Как определить вид права на земельный участок

Обновлено: 05.05.2024

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

Навскидку есть четыре случая возникновения участков.

(а) Из публичных земель.

(б) Из частных земель

(в) Путем естественного возникновения

(г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!

Право на земельный участок (титул правообладателя земельного участка) – субъективное право, предполагающее юридически обеспеченную возможность совершения субъектом права определенных действий (правомочий), связанных с использованием земельного участка как объекта права.

Являясь разновидностью субъективных прав, данное право характеризуется принадлежностью определенному субъекту, а реализация данного права юридически обусловлена волей данного субъекта.

Субъекты прав на земельные участки классифицируются на группы в зависимости от объема правомочий, составляющих содержание права. Согласно ст. 5 ЗК РФ участники земельных отношений подразделяются на правообладателей земельных участков и субъектов прав на земельные участки без статуса правообладателя. Правообладателями земельных участков признаются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Классификация данных субъектов также осуществляется в зависимости от титула правообладания. Собственниками земельных участков признаются лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователями – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; землевладельцами – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторами земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Не относятся к категории правообладателей земельных участков обладатели сервитутов. Специфика правового статуса данных субъектов состоит в том, что объем прав этих субъектов определяется договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут. На данных субъектов не распространяется действие ст. 40 ЗК РФ, которая устанавливает перечень правомочий лиц, являющихся правообладателями земельных участков.

Субъекты прав на земельные участки — юридические, физические лица, публичные образования. Общие начала определения гражданской правосубъектности лиц, являющихся участниками гражданского оборота, предусмотрены гражданским законодательством. Правоспособность гражданина (способность иметь права и обязанности) возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). Гражданская дееспособность (способность реализовать свои права) возникает с 18 лет (ст. 21 ГК РФ) и может быть ограничена в случае наличия у гражданина психического расстройства. В этом случае над гражданином устанавливается опека (п. 1 ст. 29 ГК РФ). Гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет (п. 2 ст. 21 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации сделки с недвижимостью и перехода прав на недвижимое имущество несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет подают самостоятельно.

На основании ст. 1196 ГК РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Особенности правосубъектности участников земельных отношений устанавливаются земельным законодательством. Данные особенности состоят в установлении специального объема правосубъектности отдельных категорий субъектов приобретать определенные виды имущества (например, ограничении правосубъектности иностранных лиц (п. 3 ст. 15 ЗК РФ), запрещении заключать некоторые сделки (запрещено предоставлять в собственность юридических или физических лиц земельный участок, основным разрешенным видом пользования которыми является строительство зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ), установлении особых условий совершения сделки (например, реализация исключительного права собственника здания или сооружения на приобретение в собственность или аренду земельного участка, на котором находится указанный объект (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Содержание прав на земельные участки образуют правомочия:

• совершать действия в целях удовлетворения своих законных интересов, в т. ч. владеть и пользоваться земельным участком, а также

в установленных законом случаях осуществлять распоряжение земельным участком;

• требовать должное поведение со стороны других лиц (в частности, соблюдения ограничений доступа к земельному участку);

• иметь юридическую защиту, т. е. привести в действие предусмотренный законом механизм государственного принуждения в защиту своих интересов, если право нарушено (например, обращаться с требованием о пресечении противоправных действий, истребовании имущества из чужого незаконного владения и т. д.).

Виды прав на земельные участки классифицируются в зависимости от объема правомочий, которыми наделен правообладатель земельного участка, оснований возникновения права, субъектного состава и характеристики объекта права. Совокупность названных критериев составляет основу для классификации видов прав на земельные участки на две группы:

• вещные права (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут);

• обязательственные права (аренда, безвозмездное пользование).

Различия названных видов прав состоят в следующем:

• вещные права имеют абсолютный характер (право требования должного поведения может быть обращено к любому лицу, например, собственник вправе запрещать доступ к земельному участку для любых лиц, кроме случаев, предусмотренных законом), обязательственные – относительный (право требования может быть обращено только к конкретному лицу, являющемуся стороной договора);

• вещные права могут возникать из договоров, иных сделок, административных актов, решений суда, иных юридических фактов; обязательственные – из договора либо в силу закона (правопреемство);

• вещные права всегда включают правомочие владения, для обязательственных прав данный признак является факультативным, т. е. устанавливается соглашением сторон договора;

• для защиты вещного права предусмотрены специальные способы защиты (виндикационный, негаторный иск, иск о признании права). Для обязательственных, кроме аренды, эти способы неприменимы;

• вещные права имеют постоянный характер, обязательственные – срочный;

• объектом вещных прав является индивидуально-определенное имущество (земельный участок), объектом обязательственных прав является действие, связанное с использованием земельного участка;

• вещным правам присущ режим следования. Согласно п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Вещное право – субъективное право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства[82].

Вещные права классифицируются на виды по критерию объема распорядительных правомочий правообладателя. В данной классификации выделяют основное вещное право – право собственности, и ограниченные вещные права.

Статья 216 ГК РФ содержит перечень вещных прав. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

• сервитуты (ст. 274, 277);

• право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

В земельном законодательстве не предусматриваются такие виды прав, как хозяйственное ведение и оперативное управление. С момента вступления в силу Земельного кодекса не подлежит оформлению право пожизненного наследуемого владения. Данное право, оформленное до введения в силу Земельного кодекса РФ, сохраняет юридическую силу без ограничения срока действия.

Наибольшим объемом правомочий наделен собственник земельного участка, который в полном объеме реализует правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, за исключением случаев, когда установлены ограничения или обременения данного права в силу закона или договора. Ограниченными вещными правами являются право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут.

Земельным законодательством устанавливаются специальные требования к форме реализации правомочий правообладателя земельного участка. Правомочие владения в теории гражданского права определяется как возможность фактического господства над вещью или обладание ею как своей. Если для обладателей прав на иные виды имущества формы реализации данного правомочия законом не предусмотрены, то для правообладателей земельных участков эти формы имеют регламентированный характер. Согласно п. 2 ст. 262 ГК РФ, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Таким образом, реализация правомочия владения земельным участком трансформирует режим пользования земельным участком со стороны других лиц.

Пользование имуществом состоит в извлечении полезных свойств объекта. В земельном праве конкретизированы способы использования и пределы реализации данного правомочия. Согласно п. 1 ст. 40 ЗК РФ правообладатель земельного участка вправе осуществлять право на использование земельного участка в следующих формах:

• использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

• осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Пределы реализации названных правомочий определены в ст. 42 ЗК РФ на основе регламентации обязанностей правообладателей, включающих: использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществление мероприятий по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременное начало использования земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременное внесение платежей за землю; соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; предотвращение загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнение иных требований, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами.

Объем прав и обязанностей правообладателей земельных участков по использованию земельного участка определяется на основе правового режима земель, который устанавливается исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). В целях установления целевого назначения земель все земли в Российской Федерации разделены на категории в соответствии со ст. 7 ЗК РФ.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

В целях определения разрешенного использования земель осуществляется территориальное зонирование земель. Применительно к землям населенных пунктов порядок территориального зонирования регламентирован Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. В соответствии со ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Разрешенный вид пользования земельным участком конкретизирует целевое назначение земель, определяемое категорией земель.

Общие основания ограничений установлены п. 3 ст. 55 Конституции РФ, в соответствии с которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Специальные основания ограничения прав на земельные участки установлены ст. 56 ЗК РФ, согласно которой могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Так, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору (п. 2 ст. 89 ЗК РФ).

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ для охранных зон.

Перечень государственных и муниципальных нужд, для обеспечения которых могут вводиться ограничения прав на земельные участки, закреплен в ст. 49 ЗК РФ. Специальный перечень общественных нужд (интересы местного населения) устанавливается в ст. 23 ЗК, регулирующей порядок установления публичных сервитутов.

В судебной практике возникают споры о правовых основаниях установления ограничений права на земельный участок.

В соответствии с и. 1 ст. 57 ЗК РФ предусмотрено возмещение вреда, причиненного правообладателю земельного участка установлением ограничений прав. Порядок возмещения регламентирован постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 (далее – Порядок возмещения). Основанием является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте. При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав (п. 8 Порядка возмещения).


Практически любой человек может быть наделен правом владения, пользования и распоряжения земельным участком. Эти три понятия имеют существенные отличия по набору полномочий. Каждое право или все в совокупности присваиваются в зависимости от вида пользования землей в соответствии с нормами законодательства.

Варианты использования земельных участков

Владеть земельным участком на законных основаниям может конкретный собственник, а вот пользоваться землей может любое лицо, которое получило на это разрешение от владельца. Распоряжаться по своему усмотрению вправе только юридический собственник земли. На основании таких полномочий выделяют несколько видов права пользования землей.

Собственность


Под правом собственности подразумевается право лица владеть, пользоваться и распоряжаться участком, которое зафиксировано юридически. Собственник выступает в роли субъекта права, а объектом в этом случае является сама земля.

Собственник земли получает право использовать все, что находится на поверхности его участка и под ним, по своему усмотрению, однако эти действия не должны быть противозаконными (ст. 261 ГК РФ).

Нормы ст. 260 ГК РФ гласят, что лица, у которых в собственности находится земля, могут:

  • оформить сделку купли-продажи и передать свое право собственности другому лицу;
  • подарить участок;
  • отдать в залог;
  • заключить договор аренды на пользование участком с другим лицом.

Если в собственности находится участок, который предназначен только для сельскохозяйственных целей, то другая деятельность не может на нем осуществляться. Это касается и других территорий целевого назначения (п.2 ст. 260 ГК РФ).

Форма собственности может быть следующих видов:

  1. государственная;
  2. федеральная;
  3. региональная;
  4. муниципальная;
  5. частная.

Полноправным собственником можно стать на гражданско-правовой основе или путем приватизации земли. В первом случае земля попадает в собственность в результате заключения сделок купли-продажи, дарения наследия и прочего. Приватизация заключается в переходе права собственности на государственное или муниципальное имущество к частным лицам.

Пожизненное наследуемое владение


Право на пожизненное наследуемое владение относится к земельным участкам, которыми владеют государство или муниципальные организации, и оно предоставляется только физическим лицам (ст. 265 ГК РФ). Владелец земли имеет законное право передать право владения и пользования имуществом другому лицу по наследству (ст. 266 ГК РФ). Другие способы распоряжения имуществом не предусмотрены.

ГК РФ Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

  1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.
  2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

После вступления в действие ЗК РФ прекратилось предоставление земли на основании пожизненного наследуемого владения, но лица, ранее получившие участки по такому праву сохранили его за собой. Это изменение было установлено ст. 21 ЗК РФ, которая утратила силу с 01.03.2015 на основании Закона № 171-ФЗ.

Все лица, которые получили по наследству земли могли оформить на нее право собственности или аренды по своему усмотрению. Никакие разрешения для этого получать не нужно, гражданам только потребуется зарегистрировать свою собственность в соответствии со ст. 131 ГК РФ.

Данное право перестает действовать, если:

  • владелец земли отказался от него в порядке, установленном ст. 53 ЗК РФ;
  • владелец лишается земли при наличии нарушений ее использования (ст. 54 ЗК РФ) и при наличии обстоятельств, перечисленных в ст. 45 ЗК РФ;
  • владелец оформил участок в собственность.

Постоянное бессрочное использование


Постоянное бессрочное пользование относится к вещным правам на землю и регулируется ГК РФ и ЗК РФ. Оно разрешает пользоваться участком в соответствии с предусмотренными для него целями без ограничений по времени. Уполномоченный орган может выдать решение о присвоении такого права следующим субъектам:

  1. органам государственной власти;
  2. организациям государственной и муниципальной формы;
  3. казенным предприятиям;
  4. центрам исторического наследия президентов РФ, которые больше не исполняют свои полномочия.

К субъектам данного вида пользования землей физические лица не относятся, но если оно было ими получено до начала действия ЗК РФ, это право за гражданами сохраняется. В связи с этим граждане, ранее пользующиеся землей на постоянной бессрочной основе, получили возможность приобрести свои участки и оформить на них право собственности. Каждый гражданин может зарегистрировать в качестве собственности только один земельный участок.

Важно! Лицо, пользующееся землей на постоянном бессрочном основании, не вправе распоряжаться ей, исключением является сервитут и служебный надел.

Закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ обязал всех юридических лиц, пользующихся землей по праву постоянного бессрочного пользования оформить участки в собственность или в аренду до января 2012 года. Физическим лицам для этого временные рамки установлены не были.

Безвозмездное срочное


Безвозмездное срочное пользование подразумевает под собой договорные взаимоотношения между двумя лицами, при которых одно лицо передает земельный участок другому на конкретный срок без взимания за это какой-либо оплаты.

При безвозмездной срочной передаче в пользование земли стороны должны заключить договор по нормам ГК РФ (п.1.1. ст. 24 ЗК РФ). В договоре обязательно указывается:

  • сведения об участке и его собственнике (кадастровый номер, вид использования, данные свидетельства о праве на участок);
  • время пользования (конкретный срок или конкретные обстоятельства).

В безвозмездное пользование может передаваться территория, которая:

  1. принадлежит государственным и муниципальным субъектам в порядке, предусмотренном ст. 39.10 ЗК РФ;
  2. принадлежит физическим и юридическим лицам на основании соглашения.

Переданная в пользование территория должна использоваться по ее целевому назначению.

Аренда и субаренда

Аренда земельной территории подразумевает под собой передачу ее одним лицом во временное пользование другому за вознаграждение на определенных условиях (ст. 606 ГК РФ).

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В роли арендодателя выступает собственник.


Стороны для урегулирования таких взаимоотношений заключают между собой договор об аренде земли. Его предметом является территория, которая передается в пользование арендатору. В договоре стороны прописывают следующие пункты:

Важно! Предмет договора и размер арендной платы считаются существенными условиями. При их отсутствии в соглашении документ не имеет юридической силы.

Стороны самостоятельно договариваются о сроке аренды, но если этот пункт в соглашении отсутствует, то считается, что стороны подписали его на неопределенный период (ст. 610 ГК РФ).

Арендатор земельной территории вправе сдать ее в субаренду третьему лицу в период действия договора аренды без согласия на это собственника, если это не запрещено условиями договора, но при этом арендатор должен его уведомить о своем решении (п.6 ст. 22 ЗК РФ).

Если по договору аренды оформлено пользование землей, принадлежащей государству, на срок более 5 лет, то арендатор имеет возможность передать все свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока действия договора (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Сервитут


Еще одним видом пользования земельной территорией является сервитут. Под ним понимается ограниченное право пользования объектом, принадлежащим другому лицу. Сервитуты могут быть срочными и постоянными. Также они делятся на частные и публичные.

Собственник земельной территории вправе потребовать от собственника другой территории (соседнего участка) предоставить ему право пользования этим соседним участком с учетом определенных ограничений (частный сервитут).

Частный сервитут может устанавливаться в таких целях:

  1. для прохода или проезда через чужую территорию;
  2. для выполнения работ, связанных с электропроводкой, связью или трубопроводом;
  3. другие нужды, для которых требуется получить право ограниченного пользования соседней землей.

Внимание! Устанавливается частный сервитут путем заключения соглашения между сторонами. При возникновении споров, вопрос решается в судебном порядке.

Публичный сервитут устанавливается по решению исполнительного органа власти на участок земли, принадлежащий государству, в целях обеспечения нужд государства, муниципальных организаций или местного населения (п.1, 2 ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут может быть установлен:

  • при необходимости обеспечения прохода или проезда через территорию;
  • для выполнения сельскохозяйственных работ (прогон и выпас животных, сбор сена);
  • для охотничьей деятельности и ловли рыбы;
  • для проведения исследований;
  • для получения доступа к прибрежной полосе.

Собственник земли, на которую установлен сервитут не лишается права распоряжения этой территорией (п.4 ст. 23 ЗК РФ).

На нашем сайте есть и другие публикации экспертов, из которых вы сможете узнать:

  • Что такое государственный акт о праве пользования участком? ?
  • Куда подать заявление о получении земли и что делать, если администрация отказала?
  • Что такое и как происходит предварительное согласование? ?

Классификатор ВРИ


Весь перечень видов использования земельных участков в соответствии с законодательством содержится в классификаторе ВРИ. Его цель состоит в определении перечня разрешенных способов использования территории при ведении определенного вида деятельности.

Пользователи земли должны обязательно сверять, соответствует ли их вид деятельности тому, который указан в классификаторе для данного участка.

В классификаторе указаны наименования, детальное описание и коды деятельности, разрешенной для каждой конкретной территории. ВРИ устанавливается органами местного самоуправления. В классификаторе 12 общих разновидностей деятельности и дополнительные уточняющие виды.

Если пользователи еще не определились с направлением, в котором будет использоваться земля, то изначально устанавливается обобщенный ВРИ, что в дальнейшем была возможность использовать все уточненные виды. Нарушение правил классификатора может стать причиной гражданско-правовых последствий (расторжения соглашения между сторонами) и административных штрафов.

Законодательством предусмотрено несколько видов пользования земельными участками. Некоторые из них были установлены еще в период СССР и с внесением изменений в законодательство перестали использоваться. Землепользователи должны соблюдать правила, указанные в классификаторе ВРИ. В нем указано детальное описание видов деятельности, которые могут осуществляться на конкретной территории.


Владеть землей в России могут частные, юридические лица, муниципальные образования, государство.

Права всех собственники земельных участков одинаково защищены. Но при этом есть различия в видах прав.

В статье описываются все формы земельной собственности и законодательные акты, регулирующие правовой статус земельных участков.

Законы РФ о формах владения

Основополагающими законами, разъясняющими право землепользователей являются:


  • Конституция РФ, ст 8, 9, 36. Статья 8 закрепляет равные значения разных форм собственности. В ст. 9 и 36 разъясняются понятия частной собственности на землю.
  • Гражданский кодекс РФ, гл. 17 рассматривает возникновение вещных прав на землю, в том числе разных форм собственности, сделок с участками, аренде, бессрочном пользовании, сервитуте и т.д.
  • Земельный Кодекс РФ (действующая редакция с 2019 г) в главе 3 ст. 15-19 регламентирует в деталях возникновение прав на пользование земельными участками, распоряжение данным имуществом собственниками. Ими могут быть государство, субъект РФ, муниципальное образование, граждане и юридические лица.

Справка! На основе данных законов реализуются права собственности на землю, включающее владение, пользование, распоряжение участком, получение выгоды от использования угодий.

Основные формы

В российском законодательстве собственность на земельные участки подразделяется на 4 формы. Все формы земельной собственности закреплены в вышеуказанных статьях Конституции.

Земельный Кодекс РФ детализирует основные понятия, определяя, какие земли могут быть только государственными, либо только муниципальными.

В таблице указаны основополагающие формы собственности и формы по субъектности.

Формы собственности на земельные наделы

Государственная

К этой форме относятся федеральные владения — земли, принадлежащие Российской Федерации и земельные угодья субъектов РФ.


Федеральная собственность распространяется на ЗУ, которые не переданы другим владельцам.

Это земли, предназначенные для осуществления полномочий органов власти, оборонных и охранных потребностей, общегосударственных нужд. Федеральная собственность исключает наличие бесхозных ЗУ.

Распоряжаются угодьями федеральные органы власти, строго обязательное использование всех наделов не предусмотрено. Границы владения разграничиваются между землями субъектов РФ.

Важно! ЗУ могут быть переданы для распоряжения юридическим лицам в случаях, когда это допускается законодательством. Полученная рента от этого используется для народных интересов.

Федеральных субъектов

Это земли в пределах границ территории субъектов. Предназначение — обеспечение решения задач, стоящих перед областью, краем, республикой.

Разграничение осуществляется между федеральными землями и муниципальными. Распоряжаются ЗУ госорганы и органы местного самоуправления посредством принятия правовых документов.

Хозяйственное использование ЗУ осуществляют унитарные госпредприятия, коим делегируются полномочия по распоряжению землями в экономических интересах субъекта РФ для решения социальных задач. Выгода для регионального бюджета заключается в присвоении части ренты в виде арендной платы, земельного налога.

Муниципальная

Это земли, находящиеся во владении административно-территориальных единиц. Земельные участки районов, городов, сельских поселений, префектур.

Их предназначение — удовлетворять социально-экономические потребности населения, проживающего на данной территории. Использование земель осуществляется в строгом соответствии с назначением участков.

Частная форма


Частными владельцами земельных участков являются физические и юридические лица.

Они распоряжаются землёй, используют её по своему усмотрению.

Но из-за отнесения земли к особо ценным ресурсам землевладельцы имеют обязанности перед другими частными собственниками и государством.

Частная собственность на землю может быть двух видов — индивидуальной и коллективной.Например,земля под многоквартирным домом. Равнозначными данной категории можно считать иные формы собственности на землю — долевая, общая и другие.

Виды владений

Понятие виды и формы земельной собственности различаются. Когда говорится о видах собственности, предполагается использование её для определённых целей, правовой статус земельного участка, право определять его дальнейшую судьбу.

Земля должна принадлежать владельцу на законных основаниях, закреплённых постановкой на регучет в Росреестре. Это касается как индивидуальных собственников (физ- и юрлиц), так и коллективных.

Справка! В случае отсутствия регистрации в Росреестре, физические и юридические лица могут осуществлять видовое право пользования земельным участком.

Постоянное (бессрочное) пользование

Гражданин (юрлицо) может заключать договор о таком виде пользования землей с собственником участка. Данный документ должен быть завизирован вышестоящим органом власти, в ведении которого находится надел собственника.

Участок должен иметь кадастровый номер и регистрацию. Пользование землёй контролируется с точки зрения соответствия хозяйственной деятельности договору.


Бессрочность означает, что физическое либо юридическое лицо могут использовать участок всю жизнь, но передавать его по наследству не могут.

Таким видом права без оформления участка в собственность обладают органы власти разного уровня, бюджетные, казённые организации, президентские центры.

Лица, имеющие права пользования на землю до 2001 года — даты вступления в действие Земельного Кодекса РФ должны оформлять наделы в собственность, используя стимулирующие и упрощающие процедуры, предпринятые в этом направлении государством.

Пожизненное наследуемое владение

Такое право регламентирует ГК РФ в редакции от 16.12.2019. В ст. 266, ч. 1 записано, что полученный по наследству земельный участок даёт возможность владения и использования наделом наследнику. Он может строить на нём дома, сооружать другие объекты недвижимого имущества с приобретением права владения на него.

Важно! Сам участок не является имуществом наследодателя. По наследству передаётся право пожизненного владения наделом. Наследование этого права происходит на общих основаниях в соответствии с наследственным законодательством.

Аренда

Это не собственность на надел, а срочное право на пользование им. Оно оформляется договором, в котором устанавливаются права и обязанности обеих сторон — арендодателя и арендатора. Сдавать участки могут все собственники (государство, муниципалитеты, частные и юридические лица).

Основными признаками аренды ЗУ является возмездность, платность, возвратность. То есть договор заключается на определённый срок, за пользование участком требуется платить, по истечению срока возвращать собственнику в оговоренном договором состоянии.

Сервитуты на ЗУ

Это право ограниченного использования наделов для личных целей, принадлежащих другим лицам.

Особенностями сервитутов являются:


  • сохранение за владельцем право распоряжаться наделом, передавать, продавать, сдавать в аренду;
  • внесение фактов обременения в кадастровые акты;
  • возможность получения хозяином платы за использование участка;
  • другие участники сделки лишены возможности приобретения прав владения на данный ЗУ.

Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Между ними есть различия:

  1. Публичный сервитут оформляется на основании нормативных актов муниципалитетов или регионов.
  2. Частное обременение является следствием договорённости сторон или постановления суда.
  3. По публичному договору пользование землёй безвозмездное. Частное лицо может назначать денежное возмездие за землепользование.

Важно! Публичный вариант сервитута предусматривает широкий круг заинтересованных лиц. Частный сервитут — соглашение между двумя конкретными участниками.

Регламентирует правовые взаимоотношения по сервитутам ЗК РФ (в редакции 2019). Основы регулирования описаны ст. 23 – в ней рассматривается право наложения ограничения.

Заключение

Различия прав и видов собственности — это разделение понятий землевладение, землепользование.

В каждом из них заложены принципы законного регулирования вопросов, касающихся всех владельцев земельных наделов, коими могут быть государство, субъекты РФ, муниципалитеты, другие территориальные образования, а также граждане и юрлица.

Знание норм законов РФ по земельным вопросам позволит каждому разобраться в сложных проблемах, возникающих при заключении сделок с земельными наделами, и избежать ошибок.

Читайте также: