов семьи имеют права на квартиру, а также согласны ли они ее продавать;
Кто прописан в квартире, согласны ли они сменить регистрацию, какими имущественными правами владеют. Нет ли тех, кто просто не значится прописанным в данный момент из-за службы в армии или тюрьмы, а так же есть ли где прописать несовершеннолетнего ребенка;
Как собственник получил квартиру, и не возникнет ли проблем с договорами дарения или наследования, а также одобрит ли исполком продажу льготной квартиры;
Все ли собственники дееспособны, а также не состоят ли на учете как семья в социально опасном положении.

14 Нравится

1 Смешно

1 Удивлен

0 Грустно

0 Злюсь

Читайте также: