Как залогодержателю забрать заложенное недвижимое имущество без торгов
Обновлено: 03.05.2024
Обратить взыскание на имущество можно в судебном и во внесудебном порядке.Вне зависимости от порядка взыскания государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.Таким образом, предусмотрено два варианта оформления права собственности на обращенное к взысканию недвижимое имущество:- когда залогодержатель не желает приобрести в собственность предмет залога и сразу обращается за государственной регистрацией перехода права на то лицо, которое хочет приобрести заложенное имущество - когда залогодержатель желает оставить заложенный объект себе.Особенность государственной регистрации права на заложенный объект заключается в том, что присутствие собственника (залогодателя) заложенного недвижимого имущества не требуется.
Рассмотрим судебный порядок обращения взыскания на имущество:
Судебный порядок предполагает наличие решения суда и вынесенный на его основании исполнительный лист. При этом на государственную регистрацию прав представляются следующие документы:1) копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, 2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), если торги признаны состоявшимися.В случае признания торгов несостоявшимися на государственную регистрацию представляется соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
Внесудебный порядок подразумевает обращение к нотариусу за совершением исполнительной надписи.По смыслу ст.89 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате исполнительная надпись ставится на договоре об ипотеке, ином договоре, на основании которого возникает ипотека в силу закона, или на закладной.Исполнительная надпись совершается, если:1) представленные документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику (вышеуказанные документы);2) со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более чем два года.Исполнительная надпись, если взыскателем или должником является гражданин, может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем, и должником являются предприятия, учреждения, организации, - в течение одного года, если законодательством Российской Федерации не установлены иные сроки.
Государственная регистрация на основании исполнительной надписи нотариуса права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него осуществляется, когда договор, в силу которого возникла ипотека, составлен нотариусом. В соответствующем договоре должен быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. При этом договором можно также предусмотреть, каким образом будет реализовываться заложенное имущество, через торги или без проведения торгов.
В случае если торги проводились, то взыскание задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса осуществляется на основании следующих документов:1) нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержащие отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная, содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи.2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах:- протокол о результатах торгов;- договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги.В случае признания торгов несостоявшимися:- соглашение между третьим лицом с залогодержателем о приобретении заложенного имущества и протокол о признании повторных торгов несостоявшимися;- в случае если залогодержатель принял решение оставить заложенное имущество за собой - протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов.
В том случае если торги не проводились, то на государственную регистрацию представляются следующие документы:
1) аналогично, как в случае проведения торгов, представляются нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, а также закладная, если ее составление имело место;2) документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой:- заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой;- в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов - документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем.
Таким образом, залогодатель не принимает непосредственного участия в государственной регистрации, то есть не подает никаких заявлений, но его интересы все равно охраняются Законом путем установления обязанности залогодержателя уведомлять залогодателя о судьбе его заложенного недвижимого имущества.
Регистрируемое право залогодержателя или третьего лица (например, покупателя, который приобрел заложенное имущество на торгах) должно быть свободно от ипотеки. По общему правилу ипотека прекращается по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. Но в рассматриваемом случае ипотека погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя без каких-либо заявлений.
Как мы видим, статья 50 подробно регламентирует порядок регистрационных действий при реализации заложенного имущества, перечень необходимых документов в каждом конкретном случае. Однако на практике возникают проблемы, связанные предоставлением приобретателем заложенного имущества установленных законом документов, а также с порядком погашения всех записей об ограничениях (арестах,запрещениях) наложенных в результате обеспечения прав залогодержателя .
Так, например,у приобретателя могут возникать проблемы во взаимодействии с залогодержателем, который может отказываться представлять совместное заявление с залогодержателем. И такие случае не единичны , залогодержатели отказываются предоставлять совместное заявление с приобретателем, ссылаясь на то, что от службы судебных приставов не поступили в полном объеме денежные средства за реализацию заложенного имущества. В данном случае предоставление совместного заявления приобретателя и залогодержателя является в силу указания закона обязательным, регистрация может быть осуществлена только на основании решения суда. Так, например, при уклонении залогодержателя от предоставления заявления в орган регистрации прав Верховный суд Республики Татарстан (апелляционное определение от 28.12.2015 г. ) применил положения п.3 ст.551 ГК, удовлетворив требование о проведении государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 31.08.2017 г. удовлетворены требования приобретателя заложенного имущества о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим с целью регистрации перехода права собственности, в связи с уклонением залогодержателя. Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 15.11.017 г. решение оставлено без изменения.
Также, в Черноярском отделе Управления Росреестра по Астраханской области имеется практика проведения государственной регистрации с последующим приостановлением государственной регистрации в связи с тем, что у приобретателя заложенного имущества возникли проблемы с предоставлением документов, необходимых для государственной регистрации , установленных ст. 50 Закона , а именно: решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Получить самостоятельно указанный документ у приобретателя нет возможности, так как он не является стороной по делу. По данному вопросу, Минэкономразвития в своем письме от 14.12.2017 г. разъясняет, что при невозможности получения самостоятельно приобретателем необходимых для государственной регистрации документов(в.т.ч решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество) у залогодержателя , собственника или в суде, их предоставление может обеспечить , в том числе передать организатору торгов судебный пристав-исполнитель. Отношения, связанные с государственной регистрации перехода права собственности на заложенное имущество могут быть также осложнены заменой залогодержателя (взыскателя).
Так, в Управлении Росреестра по Астраханской области (Камызякский отдел, Советский отдел) имеется практика, когда на государственную регистрацию права собственности в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 50 Закона представляется заявление юридического лица, оставляющего предмет ипотеки за собой, которое в соответствии с данными Единого государственной реестра недвижимости не является залогодержателем. Однако, оно приобрело права взыскателя на основании договора уступки права требования, либо договора купли-продажи ипотечных закладных.
В данном случае на государственную регистрацию дополнительно предоставляется документ, подтверждающий права юридического лица на оставление имущества за собой как взыскателя . Это может быть определение суда , вступившее в законную силу о замене стороны в исполнительном производстве.
1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.
2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.
Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
3. Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.
4. В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными созалогодателями.
Комментарии к ст. 335 ГК РФ
1. В отличие от Закона о залоге ГК наделяет правами залогодателя не только должника по основному обязательству, но и другое лицо, согласившееся заложить свое имущество в обеспечение чужого обязательства. В последнем случае отношения залогодателя и должника по обязательству, обеспеченному залогом, находятся вне договора о залоге.
2. По общему правилу собственник имущества распоряжается им по своему усмотрению, в том числе вправе его заложить. Исключение составляет имущество, переданное в хозяйственное ведение, которое собственник не может заложить или иным образом им распорядиться. Право владения, пользования и распоряжения этим имуществом в пределах, определенных законом, принадлежит предприятию (см. ст. 294 ГК и коммент. к ней).
В отдельных случаях собственнику запрещено выступать в качестве залогодателя. Так, Положение об инвестиционных фондах (п. 20) и Положение о специализированных инвестиционных фондах приватизации, аккумулирующих приватизационные чеки граждан (п. 25), которые являются приложениями к Указу Президента РФ от 7 октября 1992 г. N 1186 "О мерах по организации рынка ценных бумаг в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий" (Ведомости РФ. 1992. N 42. Ст. 2370), устанавливают запрет на совершение фондом залоговых сделок.
3. ГК ограничивает залог имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения, могут заложить без согласия собственника лишь движимое имущество (ч. 2 п. 2 ст. 295).
Для залога недвижимости, закрепленной за предприятиями на праве хозяйственного ведения, требуется согласие собственника имущества (ч. 1 п. 2 ст. 295 ГК). Согласование залога в этом случае осуществляется в соответствии с Временным положением о согласовании залоговых сделок, утв. распоряжением ГКИ РФ от 21 апреля 1994 г. N 890-р (ЭЖ. 1994. N 41).
4. Имущество, закрепленное за учреждениями, финансируемыми за счет средств собственника, не может быть предметом залога (см. п. 1 ст. 298 ГК). Однако учреждения вправе заложить имущество, которое они приобрели на средства, вырученные от дозволенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК).
5. Казенные предприятия вправе заложить закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество лишь с согласия собственника (ч. 1 п. 1 ст. 297 ГК). Казенному предприятию предоставлено право самостоятельно распоряжаться (а следовательно, сдавать в залог) произведенной им продукцией, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ч. 2 п. 1 ст. 297 ГК).
6. Комментируемая статья (п. 3) вслед за Законом о залоге предусматривает возможность заложить не только имущество, но и имущественные права. Залог имущественных прав лицом, которое пользуется ими на законном основании (например, арендатор), разрешается без согласия собственника (лица, имеющего право хозяйственного ведения), если законом либо договором не запрещено отчуждение имущественного права без согласия данных лиц.
Разобраться в ситуации.. Муж с женой взяли у банка ипотеку под залог у сбербанка на 25 лет. через некоторое время они попали в суд по 159.4.на этот дом было наложено 6 арестов, судом, приставами, следователем в пользу пострадавших. Вскоре они развелись и перестали платить за дом. банку задолжали 3.8 млн хотя дом стоит около 7.Сбербанк подал в суд, заседание еще не закончено, оценка еще не произведена. НО на сайте росеестра уже сняты все аресты с этой недвижимости, и судя по документам месяц назад у него появился новый собственник. Сбербанк предоставил свою оценку, судья вынес определение на гос. оценку. На что сбербанк подал жалобу. Подскажите как сбербанк мог снять аресты? И могут ли потерпевшие рассчитывать на оставшуюся сумму, которая останется после реализации имущества?
Ответы на вопрос:
Во-первых, аресты мог снять не банк, а лицо, их наложившее. Во-вторых, ситуация эта непростая, и однозначно ответить, не видя договора, невозможно. Однако вот что: согласно абз.3 п.1 ст.349 ГК РФ залоговое имущество должно быть реализовано с максимальной выгодой. Если же этого не сделано (то есть продано невыгодно, либо с минимальной выгодой), и есть люди, которые понесли убытки от этого, они могут требовать из возмещения. Как Вы наверное понимаете - продать с наибольшей выгодой возможно только на торгах.
Во-первых, подать в суд банк на основании статьи 159.4 Уголовного кодекса РФ не мог, т.к., во-первых, для этого полиция должна возбудить сначала уголовное дело, а после его завершения передать материалы уголовного дела в суд, а во-вторых, эта статья 159.4 Уголовного кодекса РФ была отменена Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 325-ФЗ.
- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;
- способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);
- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;
- меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
В-третьих, согласно п.3 статьи 55 этого Закона по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
В-четвертых, арест на этот дом может быть в качестве обеспечения иска наложен судом, только суд вправе снять арест с этого дома.
А вот обременение, наложенное банком на этот дом в рамках договора о залоге, банк вправе сам снять.
В-пятых, естественно, если цена, например, реализованного на торгах дома составила 6,5 мил. руб., а долг по кредитному договору у заемщика 3,5 мил. руб., то сумму 3 мил. руб. за вычетом сумм, потраченных на оценку дома и т.д., кредитор обязан вернуть заемщику.
К сожалению вопрос ваш очень сложный, а информации в нем слишком мало, что бы более полно и объективно можно было разъяснить с ссылками на нормативные акты этот вопрос, а точнее вопросы (у вас несколько вопросов было).
Существуют две стороны в отношениях по договору залога. Это залогодатель (тот, кто передает свое имущество в залог), и залогодержатель (тот, кому передается в залог имущество, в обеспечение какого-либо обязательства, как правило, займа (кредита) денежных средств). Заключив договор залога движимого имущества в надлежащей форме, кто-либо из них вправе обратится к любому нотариусу с уведомлением о том, что между ними заключен договор залога определенного движимого имущества, а нотариус обязан зарегистрировать это уведомление в нотариальном реестре уведомлений о залоге движимого имущества. Данный реестр является единым, и работает по всей стране. Закон не обязывает стороны договора залога уведомлять об этом нотариуса - отсутствие в нотариальном реестре уведомлений о залоге движимого имущества записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем. Однако залог все-таки лучше зарегистрировать. И вот почему.
Ранее, мне неоднократно приходилось сталкиваться с ситуациями, когда недобросовестный залогодатель, являющийся заемщиком по договору займа/кредита, несмотря на заключенный договор залога с залогодержателем, он же займодавец/кредитор, осознавая, что не сможет вернуть долг, и, желая избежать наступления для себя неблагоприятных последствий в виде обращения взыскания залогодержателем на заложенное имущество, продавал это имущество третьим лицам, которые, как правило, ничего не знали о залоге, или делали вид, что не знали. В основном это были заложенные автомобили, как наиболее распространенные и ликвидные вещи из движимого имущества. После чего начиналась долгая судебная тяжба, с неопределенным финалом, так как судебная практика по таким делам была весьма неоднозначна, и одни судьи признавали покупателей заложенного имущества добросовестными приобретателями и оставляли вещь им, соответственно отказывая залогодержателям в обращении взыскания на это имущество, либо, напротив, покупатель попросту терял свои деньги, так как другие судьи вещь у него изымали, что бы удовлетворить законные требования залогодержателя. Фактически, от такой нелепой ситуации еще совсем недавно никто не был застрахован, ведь невозможно было проверить, заложенную покупаешь ты вещь, или нет. В 90-е годы залог хотя бы автомобилей регистрировался в МРЭО ГАИ, но затем был отменен. Банки, например, страховались от такой ситуации тем, что изымали оригиналы ПТС заложенных автомобилей у залогодателей, что, впрочем, не мешало залогодателям получать дубликаты ПТС и все равно продавать заложенные автомобили, обманывая и банки и покупателей.
Другой распространенной уловкой, позволяющей недобросовестным заемщикам/залогодателям вывести заложенное имущество из-под взыскания, было заключение фиктивного договора залога с доверенным лицом более ранней датой, нежели действительный договор залога, и, соответственно фиктивный залогодержатель получал перед добросовестным действительным залогодержателем преимущество по залогу. То есть, опять-таки, заложенное имущество часто уходило от добросовестного залогодержателя/кредитора.
Недаром, законодатель давным-давно ввел обязательную регистрацию залогов недвижимого имущества/ипотеки. Непонятно правда, что помешало тогда поступить аналогичным образом в отношении движимого имущества.
Для того, чтобы избежать проблем с приобретаемым/принимаемым в залог имуществом, как залогодержателю, так и приобретателю движимого имущества, необходимо перед заключением договора залога/купли-продажи обратится к любому нотариусу с заявлением о выдаче выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества и убедится в том, что имущество не заложено. Только при наличии такой выписки приобретатель имущества в данном случае будет добросовестным, а залогодержатель сможет отстоять свои права.
Сама регистрация уведомления о залоге в нотариальном реестре уведомлений о залоге движимого имущества, как процедура, ничего сложного из себя не представляет. Форму уведомления можно получить у нотариуса. Подробный порядок регистрации регулируется главой XX.1. Основ законодательства о нотариате, которая так и называется - РЕГИСТРАЦИЯ УВЕДОМЛЕНИЙ О ЗАЛОГЕ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. Так, согласно статьи 103.1 Основ, регистрацией уведомления о залоге движимого имущества, признается внесение нотариусом в реестр уведомлений о залоге движимого имущества сведений, содержащихся в уведомлении о залоге движимого имущества, направленном нотариусу в случаях, установленных гражданским законодательством. В подтверждение регистрации уведомления о залоге заявителю выдается свидетельство, которое по желанию заявителя может быть выдано в форме электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью нотариуса. Уведомление о залоге может быть направлено нотариусу в электронной форме. В этом случае личная явка заявителя не обязательна, плата за услуги технического и правового характера не взимается.
Согласно статьи 103.2 Основ, нотариус обязан зарегистрировать уведомление о залоге незамедлительно после его поступления. Уведомлению о возникновении залога присваивается уникальный регистрационный номер в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, который отражается в свидетельстве о регистрации уведомления о залоге движимого имущества и используется при последующей регистрации уведомлений об изменении залога и об исключении сведений о залоге, касающихся соответствующего залога.
Согласно статьи 103.4 Основ, в уведомлении о залоге указывается вид уведомления о залоге - уведомление о возникновении залога, уведомление об изменении залога или уведомление об исключении сведений о залоге, а также сведения о лице, подписавшем уведомление (заявителе). Сведения о заявителе указываются в виде, предусмотренном настоящей статьей для сведений о залогодателе, залогодержателе. Если заявитель является представителем, дополнительно указываются документы, подтверждающие его полномочия. При направлении нотариусу уведомления о залоге в электронной форме указание сведений об адресе электронной почты заявителя является обязательным.
Таким образом, введение института добровольной регистрации залогов движимого имущества, является восполнением существовавшего ранее пробела в законодательстве о залоге и большим шагом вперед для отечественного права, так как позволяет защитить как права залогодержателя, так и права третьих лиц и ставит прочный заслон на пути недобросовестных лиц.
Читайте также: