Как ознакомиться с технической документацией на многоквартирный дом

Обновлено: 16.05.2024

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД , обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД , определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

· технический паспорт дома;

· документы на приборы учёта;

· документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;

· акты осмотра, проверки состояния;

· акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;

· инструкция по эксплуатации МКД;

· кадастровый план земельного участка;

· выписка из Росреестра;

· градостроительный план земельного участка;

· документы о действии сервитута или иного обременения;

· списки собственников, нанимателей и арендаторов;

· договоры об использовании общего имущества МКД;

· решения и протоколы общих собраний собственников;

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД , построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416 . Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома , это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.

Иные документы

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления : достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.

Приём-передача техдокументации

Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416 .)

При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.

И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ . Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 ( заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь!

Какие причины гибели документации на дом считаются уважительными

Документы портятся, теряются, гибнут – не всегда есть возможность предоставить их по первому требованию проверяющему органу или новой УО. Но не каждую причину гибели документации на дом можно считать уважительной для избежания ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ . Подробности в сегодняшней статье.

Ценность документации на дом

В этом году вообще ужесточили порядок и сроки передачи документации на МКД – управляющая организация должна за три дня собрать и передать новой УО:

· техническую документацию и иные, связанные с управлением МКД документы;

· ключи от помещений, входящих в состав общего имущества;

· электронные коды доступа к оборудованию и иные технические средства, необходимые для эксплуатации МКД.

Это предусмотрено ч. 10 ст. 162 ЖК РФ , за невыполнение требований грозит штраф по статье 7.23.2 КоАП РФ .

Ответственность за непредоставление документации

К административной ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ управляющую организацию привлекут, если она откажется передать техническую или иную документацию на дом, уклонится от передачи или нарушит порядок и сроки передачи документов.

Для граждан последует штраф в размере от 2 000 до 5 000 рублей, для должностных лиц – от 30 000 до 40 000 рублей и для юридических – от 150 000 до 200 000 рублей. За повторное нарушение должностное лицо дисквалифицируют на срок от одного года до трёх лет.

Но ответственности можно избежать, и документацию на дом не придётся восстанавливать, если удастся доказать, что она погибла по уважительной причине.

Уважительные причины гибели документации

Уважительных причин гибели документов несколько:

3. Пропажа, хищение.

4. Действие непреодолимой силы.

5. Иные обстоятельства.

Сжечь документы, а потом сказать, что случился форс-мажор, страшный пожар, в котором всё и пропало, не получится. Ваши слова должны подтверждаться документами.

Если в N-ом году случился пожар, в котором сгорели, например, оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников, у вас на руках должны быть: справка Управления Государственной противопожарной службы, протокол осмотра места происшествия, акт инвентаризации и комиссионный акт о пожаре, которым устанавливается причина возгорания. Перечень необходимых документов закреплён в письме УФНС РФ по г. Москве от 23.10.2006 № 20-12/92773 .

Документы погибли в результате затопления офиса управляющей организации и восстановить их нет возможности. Проследите, обслуживающая организация водопроводно-канализационного хозяйства выдала вам справку о факте и причине затопления. В качестве доказательств затопления понадобится дефектная ведомость (опись), где будет представлен перечень испорченного имущества, документов и степени повреждений.

Необходимы будут также фотографии, акт инвентаризации и комиссионный акт о затоплении.

Если документацию на дом похитили прямо из офиса управляющей организации, нужно вовремя написать заявление в правоохранительные органы о факте кражи.

Доказательствами пропажи или хищения станут постановление о возбуждении или об отказе в возбуждении уголовного дела по факту кражи документов, акт инвентаризации и комиссионный акт. Комиссионный акт составляется при участии представителей правоохранительных органов и охраны при её наличии.

Землетрясения, наводнения и прочие форс-мажоры случаются. После того, как придёте в себя, возьмите в местной или региональной Торгово-промышленной палате справку с указанием на факт форс-мажора.

Потом сделайте скриншот страниц официального сайта органа местного самоуправления о факте форс-мажора и составьте акт инвентаризации и комиссионный акт. По возможности комиссионный акт составляйте при участии представителей Торгово-промышленной палаты и органа местного самоуправления.

И, наконец, иные обстоятельства. Ими могут быть невнимательность юриста, которому вы передали документы, а он их потерял или испортил, нерасторопность ваших сотрудников, по вине которых погибли документы. В этих случаях вам понадобятся:

· справки, заключения, иные письма, акты соответствующих органов, сторонних организаций;

· объяснительные сотрудников о факте гибели документа;

Помните, что не каждую причину гибели документации на дом можно считать уважительной. Чтобы избежать ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ , нужно быть готовым подтвердить свои слова документами.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Перечислим их.

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания[1]);

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.

В пункте 26 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Заметим, что Минрегион рекомендовал составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой (Письмо от 20.12.2006 № 14315-РМ/07 ). Представляется целесообразным включать такой акт в состав технической документации и впоследствии передавать следующей управляющей компании.

Одновременно нельзя забывать о том, что по-прежнему действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 данного документа дается перечень технической документации долговременного хранения:

– план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

– акты приемки жилых домов от строительных организаций;

– акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

– паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

– паспорта лифтового хозяйства;

– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):

– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

– акты технических осмотров;

– журналы заявок жителей;

– протоколы измерения сопротивления электросетей;

– протоколы измерения вентиляции.

Отсутствие перечисленных документов жилищная инспекция расценивает как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ. Примеры привлечения управляющих организаций и ТСЖ к административной ответственности – постановления ФАС СЗО от 12.11.2007 № А56-49558/2006 , от 17.01.2007 № А56-51745/2005 .

Кто кому должен?

Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Как разъяснил Минрегион в Письме от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 , обязанность передать документацию возникает у любых лиц, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ.

Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Удержание документации рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом. При условии легитимного выбора способа управления новый субъект управления имеет право истребовать у своего предшественника комплект технической документации. Крайний метод отстаивания своих прав – обращение в суд.

Составляя исковое заявление, ТСЖ и управляющие организации зачастую указывают перечень технической документации, идентичный приведенным в Правилах содержания общего имущества либов Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Как справедливо отметили арбитры (Постановление ФАС ПО от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44), два названных перечня являются фактически идентичными.

На настоящем этапе уже не редкость региональные или местные нормативные акты, регламентирующие порядок передачи домов в управление, а также состав технической документации. Например, в Москве действует Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 , в приложении 10 к которому приведен реестр документов, подлежащих передаче при смене организации, управляющей многоквартирным домом. Заметим, что, вынося судебный акт об истребовании технической документации в пользу нового управляющего домом, арбитры ссылаются на подобные нормативные акты (см., например, Постановление ФАС ЦО от 07.08.2008 № А35-4192/07-С17 ).

Учетно-регистрационные документы

Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление многоквартирным домом, нельзя забывать и об учетно-регистрационных документах. Напомним, что согласно Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995№ 713 должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания, являются в том числе уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации. Как следует из п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утвержден Приказом ФМС РФ от 20.09.2007 № 208 ), должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.

Очевидно, что при выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней. А это, в свою очередь, означает, что ей понадобятся документы, которые начал вести предшественник. Поэтому поквартирные карточки и карточки регистрации также должны быть переданы при передаче дома в управление (см., например, Дополнительное решение Арбитражного суда Курской области от 22.05.2008 № А35-4192/07-С17 ).

Помимо сказанного, организации, получившей дом в управление, для правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги понадобится информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма. Соответствующие документы можно заявить в числе подлежащих передаче, арбитры нередко удовлетворяют среди прочего и такие требования (Постановление ФАС ЦО от 07.08.2008 № А35-4192/07-С17 ). Заметим, что на федеральном уровне отсутствуют нормы, обязывающие передавать подобные документы (кроме того, управляющая организация при заключении договоров управления
с собственниками помещений может получить данную информацию, что называется, из первых уст). Однако в регионах они могут быть приняты (см. Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 ) и тогда станут обязательными для сторон.

Если документов нет

Нередко причиной отказа управляющей организации передать новому субъекту управления домом техническую документацию является ее отсутствие. Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ лишь устанавливает обязанность передать документы, но не регулирует ситуацию, когда они отсутствуют. Поэтому арбитры на местах вынуждены решать этот вопрос самостоятельно. Неудивительно, что результаты рассмотрения подобных судебных дел не одинаковы.

В то же время есть примеры, когда судьи излагали иную позицию. Так, в Постановлении ФАС ПО от 19.08.2008 № А72-7798/2007 указано, что доводы ответчика об отсутствии у него истребуемых документов не освобождают его от исполнения предусмотренной законом обязанности и создают ТСЖ препятствия по управлению жилым домом[2]. Точно такой же вывод сделал ФАС ПО в Постановлении от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44[3] : у предыдущей управляющей организации документация должна быть в наличии, ее отсутствие означает невозможность исполнения обязанности по управлению домами. Компания не представила доказательств отсутствия документов, свидетельствующих о передаче их какой-либо иной управляющей организации или собственникам помещений.

Арбитры ФАС ВВО (Постановление от 21.07.2008 № А11-9332/2007-К1-14/455 ) солидарны со своими коллегами: отсутствие указанных документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи истребуемого комплекта документов. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у истца права на возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ, в том числе и в виде расходов по восстановлению документации в случае ее утраты.

Застройщик – начало начал

Согласно п. 25 Правил содержания общего имущества застройщик обязан передать под расписку ТСЖ, созданному в строящемся доме, а также первому обратившемуся собственнику помещения инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома. Сделать это нужно в течение месяца после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно Положению о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома[4] такая инструкция представляет собой сборник документов, содержащих информацию, необходимую для эксплуатации дома. Во-первых, это сведения о застройщике, проектировщике, подрядчиках строительства. Во-вторых, характеристики дома в целом и перечень общего имущества с описанием, включая материалы, из которых объекты изготовлены. В-третьих, рекомендации по содержанию и ремонту имущества, а также рекомендуемые сроки службы отдельных его объектов.

Однако обязанность разработать и передать инструкцию возложена только на застройщиков, получивших разрешение на ввод дома в эксплуатацию начиная с 01.07.2007.

Передавать документы, необходимые для эксплуатации дома, до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик не обязан. Следовательно, если по каким-либо причинам дом эксплуатируется в отсутствие соответствующего разрешения, ТСЖ не вправе истребовать техническую документацию у застройщика ( Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 № А 55-10698/2007).

Заметим, что установление обязанности застройщика передать инструкцию по эксплуатации дома при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию позднее 01.01.2007 не означает, что застройщик не обязан передавать никакую документацию, если дом был введен в эксплуатацию до названной даты. Кроме того, перечень документации не должен быть ограничен инструкцией, ведь ее явно недостаточно для эксплуатации дома (так, для заключения договоров на обслуживание внутридомового оборудования (например, лифта, крышной котельной) обязательно понадобится документация на него). Вместе с тем п. 10 ст. 162 ЖК РФ не дает оснований требовать от застройщика весь объем технической документации, ведь застройщик не является управляющей организацией и не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества на иных основаниях.

В настоящее время территориальные строительные нормативы повсеместно отменяются в связи с введением нового порядка приемки объектов – на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в актуальных документах, издаваемых органами строительного надзора, перечень документов, которые застройщик должен представить на проверку, фактически тот же самый[5].

[1] См. приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37.

[2] См. также Постановление ФАС ПО от 06.05.2008 № А57-12379/066.

[3] Определением ВАС РФ от 30.04.2008 № 5306/08 отказано в передаче дела на рассмотрение в надзорную инстанцию.

[4] Утверждено Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45.

НДС – 2022

Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На курсе повышения квалификации осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>

Строительство многоквартирного дома (МКД) — сложнейший процесс, который невозможен без подготовки соответствующей проектной документации. Однако это вовсе не означает, что после завершения строительства о проекте можно забыть: проектная (и техническая) документация абсолютно необходима в процессе дальнейшей эксплуатации МКД. Кроме того, многие собственники квартир сталкиваются с некачественным выполнением строительных работ и работ по содержанию жилья.

Если у вас возник спор с застройщиком или управляющей компанией (УК), с большой долей вероятности без получения проектной документации не обойтись (она позволит доказать отступления от проекта, ошибки и т.д.). И если вам даже удастся найти проект на дом (о том, где должна храниться документация, вы узнаете из нашего материала), без профессиональной правовой поддержки в споре с УК или застройщиком будет сложно достичь успеха. Юрист оценит ваши шансы на победу в суде, подготовит все необходимые документы и обеспечит представление ваших интересов.

Кто занимается хранением документации на дом?

Итак, в процессе жизнедеятельности многоквартирного дома возникает огромное количество ситуаций, в которых может потребоваться обращение к проектной документации. Эта категория документов входит в состав технической документации, которая, в свою очередь, должна быть у каждого МКД. По существующим правилам, к технической документации дома относят:

техпаспорт МКД;
градостроительный и кадастровый планы участка, на котором находится МКД;
проектную документацию;
акты проверок;
выписку из Росреестра;
документы на установленные приборы учета и некоторые другие бумаги.

Нужно обратить внимание, что документацией на МКД владеют собственники, но в случае с многоквартирным домом у каждого владельца квартиры таких документов быть не может. Хранением занимается управляющая компания, на которую возложена ответственность за ведение и сохранность технической документации.

Важно! Управляющие организации могут иметь в своем распоряжении как оригиналы, так и копии технической документации. Проект многоквартирного дома может быть передан УК в электронном виде.

Обязан ли застройщик хранить проектную документацию?

Если вам нужно получить проектную документацию, то первым шагом должно стать обращение в УК. Однако нередки случаи, когда УК заявляют, что у них нет проекта (например, при передаче многоквартирного дома в управление документы были предоставлены не в полном объеме). В таком случае можно обратиться к застройщику, который занимался строительством многоквартирного дома.

При этом с хранением документации застройщиком не все однозначно. По СНиП 3.01.04-87 (утв. 21.04.87 г.) даже после приемки МКД в эксплуатацию оригиналы проекта и других технических документов должны храниться у застройщика. Но в этом же 1987 году в СНиП были внесены изменения, по которым техническую документацию следует передавать в эксплуатирующие организации. На данный момент суды придерживаются следующей позиции: если застройщик не может доказать, что он передал проект многоквартирного дома и технические документы третьим лицам (УК, инвестору и т.д.), то ответственным за их хранение признается именно он (по первоначальной редакции СНиП).

Важно! Хранение проектной документации должно осуществляться до поступления в архив: по закону, такой период составляет 20 лет. После того как документы получат статус архивных, их хранением будет заниматься государственный или муниципальный архив.

Что делать, если документация утеряна?

Действующими правилами предусмотрен определенный порядок передачи документов на многоквартирный дом (например, при смене УК), который призван не допустить утери бумаг. Основополагающими являются следующие моменты:

при передаче функций по управлению многоквартирным домом новой УК документы предоставляются в течение 30 дней;
передаваемый пакет документов должен соответствовать полному перечню, а при отсутствии какой-либо бумаги необходимо заняться ее восстановлением;
ответственность за проверку полноты и актуальности предоставленных документов возлагается на ту компанию, которой передаются функции по управлению домом.

Таким образом, если вам потребовалась проектная документация на многоквартирный дом, первой инстанцией для ее поиска должна стать управляющая компания. Если же сотрудники УК ничем не смогут вам помочь, можно попытаться получить документы у застройщика или в архиве.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Перечень документов

· технический паспорт дома;

· документы на приборы учёта;

· документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;

· акты осмотра, проверки состояния;

· акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;

· инструкция по эксплуатации МКД;

· кадастровый план земельного участка;

· выписка из Росреестра;

· градостроительный план земельного участка;

· документы о действии сервитута или иного обременения;

· списки собственников, нанимателей и арендаторов;

· договоры об использовании общего имущества МКД;

· решения и протоколы общих собраний собственников;

Иные документы

Приём-передача техдокументации

Какие причины гибели документации на дом считаются уважительными

Ценность документации на дом

· техническую документацию и иные, связанные с управлением МКД документы;

· ключи от помещений, входящих в состав общего имущества;

· электронные коды доступа к оборудованию и иные технические средства, необходимые для эксплуатации МКД.

Это предусмотрено ч. 10 ст. 162 ЖК РФ , за невыполнение требований грозит штраф по статье 7.23.2 КоАП РФ .

Ответственность за непредоставление документации

Уважительные причины гибели документации

Уважительных причин гибели документов несколько:

3. Пропажа, хищение.

4. Действие непреодолимой силы.

5. Иные обстоятельства.

Необходимы будут также фотографии, акт инвентаризации и комиссионный акт о затоплении.

· справки, заключения, иные письма, акты соответствующих органов, сторонних организаций;

· объяснительные сотрудников о факте гибели документа;

На данной странице сайта вы можете ознакомиться с составом проекта конструктивных решений (КР) частного загородного жилого дома — узнать что он в себя включает; уровень его проработки, состав чертежей.

Для наглядности показан пример конструктивного проекта дома в Московской области, КП Белый Берег. Объект находится в стадии строительства. С целью осуществления контроля соответствия конструктивному проекту ведется авторский надзор. Для контроля качества производства строительных работ застройщик может заказать услугу технического надзора. В галерее выше представлены фотографии поэтапной реализации проекта.

Нажмите на QR-код и отсканируйте его для чтения данной страницы на своем смартфоне, либо чтобы поделиться ссылкой на проект с друзьями

Состав технической документации на МКД

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД и должны быть у УО, определён п. п. 24, 26 ПП РФ № 491.

технический паспорт дома;
документы на приборы учёта;
документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
акты осмотра, проверки состояния;
акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
инструкция по эксплуатации МКД;
кадастровый план земельного участка;
выписка из Росреестра;
градостроительный план земельного участка;
документы о действии сервитута или иного обременения;
проектная документация;
реестры собственников и лиц, использующих общее имущество на основании заключённых договоров;
договоры об использовании общего имущества МКД;
решения и протоколы общих собраний собственников;
иные документы.

Также список техдокументации содержится в п. 1.5 постановления Госстроя РФ № 170. Он включает в себя план участка со зданиями и иными объектами, проектно-сметная документация, акты приёмки дома от застройщика и технического состояния дома, схемы внутридомовых сетей, паспорта на каждое помещение в доме и земельный участок, сметы работ на текущий и капитальный ремонты и акты технических осмотров и другие технические документы.

Почему УО важно содержать в порядке техническую документацию на МКД
8907
1

Как заказать конструктивный проект

Мы всегда открыты к диалогу и готовы помочь в решении вопросов, связанных с проектированием и строительством. Направляйте ваши заявки на нашу электронную почту, либо через Whatsapp, Viber, Telegram. Все заявки рассматривает главный конструктор лично, по результатам изучения поставленных проектных задач формируется коммерческое предложение, включающее в себя описание состава проекта, его стоимости, сроков выполнения, списка необходимых исходных данных. По отдельному запросу направляем для ознакомления пример готового конструктивного проекта. После согласования коммерческого предложения переходим к составлению договора. Проектирование начинается только после его подписания, получения аванса и всех необходимых для работы исходных данных.
Обсудить проект с конструктором

Обязанность УО хранить, восстанавливать и передавать техническую документацию

Хранить и передавать всю техническую документацию и иные документы на дом УО обязана в соответствии с п. 27 ПП РФ № 491. Законодательно установлена презумпция наличия у управляющей домом организации запрашиваемых для передачи документов. То есть по умолчанию считается, что УО хранит полный пакет техдокументации на дом.

Если собственники на ОСС приняли решение о смене УО или способа управления, то бывшая УО обязана после уведомления об этом передать новой компании или ТСН техническую и иную документацию на дом в течение 3 дней со дня расторжения договора управления (п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Если документация отсутствует полностью или частично, то у УО есть три месяца на её восстановление и передачу (п. 21 ПП РФ № 416). Если УО не выполнит это требование, то будет привлечена к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, а при повторном нарушении – лишится лицензии (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).

Случается, что управляющая организация не может передать новой УО или ТСН техническую документацию, поскольку она полностью или частично утрачена, не передавалась в УО при подписании договора управления.

Однако отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения обязанности по её передаче в указанные в законодательстве сроки. В этом случае УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт (определение ВС РФ от 22.06.2016 № 307-ЭС16-6140, определение Верховного суда от 30.05.2017 № 307-АД17-5791).

Поэтому управляющей организации следует заранее проверить комплектность документации и при необходимости предпринять меры по поиску или восстановлению недостающих документов. Часть из них необходимо запросить на стороне: у застройщика, бывшей УО, РСО, в органах МСУ и ГЖН.

Какие причины гибели документации на дом считаются уважительными
6967
1

Эскизное проектирование

Эскизное проектирование — это этап первоначального, визуального осмысления образа предполагаемого объекта строительства. Эскизный проект – это чертежные и графические материалы, позволяющие оценить здание в объеме, выявить его потенциал и сформировать точные требования к дальнейшей работе над проектом. Кроме того эскизный проект является предпроектым предложением, которое представляет собой набор важной первичной информации о будущем здании, необходимой для прохождения согласования в соответствующих инстанциях и получения разрешительной документации на дальнейшее проектирование или строительство.
Разработка эскизного проекта здания — пожалуй, лучший, если не единственный способ, заранее оценить и получить представление о проектируемом объекте. Этот этап особенно важен для крупных объектов, поскольку позволяет избежать многих сложностей в ходе дальнейшего проектирования.

На основе разработанной концепции здания и точно сформированного технического задания производится дальнейшая отработка планов, фасадов, разрезов и т.д. в полном объеме в рамках архитектурного или строительного проекта.

Сначала – обратиться в бывшую УО

Первым шагом при восстановлении документов на дом, создаваемых не УО, а сторонними организациями, будет обращение к компании, ранее управлявшей многоквартирным домом. В первую очередь нужно запросить, если они отсутствуют, инструкцию по эксплуатации МКД, технический паспорт и технический план, документы на ОДПУ и ИПУ, установленные в доме.

При этом следует обязательно соблюдать правила такой переписки:

Переговоры необходимо вести в письменном виде, чтобы при необходимости подтвердить действия, предпринимаемые по поиску техдокументации дома.
Лучше направлять все запросы и требования заказным письмом с уведомлением. Это исключит факт утери писем и вероятность, что адресат не получил заявление.
В письме-требовании укажите крайний срок, когда компания обязана предоставить вам недостающие документы на многоквартирный дом.

Если компания отказывается предоставить документы, обратитесь в орган ГЖН или прокуратуру с заявлением о нарушении лицензионных требований и создании препятствий деятельности по управлению домом. Надзорные органы должны обязать прежнюю организацию передать недостающие документы, в том числе это делается в судебном порядке.

Как актуализировать данные технического паспорта МКД
34227
0

Поиск экземпляра инструкции по эксплуатации дома или сведений о его утере

Если у предыдущей управляющей организации не оказалось инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, то следует обратиться за ней к застройщику и в архив муниципалитета.

Если в доме нет ТСЖ, а собственники не обратились за своей копией инструкции по эксплуатации, то эти экземпляры хранятся у застройщика в течение трёх лет. Подобные требования предъявляются к застройщикам с 1 июля 2007 года, когда вступил в силу приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45.

В течение трёх лет, пока застройщик должен хранить инструкцию по эксплуатации дома, управляющая организация может обратиться в компанию, построившую дом, с письменным запросом на предоставлении ей документа по решению общего собрания собственников (п. п. 27–29, 31 приказа № 45).

Если срок в три года истёк или застройщик ответил, что у него нет такой инструкции, УО должна обратиться в архив муниципалитета за копией третьего экземпляра. Если и в архиве такого документа нет, то управляющая организация должна сохранить письма, подтверждающие отсутствие инструкции у застройщика и в архиве. С их помощью УО докажет надзорному ведомству, что она предприняла все возможные меры для восстановления данного документа.

Ошибки в данных ЕГРН о доме и шаги, необходимые для их исправления
20631
1

Восстановление документов на приборы учёта

Информация об установленных в доме ОДПУ и ИПУ должна быть размещена управляющей домом организацией в ГИС ЖКХ согласно п. 5 разд. 10 приказа № 74/114/пр. Если этих документов нет, то восстановить их УО должна сразу, как заключила договор управления МКД с собственниками.

Если прежняя УО не предоставила таких данных, запросить их можно у застройщика, если есть такая возможность, либо в ресурсоснабжающей организации, поставляющей коммунальные ресурсы в дом. В РСО должны храниться акты допуска в эксплуатацию общедомовых и индивидуальных приборов учёта ресурсов.

Хранение подобных документов РСО и застройщиком предусмотрено п. п. 6, 7 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7 ст. 11 № 261-ФЗ, п. 4 приказа Ростехнадзора от 26.12.2006 № 1128.

Данные о технических характеристиках установленных ИПУ можно получить у собственников помещений, которые должны хранить паспорта счётчиков, либо же запросить у завода-изготовителя. Правда, последний, скорее всего, попросит за услугу плату.

Объём передаваемой информации, которая касается установленных ОДПУ и ИПУ, зависит от того, являлась ли УО исполнителем коммунальных услуг или собственники заключили с РСО прямой договор.

ВС РФ об установлении сервитута на земельный участок
22254
2

Стоимость работы

Цена технического плана зависит от назначения объекта недвижимости и от его размеров. Оплачиваются следующие услуги:

выезд исполнителей на место;
внешние и внутренние обмеры объекта;
определение координат характерных точек;
изготовление чертежей;
оформление текстовой и графической части документа, заверение его электронной подписью инженера;
запись готового плана на электронный носитель.

Технический план квартиры в Москве стоит от 10 тыс. рублей. Для дома площадью 100 м2 цена начинается от 15 тыс., а для здания площадью до 600 м2 придется выложить не меньше 25 тыс. рублей.

Получение актов проверок и паспорта готовности к отопительному сезону

Лишившись права управлять домом, организация должна передать в новую УО или ТСН, уполномоченному собранием собственников лицу акты готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период, паспорт за последний отопительный период.

Паспорт выдаётся уполномоченным органом МСУ на основании акта проверки (п. п. 9, 11 разд. II приказа Минэнерго РФ от 12.03.2013 № 103). Поэтому их копии можно запросить в муниципалитете или у поставщика тепловой энергии. Документы о готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период обязательно должны быть у поставщика тепловой энергии и в органе местного самоуправления в соответствии с разд. III приказа № 103.

Если законодательством субъекта РФ предусмотрено направление подобных документов в орган Госжилназдора, то УО стоит обратиться в ГЖИ с просьбой предоставить ей копии таких документов.

Проверяем, готов ли жилфонд к отопительному сезону
13814
2

Финансирование процесса за счёт УО или собственников

Восстановление документации – процедура непростая, длительная и порою затратная. Управляющей организации следует предусмотреть на это собственные средства либо на общем собрании собственников утвердить размер платы за жилищные услуги, куда будет включена сумма, необходимая для восстановления технической документации.

Если документы были утрачены или не переданы прежней компанией, то УО следует документировать все понесённые при восстановлении документов траты и затем предъявить сумму компании, ранее управляющей домом, для возмещения в добровольном или принудительном порядке.

Мы продолжим рассказывать о восстановлении технической и иной документации на многоквартирный дом, в том числе о восстановлении технического паспорта и о документах, которые должна создавать и вести сама управляющая организация.

Схема этажей

Разработка эскиза самого здания начинается практически с нуля. В первую очередь архитектор строит оси. Относительно них выстраиваются элементы здания: фундамент, крыша, стены, дверные и оконные проемы, перекрытия и перегородки.

Нужно знать удивительно много, чтобы грамотно составить эскизно-технический проект здания.

Достаточно допустить всего несколько незначительных ошибок, чтобы находиться в здании стало некомфортно, не говоря уже про постоянную жизнь в нем.

Расчет оптимального расстояния между несущими конструкциями позволяет не только гарантировать прочность, но и снизить расходы на заливку фундамента и постройку перекрытий.

Пример расчетных размеров между несущими конструкциями

Читайте также:

Как ознакомиться с технической документацией на многоквартирный дом

Перечень документов

Иные документы

Приём-передача техдокументации

Кто занимается хранением документации на дом?

Обязан ли застройщик хранить проектную документацию?

Что делать, если документация утеряна?

Перечень документов

Иные документы

Приём-передача техдокументации

Навигация

Состав технической документации на МКД

Как заказать конструктивный проект

Обязанность УО хранить, восстанавливать и передавать техническую документацию

Эскизное проектирование

Сначала – обратиться в бывшую УО

Поиск экземпляра инструкции по эксплуатации дома или сведений о его утере

Восстановление документов на приборы учёта

Стоимость работы

Получение актов проверок и паспорта готовности к отопительному сезону

Финансирование процесса за счёт УО или собственников

Схема этажей