Как объединить 2 свидетельства о собственности в одно

Обновлено: 06.05.2024

Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем выделения долей на двух и более собственников, либо путем образования новых объектов. В первом случае основанием для раздела будет соглашение или договор между собственниками, судебное решение. Раздел и образованием новых объектов осуществляется на основании проекта, а в результате строительных работ должны появиться изолированные и обособленные помещения. В Росреестр может проходить регистрация долей, либо постановка на кадастровый учет вновь образованных объектов.

Читайте в статье, какие условия нужно соблюсти для раздела недвижимости и регистрации, как пройти обязательные согласования, какие документы нужно оформить для Росреестра.

Варианты раздела недвижимости

К недвижимости в России относятся здания и помещения, объекты незавершенного строительства, участки, машино-места. Права на недвижимость могут принадлежать одному лицу или нескольким собственникам. Учитывая особенности объектов недвижимости и их неразрывную связь с землей, раздел может осуществляться следующими способами:

путем перераспределения долей между правообладателями, внесением изменений в ЕГРН относительно прав собственности;
путем образования новых объектов, при этом исходное помещение утратит существование в натуре;
путем раздела участка на два и более новых надела, причем ограничений по их площади практически нет.

Разделить на доли можно любой объект недвижимости, в том числе нежилое здание, частный дом, квартиру, помещения. С разделом на новые объекты все сложнее. Во-первых, объект можно делить только на себе подобный. Например, здание нельзя разделить на помещения, так как это объекты разного типа. Помещения можно образовать за счет внутреннего объема здания, но в юридическом смысле это не раздел. Во-вторых, исходя из характеристик объекта раздел в натуре может оказаться невозможным. Например, практически невозможно разделить в натуре однокомнатную квартиру маленькой площади.

Раздел помещений в натуре осуществляется путем образования двух и более новых объектов. Для этого возводятся ограждающие конструкции, делается отдельный выход, проводятся другие работы.

Раздел с выделением долей

Если объект принадлежит на праве совместной собственности, правообладатели могут в любой момент разделить его, выделить доли. Такой вариант раздела возможен:

на основании соглашения между всеми правообладателями, после чего документ подается на регистрацию в Росреестр;
по условиям договоров, которыми предусмотрен раздел недвижимости по долям (типичным примером является брачный договор, который вступает в силу при разводе супругов-собственников);
на основании судебного акта, которым утвержден размел доли для каждого собственника.

В перечисленных случаях раздел по долям не влечет образование новых объектов. Дольщики получат выписку ЕГРН с подтверждением своих прав, будут пользовать общим имуществом объекта на равных условиях. В редких случаях возможен фактический раздел объекта в натуре под долю каждого собственника.

№ п/п	Документы, которые используются при согласовании раздела помещений	Описание
1	Правоустанавливающий документ	Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2	Согласие собственников	На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3	Проект перепланировки или реконструкции	Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4	Техническое заключение	Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5	Акт приемочной комиссии	Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6	Технический план.	Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.

Раздел с образованием новых объектов

Для раздела недвижимости с образованием новых объектов также потребуется соглашение правообладателей, судебный акт. Не нужны такие основания, если объектов владеет одно лицо, которое само принимает решение о судьбе и статусе своего имущества. Например, собственник может разделить объект, чтобы одно образованное помещение продать, а второе использовать под свои нужды.

Вот несколько важных нюансов, которые нужно учитывать при разделе объекта:

необходимо определить, возможен ли раздел по строительным нормам. по требованиям безопасности, по типу объекта (например, разделить одно здание на два новых можно только в редких случаях путем реконструкции);
чтобы поставить вновь образованные объекты на учет в Росреестре и зарегистрировать права на них, нужно соблюсти признаки обособленности и изолированности;
раздел в натуре осуществляется путем проведения строительных работ, поэтому заказчику нужно получить проект, пройти обязательные согласования.

Когда строительные работы будут завершены, в Росреестр нужно представить технические планы на каждый новый объект. По этим документам будет проведен учет с регистрацией прав. Естественно, данные об исходном объекте будут удалены из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера.

Комментарий эксперта. Прежде чем приступать к строительным работам, нужно убедиться в технической и правовой возможности раздела, оформить проект на перепланировку или реконструкцию. Наши эксперты проведут предварительное обследование и изучат документацию на объект, чтобы определить указанную возможность, выбрать допустимый вариант раздела.

Можно обойтись без фактического раздела при сдаче в аренду части помещения. Ее достаточно описать в договоре и техническом плане.

Когда и зачем нужна регистрация раздела в Росреестре

Если раздел осуществлялся путем перераспределения или определения долей, в ЕГРН изменится только информация о правах собственников. Если же раздел предусматривал образование новых объектов, при учете и регистрации им присвоят кадастровые номера, включат информацию в реестр. Автоматически будут удалены данные о помещении, которое было разделено на новые объекты.

Как такового понятия объединения долей в квартире законодательство не знает. Однако если один человек по какой-то причине стал собственником нескольких долей в одном помещении, он может как пользоваться ими на основании нескольких свидетельств о регистрации права собственности (сейчас их роль играют выписки из ЕГРН) или же написать соответствующее заявление, объединив тем самым доли. В результате выдается одна выписка на всю квартиру в целом (или на ту часть, которую сформировали доли).

Способы объединения долей

Выделяют 3 основных способа объединения долей. Как уже было сказано выше, конкретно именно подобного понятия не существует. Как следствие, прежде чем вносить соответствующие изменения в Росреестр, сначала нужно стать непосредственным владельцем всех объединяемых долей.

Дарение

Наиболее простой, доступный и дешевый вариант при котором один собственник дарит другому свою долю, а тот, в свою очередь, производит объединение на общих для всех основаниях. В данном случае, если сделка производится между близкими родственниками, не нужно платить налог, но нотариальное заверение договора дарения все равно требуется.

Пример: У квартиры есть 2 владельца – родные братья. У каждого из них в собственности находится 1/2 часть недвижимости. Один брат уезжает в другой город и дарит свою часть второму брату. Тот, на основании договора дарения и двух документов на право собственности может объединить доли и в результате стать владельцем всей квартиры.

Выкуп

Прямая покупка-продажа недвижимости по общим для всех правилам. Один владелец продает, другой покупает долю и объединяет ее со своей. Все просто. Придется оплачивать налог и услуги нотариуса. Причем цена будет значительно выше, чем при оформлении договора дарения.

Наследование

В такой ситуации человек становится собственником доли на основании свидетельства о праве на наследство и/или завещания. Также придется оплачивать услуги нотариуса, но налог на покупку тут не применяется, так как эта норма в данном случае не актуальна.

Порядок действий

Подготовить документы.
Обратиться в Мои Документы или Росреестр.
Заполнить заявление об объединении долей (образец см.ниже).
Оплатить госпошлину.
Дождаться результата и забрать новую выписку из ЕГРН на всю недвижимость в целом.

Документы

Для того, чтобы заявление было принято, потребуется примерно такой список документов:

Документ	Особенности
Паспорт заявителя	Рекомендуется сделать несколько копий всех страниц, включая сюда те, на которых нет никакой информации.
Выписки из ЕГРН	По одной выписке на каждую долю, которая будет объединяться.
Правоустанавливающие документы	Эти бумаги указывают, по какой причине человек стал владельцем доли. Пример: договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее.
Квитанция об оплате госпошлины	Выдается в банке.

Расходы и сроки

Расходы во многом зависят от того, каким именно образом будут получены доли. Если покупка – это одно, если дарение – другое. Помимо этого, нужно будет заплатить госпошлину за внесение изменений в Росреестр. Ее сумма составляет 2000 рублей на каждого человека. В данном случае, раз собственник один, но долей у него несколько, платеж составит ровно 2000 рублей.

Пример: Предположим, что доля в квартире была получена в дар. Услуги нотариуса за оформление этого документа обойдутся примерно в 1-5 тысяч рублей, в зависимости от региона проживания. Далее, при объединении долей, вне зависимости от того, сколько их именно превращается в единое целое, нужно будет оплатить 2000 рублей.

Заявление на объединение долей квартиры (образец)

Не рекомендуется заполнять заявление и уже с готовым документом идти в Росреестр или МФЦ (Мои документы). Формы нередко меняются. Более того, у каждого отделения может быть свой вариант, в котором уже будет проставлена вся необходимая информация, которая от клиента не зависит. В результате время будет потрачено зря, и никто форму не примет, придется переписывать. Однако если есть желание посмотреть, о чем же именно будет идти речь в заявлении, ниже представлен образец:

При объединении долей иногда возникают определенные сложности, связанные, преимущественно, с правоустанавливающими документами или новыми выписками из ЕГРН. Опытные юристы на бесплатной консультации разберут все наиболее популярные проблемы, и они же смогут представлять интересы клиента непосредственно при подаче заявления. А если понадобиться, то и в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

В каких случаях необходимо объединение долей на одного собственника

Норма ст. 244 ГК РФ прямо указывает на то, что один и тот же человек не может быть долевым сособственником в отношении самого себя. Это означает, что даже если у вас на руках по тем или иным причинам несколько свидетельств о собственности на части одного объекта недвижимости (общая сумма долей – 1), то вы имеете права и обязанности полноправного собственника всего жилья.

Такие ситуации могут быть в следующих случаях:

Наследование.Оно возможно, как по завещанию, так и по закону. Например, если супруги были совладельцами квартиры, составили завещание в отношении друг друга, то после смерти одного из них второй станет владельцем и своей части, и части супруга, а по итогу — целой квартиры.
Дарение. Существует определенная процедура дарения части жилого помещения, о которой мы уже рассказывали. В этом случае одаряемый также становиться единоличным владельцем целого жилья, даже если получал части от нескольких человек. Например, родители оформили две дарственные на свои 1/3 части квартиры, передав их ребенку, который уже владел 1/3.
Покупка. Зачастую сособственники квартиры могут быть фактически чужими друг для друга людьми. И в этом случае проживание под одной крышей практически невозможно. Так, один из совладельцев может по соглашению (или по решению суда) выкупить у остальных их доли.
Совокупность. Это может быть комбинация двух или нескольких оснований, описанных выше. Например, три собственника – мать и брат с сестрой. После смерти матери ее доля отошла в равных пропорциях к детям, а сестра уже после этого подарила свою часть брату.

Как объединить доли одному владельцу

Если вы стали обладателем всего объекта недвижимости, но при этом у вас на руках несколько свидетельств о собственности на его части, то необходимо провести процесс переоформления.

Порядок действий

Для этого необходимо соблюдать следующую последовательность действий:

Способы объединения долей

Дарение

Выкуп

Наследование

Документы

Для того, чтобы заявление было принято, потребуется примерно такой список документов:

Документ	Особенности
Паспорт заявителя	Рекомендуется сделать несколько копий всех страниц, включая сюда те, на которых нет никакой информации.
Выписки из ЕГРН	По одной выписке на каждую долю, которая будет объединяться.
Правоустанавливающие документы	Эти бумаги указывают, по какой причине человек стал владельцем доли. Пример: договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее.
Квитанция об оплате госпошлины	Выдается в банке.

Какие законные способы можно использовать для объединения долей

Правовые отношения по переходу права собственности одного совладельца к другому регистрируется через государственный регистрирующий орган, а все изменения вносятся в ЕГРН. Есть три законных метода объединения долей недвижимого имущества:

выкуп долей;
оформление дарственной;
посредством наследования всех или одной из долей.

Покупка доли (выкуп)

В данной ситуации между собственником доли и совладельцем (покупателем) заключается договорное соглашение о купли продажи доли в объекте недвижимости.

Важно! Начиная с июня 2016 года согласно статье 7 ФЗ-172 дарить, менять, отчуждать долю между собственниками без заверения нотариата нельзя. Также необходимо заверять и официальный отказ дольщиков от сделки (при наличии).

Например:

Бывшие супруги решили оформить сделку по продаже общей собственности, которая была у них оформлена в равных частях. То есть у каждого в документе на собственность было указано, что каждый из них владеет ½ квартиры. В данном случае нотариальное заверение не требуется. Но если в документах указано, что каждый из супругов владеет квартирой на праве долевой собственности, то при отчуждении такого объекта недвижимости договор о купли продажи подлежит нотариальному заверению. И неважно, отчуждается доля жилого имущества или весь объект.

При приобретении квартиры по ипотечному кредитованию (если ипотечный займ еще не погашен) отчуждение доли в квартире возможно лишь с разрешения банковского учреждения, в котором оформлена ипотека. До полного расчета заемщика по ипотечному займу, кредитная организация вправе контролировать все сделки с имуществом, так как объект кредитования находится в залоге у банка (статья 346 ГК).

Стоит отметить, если в сделке участвует ребенок, не достигший совершеннолетия, то приобретателю необходимо будет не только заверять соглашение о купле продаже у нотариуса, но и подтверждать согласие органа опеки на совершение такого отчуждения доли в жилой площади.

Некоторые нюансы

В некоторых случаях у собственников жилплощади возникают вполне обоснованные вопросы в части иных нюансов объединения долей и по иным основаниям. Так, к примеру, у семейной пары есть еще и ребенок, и жилой объект оформлен в долевую собственность с равными далями у каждого. У каждого в собственности имеется 1/3 жилой площади. У каждого из родителя имеется индивидуальное завещательное соглашение, в котором указано что его долю после его смерти получает их ребенок. Вследствие кончины матери он получит ее 1/3 собственности, а вследствие смерти и второго родителя и его долю. И в каждой ситуации, государственный орган, регистрирующий права ребенка на долю одного из родителей, выдает отдельный документ.

Как видно из данной ситуации после кончины обоих родителей у ребенка на руках остается три документа на право собственности. В частности один документ на ее долю и два остальных остаются от обоих родителей.

Важен и тот момент, что совладелец имущественного права не может оформить в собственность на себя еще и свою долю недвижимого имущества. В случае отказа регистрирующего органа зафиксировать данную сделку, можно воспользоваться позицией Высшего арбитражного суда, но это не означает, что данная норма закона, применимая практикой суда такого ранга, может быть услышана и применима другими судами. Так как по Российскому законодательству, применять практику высших судов можно только в том случае, если это постановление президиума Верховного суда РФ.

Как правильно объединить доли в квартире на одного из собственников?

Руководство по присоединению долей совпадает с внесением изменений в реестр недвижимости. Соискателем выступает владелец квартиры, а адресатом – орган регистрации.

Порядок действий

Если подойти к делу со всей ответственностью, проблем возникнуть не должно.

Последовательность действий выглядит следующим образом:

Именно в таком порядке можно объединить имеющиеся доли в индивидуальную форму собственности на квартиру.

Документы

Вместе с заявлением владелец долей предоставляет:

оригинал паспорта;
свидетельства или выписки из ЕГРН – о принадлежащих ему долях;
документ, указанный в качестве правоустанавливающего (договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, о приватизации);
бумажную квитанцию о внесении госпошлины – если потребуют.

Список не очень большой, но нужно отнестись к сбору документов со всей ответственностью. Нехватка бумаг – это повод для отказа в регистрации изменений.

Заявление на объединение долей квартиры (образец)

Разберемся с обращением в Росреестр.

Сроки

Расходы, затраты

Могут ли отказать в объединении долей на одного собственника?

Особенность в работе Росреестра – тщательная проверка подаваемых сведений. Информация изучается в течение 3 дней, после чего заявитель получает ответ. Если регистраторы выявляют нарушения, вы получите отказ в объединении долей в квартире:

Что может спровоцировать отклонение заявления:

нехватка отдельных документов (справок, выписок, устаревших данных о праве собственности);
исправления, помарки, лишние символы на бланке заявления;
отсутствие подписи заявителя и/или его доверенного лица;
нечитаемость личных данных собственника;
отсутствие нотариальной формы – если в сделке фигурируют доли.

Следите за достоверностью подаваемых вами сведений. Ошибки могут привести к затягиванию регистрации изменений.

Истоки возникновения ситуации

В правовом русле владение несколькими частями подразумевает долевую собственность. Поскольку хозяин один, то продолжая логическую цепь рассуждений, получается, что гражданин выступает собственником составляющих частей по отношению к самому себе, что противоречит нормам Гражданского Кодекса.

Истоками возникновения подобной ситуации могут выступать следующие события:

Вступление в наследство. Типичный пример – совместное владение супругами, при смерти одного из которых переживший вступает в наследование на основании закона или составленного завещания. Изначальное оформление квартиры на двух собственников переходит во владение одного, но состоящее из двух половин, требующих объединения в целое.
Выкуп доли. Законодательство не запрещает долевую собственность объекта лицами, не объединёнными родственными узами. В результате достигнутой договорённости или на основании судебного решения один из владельцев выкупает часть, принадлежащую другому. Объединение долей в квартире путём выкупа требует документы привести в соответствие, поскольку при первоначальном наличии четырёх собственников с последующим переходом прав собственности к одному владельцу по требованиям различных инстанций будет вынужден представлять четыре отдельных выписки из ЕГРН.
Получение по дарственной. Если договор дарения заключается между совладельцами, например, каждый из которых имеет выделенную долю в виде комнаты в двухкомнатной квартире, то необходимо решение собственника об объединении комнат в квартиру, поскольку формально одаряемый становится единоличным владельцем, получив вторую часть от дарителя.
Действие совокупности факторов. В качестве примера подходит любая комбинация, включающая как минимум два перехода права собственности. Проживающая семья из трёх человек (мать и двое детей) после смерти матери делит её треть на двоих, а затем один из детей дарит принадлежащую часть второму ребёнку, что подразумевает два перехода права собственности к единоличному хозяину, получившему обособленный объект в абсолютное владение без совладельцев.

Объединение долей в квартире одним собственником подразумевает получение единой выписки из Росреестра, где хозяину принадлежат не части квартиры, а целый объект недвижимости, где документально объединены все имеющиеся в совокупности составляющие в единое неделимое целое.

Алгоритм действий при объединении долей в квартире на одного собственника

Алгоритм действий включает:

Подготовку правоподтверждающих документов на доли:
- свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года;
- выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.

Оплату государственной пошлины за выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющую в текущем 2019 году 2000 рублей.
Выбор организации и способа обращения:
- личный визит в Росреестр;
- обращение через многофункциональный центр;
- оформление доверенности на действия через выбранного представителя;
- отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты;
- направление ценным письмом с описью вложения.

Заявление на объединение доли в квартире на одного собственника, образец заполнения которого и бланк содержатся на сайте Росреестра (см. ниже для скачивания). Название данный документ имеет иное – о прекращении долевой собственности и оформлении права на отдельный объект недвижимости.
Одновременно с заявлением и правоподтверждающей документацией необходимо предоставить:
- общегражданский паспорт, удостоверяющий личность;
- правоустанавливающие документы на каждую составляющую для объединения долей в квартире одним собственником (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия на строительство нового объекта).

Сроки оформления и причины отказа

Сроки изготовления обновлённого документа зависят от организации обращения и составляют при подаче документов регистратору Росреестру 3 дня, если обращение происходит через многофункциональный центр, то увеличиваются до 5-8 дней. Состояние готовности можно отслеживать на сайте государственного регистратора или путём получения СМС-уведомлений.

Несмотря на небольшое количество требуемых документов, регистратор может ответить отказом в оформлении объединения долей, если:

обнаружена нехватка документации;
записи нечитабельны или отсутствует подпись адресанта;
в тесте заявления присутствуют ошибки и исправления.

Гражданин может стать владельцем нескольких составляющих в квартире по различным основаниям. Объединение в единое целое осуществляется при желании хозяина, фактически являющегося полноправным владельцем и без оформления процедуры. Для получения обновлённого документа необходимо лично, через доверенное лицо или воспользовавшись услугами почты обратиться в Росреестр с правоподтверждающими и правоустанавливающими документами.

Способы приращения долей

Существует три основных способа объединения долей в квартире:

их выкуп;
через процедуру дарения;
путем наследования одной или нескольких долей.

У каждого способа есть правовые нюансы, о которых следует помнить и приобретателям квартирной доли, и тем, кто собрался ее отчуждать.

Особый случай

Иногда собственники жилья интересуются, можно ли объединить несколько долей в квартире, принадлежащих единственному владельцу недвижимости по разным основаниям (и по разным документам). Например, распространена ситуация, когда в квартире проживают два супруга и их единственная дочь.

Жилое помещение находится в общей долевой собственности, и каждый член семьи имеет свидетельство о собственности на 1/3 квартиры. У каждого супруга есть завещание на свою долю, составленное в пользу дочери. После смерти отца она получает его 1/3 жилья, а после кончины матери – еще и ее долю.

Каждый раз Росреестр оформляет ей отдельное свидетельство о собственности (на родительскую долю).

Таким образом, после смерти обоих родителей у дочери остается 3 свидетельства о собственности – в отношении своей части квартиры и тех, что перешли ей по наследству. В 2015 году из-под пера Минэкономразвития РФ вышло несколько Писем, разъясняющих, что фактически в этом случае владелец нескольких долей является единоличным владельцем всей квартиры.

Внимание! Исходя из смысла 244-й статьи Гражданского кодекса, одно лицо не может быть участником долевой собственности, то есть содольщиком самому себе.

В качестве единоличного собственника оно должно рассматриваться независимо от того, был ли оформлен по инициативе гражданина единый документ – о собственности на целую квартиру, — или у него на руках так и имеется несколько бумаг (на каждую долю).

Гражданин, желающий объединить доли в квартире, должен подать заявление о регистрации права собственности на целый (объединенный) объект. То есть, если ему, например, по разным основаниям и документам принадлежит 2 доли из трех (1/3 + 1/3), он просит зарегистрировать право на 2/3 доли в общей собственности на квартиру.

Документы и пошлина

К заявлению прилагается документальный пакет:

паспорт заявителя;
все свидетельства (выписки) о праве собственности на принадлежащие ему доли;
правоустанавливающие документы (на основании которых заявитель становился собственником долей: договор дарения, нотариальное свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т. д.);
квитанция об уплате госпошлины.

Внимание! Госпошлина за государственную регистрацию прав на недвижимость для физических лиц в 2018 году составляет 2 000 рублей.

Куда обращаться

Зарегистрировать объединение долей уполномочен Росреестр. Собственник вправе обратиться в это ведомство различными способами:

Работники Росреестра должны произвести регистрацию в течение трех рабочих дней. Если собственник или его доверенное лицо подавали документы в многофункциональный центр, срок увеличивается до пяти дней.

Стоимость

Размер государственной пошлины за внесение изменений в реестр недвижимости закреплен в статье 333 НК РФ и в 2020 году составляет 2000 рублей. Оплатить ее можно любым способом: через терминалы, наличными в банковских организациях, посредством электронных платежных систем.

Заключение

Выносим на обзор основные тезисы статьи:

Могут ли возникнуть сложности с объединением долей? Конечно, причем как на этапе сбора документов, так и в ходе оформления. Теоретически все выглядит просто. Однако на практике возникают сложности: отказ в регистрации, устаревшие сведения, конфликты с дольщиками, третьими лицами, трудности с пропиской и объединением детских долей в квартире. Если вы хотите обезопасить себя от проблем, обратитесь к юристу. Экспертная поддержка пойдет на благо общему делу. Вместе мы разберем вашу ситуацию с правовой точки зрения. Не забывайте, что оформление недвижимости – это ответственный процесс. Стоит ли действовать в одиночку на свой страх и риск?

Если в своей квартире становится тесно жить, но при этом устраивает ее месторасположение и близость к работе, радует родной район, а мысли о переезде с вещами и со всей мебелью внушают панику, целесообразно осуществить объединение квартир в одну. Это позволит не менее чем в два раза увеличить площадь жилья, фактически никуда не переезжая. Данный вид перепланировки осуществить нелегко: понадобится провести несколько экспертиз, собрать множество документов и актов, провести недешевые ремонтные работы. Но если плюсы привычного расположения жилья перевешивают трудности с перепланировкой, объединение двух квартир в одну - неплохая альтернатива покупки новой. В этой статье мы расскажем о нюансах объединения и о том, какие потребуются документы для данного вида перепланировки.

Как объединить две квартиры в одну

Объединение двух и более квартир в одну сопряжено с "глобальными" работами: разрушением стен и возведением новых, переустройством полов и т.д. Согласование этих процессов может растянуться на многие месяцы, а в некоторых случаях подобную перестройку вообще нельзя выполнить. Поскольку специфика конструкции дома не предполагает подобных капитальных изменений из-за опасности обрушения всего здания.

Для начала нужно получить детальный план многоквартирного дома, чтобы понять, возможна ли вообще такая серьезная перепланировка. Получить план можно в управляющей компании, письменно отправив соответствующий запрос. Если УК отказывает выдать план дома, вопрос решается в судебном порядке. Также план можно получить в проектно-инвентаризационном бюро, стоимость работ обойдется приблизительно в 3000 рублей.

Если объединение 2 квартир в одну возможно, заказывают проект перепланировки в специализированном проектно-техническом бюро. Затем документы подаются в жилищную инспекцию, а затем в БТИ, где составят новый план с учетом изменений. После того, как все работы по объединению помещений проведены, документы вновь подаются в жилищную инспекцию. Назначают специальную комиссию, которая проверит соответствие фактических изменений утвержденному ранее плану. Затем в БТИ получают новый технический паспорт.

Способы объединения квартир

Существует три варианта объединения квартир в одну:

Объединение квартир в одну по горизонтали - наиболее распространенный способ. На него получить разрешение легче, чем на другие виды объединения. Если между соседними квартирами возведены кирпичные или блочные стены, при их реконструкции нельзя затрагивать ригель, расположенный сверху. Если стена полностью несущая, ее разрушить нельзя, и возможности по перепланировке будут сильно ограничены. В таком случае, ширина дверного проема должна быть не более 1,2 метра. Если внутри такой стены проходят вентиляционные каналы санузлов и кухонь, которые нельзя перерезать, то сделать проем нельзя. Если есть вентиляционная решетка, наверняка в стене проходят вентиляционные каналы. Но точное их наличие и расположение помогут узнать профессионалы. Общий вход сделать, не разрушая стены, можно, частично заняв "предбанник" возле квартиры. Но на это нужно получить согласие
Вертикальное объединение квартир, т.е., соединяются квартиры, расположенные на разных этажах друг под другом. В итоге, при согласованной перепланировке получится двухуровневая квартира. Дадут ли разрешение на объединение, зависит от многих факторов, в т.ч. от состояния стен, типа их покрытий и высотой стен квартир. Объединение 2-х квартир на разных этажах в одну в этом случае смотрится стильно, современно и "дорого", но нельзя забывать, что немало пространства придется оставить под лестницу между уровнями. Лестничный проем нужно обязательно укрепить
Соединение квартир в разных подъездах. Встречается редко, поскольку, если соседние квартиры расположены в разных подъездах, то объединяет их несущая стена, которую проблематично снести. Также проблемой могут стать лифтовые шахты и мусоропроводы, отличие в высоте покрытий потолков и полов присоединяемых помещений. Поверхность потолка и пола, конечно, можно заменить, но это потребует дополнительных финансовых вливаний. И самое главное - на такое объединение квартир очень редко дают разрешение

Что запрещено делать при объединении двух квартир в одну

Как-либо изменять, в т.ч. и частично, вентиляционные каналы
Демонтировать коммуникационные системы, общие для всего дома
Разрушать несущие конструкции. Но можно в несущей стене сделать дверной проем и его усилить. На это необходимо получить согласие. Каждый проем в несущей стене должен быть согласован
Обустраивать санузлы над комнатами или кухней в квартире, расположенной этажом ниже
Делать из кухни жилую комнату

Создавая проект объединения двух квартир в одну, трудности могут возникнуть с "лишними" санузлами и кухней. И если вторая ванная и туалетная комната может стать гостевой, или очень пригодится в большой семье, то вторая кухня, зачастую, вовсе не нужна. Что же делать, ведь, как сказано выше, сделать из нее жилую комнату запрещают строительные нормы? Выход есть: можно переоборудовать ее в гардеробную комнату и даже в кабинет.

Сегодня проще всего можно получить разрешение на объединение квартир в одну в новостройке. Современные здания уже возведены с учетом возможности дальнейших перепланировок. Труднее согласовать данный вид перестройки в старых домах: придется собрать множество документов, пройти комиссии. При этом, нельзя сказать, что объединение двух квартир в одну в доме советской постройке вовсе невозможно. Проще всего согласовать соединение жилых объектов в домах с кирпичными стенами. К ним предъявляется меньше требований по перепланировке. Но есть нюанс: именно в кирпичных несущих стенах домов советского периода проходят вентиляционные каналы.

Документы, необходимые для объединения

Чтобы совершить объединение 2 квартир в одну, документы потребуются те же самые, которые нужно собирать и для обычной перепланировки внутри одного жилого помещения. Вы должны предоставить соответствующим организациям доказательства, что являетесь собственником данного жилья, и что соблюдены все строительные, санитарные и правовые нормы. Для этого нужно провести инженерное исследование помещений и создать проект безопасного объединения квартир. Проектирование перестройки квартир заказывают в специализированных бюро с допуском СРО.

Пакет документов для объединения квартир в одну:

Технические паспорта всех участвующих в перепланировке кварти
Поэтажный и поквартирный план из БТИ
Проект перепланировки
Свидетельства о регистрации собственности
Согласие всех собственников жилья на проведение квартир
Одобрение на перестройку от жилищной инспекции или архитектурного отдела
Согласование объединения квартир в одну от пожарной и газовой инспекций, управляющей компании
Желательно получить письменное согласие соседей на данную перепланировку. В будущем оно позволит избежать ненужных споров и претензий

После окончания работ собственнику вновь нужно обратиться в БТИ - чтобы известить о перепланировки. Если все соответствует плану, не нарушены нормы, то выдается акт сдачи-приемки новой большой квартиры и технический паспорт.

Финальный этап процедуры объединения квартир в одну - занесение в Росреестр данных об изменениях в помещениях. Через МФЦ предоставляется новый технический паспорт и акт вводы квартиры в эксплуатацию. Через две недели собственники получают новую выписку из ЕГРП, где указана площадь получившейся квартиры и общий адрес.

Это необходимо для юридического объединения двух квартир в одну. Собственники будут обладать одной большой объединенной квартирой, а не двумя маленькими. Если не занести в Росреестр изменения, то во владении будут две квартиры с общим дверным проемом. Не заносить данные в Росреестр можно только, если сохранены оба входа в квартиру и обе кухни остаются на своих местах.

Как узаконить объединение двух квартир в одну

Любая перепланировка должна производиться после того, как собраны все документы и получены соответствующие разрешения. Если сначала объединить квартиры, и только потом браться за согласование, можно столкнуться с массой проблем. Представители жилищной инспекции придут с осмотром и обнаружат скрытую от них перестройку в доме. Результатом будет серьезный штраф и предписание вернуть все, как было. Объединение квартир - в прямом смысле очень шумный процесс, который не останется незамеченным для соседей. Они могут обратиться в жилищную инспекцию и правда раскроется.

Но если объединение уже совершено без согласования, его рекоммендуется узаконить в судебном порядке, также, как узаконивают обычную перепланировку:

Вызывают инженера из БТИ, который фиксирует расхождение с планом. Сотрудник организации выдаст технический паспорт, в котором будет обозначенная незаконная перепланировка
В жилищную инспекцию подается заявление на одобрение перепланировки. Назначается комиссия, которая откажет в переобустройстве
С этим отказом собственник отправляется в суд
Если экспертиза, назначенная судом, не выявит нарушений строительных, санитарных, правовых норм, представитель инспекции выдаст акт об объединении квартир
Если имеются нарушения, они исправляются и собственник подает апелляцию
Суд узаконит перестройку, а собственник получает от БТИ новый технический паспорт

Если полностью снесены несущие стены, нарушены вентиляционные каналы, перепланировку не узаконят. А возвращать все на место придется за свой счет.

Читайте также: