Какие права у арендатора комнаты в квартиры в рб

Обновлено: 16.05.2024

Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.

Поломка бытовой техники и мебели

Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.

Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.

Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.

Косметический ремонт

Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.

Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.

Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.

Квартиру затопили или случился пожар

Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.

Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.

Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.

Содержание общего имущества

Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:

Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.

Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.

В каких случаях можно выселить квартиранта

Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:

Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.

Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем. Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.

Согласно статье № 608 ГК РФ, арендодателями могут быть не только сами собственники, но их доверенные лица. То есть, владельцу жилья необязательно самому заниматься его сдачей в аренду. Он может написать нотариальную доверенность на любое третье лицо.

Наша статья посвящена одному из аспектов аренды жилья – сдаче в наем отдельной комнаты. Мы расскажем, как совершить данную сделку правильно. То есть, не нарушая закон, и одновременно не рискуя стать жертвой нарушения закона со стороны контрагента.

Кому выгодно сдавать и снимать комнату

Кто имеет право сдавать квартиру или комнату

Если же собственник не один, а несколько, то возможны два варианта:

Личное присутствие всех собственников недвижимости при совершении сделки
Нотариально заверенные доверенности от каждого из них, на имя того, кто непосредственно занимается сделкой

Как сдавать: ИП или физическое лицо

Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?

Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.

Однако у ИП свои недостатки:

Сложность оформления статуса
Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.

Другими словами, отсутствие статуса ИП упрощает сдачу недвижимости в аренду, а также позволяет в любое время продать комнату или квартиру, получив налоговые льготы. Наличие же – уменьшает налоги на стабильно получаемый с аренды доход.

Так что регистрировать ИП или нет, каждый должен решать сам, исходя из собственных выгод и предпочтений.

С чего начать? Пишем объявление

Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:

Перегружать объявление подробностями не стоит. При звонке потенциальный квартиросъемщик сам задаст уточняющие вопросы, а придя на просмотр, увидит все, что его интересует, собственными глазами. Чем лаконичнее и четче объявление, тем больше шансов, что его прочтут и быстро отреагируют не предложение.

Способы сдачи комнаты в аренду

Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:

Самостоятельно заняться поиском жильцов
Поручит это дело специальному агенту или агентству

Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.

Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.

Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:

За поиск жильцов
За заключение договора
За регистрацию сделки в Росреестре

Так что каждый арендодатель, опять же, сам должен решать, что ему выгоднее – заплатить специалисту, либо тратить на все эти операции свое время и силы.

Подготовка к сдаче

Перед сдачей комнаты следует:

Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
Погасить долги по квартплате
Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)

Комната в неприватизированной квартире

В принципе, сдача в аренду комнаты в квартире, которую семья занимает на основании договора социального найма, возможна с согласия собственника квартиры. Необходимо подать собственнику (муниципалитету) письменное обращение и приложить к нему согласие всех, кто прописан и проживает в квартире. Но нужно помнить, что муниципалитет вправе, как разрешить, так и отказать вам.

Если же, несмотря на отказ, комната все-таки будет сдана, и это станет известно собственнику, квартиросъемщика могут наказать, вплоть до расторжения договора социального найма. Поскольку любые операции с недвижимостью имеет право производить лишь собственник, либо его доверенное лицо. У нанимателя такого права нет.

Комната в приватизированной квартире

Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.

Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:

Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.

Как сдать комнату самостоятельно

Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:

Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты

При составлении договора аренды строгую форму соблюдать необязательно. Договор в любом случае будет иметь законную силу, если в нем будут отражены:

Паспортные данные обеих сторон
Срок проживания
Размер арендной платы
Способ оплаты коммунальных расходов
Способ передачи платы за аренду
Права и обязанности каждой из сторон
Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке любой из сторон
Подписи сторон и дата заключения

Деньги за аренду квартирант может платить любым удобным для арендодателя способом: наличными, либо перечислением на карточку или банковский счет. При безналичном расчете сведения о поступлениях средств сохраняются в банке (хотя хранить чеки все-таки будет не лишним).

Если происходит оплата наличными, следует предусмотреть систему взаимных расписок. Это исключит возникновение, как случайных недоразумений, так и злонамеренных материальных претензий в будущем.

Договор оформляется в трех экземплярах. По одному для каждой из сторон и еще одни – для регистрации в Росреестре.

Договор можно написать от руки или набрать на компьютере. Нотариального заверения он не требует.

Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду

Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.

Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.

Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.

Расторжение договора аренды комнаты в одностороннем порядке

Во избежание недоразумений, взаимных претензий или даже судебных разбирательств, стороны договора аренды должны уделить особе внимание разделу, касающемуся досрочного расторжения договора.

В принципе, необходимость расторгнуть договор раньше срок может возникнуть, как у жильца, так и у наймодателя. Понятно, что сторона, которая была заинтересована в соблюдении условий договора до конца срока, будет чувствовать себя обиженной, и может начать неконструктивно протестовать.

Чтобы этого не произошло, следует заранее прописать, например, возможность расторжения договора по инициативе квартиранта, если ему понадобилось переехать на новое место жительства (например, за какой срок наймодатель должен быть предупрежден, и как будет происходить окончательный расчет).

Задержка арендной платы
Отказ оплачивать коммунальные услуги
Аморальное поведение квартиранта
Нанесение ущерба имуществу арендодателя (в этом случае необходимо прописать и условия его возмещения)

Все возможные жизненные ситуации, конечно, предусмотреть нереально. Но самые распространенные причины досрочного разрыва деловых отношений стоит учесть при подписании договора аренды.

На что еще нужно обратить внимание

Подытоживая все вышесказанное, мы хотим дать нашим читателям несколько полезных практических советов:

Перед тем, как принять решение о сдаче комнаты, хорошенько все взвесьте и обдумайте
Заключайте договоры с жильцами только при наличии у них паспорта. Желательно дополнительно попросить дополнительное удостоверение личности, если оно есть (водительские права, студенческий билет)
Когда сдаете комнату в первый раз – лучше сделать это с помощью агента. Один раз внимательно понаблюдав за процедурой, в дальнейшем вы сможете успешно сделать все сами. Заодно составленный специалистом договор в будущем послужит вам образцом.
Не забывайте о залоге. Если все пойдет по плану – он станет платой за последний месяц. Если возникнут сложности вы, по крайней мере, уменьшите свои материальные потери.
Подавайте налоговые декларации и платите налоги вовремя

Дополнительные вопросы

Как сдать комнату в коммунальной квартире, если соседи против?

Если комната приватизирована (о сдаче неприватизированных комнат мы даже говорить не будем, нелегко сдать даже комнату в отдельной неприватизированной квартире), согласие соседей на въезд нового жильца-арендатора не требуется. По закону.

Как сдать комнату в общежитии?

Подобные объявления встречаются, но это незаконно и ненадежно. Правом проживания в общежитии на законных основаниях пользуются только те, кто вступил в трудовые или иные договорные отношения с владельцем здания.

Арендатор же, въехавший, допустим в комнату жильца, который сам пока перебрался к родственникам, может быть выселен в любой момент. Никаких прав договор аренды ему не дает.

Исключение составляют лишь те редкие случаи, когда бывшее ведомственное общежитие поступает в распоряжение муниципалитета, и его жильцы получают право приватизировать свои комнаты на общих основаниях. Тогда действуют те же правила, что и при сдаче прочих комнат, находящихся в собственности граждан.

Как сдать комнату в квартире с долевой собственностью?

Если же собственники договорились между собой, они либо все вместе выступают в роли арендодателей, либо пишут доверенность на одного из них.

События 2020 года не могли не отразиться на аренде коммерческой недвижимости. Пандемия COVID-19 и релокейт бизнеса, в первую очередь IT-компаний, существенно повлияли на поведение арендодателей и арендаторов. На сегодняшний день все идет к тому, что наметившиеся тенденции сохранятся и в наступившем году.

После подъема, продолжавшегося до начала 2020 года (который был во многом обеспечен за счет спроса IT-сектора), аренда новых площадей перестала быть такой же востребованной. Одним из самых актуальных вопросов стало не заключение новых договоров, а расторжение существующих или изменение их условий. Но, как показывает практика, это может быть связано с рядом юридических сложностей.

Всегда ли арендатор может съехать?

Многие договоры, заключенные еще до 2020 года, рассчитаны на длительный срок и немалые ставки. Но как ни странно, подписывая такой договор, арендаторы часто не предусматривали себе право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Можно ли прекратить договор в судебном порядке?

Расторжения договора можно добиться через суд. Но, во-первых, нужно доказать наличие оснований для расторжения (например, нарушение договора арендодателем). Во-вторых, это займет время – не менее 2-4 месяцев, в течение которого арендатор должен все равно уплачивать арендную плату.

Поэтому стоит сопоставить потенциальные сроки рассмотрения дела и судебные издержки, с одной стороны, и с другой – оставшийся срок аренды и расходы, которые понесет арендатор, если договор не расторгать.

Что будет, если арендатор просто освобождает объект?

Может показаться, что для арендатора это и есть решение проблемы – вывезти свое имущество и не пользоваться объектом. Но, если возможность им пользоваться сохраняется (есть физический доступ, нет другого арендатора, не введен локдаун), то такие действия еще не приведут к прекращению договора.

Это означает, что арендодатель по-прежнему вправе требовать арендную плату. И если арендатор платить не будет, то арендодатель может ее взыскать принудительно вместе со штрафными санкциями.

Может ли арендодатель требовать плату за расторжение (отказ) от договора?

В договорах можно нередко встретить условие о том, что арендатор вправе отказаться от договора без суда, но заплатить при этом неустойку (штраф). Такое условие, как показывает судебная практика, может признаваться ничтожным – арендатор не нарушает своих обязательств, если по договору ему предоставлено такое право. А значит, штраф применять нельзя, и в результате арендодателю отказывается во взыскании.

Встречаются и похожие ситуации, где по факту арендатор должен заплатить за расторжение договора, хотя это и не прописано как штраф. Например, договором предусмотрено право арендатора на односторонний отказ с предварительным уведомлением за 3 месяца. И в эти 3 месяца месячная арендная плата возрастает в 3 раза.

Такая ситуация довольно спорная, но есть риск, что арендатору придется эту сумму заплатить, в том числе, по решению суда. Поэтому арендатору необходимо обращать внимание на то, есть ли в договоре дополнительные условия/платежи в случае его расторжения.

Что делать, если арендодатель отказывается принимать помещение обратно?

Мотивы в таком случае могут быть разные. Арендодатель может спорить, например, с состоянием возвращаемого объекта или с самим фактом расторжения, продолжая требовать арендную плату.

Как изменить условия арендной платы с учетом кризисных явлений?

Обязательных предписаний законодательства по этому поводу нет и, вполне вероятно, не будет и в дальнейшем. Но на практике стороны часто достигают договоренности: спроса на объект может не быть, и для арендодателя потеря арендатора может грозить большими расходами, чем компромисс.

Варианты могут быть, например, такие:

Переход с твердой ставки на процент от оборота. При этом можно установить максимальный либо минимальный размер уплачиваемой суммы. В договоре рекомендуется прописать порядок предоставления отчетов арендатора об обороте, их подтверждения, а также определить, что входит/не входит в сумму оборота (НДС, подарочные сертификаты, онлайн-заказы и т.д.).
Зачастую договоры предусматривают право арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке. Такое право можно исключить либо установить верхний предел повышения, а также срок, по истечении которого оно может произойти (например, не ранее 2 лет аренды).
Более гибкая привязка к курсу валюты: предусмотреть предельный курс, пересчет (в большую или меньшую сторону) применяемого курса при определенных обстоятельствах и т.д.
Отсрочка/рассрочка уплаты арендной платы. Здесь необходимо помнить, что арендатор продолжает пользоваться имуществом. А значит, если договор прекратится до истечения срока отсрочки, то обязательства по арендной плате за период пользования объектом все равно останутся.

Основные рекомендации при заключении нового договора

Чтобы уменьшить риски при аренде, особенно в кризисные периоды, общие рекомендации для обеих сторон следующие:

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Содержание

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ ("Аренда") и гл. 35 ("Наем жилого помещения") Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно - какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица - наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами - налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Читайте также: