Как получить ипотеку если квартира меньше 3 лет в собственности

Обновлено: 13.05.2024

Согласно статистике НБКИ, средний размер ипотечных кредитов в 2020 году неуклонно растет, даже несмотря на пандемию и кризис. Люди стремятся обеспечить себя жильем и вложить деньги в ликвидную недвижимость. Если вы тоже решили оформить ипотеку, стоит изучить вопрос, до скольки лет заемщик имеет максимальные шансы на ее получение и на что влияет возраст при оформлении займа. Выберу.ру уже разобрался и готов поделиться информацией.

Возрастные рамки при ипотечном кредитовании

Соглашаясь давать кредиты на длительный срок, в частности, ипотеку на жилье, банки берут на себя повышенные риски и, соответственно, стараются снизить их разными способами. Один из них, но не единственный – ограничения по возрасту.

Минимальный порог

Естественно, для оформления ипотеки необходимо быть дееспособным совершеннолетним гражданином. По законам РФ, этот возраст наступает с 18 лет. Однако парадокс – взять ипотечный кредит в таком возрасте практически нереально. И для этого есть логичное объяснение, которое опять упирается в стремление банков к снижению рисков.

Исходя из житейского опыта и статистики, банки предполагают, что финансовое положение людей 18−23 лет крайне шаткое. Обычно они продолжают учиться, и их доходы ограничиваются либо стипендией, либо нестабильными и/или совсем небольшими заработками. Логичен вывод, что сделка с таким заемщиком – слишком рискованное мероприятие, высока вероятность просрочек.

Как видите, лидеры рынка обычно не готовы давать займы самым молодым. Чаще всего разброс стартует с цифры в 21 год (Сбербанк), а у некоторых кредиторов – и вовсе с 25 лет.

Максимальный порог

Что касается вопроса, до какого возраста дают ипотеку, то здесь все одновременно сложнее и проще. Стремясь, как водится, снизить риски неполучения обратно своих денег, банки высчитывают оптимальный возраст, в котором люди максимально платежеспособны и стабильны в плане заработка.

Большинство организаций сходится во мнении, что для женщин это 25−40 лет, а для мужчин – 27−45. Посчитано, что именно в этом возрасте люди способны зарабатывать больше всего. В случае мужчин значение имеет еще и вероятность призыва в армию, поэтому начиная с 27 лет процент одобрения резко вырастает.

Если с молодыми людьми разобрались, то чем же не угодило старшее поколение? Примерно тем же самым. К сожалению, пенсионные выплаты не всегда позволяют жить в России на широкую ногу и без проблем выплачивать большие суммы кредитов. Продолжительность жизни после выхода на пенсию тоже не всегда велика, да и состояние здоровья обычно ухудшается и не позволяет работать.

Обычно банки не говорят прямо, до какого возраста у них можно взять ипотеку. Используется более сложный ход – в описании программ всегда написан максимальный возрастной порог, когда должен быть внесен последний платеж. Обычно это 60−65 лет. Указывать цифру в 70−75 лет и выше готовы единичные организации. Самые лояльные в этом плане Сбербанк и Совкомбанк. Они считают пенсионеров надежными плательщиками, поэтому верхняя планка в их продуктах – 75 и 80 лет соответственно. Процент отказов пожилым, кстати, здесь достаточно низок.

В итоге, чтобы посчитать, до скольки лет возможно получение ипотеки в конкретном банке, нужно отталкиваться от максимального возраста на момент закрытия кредита и его максимального срока. Так, взять ипотеку на 30 лет в том же Сбербанке можно будет не позднее чем в 45 лет.

Обратите внимание! Чем старше заемщик, тем меньший срок кредита будет ему одобрен – в 60 лет деньги либо не дадут вообще, либо срок будет не более 15 лет, в зависимости от политики банка.

При этом часто действуют дополнительные ограничения. Какие-то кредиторы готовы подписать договор только с работающими пенсионерами. Другие, например, Россельхозбанк, идут на уступки, только если заемщик привлечет созаемщика моложе 65 лет, а срок ипотеки будет таким, чтобы его половина пришлась еще на допенсионный возраст заемщика. Неработающих пенсионеров кредитует только Сбербанк.

К примеру, если вам в конце мая исполнилось 50, а в декабре вы решили взять ипотеку, максимальный срок, который вам одобрят, составит 24 года и 3, максимум 4 месяца. Учитывайте это при предварительных расчетах.

Требования к возрасту при участии в специальных программах

Специальных программ для пенсионеров сейчас практически нет. Однако некоторые банки, например, Сбербанк, Кубань Кредит, Банк Акцепт, готовы идти пожилым людям на уступки, предлагая им более выгодные условия.

Обратите внимание! Периодически кредитные организации проводят акции и запускают специальные программы для отдельных категорий клиентов (студентов, пенсионеров, многодетных молодых семей и пр.). Можно следить за обновлениями их предложений, в том числе через наш портал. Господдержки в этом случае нет, условия определяются внутренней политикой банка.

Зависимость одобрения кредита от возраста

Эти данные подтверждают информацию банковских экспертов – чем ближе возраст заемщика к среднему показателю, тем лояльнее будет к нему отношение кредитора. И наоборот, нахождение на крайних полюсах возрастной линейки очень сильно может снизить вероятность одобрения ипотеки.

На что еще влияет возраст при ипотеке

Если говорить о пенсионерах, то нюансов много. Даже если заем одобрен, банк будет настаивать на оформлении страхового полиса. В силу возраста и, скорее всего, наличия сопутствующих заболеваний его стоимость будет выше, чем для молодых людей. Соответственно, увеличатся и дополнительные траты.

Второй нюанс – если заемщиков несколько, срок кредита будет зависеть от возраста старшего из них. Так, если ипотеку берут 25-летние молодожены, но в качестве созаемщика они привлекают 55-летнего отца, то заем на 30 лет им не одобрят. Максимум, на который они могут рассчитывать – два десятилетия, да и то не в каждом банке.

Третий нюанс – льготный выход на пенсию и связанные с этим ограничения.

Некоторые кредиторы признают пенсионерами только тех, кто достиг закрепленного законодательно возраста не менее 60 лет. Такой политики придерживается, например, Сбербанк.

Нужно понимать, что чем моложе или, наоборот, старше заемщик, тем менее выгодные условия предложит ему банк. Обычно либо повышается ставка, либо уменьшается срок ипотеки, либо одобряется достаточно небольшая сумма. Последнее, кстати, не так страшно для пенсионеров, так как в этом возрасте обычно есть накопления, иногда довольно внушительные.

До какого возраста готовы давать ипотеку крупнейшие банки России

Для удобства мы поместили эту информацию в таблицу. Данные актуальны на август 2020 года.

Если вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ, конечно). В законе есть несколько способов уменьшения НДФЛ при продаже. А если умеете ждать, то можете и вовсе ничего не платить. Давайте разбираться с этим подробно.

Подзаголовки статьи:

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартир:

Купили квартиру до 01.01.2016 года — 3 года.
Купили квартиру после 01.01.2016 года — 5 лет.
Получили квартиру в подарок или в наследство от близкого родственника — 3 года. Близкие родственники — родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные (ст.14 Семейного кодекса РФ).
Приватизировали квартиру — 3 года.
Вы — собственник квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Пример 1: В феврале 2018 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2021 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.
Пример 2: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Минимальный срок владения до и после 2020 года

Кто платит налог?

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Какие необходимы документы

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->

Высшее экономическое образование.
15 лет работы в банке.
Независимый эксперт.
Финансовый аналитик.
Обладает сертификатами от ЦБ РФ. . Facebook. .

Бытует мнение, что продать квартиру в ипотеке невозможно. Но это не совсем так. У собственника несколько путей при заключении сделки купли-продажи своей недвижимости. Какой вариант окажется наиболее подходящим зависит от банка, продавца и покупателя.

Можно ли по закону продать жилье в ипотеке
Почему иногда требуется продажа ипотечного жилья
Продажа ипотечной квартиры без участия заемщика
Досрочное погашение задолженности до продажи квартиры
Продажа квартиры при участии банка
Переоформление ипотеки на нового покупателя
Как продать жилье, купленное с деньгами из маткапитала
Можно ли продать жилье, которое приобрели по военной ипотеке
Как поступить с налогами с продажи жилья
Резюме

Можно ли продать ипотечную квартиру, как договориться с покупателем и какой вариант сделки выбрать, расскажет Бробанк.

Можно ли по закону продать жилье в ипотеке

Для всех заемщиков действует одно и то же правило – ипотечное жилье находится в залоге у банка до тех пор, пока клиент не вернет весь кредит. Такое правило позволяет банкам снизить свои риски, а значит установить меньшую процентную ставку, чем при потребительском кредитовании. Как только заемщик перестает выплачивать регулярные платежи и накапливает большую задолженность, банк выставляет недвижимость на торги, и компенсирует свои затраты.

Заемщик, который купил жилье в ипотеку, может его завещать или регистрировать в нем кого угодно. Также он вправе сдавать недвижимость в аренду или передавать во временное пользование, если это не противоречит договору кредитования. При этом клиент обязан продолжать вносить ежемесячные платежи. Но некоторые юридические права собственника ограничены. Чаще всего продать ипотечную квартиру собственник сможет только с разрешения банка или путем досрочного погашения кредита.

Почему иногда требуется продажа ипотечного жилья

Ипотечные кредиты долгосрочные. За 20-30 лет у заемщика несколько раз могут измениться жизненные обстоятельства. Причин, по которым заемщики решают продать ипотечное жилье, несколько:

Переезд в другой город или за пределы страны.
Нет возможности выполнять взятые на себя кредитные обязательства.
Получение недвижимости, находящейся в ипотеке, по наследству.
Появилась возможность купить более привлекательную недвижимость, например, сменить квартиру в городе на загородный дом.
Способ заработать. Если семья брала жилье в новостройке, когда строительство еще не завершено, продажа квартиры, купленной в ипотеку, становится источником прибыли. На этапе котлована недвижимость стоит меньше, чем тогда, когда ее введут в эксплуатацию.
Желание улучшить жилищные условия. Например, семья взяла однокомнатную квартиру в ипотеку, а через несколько лет у пары родились дети, необходимо расширять жилплощадь.

Некоторые заемщики решают продать залоговую квартиру по другим причинам:

плохие отношения с соседями;
проведение рядом строительства;
наличие поблизости ночного клуба с плохой шумоизоляцией или другого некомфортного соседства – свалка, кладбище;
расторжение брака.

Чтобы получить от банка разрешение на продажу ипотечного жилья, заемщик должен указать причину такого решения. Подробнее обо всех подводных камнях ипотеки, можно узнать в отдельной статье Бробанка.

Продажа ипотечной квартиры без участия заемщика

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, может как заемщик, так и банк-кредитор, причем без наличия желания у должника. Происходит это в тех случаях, когда клиент отказывается выполнять обязательства по ипотеке.

В этом случае заемщику выгоднее самому найти покупателя, так он сможет получить выгоду от сделки, а банку важно только погасить накопленные долги и вернуть свои деньги. Но если клиент отказывается это сделать, банк сам реализует недвижимость. Сначала кредитор обращается в суд, и, после вынесения решения в свою пользу, выставляет недвижимость на торги.

Процедура занимает много времени, иногда процесс длится от года до двух лет. Заемщик при этом несет большие потери:

Из-за просрочек и накопления задолженности ухудшается кредитная история.
Стоимость квартиры при продаже через торги может оказаться даже ниже залоговой.
Из вырученных средств банк удержит сумму на оплату всех штрафов, неустоек и судебные издержки.

Если от полученной суммы за проданное жилье что-нибудь останется, заемщик получит эти деньги. Кроме того с проданной недвижимости физлицу придется оплатить 13% налога на доходы, если она находилась в собственности меньше 5 лет.

Чтобы не доводить ситуацию до крайности рефинансируйте ипотеку в другом банке или возьмите потребительский кредит, если оставшаяся сумма и доходы это позволяют.

Досрочное погашение задолженности до продажи квартиры

Можно продать ипотечное жилье, если досрочно погасить долги, и только после этого проводить сделку. Это самый простой вариант. Некоторых покупателей ипотечной недвижимости может отпугнуть то, что жилье находится в залоге, поэтому лучше об этом предупредить заранее.

У владельца квартиры, за которую еще не выплачен весь ипотечный долг, 4 пути:

Погасить задолженность собственными средствами.
Взять взаймы деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять обременение. После того как покупатель заплатит за жилье, вернуть одолженную сумму.
Оформить на себя другой кредит.
Взять предоплату у покупателя и погасить ипотеку из этих денег.

Но если и найдется покупатель на таких условиях, скорее всего, он потребует скидку на жилье, чтобы снизить собственные риски. Как правило, продавцы уступают не меньше 10-20% от среднерыночной цены.

В любом из 4 вариантов досрочного погашения ипотеки схема одна:

заемщик закрывает долг в банке;
снимает обременение с недвижимости в Росреестре;
проводит сделку купли-продажи.

Во всех этих случаях согласие банка не обязательно. Загвоздка только в том, где найти достаточную сумму для погашения займа.

Продажа квартиры при участии банка

При продаже квартиры с привлечением банка, финансовая компания принимает активное участие в сделке. Деньги за погашение задолженности покупатель отдает не на руки собственнику квартиры, а несет в банк. Риски для покупателя в таком случае значительно ниже, чем при самостоятельной продаже. Но у такого способа реализации есть минус – не все банки одобряют подобные сделки.

У сделки с участием банка такие этапы:

Покупатель, погашает задолженность собственника перед банком.
Остальные деньги за жилье покупатель отдает собственнику. Но эту сумму передают не лично, а через банковскую ячейку или аккредитив.

Бывший собственник получит деньги с аккредитива или из сейфовой ячейки только после регистрации договора купли-продажи и передачи жилья в собственность покупателя. Подтверждает регистрацию и переход права собственности выписка из ЕГРН. Ее необходимо показать сотруднику банка, который проведет к сейфовой ячейке или тому, который перечислит деньги с аккредитива.

Если оформляют передачу денег через банковскую ячейку, то прописывают условия по совместному доступу и документы, которые надо принести продавцу для вскрытия сейфа. Если открывают аккредитив, то также прописывают условия, после выполнения которых, бывшему собственнику переведут положенную сумму.

После того как клиент погасит ипотеку, банк выдаст заемщику справку об отсутствии долга и закладную на снятие обременения. Некоторые банки самостоятельно обращаются в Росреестр со сведениями о погашении задолженности и документами для снятия обременения.

В большинстве случаев продавец и покупатель заключают предварительный договор, в котором указывают условия будущего договора купли-продажи. В предварительном соглашении прописывают стоимость жилья, сумму аванса, дату подписания основного договора, ответственность сторон. Последний пункт особенно важен, если на каком-либо этапе одна из сторон передумает завершать сделку. Кроме того указывают срок, за который покупатель обязан уложиться при снятии обременения.

Переоформление ипотеки на нового покупателя

Наиболее сложный вариант, когда переоформляют не только квартиру, но и кредит с оставшимся сроком и процентной ставкой. Таким способом продают и покупают недвижимость в ипотеке немногие россияне. На сделку должен согласиться и покупатель, и банк, который обязан одобрить кандидатуру нового заемщика. При этом банк будет очень тщательно проверять потенциального клиента, и если у него окажется меньше доходов, чем у первого заемщика, или плохая кредитная история, сделку не одобрят.

Если покупатель согласен на условия ипотеки, и он подходит под запросы банка, заключают трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника квартиры. Покупателю передают ипотечный кредит с оставшимися обязательствами, а обременение с квартиры при этом не снимают. После этого собственник с покупателем заключают договор купли-продажи, а банк в свою очередь подписывает кредитный договор с новым заемщиком. В документы вносят запись о новом залогодателе.

На совершение такой сделки обязательно разрешение банка. Нередки отказы финансовых компаний, тогда заемщику приходится рассматривать другие способы продажи.

Как продать жилье, купленное с деньгами из маткапитала

Продажа квартиры в ипотеке, в которую вложили средства из материнского капитала, отличается рядом особенностей. Такую недвижимость можно продать только в нескольких случаях:

Когда ребенку, на которого выдали сертификат, уже исполнилось 3 года.
Если органы опеки дали разрешение на совершение сделки.
Если семья приобретает новое жилье, где доля каждого ребенка будет не меньше, чем в предыдущей квартире. Соблюдение этого условия тщательно отслеживают в органах опеки, и, если будут выявлены нарушения, сделку не одобрят.

Сначала родители обязаны выделить долю детям, а только потом приступать к заключению договора купли-продажи. В противном случае сделка будет недействительной. Но мало кому удастся получить согласие банка на проведение подобной сделки. Для выделения долей с недвижимости должно быть снято обременение, а это риск для кредитной организации. Кроме того при выделении долей несовершеннолетние становятся совладельцами недвижимости, а банки этого не допускают.

Чтобы продать жилье с обременением, нужно:

получить согласие банка на совершение сделки;
получить разрешение органов опеки;
определить стоимость квартиры или дома;
провести сделку;
в течение полугода найти новое жилье и выделить в нем долю детям.

Приобретенное жилье должно соответствовать нормам по площади, техническому состоянию, размеру выделяемой доли. После этого нужно обязательно зарегистрировать соглашение о распределении долей.

Можно ли продать жилье, которое приобрели по военной ипотеке

Собственники, которые приобретали квартиру по военной ипотеке, вправе продать недвижимость. Но только тогда, когда выплатят задолженность, снимут с жилья обременение и вернут деньги, которые были потрачены по программе НИС.

Чтобы продать квартиру, нужно:

Оповестить банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с жилья для продажи.
Подать заявление на повторное свидетельство участника НИС.
Узнать в банке размер оставшейся задолженности по ипотеке.
Взять залог у покупателя или найти другие источники и погасить ипотеку.
Компенсировать сумму, вложенную Росвоенипотекой по программе НИС.
Получить документ, который подтверждает отсутствие обременений.
Получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
Заключить сделку купли-продажи.

Деньги, которые выделяли контрактнику по программе НИС, уходят не государству. Они снова поступают на индивидуальный счет военного. Поэтому и нужно подавать заявление на получение свидетельства участника НИС. В этом случае у контрактника сохраняется право повторно воспользоваться программой и купить другое жилье за счет Росвоенипотеки.

Как поступить с налогами с продажи жилья

Если квартира находится в собственности заемщика больше 5 лет, платить налог от продажи не придется. Но при меньшем сроке владения надо задекларировать доход и выплатить НДФЛ. Можно уменьшить сумму расходов, если оформить налоговый вычет или уменьшить налогооблагаемую сумму на величину фактически понесенных трат.

Если выберете вычет, то из вырученных от продажи жилья денег нужно вычесть 1 миллион рублей, а с оставшейся суммы оплатить налог. Например, заемщик продает квартиру за 2,5 миллиона рублей. Если вычесть 1 миллион, останется еще 1,5 миллиона. 13% от этой суммы составляют 195 тысяч рублей. Эти деньги придется оплатить в качестве НДФЛ.

Уменьшение налогооблагаемой суммы – более выгодный способ снижения расходов. При этом от налогооблагаемой суммы нужно вычесть все понесенные расходы – проценты, которые оплатили по ипотечному кредиту. При подсчете размер налога, который следует внести в бюджет, окажется намного меньше, чем с использованием вычета.

Например, цена продажи квартиры 2,5 млн рублей, а куплена она была за 2 млн в ипотеку. За время погашения банку уплачены 400 тысяч рублей. Налогооблагаемая база уменьшается: 2,5 млн – 2 млн – 400 тыс. = 100 тысяч рублей. Оплата налога с этой суммы составит всего 13 тысяч рублей.

Некоторые продавцы пытаются схитрить и занижают цену квартиры по договору купли-продажи. Но это не лучший вариант. Налоговая учитывает не только цену, указанную налогоплательщиком, но и кадастровую стоимость. Если продали квартиру дешевле, чем сумма в кадастре на 1 января года продажи, сотрудники налоговой инспекции подсчитают налог от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, стоимость при продаже квартиры 2,5 млн руб., а в кадастре на 1 января 2020 года 3,6 млн руб. Налоговая служба посчитает размер налога, как 3,6 млн руб. * 0,7 = 2,52 млн. Это больше, чем сумма продажи в 2,5 млн. Поэтому налог удержат от 2,52 млн. * 13% = 327 600 рублей.

Найти кадастровую стоимость любой недвижимости можно на специальной карте Росрестра.

Резюме

Продажа жилья, которое находится в ипотеке, долговременная процедура. От 1 до 4 месяцев уходит на получение одобрений и подготовку всех этапов. Кроме того залоговое жилье дешевле, чем по рынку на 10-20%, поэтому продавец в любом случае теряет деньги на сделке. Чаще всего скупают такую недвижимость профессиональные риелторы, которые досконально знают законодательство и схемы. Они готовы заниматься подготовкой бумаг и итоговая разница в цене позволяет им неплохо заработать на таких сделках. Но среди них нередко встречаются мошенники, поэтому следует быть очень внимательным, чтобы не остаться без квартиры, но с долгами.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку можно получить не только со стоимости самой квартиры, но и с суммы ипотечных банковских процентов. Порядок получения вычета регламентирован налоговым законодательством. Рассмотрим нюансы более детально.

Налоговые вычеты и ипотека

Вычет применительно к налогу на доходы физических лиц заключается в том, что зарплата и другие доходы при расчете НДФЛ уменьшаются на расходы, связанные с покупкой жилья. Если же НДФЛ был уплачен, то он возмещается из бюджета (в части, которая считалась по налоговой ставке 13%).

Вычет на покупку жилья ограничен по величине — он не может быть больше 2 000 000 руб., при этом учитываются стоимость недвижимости и некоторые другие расходы (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Дополнительно предоставляется вычет на проценты по кредиту, взятому специально для покупки жилого объекта (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Ипотека — такая форма кредитования, при которой банк предоставляет заемщику кредит на покупку недвижимости под залог этого недвижимого объекта. Ипотечный договор целевой, он содержит указание на конкретный жилой объект. Соответственно, уплаченные по ипотеке проценты можно учесть в составе налогового вычета. То, что купленная в ипотеку квартира до полного расчета с банком находится в залоге, на порядке вычета не сказывается.

Ипотечный кредит обычно предоставляется на 10, 20 и более лет. Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку не ограничен по сроку. Получать возмещение НДФЛ налогоплательщик может несколько лет, пока кредит не будет погашен или общая сумма банковских процентов не превысит предельную величину, которая составляет 3 000 000 руб.

Два вида вычетов

Имущественный вычет до 2014 года предоставлялся на покупку только 1 квартиры, по этому же объекту можно было заявить и вычет на проценты. С начала 2014 года условия налогового вычета по ипотеке радикально изменились (федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ). И в старой, и в новой редакциях имеется запрет на повторный вычет, но применяется он по-разному.

Фактически сейчас действуют 2 разных вида вычета. По ипотеке, оформленной до 2014 года, применяется старый порядок. Обновленные правила вычета на ипотеку действуют в отношении договоров, заключенных в 2014 году и позже. Рассмотрим эти различия подробнее.

Важная черта налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку до поправок — в законодательстве было указание, что вычет может быть предоставлен в отношении лишь 1 объекта. Цена квартиры и проценты по ипотеке были составляющими 1 вычета, поэтому получить возмещение НДФЛ с процентов допускалось только при условии заявления вычета на квартиру (письмо Минфина от 24.02.2015 № 03-04-05/8507).

То обстоятельство, что налогоплательщик изъявил желание возместить налог за квартиру, является основанием для последующего ежегодного обращения за вычетом на проценты, уплачиваемые банку. Расходы на проценты возмещаются без ограничения суммы в течение всего срока ипотеки. Налогоплательщик, который до вступления законодательных поправок обращался за возмещением НДФЛ на проценты, продолжает заявлять вычет в том же порядке, как и раньше.

Пример. Рассмотрим ситуацию, когда налогоплательщик заявил имущественный вычет по квартире в ипотеку в 2013 году, но почему-то не заявил вычет на проценты. В 2015 году можно заявить вычет на проценты за текущий год, а также за пропущенные годы, но не более 3 лет (п. 7 ст. 78 НК РФ). Доказательствами права на вычет станут договор, где указано, на какой объект израсходованы кредитные средства, и документ о том, что на покупку этой квартиры предоставлялся вычет. В качестве такого документа, например, может служить налоговая декларация 3-НДФЛ, по которой был возмещен НДФЛ.

В дальнейшем вычет по уплаченным процентам можно заявлять ежегодно до полной выплаты кредита. Действующее ограничение общей суммы ипотечных процентов в данном случае не применяется, потому что оно распространяется только на жилые объекты, приобретенные после 2014 года. Закон 212-ФЗ на вычеты, относящиеся к 2013 и более ранним годам, не распространяется. Следует, однако, учитывать, что разъяснения компетентных органов применительно к подобным ситуациям отсутствуют.

Налоговый вычет по ипотеке по новым правилам

После принятия поправок к Налоговому кодексу, вступивших в силу с 2014 года, право вернуть НДФЛ на проценты не зависит от желания и возможности налогоплательщика использовать вычет на квартиру. При этом процентный вычет предоставляется однократно, только по одному объекту.

О нюансах применения имущественных вычетов рассказали эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Путеводитель.

Документы для получения налогового вычета по ипотеке

Получить возмещение НДФЛ можно на основании документов, которыми подтверждаются расходы налогоплательщика и его право пользоваться вычетом.

Читайте также: