Как продать кооперативную квартиру если она не приватизирована

Обновлено: 25.04.2024

Многих нанимателей муниципального жилья интересует, можно ли продать неприватизированную квартиру, предоставленную по договору социального найма. По общему правилу сделать это нельзя — наниматель не является собственником, поэтому не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Однако существуют обходные пути, позволяющие передать муниципальное жилье в пользование другому лицу и получить взамен деньги, то есть осуществить его фактическую продажу. Впоследствии новый наниматель сможет приватизировать квартиру и оформить ее в собственность.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Право собственности, в том числе на недвижимое имущество, является совокупностью нескольких правомочий. К ним относятся:

Право владения, то есть осуществление физического контроля над имуществом, например, запирание ее под замок;
Право пользования, для жилой недвижимости — возможность проживания в квартире;
Право распоряжения — возможность отчуждать (продавать или дарить) имущество.

Согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения предоставляет нанимателю право пользования и владения недвижимостью. Право распоряжения остается у собственника квартиры. В отношении жилья, предоставляемого по социальному найму, действуют те же положения. Наниматель обладает правом пользования и владения жилым помещением, но не имеет права распоряжения, которое остается у муниципалитета.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе:

Вселять в помещение иных лиц с согласия наймодателя (муниципалитета) на постоянной или временной основе;
Сдавать квартиру в поднаем;
Обменивать помещение на другое;
Требовать с наймодателя осуществления капремонта, предоставления коммунальных услуг и частичного содержания общего имущества МКД.

Право распоряжения недвижимым имуществом в этот список не входят, поэтому продать или подарить неприватизированную квартиру нельзя.

Причины продажи неприватизированного жилья

Желание продать квартиру, в которой жилец проживает по договору социального найма, может возникнуть по различным причинам. К основаниям для продажи могут относиться:

Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в дальнейшем;
Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или имеющее более выгодные характеристики;
Накопившиеся долги по коммунальным платежам.

Также наниматель может попытаться продать квартиру, если он ранее уже использовал право участия в бесплатной приватизации. Однако в таком случае количество способов продажи для него уменьшается.

Как продать неприватизированное жилье: 3 способа

Несмотря на фактический запрет продажи жилья, находящегося в собственности муниципалитета, существуют обходные пути, позволяющие продать жилье, формально не нарушая законодательство. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, на которых остановимся подробнее.

Способ 1. Приватизация квартиры

Начать приватизацию можно после того, как найдется покупатель, но лучше сделать это раньше, а уже затем искать покупателя. В таком случае вся процедура будет абсолютно прозрачной и законной. В ином случае, когда находится покупатель на еще неприватизированное жилье, имеются подводные камни. Соглашение о будущей сделке обычно закрепляется договором задатка. Однако продавец формально не имеет право брать задаток, так как еще не является собственником жилья. Если же такая форма обеспечения обязательств, как договор задатка, не используется, то можно упустить покупателя, который не захочет ждать окончания приватизации.

Как видно, наиболее существенным недостатком этого способа является его длительность. Одно рассмотрение заявления местной администрацией занимает 2 месяца, не стоит также забывать о сроках изготовления технической документации. Например, техпаспорт БТИ может изготавливаться 1 месяц. Также нужно помнить, что в случае продажи квартиры менее, чем через 3 года после приватизации, продавцу придется уплатить НДФЛ.

Способ 2. Прописка покупателя

Прописка покупателя — рискованный, но самый быстрый способ продажи неприватизированного жилья. Чтобы осуществить подобный способ продажи, необходимо:

Найти фактического покупателя жилья;
Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его прописку в квартире;
Переоформить договор социального найма на покупателя и одновременно заключить соглашение о передаче денежных средств;
Вместе с семьей выписаться из квартиры.

Затем покупатель может приватизировать жилье и оформить его в собственность. Преимущество этого способа состоит в том, что нет нужды самостоятельно приватизировать квартиру. Можно даже не гасить долги по коммунальным платежам, так как лицевой счет переоформляется на фактического покупателя. Однако подобный способ имеет и минусы. Главный из них — возможность столкнуться с мошенническими действиями. Риски и покупателя, и продавца жилья достаточно велики, поэтому применяется такой способ продажи достаточно редко.

Способ 3. Обмен на более дешевый вариант

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель может обменять свое жилье на аналогичное, то есть предоставленное другому нанимателю по договору соцнайма. Обмен на более дешевый вариант фактически нельзя назвать продажей, однако наниматель неприватизированного жилья может получить какую-либо сумму живыми деньгами. Сложность состоит в том, что найти подходящий вариант — нетривиальная задача. Нанимателю, желающему получить за муниципальное жилье деньги, придется:

Найти подходящий встречный вариант, наниматель которого согласен на сделку;
Получить разрешение муниципалитета и членов семьи на обмен (касается обеих сторон договора);
Заключить с контрагентом договор мены;
Переоформить договоры социального найма и получить доплату за жилье;
Впоследствии можно приватизировать полученную на обмен квартиру и продать ее.

Этот способ считается наиболее сложным в исполнении. Искать другого нанимателя, готового обменяться жильем и доплатить необходимую сумму, можно очень долго.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Требования к нанимателю и документы для приватизации

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Любой из способов продажи предполагает, что рано или поздно продавец либо покупатель будет приватизировать квартиру. Для участия в бесплатной приватизации необходимо, чтобы будущим собственником были соблюдены следующие условия:

Был гражданином РФ;
Проживал в квартире по договору социального найма;
Не утратил права участия в бесплатной приватизации;
Получил согласие на приватизацию и отказы от участия в ней других проживающих в квартире лиц.

Также для участия в приватизации наниматель должен подготовить следующие документы:

Паспорта всех лиц возрастом старше 14 лет, проживающих в квартире;
Свидетельства о рождении малолетних жильцов;
Образец договора социального найма;
Ордер на вселение в квартиру;
Справку о наличии права на участие в приватизации;
Технический паспорт;
Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
Выписку из лицевого счета;
Справку о регистрации по форме № 9 из всех мест проживания с 1991 года;
Согласие органа опеки, если несовершеннолетние жильцы отказываются от участия в приватизации.

Указанные документы необходимо сдать в МФЦ вместе с заявлением на участие в приватизации.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

Какие сложности могут возникнуть

Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.

Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.

В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы на них

Можно ли продать муниципальную квартиру, если право на бесплатную приватизацию было утрачено всеми проживающими лицами?

Сделку можно оспорить в суде и признать недействительной, если сначала произведена приватизация, а затем продажа квартиры. Основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом. Суд может признать ее недействительной, если, например, не были учтены интересы других проживающих лиц или была нарушена форма договора купли-продажи.

Прописка в квартире фактического покупателя сама по себе является ничтожной сделкой, так как в таком случае нарушены требования закона (нельзя продать то, что тебе не принадлежит), а также нарушены права других лиц (муниципалитета как собственника жилья). Однако если продавец и покупатель не проявят инициативу по расторжению сделки, а муниципалитет не будет поставлен в известность о ее истинных условиях, то продажа осуществима, так как формальные требования закона будут соблюдены.

Можно ли наниматель бесплатно приватизировать и затем продать квартиру, если ранее он уже участвовал в приватизации?

Право на участие в бесплатной приватизации жилфонда предоставляется один раз в жизни, однако это требование распространяется исключительно на совершеннолетних граждан РФ. В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона № 1541-1 несовершеннолетние, ставшие собственниками жилых помещений в порядке приватизации, сохраняют однократное право на участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетия.

Члены семьи нанимателя могут быть вселены им в квартиру без согласия наймодателя. К членам семьи относятся дети, супруг, родители нанимателя. На вселение других лиц необходимо согласие муниципалитета. Отказать в прописке наймодатель может, если жилая площадь квартиры, приходящаяся на каждого жильца, меньше учетной нормы, установленной муниципалитетом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Квартира

Несмотря на то, что приватизация в России продолжается уже долгое время, огромное число квадратных метров остаётся в государственной или муниципальной собственности. Проживающие на территории таких квартир люди не имеют права распоряжаться недвижимостью в полном объёме: продать, подарить, завещать её нельзя.

При желании продать неприватизированную квартиру наниматели готовы преступить закон, дабы реализовать недвижимое имущество. Однако в законодательстве немало нюансов, которые позволяют заключить сделку абсолютно легально, не становясь при этом преступником.

Содержание статьи:

Как продать муниципальное жилье

Существуют два типа жилплощади: та, что подлежит приватизации, но по каким-либо причинам жильцы не оформили её в собственность, и та, что в принципе не может перейти в частное владение. К последним относятся:

комнаты в общежитиях;
жильё в закрытых военных городках;
служебные квартиры;
аварийное жильё;
квадратные метры, чьи собственники против приватизации;
сельские дома, находящиеся в ведении органов социальной защиты.

Если квадратные метры не попадают ни под одну из категорий, то приватизация возможна. Самый простой и законный способ, как продать неприватизированную квартиру – оформить право собственности на неё и продать по стандартной процедуре. Вот только у жильцов не всегда имеются средства на выкуп квартиры у муниципалитета, а потому при желании сменить место жительства, приходится пользоваться обходными путями.

Внимание! Не существует способов продать квартиру на законных основаниях, если она не приватизирована, по стандартному договору купли-продажи. Агентства или риэлторы, которые предлагают услуги по сделкам такого рода – мошенники.

Обмен неприватизированной жилплощади

Не все квартиры имеют одинаковую стоимость, однако, поскольку заключается договор об обмене, никакие денежные суммы фиксировать в нём не разрешается. На практике это означает, что один человек обещает другому в устной форме или в виде расписки осуществить доплату за квадратные метры, что не даёт абсолютной гарантии в том, что деньги действительно будут переданы.
Если деньги в счёт доплаты всё же переданы, получить налоговый вычет за покупку жилья невозможно, ведь официально не было покупки, был лишь обмен.

оформление сделки бесплатно;
сделка не может быть приостановлена из-за ареста жилья или долгов по коммунальным платежам;
обменять можно квартиры в разных городах.

Внимание! Обмен невозможен, если одна из квартир находится в аварийном доме, изъята из жилого фонда или в ней имеет место незаконная перепланировка.

Можно обменять неприватизированную квартиру не только на подобную ей, но и фактически осуществить продажу. Воспользоваться такой схемой предлагают агентства, имеющие буферную недвижимость. Система сложная и требует повышенного внимания, потому обращаться стоит только в организации с хорошей репутацией:

Предполагаемый покупатель муниципального жилья приобретает право собственности на буферную квартиру.
Наниматель неприватизированной квартиры и новый владелец буферного жилья производят обмен.
Право на буферную квартиру переходит бывшему нанимателю муниципальных квадратных метров.
Новоиспечённый хозяин продаёт буферную квартиру агентству, получая, таким образом, деньги.

Огромный минус такого способа – изначальная стоимость квартиры и получаемая на руки в конце сделок сумма существенно разнятся не в пользу бывшего нанимателя, да и контроль над каждым этапом схемы нужен неусыпный, а потому придётся потратиться на услуги юриста.

Приватизация при продаже

Можно продать неприватизированную квартиру и через оформление её в собственность. Только не за собственные средства, а за те, что будущий покупатель готов внести в качестве залога. Такая схема отлично подходит тем, кто готов потратить время и не имеет иных возможностей найти средства на оформление жилья. Для этого необходимо:

получить разрешение на приватизацию жилья в районной администрации;
найти покупателя, готового внести залог и ждать несколько недель до получения продавцом свидетельства на квартиру;
получив залог, выкупить у муниципалитета квадратные метры, и оформить в собственность;
по стандартной процедуре продать квартиру человеку, внёсшему залог, и получить оставшиеся средства.

Подобным же способом можно продать неприватизированную квартиру с долгом по коммунальным платежам, вот только сумма залога резко увеличивается. Сначала необходимо погасить все задолженности перед управляющей компанией и иными организациями, а затем приступать к приватизации по стандартной процедуре.

Для получения денег за долю в квартире следует составить соглашение о том, что одна сторона выплачивает другой стоимость части недвижимости, а другая, в свою очередь, в процессе приватизации отказывается от принадлежавших ей квадратных метров.

Продать неприватизированную квартиру по стандартному договору купли-продажи в нашей стране не представляется возможным, однако нюансы законодательства позволяют получить другое жильё или денежные средства в результате обмена. Однако самым простым и законным способом остаётся приватизация, которая требует немалых средств и времени, а потому заранее необходимо искать покупателя, готового терпеть неудобства ради желаемой квартиры.

Покупка

Продажа

Аренда

Прописка

Приватизация

Перепланировка

Рента

Наследство

Дарение

Льготы

ТСЖ

Споры

Приватизация

Содержание

Приватизация

Приватизация – это способ получения жилого помещения в собственность на бесплатной основе. Процедура приватизации проводится в добровольном порядке по отношению к занимаемой гражданином жилплощади в государственном и муниципальном жилом фонде. Иначе говоря, ту квартира, которая была арендована у государства, стало возможным оформить в личную собственность человека, в ней проживающего.

Приватизация необходима по следующим причинам:

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Лицо, приватизирующее квартиру, становится собственником и с этого момента может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Собственник вправе продать, обменять, подарить или завещать свою квартиру с момента приватизации.
Появляется возможность реализовать свою старую квартиру и приобрести новую, более комфортную для проживания, сделав доплату. Тем самым гражданин может улучшить свои условия проживания.

У приватизации есть плюсы и минусы. Стоит отметить, что процедура приватизирования достаточно долгий процесс. Обычно занимает от 2 до 4 месяцев. Приватизировать квартиру можно самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, которые потребуют за свои услуги определенную плату.

Права проживающих в неприватизированной квартире значительно отличаются от прав тех граждан, которые приватизировали жилье в собственность. Собственник жилья получает такие возможности, как продать неприватизированную квартиру или:

Выселить или вселить желаемое лицо.
Прописать человека на жилплощади.
Оформить различные сделки, связанные с недвижимостью.

Продажа неприватизированного жилья

В законодательстве разъясняется, можно ли продать неприватизированную квартиру в принципе.

По закону, жилье, которое не проходило приватизацию, является собственностью государства или соответствующих органов муниципалитета. Реализовать же имущество может только собственник – это одно из основных условий совершения сделки купли-продажи. Поэтому первый способ продать квартиру, не прошедшую приватизацию – это ее все-таки приватизировать.

Если жилье носит ведомственный характер или располагается в военной части, то приватизировать подобное помещение не представляется возможным. Разумеется, такое жилье, нельзя продать ни при каких обстоятельствах.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Существует несколько вариантов купли-продажи неприватизированной квартиры. Под первым вариантом рассматривается такая сделка, в рамках которой продавец выписывается из неприватизированного жилья и прописывает там покупателя. На следующем этапе покупатель уже самостоятельно занимается приватизацией и выступает как будущий собственник квартиры.

Подобный способ имеет несколько недостатков. Прежде всего, он подойдет только тем гражданам, которые желают улучшить свои жилищные условия путем продажи уже имеющегося жилья и покупки другого, более комфортабельного. Если же квартира не будет устраивать гражданина, то в случае использования такого способа продажи неприватизированного жилого помещения ему придется заниматься продажей еще и приобретенной квартиры, что тоже займет определенное время.

Риски при продаже неприватизированной квартиры

Существует еще одна опасность, при которой заинтересованные лица могут обратиться в судебные инстанции и оспорить совершенную сделку на законных основаниях, поскольку теоретически такое соглашение носит притворный характер.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю необходимо подробно ознакомиться документацией по квартире и на первой стадии сделки заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указать, что приватизация будет оформляться лишь после заключения договора купли-продажи, оговорить стоимость жилья.

Пример по продаже неприватизированной квартиры

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже неприватизированной квартиры

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Дарья, и я бы хотела посоветоваться. Подскажите, могу ли я продать неприватизированную квартиру, если в ней проживают сразу несколько человек (муж и свекровь), но ответственным квартиросъемщиком являюсь я?

Ответ: Уважаемая Дарья, согласно ст. 72-73 ЖК РФ, государство не разрешает продавать подобной недвижимости, однако существуют способы это сделать, которые не противоречат законодательным нормам. Прежде всего ваше жилье не должно носит ведомственный характер. Очень важно, чтобы на момент продажи квартиры в ней был прописан лишь ответственный квартиросъемщик. Иначе говоря, если вы нашли покупателя, то вам необходимо заключить с ним предварительный договор, в котором прописать, что приватизация будет выполняться покупателем после выполнения купли-продажи. По составлению документа, вы выписываетесь сами и выписываете членов своей семьи. После этого, вам останется получить свои деньги и прописать там покупателя.

Заключение

В результате написанного, можно сформировать следующие выводы:

Собственник приватизированного жилья получает право на совершение сделок купли-продажи, дарения, мены и других законных действий с недвижимостью.
Не все жилье может попасть под приватизацию. Если оно ведомственное, то приватизирование невозможно.
Собственником неприватизированной квартиры является государство или органы муниципалитета.
Помимо купли-продажи допускается размен подобного жилища.
Купля-продажа неприватизированной квартиры может осуществляться двумя способами.
Существуют риски при совершении сделки с жильем такого типа.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Закон предусматривает разные варианты приобретения жилья в собственность. Наряду с покупкой квартиры на вторичном рынке и у специализированной строительной организации – застройщика, у россиян есть возможность участия в кооперативе. В результате работы такого объединения пайщику передается в собственность кооперативная квартира, особенности которой мы разберем в статье.

Что это такое

Подробнее рассмотрим, что такое кооперативная квартира. Появились такие объекты недвижимости еще в СССР. Как в то время, так и сейчас суть кооператива можно выразить так:

заинтересованные граждане объединяют свои средства в один счет и образуют кооперативное объединение;
кооперативное объединение использует возможности своих членов или нанимает строительную фирму для возведения дома;
после ввода дома в эксплуатацию жилые помещения распределяются между пайщиками сообразно их взносу. Кому какая квартира достанется, как правило, решается еще на этапе образования объединения.

Сегодня такая форма строительства не распространена. Кооперативы вытесняются долевым участием в строительстве, поскольку последний вариант безопаснее для дольщика. Основные недостатки строительного кооператива по сравнению с ДДУ:

средства пайщиков не застрахованы и не могут быть компенсированы Фондом защиты дольщиков;
строительство контролируется непрофессионалами;
у пайщиков нет особых прав как у дольщиков при банкротстве застройщика.

ВАЖНО! Кооператив – это более рискованное вложение по сравнению с долевым участием в строительстве. Привлекает же пайщиков возможность получить квартиру намного дешевле, чем при покупке уже готовой или долевом строительстве.

Кооперативная квартира – это такое жилье, что строится общими усилиями и на общие средства граждан, объединенных в кооператив. Это вполне работающая схема. Сложности у пайщиков и их наследников возникают в следующих случаях:

дом построен, и нужно оформить жилплощадь на себя;
дом построен, пай выплачен, но пайщик умер, не оформив собственность;
пай не выплачен, а пайщик умер.

При этом ситуация может возникнуть долгое время назад и тянуться годами. Нередки случаи, когда человек вложился в кооперативное строительство еще в СССР, въехал в готовое жилье, но так и не зарегистрировал право собственности на кооперативную квартиру. Разбираться с правами приходится уже его наследникам.

Права пайщика в кооперативе

Статус и деятельность ЖСК регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ. Здесь же устанавливаются и права пайщиков:

участвовать в организации и управлении ЖСК через общее собрание;
право на сам пай в кооперативе;
право на кооперативное жилье сообразно внесенной сумме денег, когда дом жилищного кооператива уже сдан;
разрешить проживание временным жильцам;
разделить квартиру с другим владельцем пая, если есть такая возможность в реальности;
сдать жилплощадь внаем;
получить возмещение, если дом подвергнется сносу;
участвовать в банкротстве ЖСК.

Ряду наследников предоставлена преимущественная возможность вступления в кооператив, если у наследодателя остался пай.

Оформление в собственность

Общий порядок действий, как оформить собственность:

Рассмотрим этапы подробнее.

Список документов

Для оформления в собственность кооперативной квартиры понадобятся:

Перечень документов для оформления квартиры в собственность может дополняться в зависимости от практики региона. На основании представленных документов сотрудник оформит заявление. Заполнять заявление дома заранее не нужно.

Куда обращаться

Запись в ЕГРН вносит регистратор – сотрудник Росреестра. Передать ему документы можно одним из следующих способов:

лично через МФЦ – самый распространенный и надежный вариант;
почтовым отправлением – дорогостоящий и непопулярный способ, придется заверять все подписи нотариально;
через [urlspan]личный кабинет[/urlspan] на официальном сайте Росреестра – возможность новая, реализована не во всех регионах, для нее нужна специальная ЭЦП.

ВАЖНО! Отказать в приеме документов могут только если заявитель не принес паспорт. В остальных случаях документы принять обязаны, даже если они составлены с ошибками или какая-то бумага отсутствует.

Сроки регистрации и госпошлина

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей.

Результат регистрации

По итогу регистрационных действий специалисты выдают выписку из ЕГРН, в которой будет указан собственник жилплощади. Свидетельства (розового цвета на бланке) о праве собственности отменили, теперь права подтверждаются выписками.

Регистратор может отказать в регистрации, если обнаружит недостатки в документах или их комплект будет неполным.

Порядок наследования

Кооперативная квартира может принести сложности при наследовании. Основное последствие, если квартира не оформлена в собственность, в том, что наследники получают не жилье, а пай – стоимость квартиры. Ключевым моментом является факт полной выплаты пая.

Общая процедура наследования

Наследование в общем порядке возможно двумя путями – по завещанию или по закону. О завещании может быть неизвестно до последнего момента, однако если его нет – наследование осуществляется в соответствии с очередями, приведенными в ГК.

Как действовать наследникам:

День смерти открывает наследство. Родственникам наследодателя в первую очередь следует обратиться к нотариусу для открытия дела о распределении оставшегося имущества. Лучше выбрать нотариуса в районе проживания умершего. На эти действия есть полгода.
Следующий шаг – разыскиваются наследники и имущество, которое нужно распределить. Состав наследуемых вещей определит сам нотариус на основании имеющейся документации.
По итогам распределения наследства выдаются подтверждающие бумаги – свидетельства. Бланки на недвижимость нужно предъявить для регистрации в ЕГРН.

Гражданам понадобятся следующие документы:

свидетельство о смерти;
заявление об открытии наследственного дела – пишется в присутствии нотариуса, образец можно посмотреть здесь;
документы о родстве с умершим;
все документы на имущество, которое осталось после смерти.

Для оформления пая понадобится или документация о принятии в кооператив, или бумаги на оформленную недвижимость.

Если квартира оформлена в собственность

Это самый простой вариант, когда предыдущий хозяин вовремя оформил свои права. Наследники просто получают в собственность жилье, а обращаться в кооператив им не нужно. Получив свидетельство о праве на наследство, наследники обращаются в МФЦ для передачи бумаг на регистрацию. Спустя 7-14 дней они получат выписку из ЕГРН с записью о новых владельцах квартиры.

Пай выплачен, но право собственности не оформлено

Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента полной выплаты пая. Даже если кооперативная квартира не оформлена в ЕГРН – собственником все равно считается пайщик. В связи с этим к наследникам переходит право на само жилье.

ВАЖНО! Если паевые взносы погашены, то вступать в кооперативное объединение нет необходимости.

Для оформления потребуется получить в кооперативе:

Пай не выплачен

Это самая сложная для наследников ситуация. Право собственности принадлежит кооперативу, а наследники получают только паенакопления умершего. Право пользования квартирой по наследству не переходит, поскольку напрямую связано с фактом вступления в кооператив.

ВАЖНО! Члены семьи умершего, которые проживали вместе с ним, получают право пользования жильем только при условии вступления в кооператив.

Что делать с полученным кооперативным паем:

вступить кооперативное объединение, погасить паевые платежи и оформить собственность на квартиру;
не вступать в кооператив и получить компенсацию пая.

Если наследников много, то определить, кто именно вступит в кооператив, поможет ст. 131 ЖК РФ. Преимущественное право распределяется так:

в первую очередь вступает супруг, который имеет право на пай;
если муж/жена отсутствует или отказался вступать – ступить могут наследники, которые жили вместе с умершим;
если все они отказались от вступления, то право переходит к иным наследникам.

Если кооператив откажется выплачивать компенсацию, это можно расценить как неосновательное обогащение и обратиться за взысканием в суд.

Частые вопросы

В связи с кооперативными квартирами возникают различные вопросы. Рассмотрим наиболее популярные.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

Можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру

Неприватизированная, то есть не оформленная в собственность, кооперативная квартира принадлежит на праве собственности пайщику, если пай полностью выплачен. В этом случае ее теоретически можно завещать, но на практике ни один нотариус за это не возьмется. Перед составлением завещания нотариус настоит на оформлении права собственности в ЕГРН.

По вопросу, можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру, пай по которой не выплачен, ответ строго отрицательный. Данная жилплощадь еще не принадлежит пайщику. Право собственности находится у кооператива. Поэтому и завещать можно не жилье, а только кооперативный пай.

Прекращение членства в кооперативе

Членство в кооперативе прекращается:

добровольно по заявлению пайщика;
если его исключили принудительно в связи с грубым нарушением правил;
в случае смерти пайщика;
если ЖСК ликвидирован.

В первых трех случаях пайщику или его наследникам возвращаются деньги, которые он уплатил за кооперативный пай. В последнем случае имущество, оставшееся после ликвидации, делится между всеми членами сообразно размеру их участия в ЖСК.

Купля продажа кооперативной квартиры

Купля-продажа кооперативного жилья возможна только если на него уже оформлено право собственности и имеется запись о собственнике в ЕГРН. В остальных случаях сделка просто не состоится, даже если пай и выплачен полностью. Поэтому продавцу в любом случае сначала нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

Порядок, как продать кооперативную квартиру, не отличается от обычной купли-продажи:

При этом брать разрешение у кооператива на продажу не нужно.

Риски покупателя

Основной риск покупателя, который покупает кооперативную квартиру (Москва или регионы) заключается в оспаривании сделки кооперативом. Это возможно, если пай не выплачен полностью. Чтобы себя обезопасить, нужно потребовать у продавца подлинную справку о полной выплате пая – она сохранилась с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Статус кооперативной недвижимости и возможные операции, которые допустимо с ней проводить, напрямую определяется фактом погашения пая. Если пай выплачен – возможны любые операции после регистрации собственности в ЕГРН. Если платежи еще открыты, то распоряжаться можно только самим паем, но не жилплощадью.

Также читайте интересный материал о купле продаже на вторичном рынке и что такое ипотечный кооператив.

Если у вас остались вопросы о кооперативном жилье, задайте их нашему специалисту в чат. Мы также готовы помочь вам в комментариях.

Читайте также: