Как оформить в собственность незавершенное строительство дома на арендованной земле

Обновлено: 01.06.2024

Заниматься регистрацией недостроя стоит только если Вы уверены, что в скором будущем не решите завершать стройку, иначе по завершении потребуется пройти ту же самую процедуру оформления.

Здравствуйте, меня зовут Марьян, и в этой статье я хочу рассказать, как оформить право собственности на недостроенный дом .

Случаются ситуации, когда отсутствует необходимость или возможность достраивать начатый дом. Закон позволяет зарегистрировать право собственности на такой объект. Зачем это может потребоваться? Чтобы продать его, подарить или передать по наследству, а также совершить иные сделки.

Недостроем считается фактически любая стадия незаконченного строительства после того, как готов фундамент, но дом ещё не введен в эксплуатацию и не может использоваться для проживания.

Давайте рассмотрим основные условия , при выполнении которых можно поставить незавершенный дом на кадастровый учёт и оформить право собственности на него.

1️⃣Наличие правоустанавливающих документов на земельный участок , на котором располагается недострой.

Отсутствие какого-либо права на землю будет означать, что возведенное на нём строение – это самострой. Так что если у Вас нет соответствующих документов – придётся сначала заняться этим вопросом.

Нужно также учитывать, что Вам потребуется провести отмежевание участка, если оно не было сделано ранее.

2️⃣ Согласование строительства с местными органами власти.

В настоящее время, с учётом последних изменений в законодательстве, правообладателям земельных участков для садоводства, ИЖС и ЛПХ предоставлено 2 способа прохождения этого этапа:

Уведомительный порядок.

Упрощенный порядок.

Вы можете не уведомлять органы власти о том, что приступили к строительству дома. До 01 марта 2026 года это вполне законно, если Вы строите объект с определёнными параметрами:

✅ он имеет не более 3 этажей,
✅ его высота – не более 20 метров,
✅ он состоит из комнат для проживания и вспомогательных помещений для бытовых нужд,
✅ не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Отсутствие документального согласования не снимает с Вас обязанности построить дом полностью в соответствии со всеми нормами и правилами, а также видом разрешенного использования Вашего земельного участка. При их нарушении объект признают самостроем. Вот пара рекомендаций , как этого избежать:

перед началом строительства закажите ГПЗУ: в нём содержится информация обо всех ограничениях на застройку, охранных зонах, планах освоения окружающей территории и прочих условиях, которые нужно учесть;
привлекайте к процессу специалистов .

3️⃣ Основной документ, необходимый для оформления недостроя в собственность, – это технический план.

Его изготавливает кадастровый инженер. При этом в отсутствие разрешительной и проектной документации техплан готовится на основании декларации, подписанной заявителем, то есть Вами. По факту её поможет заполнить сам кадастровый инженер.

В процессе подготовки техплана на участок выезжают геодезисты, которые фиксируют координаты расположения дома и привязку к участку. Кадастровый инженер делает внутренние обмеры и формирует поэтажные планы, а также составляет техническое описание объекта и рассчитывает степень его готовности по определенной формуле.

В итоге получается следующий пакет: декларация, уведомление (при его наличии), графические материалы и техническое описание. Всё вместе это и составляет технический план, который передаётся Вам кадастровым инженером на электронном носителе.

Теперь непосредственно об этапах оформления недостроенного дома в собственность:

👌 Собираем правоустанавливающие документы на земельный участок.

👌 Заказываем у кадастрового инженера технический план.

👌 Все документы вместе с заявлением подаем в Росреестр через МФЦ.

👌 Росреестр проверяет материалы и, если с ними всё в порядке, ставит дом на кадастровый учёт и регистрирует Ваше право собственности на него.

Срок, в течение которого Росреестр обязан рассмотреть Ваше обращение, при подаче через МФЦ составляет 12 рабочих дней.

Кстати, если в дальнейшем Вы достроите дом, для его оформления потребуется пройти ту же самую процедуру. Поэтому стоит заниматься регистрацией недостроя, только если Вы уверены, что в скором будущем не решите завершать стройку.

С Вами был Марьян Будич. Спасибо, что дочитали до конца, оставляйте свои комментарии и задавайте вопросы, с удовольствием отвечу.

Впоследствии, Администрация обратилась с ходатайством о замене ответчика в связи с реализацией объекта незавершенного строительством.

Позиция нижестоящих судов: отказ в осуществлении процессуального правопреемства был обусловлен тем, что покупатель объекта незавершенного строительства не являлся стороной по договору аренды.

Позиция ВС РФ[i]: после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2015 на три года для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы. Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит положений, предусматривающих в названном случае право покупателя обратиться за заключением договора аренды земельного участка без торгов.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Поскольку заключенный с ответчиком (Обществом) договор аренды прекратил свое действие, а иного права на использование этого земельного участка как у прежнего, так и у нового собственника объекта незавершенного строительства не имеется, суд округа на основании 239.1 ГК РФ удовлетворил требование Администрации, осуществляющей в силу статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, расположенными в городе Сургуте, право государственной собственности на которые не разграничено, об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

С учетом изложенного продажа объекта незавершенного строительства, в отношении которого органом публичной власти предъявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов, влечет материальное правопреемство, что в свою очередь обуславливает процессуальное правопреемство, то есть замену ответчика в споре об изъятии этого объекта в связи с прекращением действия договора аренды, в том числе при исполнении судебного акта. После продажи объекта с торгов новому собственнику будут перечислены денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства.

Отказ в процессуальном правопреемстве сделает невозможным исполнение судебного акта, породит правовую неопределенность в судьбе спорного объекта незавершенного строительства с учетом того, что в силу приведенных норм земельного и гражданского законодательства новый собственник объекта не вправе получить земельный участок в аренду, а в отсутствие правоустанавливающих на землю по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключается выдача разрешения на строительство, а также повлечет необходимость предъявления органом публичной власти аналогичного иска к лицу, ставшему собственником данного объекта.

При банкротстве арендатора и собственника объекта незавершенного строительства, требование об изъятии и продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве[ii]

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона.

Между тем, если должник признан несостоятельным (банкротом), ввиду чего при определении судьбы его имущества подлежат применению специальные нормы, содержащиеся в Законе о банкротстве. Так, в силу статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество Объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, не принадлежащих должнику, не относятся к такому имуществу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в статьях 110, 111 и 139 Закона о банкротстве.

При этом в статье 239.1 Гражданского кодекса Российской федерации предусмотрен иной порядок реализации объекта незавершенного строительства, отличный от порядка, установленного в Законе о банкротстве. Целью реализации имущества в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Реализация имущества по правилам, установленным в Законе о банкротстве, фактически приведет к тем же результатам. Следовательно реализация объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с требованиями статей 110, 111 и 138 Закона о банкротстве, в конечном счете приведет к удовлетворению интереса Администрации - арендодателя, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства.

Фактическое завершение объекта строительством делает невозможным изъятие объекта для реализации в порядке ст. 239 ГК РФ.

В рамках данного дела рассматривалось требование об изъятии объекта незавершенного строительства готовностью 90 процентов. При этом, в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза по установлению степени готовности построенного объекта, по результатам которой было установлено, что спорный объект (нежилое здание) соответствует совокупности технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационными качествами, то есть конструктивные элементы для эксплуатационных показателей здания выполнены в полном объеме, степень готовности составляет 100%.

Таким образом, поскольку было установлено, что объект фактически завершен строительством и не является объектом незавершенного строительства, следовательно, оснований для применение ст. 239.1 ГК РФ не имеется[iii].

Случаи, когда ст. 239.1 ГК РФ не применяется: правила и порядок исчисления

А1. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного до 01.03.2015 года и заключение нового договора аренды, не может расцениваться как реализации полномочий на продление срока действия договора.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Судами верно указано, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

По конкретному делу[iv], установлено, что между сторонами до введения в действие Закона № 171-ФЗ действовал договор аренды спорного земельного участка от 30.04.2014 № 10460. На момент заключения указанного договора объекты капитального строительства на земельном участке отсутствовали.

Согласно подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По смыслу указанной нормы материального права только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

С учетом изложенного судами верно установлено, что заключенный после 01.03.2015 договор аренды спорного земельного участка от 28.12.2015 № 11090 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды № 10640. При таких обстоятельствах вывод судов о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обоснованным.

А.2. Нарушение муниципальным образованием срока на рассмотрение заявление о продлении договора ,в результате чего такое продление было заключено после 01.03.2015 года (посредством заключение нового договора) не свидетельствует о реализации права арендатора на реализацию права на продление договора, а следовательно, оснований для применения ст. 239.1 ГК РФ – нет.

В рамках конкретного дела[v] суд установил, что между сторонами был заключен договор аренды для строительства административного здания с помещениями многофункционального назначения и автостоянки, сроком до 31.12.2014.

28 октября 2014 года в департамент поступило заявление общества о продлении срока договора аренды от 31.12.2013 № 35118.

6 июля 2015 года без проведения торгов стороны заключили новый договор аренды земельного участка с целью использования земельного участка в целях завершения строительства административного здания, сроком с даты регистрации договора (24.07.2015) до 10.06.2018. Суд установил, что поскольку в случае своевременного принятия департаментом решения по заявлению общества о предоставлении земельного участка в аренду в 2014 году дата заключения договора была бы иная, учитывая, что именно это обстоятельство обусловило распространение действия договора аренды земельного участка от 06.07.2015; арендные правоотношения между истцом и обществом в отношении земельного участка по договору от 06.07.2015 фактически имели место в 2014 году

Инициировании процедуры изъятия при наличии действующего разрешения на строительство свидетельствует о наличии признаков злоупотребления правом в действиях арендодателя.

Рассматривая конкретное дело[vi] суд указал на наличие противоречивого поведения арендодателя , который обратившись в иском об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с окончанием срока действия договора аренды до этого выдал (продлил) разрешение на строительство, и на момент, обращения с соответствующим иском такое разрешение на строительство было действующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Таким образом, применительно к спорным обстоятельствам судами обоснованно учтена неопределенность у публичного образования в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, действия органа того же публичного образования об изъятии такого объекта недвижимости при наличии действующего разрешения на строительство правомерно квалифицированы судами как злоупотребление правом.

Также в этом деле, суд снова обратил внимание на то обстоятельство, что срок заключенного после 01.03.2015 договора аренды спорного земельного участка от 30.12.2015 не истек, не дожидаясь указанного события стороны соглашением от 06.03.2018 расторгли его с 12.10.2017, между сторонами 30.07.2018 заключен договор аренды № 20041 на вновь образованный земельный участок, что договор аренды спорного земельного участка от 30.12.2015 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку срок для завершения строительства составил менее срока установленного законом (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Истечение шестимесячного срока не означает утраты органами местного самоуправления права на предъявление иска об изъятии[vii].

Препятствия со стороны органов местного самоуправления могут быть основаниями для отказа в применении ст. 239.1 ГК РФ.

Анализируя практику судов, стоит отметить, что ссылка судов на данное основание для отказа в применении процедуры изъятия объекта незавершенного строительства, не сильно распространена, однако, тем не менее, она есть.

По конкретному делу[viii] суд отказал в изъятии путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, указав, что имело место нарушение со стороны самих органов местного самоуправления: администрация прекратила действие разрешения на строительство в связи с прекращением права аренда на земельный участок по причине разделения такого участка (при этом новые договоры аренды были заключены). Действие разрешения на строительство было восстановлено Обществом только посредством обращения в суд. В рамках дела об изъятии судебные инстанции посчитали, что в данном случае есть основания применить п. 3. Ст. 239.1 ГК РФ поскольку прекращение срока действия договора аренды и незавершение строительства обусловлен препятствиями со стороны органом власти.

[i] Определение ВС РФ от 28.04.2021 года 304-ЭС19-24625

[ii] Определение ВС РФ от 19.04.2021 года 301-ЭС20-20105

[iv] Определение ВС РФ от 12.03.2020 года 309-ЭС20-1018

[vi] Постановление Ас Поволжского округа от 18 марта 2021 года по делу № А65-18448/2019

[vii] Постановление АС Уральского округа от 22.06.2020 года по делу А60-26781/2019

[viii] Постановление АС Северо-Западного округа от 24.02.2021 года А42-11052/2019

Зачастую граждане, владеющие земельными участками, считают, что раз надел находится в их собственности, значит на нем можно строить любую недвижимость. Однако это совсем не так. В данной статье мы подробно разберем вопрос к чему может привести такое суждение и как можно предотвратить его негативные последствия.
Итак, в вашей собственности находится земельный участок, на котором вы хотите построить, например, жилой дом. По закону, каждый гражданин должен перед началом строительства уведомить орган местного самоуправления о таковых намерениях, а по окончании, известить о завершении строительства все ту же администрацию, приложив технический план на возведенный объект. Вот этот момент нельзя пропустить. Построить недвижимость и поставить в известность государственные органы необходимо, чтобы постройку не признали самостроем.

Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.

Какие объекты считаются самостроем

Самовольной постройкой в 2021 году считают ту, которая:

Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения).
Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.

Как оформить самострой

Первый способ – узаконить самострой в административном порядке

Для начала в администрацию следует подать уведомление о начале строительства с описанием параметров постройки (высота, этажность, площадь и т.д.).
Если на уведомление не получено возражений, необходимо заключить с кадастровым инженером договор на выполнение технического плана.
Далее в администрацию направляется формальное уведомление о завершении строительства вместе с техпланом.

Второй способ — узаконить самовольную постройку через суд

земельный участок должен быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
постройка должна соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ);
подтверждения, что конкретная постройка не нарушает права третьих лиц (соседей) (соблюдены нормы отступа при строительстве и т.д.).
следует указать причины обращения в суд, т.е. изложить причину самовольного строительства или основания отказа в разрешении на строительство.

Пусть оба способа являются не быстрыми, но, если вам важна постройка и в дальнейшем вы планируете совершать различные сделки с ней, то стоит запастись терпением. При наличии адекватно обоснованных причин, по которым был возведен самострой, суд обычно выносит решение в пользу истца.

Штрафы за самовольную постройку 2021

КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации

Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей

При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.

Как быть российскому дачнику, если дом на участке достроить не удалось, а оформить право на него хочется? Для этих целей государство предусмотрело общий порядок регистрации объектов незавершенного строительства и "дачную амнистию". Некоторые участники рынка нашли в этих процедурах лазейку, регистрируя свои права на "незавершенку", чтобы не потерять находящуюся под ним и арендованную у государства землю. О том, как на такую хитрость повлияли последние изменения в Земельном кодексе, а также о том, как "амнистировать" недострой, – в материале "Право.Ru".

Возвести на своем земельном участке собственный домик – это ли не мечта каждого, кто устал от городского шума и желает жить в тишине и покое? И вот землевладелец разрабатывает проект, закупает материалы, вызывает бригаду и начинает стройку. Но иногда случается так, что строительство приходится консервировать, то есть прерывать на какое-то время, и вместо планируемого дома на участке остается недострой – так называемая "незавершенка". Однако просто так, без должного учета, стоять она не может – на нее необходимо зарегистрировать право собственности.

Важным моментом при регистрации является тот титул на землю, которым обладает владелец, – земля может быть в собственности, в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде. Помимо этого, она должна иметь соответствующий вид разрешенного использования, например:
– для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – тут из самого названия следует, что на участке предполагается строительство дома или иной постройки;
– для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – вот тут немного сложнее: нужно будет определить, в каких границах находится земля. Если в границах населенного пункта – тогда это приусадебный земельный участок, который может использоваться для производства сельхозпродукции и постройки жилого дома. А если надел расположен за пределами населенного пункта, то речь идет о полевом участке, на котором возводить здания и сооружения нельзя.

Гражданский кодекс в своей ст. 130 обращает внимание на то, что в РФ к недвижимым вещам относятся те, что прочно связаны с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К этому списку относятся и объекты незавершенного строительства. Говоря более простым языком, "незавершенка", в дополнение к указанным выше требованиям о земле, должна иметь капитальный фундамент.

Почему так важно соблюсти вышеуказанные правила о праве на землю и виде ее использования, объясняет ст. 222 ГК РФ – согласно ей "недвижимость, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. То есть "оформить право собственности на такое строение не получится, более того – оно подлежит сносу", подтверждает Антон Толмачев, генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ".

Оформляем право собственности

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположена "незавершенка", и разрешения на строительство (если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения). До 1 марта 2015 года необходимости в таком разрешении не было, но после обширных изменений Земельного кодекса, вступивших в силу с 1 марта этого года, оно снова входит в список документов, нужных для регистрации.

И теперь для того, чтобы оформить право собственности на незавершенный строительством объект, нужно соблюсти следующий алгоритм:
1) провести техническую инвентаризацию объекта;
2) получить разрешение на строительство незавершенного объекта;
3) получить на "незавершенку" кадастровый паспорт (с 1 января 2015 года Минэкономразвития утвердило новую форму этого документа);
4) подать документы (правоустанавливающие на землю и технические на объект) в органы госрегистрации.

А если аренда?

Изменения законодательства коснулись и вопроса арендуемых под застройку земель. В частности, закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" включил в ГК новую статью 239.1 "Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка".

До того как появиться этой норме, многие застройщики, чтобы оставить за собой право аренды земли, регистрировали право собственности на "незавершенку" и останавливали стройку. При этом муниципальные или государственные участки под таким недостроем могли выпадать из оборота на долгий срок, до того момента, как застройщик пожелает закончить строительство. Чтобы поторопить последних, п. 1 новой статьи предусмотрел, что в случае прекращения действия договора аренды земли, которая находится в муниципальной или государственной собственности и предоставлялась по результатам аукциона, расположенная на такой земле "незавершенка" может быть изъята у собственника по решению суда и продана на публичных торгах.

Это вызвало среди застройщиков кратковременную панику, но в итоге все оказалось не так страшно: положения ст. 239.1 не распространяются на те случаи, когда договор аренды гос- или муниципальной земли заключался до дня вступления 171-го закона в силу (то есть до 1 марта 2015 года).
Кроме того, участок не изымут, если собственник докажет, что сроки строительства были нарушены из-за действий (бездействия):

– органов государственной власти или местного самоуправления;

– лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым незавершенный объект должен быть подключен (технологически присоединен).

Амнистия для садоводов и дачников

Есть и второй вариант зарегистрировать недострой – в народе его окрестили "дачной амнистией". Этот термин появился осенью 2006 года, когда в силу вступил федеральный закон № 93-ФЗ – он упростил дачникам процедуру оформления прав на участки, которые предоставлялись для ведения личного подсобного, дачного хозяйства или для индивидуального жилищного строительства до 30 октября 2001 года (то есть до момента введения в действие Земельного кодекса РФ). Также под "амнистирование" попадают дома, которые построены на земле с указанным целевым назначением, бани, сараи и прочие объекты, для создания которых не нужно получать разрешение на строительство. В текущем году амнистия была продлена до 1 марта 2018 года.

Поскольку зарегистрировать свое право на строение гражданин может только при условии, что оформил право на землю, то и начинать ему нужно с нее. Для этого он подает в территориальный отдел Росреестра бумаги, подтверждающие его право собственности на землю – например, свидетельство о праве на наследство, постановление городской или районной администрации о праве на участок и пр. Кроме них, для регистрации необходим кадастровый паспорт, где указаны границы участка. А вот если они не определены или установлены неправильно, то владельцу придется провести процедуру межевания.

– кадастровый паспорт на строение (его можно получить в Росреестре);

– декларация об объекте недвижимости в двух экземплярах. Она составляется по утвержденной форме, образец которой можно получить в БТИ или самостоятельно распечатать из сети Интернет.

Следующим его шагом будет повторный визит в отдел Росреестра, где он по прошествии установленного срока получит уже второе свидетельство о праве собственности, на этот раз – на объект незавершенного строительства. Однако в процессе регистрации его подстерегают сложности, уверена Екатерина Штыкова, юрист юридического бюро "Падва и Эпштейн". Статья 25.3 закона о дачной амнистии регулирует регистрацию прав не только на некоторые созданные, но и создаваемые объекты недвижимости. И чтобы зарегистрировать в рамках данной нормы право на "незавершенку", заявителю нужно будет подать в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания такого объекта, говорит юрист. Таким документом является декларация об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 № 232. "При этом утвержденная форма декларации специального пункта об объекте незавершенного строительства не содержит", – подчеркивает Штыкова. Пункт 2 декларации даже стал предметом оспаривания в Верховном суде РФ, но тот в своем решении от 20 мая 2015 года № АКПИ15-439 не стал признавать его недействующим. Судьи указали, что федеральный законодатель, предусматривая упрощенный порядок для оформления прав граждан на объекты недвижимости, исходил из возможности легализации уже созданных объектов. Однако "с учетом изложенного у собственников объектов незавершенного строительства могут возникнуть значительные трудности при государственной регистрации прав на них", полагает юрист.

Антон Толмачев не соглашается с ней: "Узнав о сложном порядке регистрации прав на незавершенное строительство, многие граждане лишаются желания что-либо строить на своем участке. Но совершенно зря. Закон о "дачной амнистии" направлен как раз на упрощение этой процедуры. А сейчас срок действия упрощенного порядка продлен, поэтому я бы порекомендовал желающим воспользоваться такой процедурой не медлить". Прислушаются ли дачники – покажет время.

Читайте также: