Как сдать комнату в квартире с долевой собственностью без согласия соседей

Обновлено: 09.05.2024

– Я собственник двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Моя соседка хочет сдать свою комнату, а я против. Какие мои права в данном случае и мои действия?

Отвечает адвокат Максим Никитин:

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы. Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом. Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом. Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

Да и вряд ли это возможно на практике. Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату. В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении. Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

Отвечает эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):

Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 Гражданского кодекса).

Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.

Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно. Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.

Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.

Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц. В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.

Стоит отметить, что ранее Постановление Правительства Москвы от 31.10.2006 N 859-ПП закрепляло обязанность регистрирующих органов требовать согласие всех соседей по коммунальной квартире на регистрацию собственником в принадлежащем ему помещении жильцов, в том числе членов его семьи. Однако определение Верховного Суда РФ от 10.10.2007 N 5-Г07-76 признало данную норму незаконной и отменило на основании того, что ч. 5 ст. 42 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире. При этом такого ограничения, как обязательное получение согласия собственников комнат в коммунальной квартире на вселение одним из собственников жильцов в свою комнату, а также его регистрацию в такой комнате, закон не предусматривает.

Тем не менее представители агентств недвижимости при оформлении договоров найма часто испрашивают от собственника письменное согласие соседей на сдачу комнаты внаем. Аналогичной позиции могут придерживаться и государственные органы при оформлении регистрации лица по месту проживания в коммунальной квартире. Данная позиция аргументирована тем, что, согласно статье 41 ЖК РФ, помещения коммунальной квартиры, используемые для обслуживания более одной комнат, принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности. А поскольку новый жилец будет пользоваться ванной комнатой, туалетом, коридором и т. д.), он должен получить согласие собственников комнат на его использование.

Указанная позиция удобна и помогает избежать конфликтов между соседями, но не основывается на требованиях закона. Согласно статье 42 ЖК РФ, доля лица в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру площади комнаты, принадлежащей на праве собственности такому лицу. Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире является собственником и доли в общем имуществе и может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Помимо этого, следуя логике представителей агентств недвижимости и регистрирующих органов, даже отдельную квартиру в жилом доме невозможно было бы сдать без согласия собственников других квартир. Ведь статья 36 ЖК РФ устанавливает, что лифты, лестничные проемы и т. д. находятся в общей долевой собственности всех собственников. В свою очередь, наниматель не может не использовать указанное имущество в процессе проживания в арендованной квартире. Тем не менее закон не устанавливает обязанности для собственника квартиры получать согласие от жильцов дома при оформлении договора найма или аренды.

Само по себе вселение жильца в комнату не требует согласия и не влечет нарушения Ваших прав при условии, что новый сосед ведет себя добросовестно и не преступает закон. Если же жилец нарушает своими действиями закон, например нарушает тишину и покой в ночное время, Вы вправе требовать прекращения противоправных действий, в том числе через обращение в полицию. Также Вы вправе требовать выселения жильцов, нарушающих Ваши интересы, из коммунальной квартиры в досудебном и далее, при наличии спора, судебном порядке.

Однако предварительное достижение согласия с соседями по вопросу вселения и регистрации жильцов в коммунальной квартире с закреплением такого согласия на бумаге, безусловно, снижает вероятность возникновения споров и отказа в регистрации со стороны государственных органов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Если в квартире есть лишнее помещение, то мудрым шагом станет сдать его в аренду. Часто встречаются ситуации, когда требуется сдать одну комнату или долю в квартире. В этом случае возможны сложности с получением согласия и прочими нюансами. В статье разберем, как провести все по закону и не наделать ошибок, а также затронем еще несколько нюансов, которые могут смутить будущего арендодателя.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдавать в наем комнату и долю в квартире?

Согласно ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилища может стать изолированное и пригодное для проживания жилое помещение, в том числе, часть квартиры или дома.

Хозяин любой недвижимости, на основании п. 2 ст. 30 ЖК РФ, имеет право распоряжаться своим имуществом как ему заблагорассудиться.

Из этого следует, что сдать и комнату, и долю можно, но только после того, как будет установлено, кто какой частью долевой недвижимости владеет, а также в ряде случаев с согласия совладельцев.

Основания и условия

Основанием для сдачи в наем части квартиры в первую очередь является право владения и наличие выделенных долей.

Как правильно сдать часть жилья: пошаговая инструкция

Сдать комнату в квартире можно самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риэлтора, как лучше сделать решать вам. Алгоритм помимо участия посредников одинаков. Чтобы сдавать комнату в долевой квартире нужно:

При общении с клиентом обсуждается:

срок сдачи в аренду;
месячная стоимость;
взнос оплаты за последний месяц;
порядок оплаты коммунальных услуг;
правила пользования имуществом с другими жильцами;
дополнительно обговорить все вопросы о домашних животных, курении, громкой музыке и др.

Как только все важные вопросы будут закрыты, можно составлять договор аренды.

Имущество в социальном найме сдавать на законных основаниях невозможно.

Требуется ли согласие соседей, у кого и как получить?

Чтобы сдать часть квартиры, вам нужно получить согласие ото всех законных владельцев долей в квартире в письменной форме и заверить у нотариуса, чтобы в будущем избежать конфликтов. Для получения согласия нужно:

Сообщить в письменной форме совладельцам (при их наличии) о планах сдачи своей части квартиры в аренду.
Запросить согласие у каждого совладельца в письменной форме о сдаче комнаты в аренду.

Если соседи уклоняются давать согласие письменно, то имеет смысл предложить им арендовать комнату на тех же условиях, что и с человеком со стороны. Если они откажутся в письменной форме или не дадут ответ на ваш письменный запрос в течение 30-ти дней, то закон не запрещает договариваться насчет аренды с кем угодно.

Можно ли это сделать без согласия соседей?

В п.1 ст. 246—247 ГК РФ предполагается, что владельцы долевой собственности должны совместно решать вопросы владения, использования и распоряжения имуществом. Чтобы сдать комнату придется обязательно заручиться письменным согласием своего соседа. Иным способом на законных основаниях распорядиться свободным местом не выйдет.

Но есть варианты решения:

Есть возможность выделить долю в квартире в натуре – то есть обособить отдельную комнату от остальных и тогда получить возможность распоряжаться ею как угодно, но это долгий и дорогой процесс, и возможно это только в отдельных домах и в многокомнатных квартирах.
Можно заключить соглашение о пользовании жилым помещением, в котором определяется, какая кому комната принадлежит и можно ли их сдавать в аренду. В ходе переговоров упомянуть и о разделении дохода, если сдавать квартиру или комнату в ней. Это может оказаться решающим фактором и соседи согласятся.
Либо, если все мирные способы уладить конфликт исчерпаны, придется обратиться в суд и уже там определить порядок владения и распоряжения помещением.

Если совладелец узнает, что без его согласия квартира сдается, он может подать иск на признание договора ничтожным и имеет все шансы выиграть дело.

Что нужно для найма доли жилого помещения?

Больших отличий в документах от аренды целой квартиры и ее части нет. Чтобы заключить договор нужно иметь при себе:

Документы о праве собственности.
Справка из жилищной конторы о лицах, проживающих в квартире.
В случаях операций с долевым владением нотариально заверенное согласие каждого совладельца на сдачу комнаты в аренду третьему лицу.
Письменное соглашение о распределении жилой площади между совладельцами, где установлен порядок пользования нежилой площадью, либо решение суда об этом.
Паспорта сторон.

Составление типового договора

Договор аренды должен заключаться в письменной форме в двух экземплярах для каждой из сторон. При регистрации договора требуется третий экземпляр для Росреестра. Договор можно заверить у нотариуса, чтобы придать ему дополнительную юридическую силу в случае судебных разбирательств.

Основное отличие договора аренды части квартиры от целой: предмет договора – отдельная жилая площадь, не включающая места общего пользования. Он должен быть описан предельно четко, и не менее четко нужно прописать права и обязанности снимающего жилье и арендатора в отношении остальной части квартиры.

Стандартно в тексте обязательно должны быть указаны:

Паспортные данные сторон договора.
Факт и условия совместного проживания арендатора, арендодателя и других жильцов.
Информация о помещении, которое будет сдаваться (метраж и адрес квартиры).
Сроки аренды помещения (краткосрочный – до года, и долгосрочный – до 5-ти лет).
Сумма аренды и коммунальных платежей (указать, кто и за что обязан платить).
Крайний срок оплаты.
Наличный или безналичный расчет.
Права и обязанности сторон (пользование телефоном, коммунальными услугами, личным имуществом, нежилыми помещениями общего пользования – туалет, кухня, ванная).
Ответственность за порчу имущества.
Дополнительно указываются все жильцы, которые будут совместно проживать в квартире.
Условия расторжения договора.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

При регистрации предоставляем один экземпляр договора, согласие всех собственников и документ, подтверждающий право владения недвижимостью.

Расторжение договора: основания, порядок

Договор в судебном порядке можно расторгнуть по нескольким причинам:

Арендатор нарушил сроки оплаты за аренду: шесть месяцев при длительных сроках аренды, при коротких сроках – невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа.
Арендатор или лица, за которых он отвечает, испортили имущество арендодателя (суд может предоставить срок на год, чтобы все повреждения были устранены, либо договор расторгается).
Арендатор отказывается оплачивать коммунальные платежи.
Арендатор ведет себя аморально.
Сторона не соблюдает условия, прописанные в договоре.
Помещение непригодно для жизни.
Арендатор, либо лица, за которых он отвечает, используют комнату не по назначению и нарушают права других жильцов по пользованию помещениями.

Чтобы расторгнуть договор нужно:

Уведомить арендатора о расторжении договора за три месяца в письменной форме, если это отдельно не обговорено.
Договор расторгается по обоюдному согласию сторон, если не возникло споров или других конфликтов.
В ином случае обращаемся в суд.

Аренда чаще всего оформляется на целую квартиру. Мы подготовили для вас несколько полезных материалов о такой процедуре:

Как заключить арендный договор на специализированное жилье?
Порядок краткосрочной и долгосрочной аренды. .

Следует быть особенно внимательным в процессе составления текста договора и продумать все условия найма. По его тексту можно будет потом решить все сложности и конфликты, если те возникнут, так что лучше предусмотреть все неприятности заранее.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Продажа комнаты в коммунальной квартире — это процесс передачи права на жилое помещение от продавца к человеку, желающему его приобрести. Поскольку речь идет о составной части более крупного вида недвижимости, ее продажа имеет ряд особенностей.

Особенности коммунальной квартиры

Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья — у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.

По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ, доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает, тем или иным образом, свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.

При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории, например, продать ее, не распоряжаясь своим жилым пространством.

Учитывая эти особенности, ЖК РФ, в пункте 6 статьи 42, дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.

Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальных хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, заключить договор с посторонним человеком.

Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире

Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо, и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе — ее цену.

Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.

Самыми надежными способами рассылки считаются:

● отправка телеграммой через почту России;

● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.

У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем — можно продавать недвижимость кому угодно.

Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.

Порядок отчуждения помещения в коммунальной квартире

Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:

1. находится покупатель;

2. с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним, в дальнейшем, будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;

3. стороны собирают все необходимые бумаги;

4. продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;

5. бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;

6. после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.

Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.

Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.

ЖК РФ в ст. 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.

В тоже время, это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на нее может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.

Если имеет место первый вариант — официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.

Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.

Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно, в конкретном случае, не является строго обязательным, и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.

Спрос на недвижимость позволяет использовать квартиры под съем третьим лицам. Собственник получает доход, а арендаторы – временную жилплощадь со всеми удобствами. Однако если говорить о долевой собственности, владелец несколько ограничен в правах. Придется учесть интересы всех содольщиков, иначе дело дойдет до суда.

Неужели нельзя сдать в аренду долю в квартире? Что делать, если другие собственники чинят препятствия, угрожают выселением квартирантов и не дают распорядиться законной частью жилья? Отчаиваться не стоит, а лучше решить, как действовать в такой ситуации. Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

✅ Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника?

Вероятность аренды, точнее найма жилого помещения, при несогласии второго совладельцы обычным способом – небольшая. Однако шансы имеются и о них следует рассказать подробнее.

Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Так что обойти порядок, увы, не получится. Даже если один из совладельцев против аренды, придется действовать иначе.

Причины отказа могут быть самыми разными. Далеко не всем людям нравится делить жилье с посторонними квартирантами. Нужно понимать, что общедолевая собственность включает не только жилые, но и нежилые помещения: коридор, ванная, кухня, туалет. И если домочадцы привыкают делить жилье, то при заселении чужих людей могут возникнуть неудобства.

Как можно сдать долю в квартире даже без согласия дольщика:

Фактически вы становитесь владельцем комнаты. Сразу скажем, что процесс непростой, финансово затратный и долгий. Технически почти не возможен в городах даже в 3-комнатной квартире. Подойдёт для просторного частного дома. Скорее всего не обойдется без денежной компенсации, зато можно создать отдельную комнату и сдавать ее в аренду уже без согласия содольщиков.

Первое, что нужно определить – кому принадлежит та или иная комната. Сразу договаривайтесь об аренде всей квартиры или части жилья (комнаты). Доход можно поделить поровну, и есть шанс, что второй собственник согласится. Заверьте, что квартиранты смогут пользоваться нежилой площадью по графику – возможно это успокоит второго собственника и он изменит решение.

Подать иск об определении порядка пользования жильем

Самый крайний вариант, если мирные попытки решить вопрос уже исчерпаны. Потребуется составить иск, подготовить вариант раздела жилплощади и отстоять позицию в городском суде.

Вопрос:

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, могу ли я сдать ⅔ доли в аренду? Вместе со мной в квартире живут два других собственника. Они владеют по 1/6 частью квартиры, и оба против аренды. Нужно мне получать их согласие или нет?

Ответ юриста:

Независимо от размера доли, необходимо получить согласие остальных совладельцев. Если Вы послали им уведомления, но они против найма жилого помещения, сделка не состоится. Даже если Вы сдадите комнату, совладельцы могут обратиться в суд и признать договор найма жилого помещения ничтожным – сделка аннулируется.

✅ Как сдать долю в квартире без согласия собственников

Представим, что вы решили сдать долю в квартире, но не можете добиться согласия от второго собственника. Самое верное в такой ситуации представить долю в виде отдельной комнаты. Завершив выдел в натуре, вы сможете распоряжаться частью жилья без учета мнений совладельцев.

🔻 Порядок действий

Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Желательно известить остальных совладельцев, чтобы они были в курсе ваших намерений. Это необходимо для определения порядка пользования нежилым пространством: коридором, кухней, ванной, туалетом.

🔻 Документы

Остановимся на списке документов, который нужен при заключении арендного договора.

Подготовьте:

паспорт + копию;
2 экземпляра договора найма жилого помещения (комнаты) – себе и жильцам;
копию свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН;
один из правоустанавливающих документов – договор о приватизации, свидетельство о праве на наследство и др.;
архивную выписку из домовой книги – о проживающих лицах;
согласие мужа/жены, если комната принадлежит обоим супругам (см. “Выделение доли в совместной собственности супругов“).

Новые жильцы предъявляют только паспорта + копии.

Вместе с квартирантами вам предстоит заполнить договор найма. Один экземпляр останется у арендодателя, а второй передается арендаторам (нанимателям).

🔻 Образец договора найма доли в квартире (комнаты)

Если вы не обращались к риелтору, процесс подготовки арендного договора ложится на ваши плечи. Рекомендуем взять за основу наш образец, а бланк вы можете распечатать на компьютере. Расписывать пункты договора вручную не имеет смысла – опечатки, помарки и неразборчивый почерк могут сыграть не в вашу пользу.

Содержание договора найма доли в квартире (комнаты):

дата и место подписания;
информация о жилом помещении – точный адрес, кадастровый номер, сведения из правоустанавливающих и других документов;
размер и число комнат, доля жилого и нежилого пространства;
права и обязанности сторон;
сведения об отсутствии обременений на жилье;
нюансы арендных и коммунальных платежей: дата, сумма, способ передачи денег, ответственность за неисполнение договора;
ФИО собственника, паспортные данные, контактный телефон;
ФИО нанимателя (арендатора), сведения и контакты;
ниже – акт приема-передачи комнаты.

🔻 Сроки

Ответ по поводу сроков зависит от выбранного способа обособления доли. Досудебное, мирное решение вопроса с дольщиками займет 2-3 месяца. Судебные разбирательства, включая экспертизы и апелляции, могут затянуться до 4-6 месяцев.

Срок сдачи доли в аренду зависит от поиска квартирантов. Если вы найдете нанимателей в течение суток, лучше всего подписать договор в день заселения. Таким образом, вы сдадите комнату и сможете получить оплату уже в следующем месяце.

🔻 Стоимость, расходы, налоги

Арендные отношения построены на финансовых расчетах. Собственник должен уведомить жильцов о двух видах платежей:

арендная плата – взнос за пользование частью жилья (комнатой);
коммунальные платежи – ежемесячный платёж согласно квитанциям от ЖЭК или ТСЖ.

Арендодатель, т.е. собственник несет расходы по части уплаты налогов за сдачу комнаты. Налоговая ставка зависит от размера дохода и составляет 13% от полученной суммы (п. 1 ст. 224 НК РФ). Обратите внимание, что прибылью арендодателя считается только арендная плата. Коммунальные платежи идут в счет оплаты услуг жилищной организации в доме.

Платить или нет – личное дело каждого владельца. Однако нарушение закона может сыграть злую шутку, и тогда ИФНС насчитает задолженность за весь период неуплаты.

✅ Особенности сдачи в аренду доли в квартире

Ежедневно юристы отвечают на вопросы по поводу аренды доли в квартире. Наших граждан интересуют разные ситуации, начиная от конфликтов с совладельцами, и заканчивая расчетом налогов. Остановимся на самых актуальных.

Нюансы сдачи доли в аренду:

Основное условие к типу помещения – пригодность для проживания людей. Комнаты в аварийных домах сдать не получится, да и желающие вряд ли найдутся.
Размер жилого пространства должен быть более 12 м² – жилищная норма на одного человека (ст. 50 ЖК РФ).
Площадь комнаты может не совпадать с размером доли по правоустанавливающим документам. Обычно в таких случаях владелец большей площади выплачивает компенсацию другому собственнику:

Например, Иванов имеет ¼ долю в квартире, что равняется 23 м² – при определении порядка пользования жильем он занял гостиную в расчете 27 м² – Иванов должен выплатить компенсацию Петрову за превышение его доли в 4 м².

Итак, неопределенную долю сдать в аренду не получится. Нужно выделить ее в натуре и представить в виде комнаты. Вслед за этим собственник может искать арендаторов и вселять их в жилое помещение. Согласия других совладельцев в таком случае не требуются. Однако если доля не выделена в натуре, найм без согласия дольщиков невозможен.

Исчерпание уговоров и поблажек совладельцам приводит людей к юристам. Общая долевая собственность требует учета интересов каждого хозяина, о чем знают далеко не все. Сдача жилья в аренду – один из спорных моментов в юридической практике.

Обратитесь к нашим юристам, если…

хотите выделить долю в натуре;
намерены сдать комнату в аренду, но другие собственники против;
желаете рассчитать налоговую ставку;
запутались в условиях договора найма;
столкнулись с арендой долевой собственности без вашего согласия.

Юридическая помощь направлена на решение споров между долевыми собственниками. Эксперты знают, как разрешить конфликт, составить соглашение, подать иск и добиться справедливости. Вместе мы направим вашу ситуацию в благоприятное русло и добьемся максимального для вас результата!

Можно ли сдать долю в квартире без согласия соседей? Ответ в видеосюжете:

Читайте также: