Как определяется порядок пользования земельным участком собственниками объекта недвижимого имущества

Обновлено: 14.05.2024

Любые права на земельный участок должны быть узаконены.

В отношении таких прав предусмотрена государственная регистрация органами Росреестра. Оформление права пользования земельным участком, право собственности на которые принадлежит другому лицу, производится в любом регионе России, независимо от расположения земельного участка.

Комплекс регистрационных действий состоит из нескольких этапов и включает в себя проверку регистратором множества аспектов, начиная от содержания документов и завершая целевым назначением и видом разрешённого использования земли.

Когда требуется легализация пользования земельным участком и что влечет уклонение от обязательной регистрации?

Ответы на эти вопросы дает Консалтинговая Группа ЭТАЛОН. Ведущие профильные юристы предоставляют исчерпывающие консультации и обеспечивают полное юридическое сопровождение, начиная от анализа документов и правовой оценки ситуации и завершая получением на руки подтверждения завершения регистрации права пользования участком. Мы минимизируем риски доверителя, экономим время и обеспечиваем надежность финансового и правового положения.

Помните: любое право, не подкрепленное документально – просто слова.

Какие существуют виды пользования землёй

Права на земельный участок могут иметь такие формы, как:

Аренда. Наиболее распространенная форма узаконивания, которой могут пользоваться и граждане, и компании за определенную плату на условиях, прописанных в договоре;
Сервитут. Это ограничение права использовать землю лицом, который не является ее собственником, но имеет на это законные основания (например, право размещения газопровода, водопровода; право прохода);
Безвозмездное использование на срочной основе. Это самый редкий вид правоотношений, возникающий, когда заключается договор, и земля является собственностью его сторон;
Постоянное (бессрочное) пользование и право пожизненного наследуемого владения землей. Эти виды прав есть только у лиц, получивших такую привилегию до 2001 года, то есть до принятия ЗК РФ. Теперь земля подобным образом не оформляется, и эти формы постепенно утрачивают актуальность.

Когда проведение регистрации не требуется

Правообладатель, получивший землю в пользование до января 1998 года, также не обязан проходить регистрационную процедуру, но может это сделать на свое усмотрение. Такое право называется ранее возникшим. Однако, отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права порождает определённые риск для правообладателя. Уклонение от обязательной государственной регистрации ранее возникшего права на землю не порождает юридически значимых последствий для третьих лиц. То есть фактический владелец не сможет доказать свой статус и защитить интерес. Кроме того, контрагенты могут обязать совершить действия по легализации в судебном порядке.

Какие этапы процедуры легализации права пользования на землю

Оформление права пользования земельным участком начинается с подготовки документов, включая составление заявления и оплату государственной пошлины. Проводится юридическая экспертиза на предмет достоверности и полноты информации, соответствия сделки нормам закона. После подачи документов на регистрацию, регистратор проверяет, нет ли противоречий, связанных с правом пользования конкретным объектом. После этого обновленные данные вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, и заявитель получает на руки подтверждение регистрации в форме выписки. С этого момента права на землю считаются узаконенными. Отказ в регистрации или приостановление влекут дополнительные этапы, в том числе отстаивание интересов в апелляционной комиссии Росреестра и суде.

При каких обстоятельствах может возникнуть необходимость признания права пользования земельным участком в судебном порядке

при отсутствии или утрате правоустанавливающих документов, например, землеотводных документов, подтверждающих законное занятие земельного участка;
при отсутствии документов о соответствии ранее предоставленного и ныне занимаемого земельного участка, например, несоответствие их площади и границ;
при отсутствии доказательств перехода права от одного лица к другому;
в ситуации, когда пользование земельным участком в отведенных ранее площадях и границах затруднительно в связи с изменениями в законодательстве;
в случаях необходимости предоставления права пользования земельным участком в связи с наличием права собственности на строение, расположенное на данном земельном участке.

Услуги юристов Консалтинговой Группы ЭТАЛОН.

Разобраться в многочисленных тонкостях совместного владения землей
и недвижимостью или нюансах оформления земельных участков неспециалисту достаточно сложно. КГ ЭТАЛОН берет на себя все вопросы подготовки и реализации процедуры: от анализа документации и подачи заявления в Росреестр, до защиты прав
в суде.

Судебная практика по земельному праву – крайне сложная, ресурсоемкая деятельность. Участи клиента сводится к минимуму. Мы не только предоставляем формально-юридические услуги, но и выстраиваем стратегию в соответствии с интересами клиента, оказываем всестороннюю правовую поддержку и постоянно поддерживаем связь. Так обеспечивается гарантия защиты интересов и надежное положение. Юристы компании предлагают следующий спектр услуг по этому направлению:

Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.

В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.

В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.

Правила оформления

Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.

По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).

Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.

Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.

Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.

При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.

Выводы судебной практики

Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.

Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.

ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.

Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.

Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.

Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Права на чужую землю

У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.

Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.

Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.

Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.

Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.

Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.

Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.

Мы получаем очень много вопросов каждый день. Задайте свой!

На вопросы круглосуточно отвечают юристы со всей России. Среднее время ответа — 15 минут.

95,4% клиентов остаются полностью довольны ответами и рекомендуют нас друзьям

Все земельные вопросы отличаются серьезностью и порой бывают трудно разрешимыми. Для упрощенного развязывания конфликтов установлены правила эксплуатации участка. Они вводятся, если территория пребывает в долевом праве нескольких лиц и в натуре выделить часть каждому нельзя по ряду причин.

Отсутствие четких и внятных договоренностей между собственниками нередко приводит к спорам, которые доходят до суда. Подготовить иск об определении порядка пользования земельным участком можно при помощи адвоката, который подскажет наиболее эффективную систему действий. Найти специалиста и пообщаться с ним онлайн возможно на ресурсе prav.io. Есть вариант бесплатной услуги и более срочной консультации за фиксированную цену. Условия и стоимость услуг указаны на сайте. Кроме общения онлайн, можно переговорить с экспертом по телефону.

Долевая земля от отдельной отличается тем, что распоряжаться ею необходимо только сообща и при помощи общей договоренности. Исключением тут является случай дарения одним из участников своей части - эту процедуру не нужно согласовывать с совладельцами.

Стоимость услуг юриста по определению порядка пользования земельным участком

Наименование услуги	Стоимость
Первичная консультация онлайн по вопросам определения порядка пользования земельным участком	Бесплатно	Получить
Признание права собственности на земельный участок через суд	от 7 000 руб.	Получить
Обжалование отказа в регистрации права собственности на землю	от 7 000 руб.	Получить
Оспаривание сделок с земельными участками и домовладениями	от 10 000 руб.	Получить
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка	от 10 000 руб.	Получить
Признание права собственности на незавершенный объект строительства или самовольную постройку	от 10 000 руб.	Получить
Споры, связанные с расторжением договоров, купли продажи, аренды, дарения земельного участка	от 10 000 руб.	Получить
Досудебное урегулирование земельного спора	от 5 000 руб.	Получить

Какие бывают виды установления системы пользования?

В законодательстве России выделяют три способа, с помощью которых допустимо регламентировать очередность обладания землей:

Судебный, при котором правила устанавливаются после разбирательств. Для определения общего порядка пользования земельным участком таким образом иногда прибегают к услугам юриста в качестве дополнительной поддержки. Адвокат вправе разъяснить многие вопросы и собрать бумаги.

По соглашению сторон, которое можно оформить в письменном виде, но не обязательно предоставлять госорганам.

В устной форме, что тоже практикуется землевладельцами.

Как видим, определение порядка пользования земельным участком через суд - не единственный метод. Иногда достаточно более щадящих способов.

Определение порядка пользования земельным участком

владение одним участком несколькими субъектами, не связанными между собой родственными связями (например, проживание в доме двух или более семей, у каждой из которых могут быть различные цели использования участка);
разграничение прав пользования при вступлении в наследство, когда единый участок или объект жилой недвижимости не может быть разделен на два самостоятельных объекта;
изменения в составе владельцев участка, когда новый правообладатель не согласен на применение сложившегося порядка пользования наделом.

Определение порядка пользования землей: кто может подать в суд?

Чтобы определить порядок пользования земельным участком, порой требуется подать в суд, и сделать это могут следующие лица:

Обращаться за помощью в суд могут практически все жители России. Споры рассматриваемого толка заметно отличаются от тех, что ведутся людьми, которые не могут определить границы своих участков. Также подобные споры имеют различие со спорами, где требуется доказать право собственности.

Использование земельного участка часто провоцирует конфликты между жителями многоквартирных домов, которые не могут поделить общую территорию. Земля возле таких зданий не имеет разделений, и пользоваться ею на равных правах могут все жители многоквартирного дома. К тому же рассматриваемая территория часто рассчитана на пользование сразу несколькими владельцами одновременно. Потому если возникает необходимость перевода категории земли или другие важные процедуры, а некоторые владельцы с этим не согласны, появляются конфликты.

Помочь в решении рассматриваемых вопросов в суде сможет хороший юрист. Заказать консультацию онлайн вы можете на нашем сайте прямо сейчас.

Задайте вопрос прямо сейчас, и его увидят сотни профессионалов со всей России. Первый ответ вы получите уже через 15 минут! Юридическая помощь предоставляется на бесплатной и платной основе.

Определение порядка пользования земельным участком одновременно несколькими собственниками (арендаторами) является на сегодняшний день одним из многочисленных вопросов, для решения которого зачастую люди обращаются в суд, не достигнув мирного соглашения. Однако возникает ряд проблем при разрешении данного вопроса в судебном порядке.

Ключевые слова: определение порядка пользования, земельный участок, общее имущество, аренда земельного участка.

Определение порядка пользования подразумевает под собой выделение части земельного участка в пользование каждому из сособственников согласно их доле в общем имуществе. В случае, когда выделить долю в натуре не предоставляется возможным, можно требовать от других участников, во владении и пользовании которых находится имущество, денежной компенсации.

Когда здание, расположено на земельном участке, который в силу своих природных свойств не может быть разделен, принадлежит определенному количеству лиц на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение указанного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным Кодексом и федеральными законами.

Рассмотрим пример, когда между собственниками жилого дома и муниципальным образованием, был заключен договор аренды земельного участка с разрешенным видом его использования — для индивидуального жилого дома с приусадебным участком. В ходе эксплуатации данного земельного участка у арендаторов возник конфликт. Одной из сторон настаивает на том, что порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, другая сторона в свою очередь настаивает на сложившемся с прежним собственником порядке пользования, где в её распоряжение передавалась большая часть земельного участка.

Стоит отметить, что согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендаторы обязаны пользоваться переданным им имуществом в соответствии с условиями, указанными в договоре аренды, то есть совместно совладельцами домовладения.

Согласно ст. 41 ЗК РФ лица, которые не являются собственниками земельного участка, а являются его арендаторами, осуществляют права собственников, установленные ст. 40 ЗК РФ.

Ст. 247 ГК РФ указывает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются с соглашения всех ее участников, а при отсутствии такового — в порядке, который установит суд. Данная статья говорит нам о том, что стороны, которые не смогли договориться, имеют права обратиться в суд с исковым заявлением для разрешения конфликта. Однако возникает вопрос: может ли определение порядка пользования земельным участком в судебном порядке повлечь за собой изменение назначения земельного участка? Очевидно, что требования сторон направлены на определение проходящей по участку границы, после определения которой, каждая из сторон будет пользоваться только определенной таким образом территорией, что фактически означает раздел земельного участка. Это может повлечь за собой ущемление прав каждой из сторон на использование земельного участка в целом.

Согласно позиции Конституционного Суда неделимый земельный участок является также и неделимым объектом гражданских и земельных правоотношений, что, в свою очередь, говорит о то, что установить право собственности лишь на определенную каким-либо образом часть земельного участка нельзя, — такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Вместе с тем в Гражданском кодексе Российской Федерации указываются основания для приобретения права общей собственности, одно из которых — поступление одному или более лицам в собственность имущества, которое в силу определенных обстоятельств не может быть разделено без изменения его основного назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности. [2]

Челябинский областной суд в своем определении указывает, что при определении порядка пользования земельный участок как объект имущественных отношений не претерпевает изменений, так как суд определяет лишь внутренние границы частей единого земельного участка согласно землеотводным документам, которые передаются сторонам в пользование. Решение о порядке пользования участком не влечет прекращение права общей долевой собственности на участок и не приводит к возникновению новых объектов недвижимости. [3]

В силу неоднозначности правовых норм и судебной практики, суд нередко отказывает в удовлетворении требований об определении порядка пользования земельным участком. Однако при отказе суда в иске стороны отказываются в ситуации, когда ни соглашением сторон, ни решением суда их проблема не решена, что противоречит идеи гражданского законодательства. [1]

Рассмотрев данную ситуацию, можно прийти к выводу, что суд не должен отказывать в удовлетворении подобных исковых требований и оставлять возникший между сторонами спор фактически неразрешенным. В идеальном варианте определение порядка пользования земельным участком должно предусматривать возможность использование данного земельного участка в целом всеми арендаторами. Но на практике достижение подобного крайне маловероятно. В таком случае, суду не стоит связывать себя конкретными вариантами, которые предлагают стороны судебного процесса, а найти свой вариант, учитывающий интересы всех сособственником.

Основной проблемой сложившейся ситуации является отсутствие единого алгоритма определения порядка пользования земельным участком на сегодняшний день. Отменяя судебные решения, вышестоящая инстанция лишь указывает на то, что возникший конфликт необходимо разрешить, но каким образом сделать это правильно с точки зрения законодательства и с соблюдением интересов участвующих в деле лиц, разъяснений не предоставляется.

Следовательно, на сегодняшний день, для решения изложенной проблемы, должно быть приоритетным внесение изменений в действующее законодательство, которые более подробно опишут способы определения порядка пользования земельным участком.

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, порядок пользования, общее имущество, суд, гражданское законодательство, единый алгоритм, неделимый земельный участок, общая долевая собственность, общая собственность, судебный порядок.

Читайте также: