Как оформить доверенность на голосование на общее собрание собственников

Обновлено: 07.07.2024

Как следует из п.п. 1–2 ст. 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании обладают не только собственники помещений в МКД, но и уполномоченные ими представители. Полномочия представителей могут быть основаны на законе, акте уполномоченного органа власти или доверенности. О последнем документе мы поговорим сегодня: вы узнаете, как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников.

Полномочия представителей собственников помещений МКД

Потребность в привлечении представителя может возникнуть в силу фактических (болезнь, отсутствие профессиональных знаний и навыков) или юридических причин (малолетство, недееспособность), которые препятствуют личному участию в общем собрании собственников помещений.

Полномочия представителя собственника могут быть основаны на:

Например, представление интересов несовершеннолетнего собственника помещения на общем собрании осуществляет его законный представитель – родитель или опекун. Такой представитель должен подтвердить родство с собственником помещения – представить его свидетельство о рождении.

Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются документом, выданным органом опеки и попечительства: решением о назначении лица опекуном, попечителем.

Если собственником помещения является юридическое лицо, то его законным представителем выступает руководитель (директор) или иное лицо, действующее на основании закона или учредительного документа (ст. 53 ГК РФ). От директора неправомерно требовать доверенность на участие в общем собрании собственников помещений, если только речь не идет о директоре филиала организации.

Убедиться в полномочиях директора можно, запросив от него протокол общего собрания участников (акционеров) юридического лица о назначении его на должность и выписку из ЕГРЮЛ. Выписку можно получить самостоятельно и бесплатно на сайте Федеральной налоговой службы.

акте уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти

Например, интересы собственника помещения – муниципального унитарного предприятия (МУП) при проведении общего собрания собственников может представлять руководитель такого предприятия, действующий на основании распоряжения администрации муниципального образования о назначении директора МУП.

Во всех случаях, которые не относятся к законному представительству или представительству на основании актов органов власти, представитель действует от имени доверителя на основании доверенности.

Представителем собственника по доверенности может выступать любое лицо: член семьи собственника, сосед, иное лицо, не проживающее в МКД, а также работники юридического лица – собственника помещения. Например, заместитель директора или юрист организации. УО, ТСЖ, ЖК не могут выступать представителями собственников помещений при голосовании, когда повестка дня включает в себя вопросы о заключении или расторжении договора управления с УО, реорганизации/ликвидации ТСЖ, ЖК и иные вопросы, затрагивающие интересы УО, ТСЖ, ЖК.

Председатель и секретарь общего собрания для допуска представителей собственников к участию в таком собрании должны проверить их полномочия. Порядок проверки полномочий представителей собственников помещений может быть установлен в договоре управления или в уставе ТСЖ, ЖК. Если такой порядок не предусмотрен, следует придерживаться следующих правил проверки доверенности.

Проверьте форму доверенности

Доверенность должна быть оформлена письменно (п. 1 ст. 185 ГК РФ) и содержать обязательные реквизиты:

Полное наименование представителя. Для физического лица – ФИО. Для юридического лица или ИП – полное наименование, ИНН, данные руководителя организации. Данные о месте жительства и паспортные данные.
Полное наименование представляемого собственника (доверителя). Хотя ГК РФ и ЖК РФ не предъявляют требований к указанию в доверенности паспортных данных и места жительства представляемого, подобные требования предъявляются к нотариальным доверенностям (п. 6.2 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 18.07.2016, протокол № 07/16). Соответственно, для нотариальной доверенности подобная информация обязательна.
Дата и место совершения доверенности.
Подпись лица, выдавшего доверенность (доверителя).

Проверьте способ удостоверения доверенности

Если доверенность выдает юридическое лицо – собственник помещения, она удостоверяется подписью его руководителя или иного уполномоченного лица. Печать на доверенности не требуется (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ). Аналогичное положение применяется к индивидуальному предпринимателю – собственнику помещения.

Если доверенность выдаёт гражданин – собственник помещения, она может быть удостоверена одним из следующих способов (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ):

нотариально (п. 2 ст. 48 ЖК РФ);
организацией, в которой доверитель работает (работодатель);
организацией, в которой доверитель учится (образовательное учреждение);
администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Такие доверенности, за исключением нотариальной, удостоверяются бесплатно.

Проверьте содержание доверенности

Доверенность на голосование должна содержать вид и объём делегируемых представителю полномочий. В ней должно быть прямо предусмотрено полномочие на представление интересов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (номер дома) и голосование по вопросам повестки общего собрания, в том числе путем проставления подписи от имени доверителя в листах голосования. Доверенность может быть выдана как на разовое участие в собрании (разовая доверенность), так и на неоднократное участие в рамках срока действия доверенности.

Если срок действия доверенности не указан, она действует в течение одного года. В доверенности могут содержаться ограничения в части голосования по некоторым вопросам повестки дня. Так, собственник может ограничить право представителя голосовать по вопросам, связанным с капитальным ремонтом, пользованием общим имуществом МКД.

Сверьте личность представителя и доверителя

Председатель и секретарь собрания в силу п. 3 ст. 185 ГК РФ вправе удостовериться в личности лица, выдавшего доверенность (доверителя), сверив указанные в доверенности ФИО. Личность представителя может быть сверена с данными в доверенности, где содержатся не только его ФИО, но и паспортные данные, место жительства. Для сверки может быть запрошен паспорт.

В случае непредоставления паспорта, председатель собрания вправе отказать в возможности голосования по вопросам повестки дня. Однако целесообразней допустить представителя к участию в голосовании, запросив от него или от доверителя дополнительное подтверждение полномочий в срок до подведения итогов голосования. До такого подтверждения спорный голос представителя собственника учитываться не будет.

В случае отказа уполномоченному представителю собственника помещения в допуске к голосованию подобный отказ квалифицируется как нарушение равенства прав участников собрания при его проведении (пп. 3 п.1 ст. 181.4 ГК РФ) и даёт право оспаривать решение собрания.

Изучите пороки доверенности, влекущие её недействительность

На практике нередки случаи, когда доверенности нет совсем или она подписана неустановленным лицом. Порой члены семьи собственника или наниматели (арендаторы) помещений ошибочно заявляют инициаторам общего собрания о своём праве заполнять бланк решения (бюллетень) от имени собственника, в том числе ставить подпись за него. Дальше, пользуясь этим недостатком, собственник отзывает доверенность и/или оспаривает решение общего собрания.

Изучите типичные пороки, которые допускаются при составлении доверенности.

1. Порок формы.

Форма и способы удостоверения доверенности для участия в общем собрании собственников исчерпывающим образом названы в п. 2 ст. 48 ЖК РФ, п. 1 ст. 185 и п.п. 3-4 ст. 185.1 ГК РФ. Иные формы и способы удостоверения доверенности недопустимы.

Собственник помещения не может поручать другому лицу представлять его интересы на общем собрании по письменной доверенности, которая не удостоверена надлежащим образом. Кроме того, следует помнить, что с сентября 2013 года ГК РФ исключил способ удостоверения доверенности жилищно-эксплуатационной организацией (УО, ТСЖ, ЖК) по месту жительства доверителя.

Суд удовлетворил требование ГЖИ о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений и ликвидации ТСЖ. Суд указал на существенное нарушение при проведении собрания – несоблюдение требований к удостоверению доверенностей.

Как следует из материалов дела, по некоторым помещениям голосовал один из собственников, другие собственники доверяли голосование на основании доверенностей. Однако представленные доверенности никем удостоверены не были. Суд сделал вывод о недействительности таких доверенностей и недопустимости их учёта в итогах голосования (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 18.12.2012 по делу N 33-3606/2012).

2. Порок содержания.

Нотариальная доверенность имеет безоговорочную силу и ей можно доверять. Однако в её содержании, как и в содержании простой письменной доверенности, возможны недостатки. Так, очень часто собственники выдают членам семьи или близким родственникам генеральную доверенность, в которой указано неограниченное количество полномочий по представлению интересов в различных органах и организациях, на право пользования жилым помещением, передачи его в наём, оплаты жилищно-коммунальных платежей и многое другое.

При этом наличие у представителя генеральной доверенности, заверенной нотариусом, отнюдь не свидетельствует о его праве принимать участие в собраниях собственников помещений и голосовать по вопросам повестки дня.

Такое полномочие должно быть прямо предусмотрено в доверенности.

3. Технические пороки: описки, опечатки.

В содержании и реквизитах доверенности возможны неточности, некорректные данные, которые могут иметь существенный характер. Например, ошибка в ФИО представителя или доверителя, в наименовании юридического лица, указание неверного ИНН влекут ничтожность доверенности.

Общим последствием голосования по доверенности, имеющей пороки формы, содержания или иные нарушения положений п. 2 ст. 48 ЖК РФ, п.п. 3-4 ст. 185.1 ГК РФ, является исключение спорных голосов при подсчёте общего количества голосов, принявших участие в собрании собственников. Если несмотря на наличие пороков доверенности голос представителя будет засчитан, существует риск оспаривания решения общего собрания собственников по недействительности (пп. 2 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ). Если такой голос влияет на кворум общего собрания собственников, то решение может быть признано ничтожным (пп. 2 ст. 181.5 ГК РФ), не влекущим правовых последствий.

Однако несмотря на дефекты доверенности она может быть исцелена, то есть сохранит свою силу:

активными действиями выдавшего её собственника

Собственник может подтвердить силу доверенности. Например, предъявить председателю собрания повторную надлежаще оформленную доверенность.

Суд при рассмотрении спора отказал в удовлетворении иска о признании недействительным решения общего собрания собственников по причине отсутствия кворума и нарушения порядка подсчета голосов. Истец сослалась на ряд фактов:

Доверенности представителей собственников, принявших участие в голосовании, имели рукописную форму без удостоверения.
Некоторые из них были удостоверены уже после голосования.
Не подлежит учёту голос собственника, за которого расписалось постороннее лицо, что подтверждается свидетельскими показаниями.

Однако суд отклонил указанные доводы.

Хотя суд так и не получил доказательства того, что доверенности удостоверены организацией, в которых работают доверители, и эти доверенности нотариально не удостоверены, но это не влечёт недействительность действий лица, выдавшего доверенность, поскольку в дальнейшем действия представителя были одобрены лицом выдавшим доверенность, иного в материалы дела не предоставлено (Апелляционное определение Омского областного суда от 24.07.2013 по делу N 33-4854/2013). Суд, отказав в иске о признании недействительным решения общего годового собрания членов ЖСК, отметил все представленные доверенности соответствуют требованиям п. 2 ст. 48 ЖК РФ, поскольку в них содержатся все существенные требования к оформлению и содержанию таких доверенностей: сведения о представляемом лице и его представителе, в отношении которого указаны ФИО, место жительства, паспортные данные.

Более того, никаких замечаний, жалоб, отзыва доверенностей от представляемых лиц в материалах дела не имеется, а само решение общего собрания ЖСК ими не обжалуется (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2017 по делу N 33-14107/2017).

Читайте также: