Как банки проверяют залоговое имущество

Обновлено: 18.05.2024

Оценка точной стоимости залогового имущества, несмотря на множество написанных по этой теме работ, до сих пор является актуальной проблемой для многих банков. Порой сотрудники одного и того же финансового учреждения, работающие в разных отделах, используют различные методы расчетов.

Что подразумевают банки сегодня под залоговым имуществом, и для чего нужна его оценка?

Залоговое имущество должно обеспечить погашение кредита в случае неплатежеспособности заемщика. Определение стоимости актива позволяет кредитору выяснить, насколько она соответствует размеру полученного займа. Эта цифра дает возможность банку рассчитать вероятные риски и спрогнозировать ситуацию при продаже объекта залога. Как правило, на основании оценки принимается решение о возможности выдачи кредита и его размере. Кроме того, определение оценщиком стоимости имущества ускорит процесс истребования и реализации залога – споры о его цене уже будут неуместны. Хотя и здесь существует одна тонкость.

В ходе реализации имущества проводится его переоценка. Это может произойти как по инициативе банка, так и по желанию заемщика. Дело в том, что после продажи объекта на торгах из полученной суммы вычитаются все расходы, которые понесло финансовое учреждение в процессе реализации залогового имущества (судебные издержки, транспортные перевозки и т.д.), а также сумма долга заемщика перед кредитором. Остаток возвращается бывшему владельцу имущества. Таким образом, он заинтересован в том, чтобы залоговая стоимость была максимальной.

Что может считаться залоговым имуществом?

Залоговым имуществом считается любое имущество принятое в качестве залога. Проанализировав условия, на которых многие российские финансовые учреждения осуществляют выдачу кредитов, можно заметить, что большинство из них предпочитает получать от заемщика в качестве залога недвижимость, так как этот вид залога наиболее ликвиден и реализовать его проще чем оборудование или иной вид залогового имущества. Наша Компания имеет многолетний опыт работы на рынке оценочных услуг, сотрудничая с большим количеством финансовых учреждений (банков) мы можем с уверенностью заявить, что кредитуя под ликвидный объект недвижимости, финансовое учреждение несет гораздо меньше рисков, чем при кредитовании под объекты движимого имущества – оборудование или транспорт. По практике наших банков-партнеров, реализовать залог – объект недвижимости гораздо проще, чем реализовать, например, оборудование. По нашему мнению, риски банка достигают максимума при принятии в залог уникального оборудования, или уникальной техники. У многих банков, кроме объектов недвижимости, другие виды гарантий погашения ссуды часто даже не рассматриваются. Хотя, как показывает практика, по ряду причин и такой метод не является панацеей от неплательщиков.

Во-первых, отчуждение недвижимости – дело очень хлопотное, занимающее массу времени. Например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выселить их законным путем практически невозможно. В результате сотрудникам банка приходится участвовать в бесконечных тяжбах и судебных заседаниях , выслушивать многочисленные жалобы.

Во-вторых, далеко не всегда залоговая недвижимость может быть продана с торгов. Например, таким способом нельзя реализовать квартиры, приобретенные по ипотеке, – это запрещено законодательством. В итоге недвижимость становится лишь формальным залогом, а на практике кредиторам приходится прибегать к иным методам взыскания долга.

Тем не менее, залоговой стоимости никто не отменял, и ее оценка является приоритетным вопросом при выдаче кредита. Так как на законодательном уровне эта процедура не описана, сотрудники банков руководствуются внутренней документацией, разработанной специалистами залоговых подразделений. Сегодня банки, рассчитывая залоговую стоимость пользуются формулой: рыночная стоимость (иногда используют ликвидационную стоимость) минус стоимость всех издержек, которые могут возникнуть при взыскании на заложенное имущество и реализацию его. У независимых оценщиков, в свою очередь, существуют собственные технологии. Таким образом, иногда разница стоимости одного и того же объекта может составлять порядка 20% - в зависимости от политики банка, поэтому необходимо, чтобы оценщик и банк работали и учитывали все возможные риски совместно.

В настоящее время разработан ряд стандартных схем, на основе которых оценщик сможет создать собственную методику расчета.

- Управляем риском. На такой подход чаще всего решаются молодые и амбициозные банки. Также он оправдан, если действующий в кредитной организации аналитический отдел работает на профессиональном уровне и может максимально точно спрогнозировать ближайшие негативные и позитивные изменения в финансовом состоянии страны. В этом случае политика такова: банк учитывает все возможные риски, одновременно прорабатывая варианты оптимального выхода из ситуации. Таким образом, он становится более лояльным к клиентам, повышается число новых желающих получить кредит. Кто-то посчитает этот подход опасным, однако при верном расчете выигрывает и банк, и заемщик. Какой бы подход ни выбрало руководство банка, всегда учитываются следующие объективные факторы:

- прямые убытки, возникающие в случае, если заемщик не может погасить кредит;

- дополнительные убытки – если осуществить обращение взыскания на находящееся в залоге имущество по каким-то причинам невозможно, или нельзя его реализовать по необходимой для погашения кредита цене;

- упущенная прибыль – если клиенты отказываются брать кредит в банке из-за ужесточенных условий кредитования;

- последующие убытки – если репутация банка на мировом рынке ухудшилась из-за частых невозвратов, понижения цены на акции и т.д.

Разница между рыночной (или ликвидационной) и залоговой стоимостью в финансовой практике называется залоговым дисконтом. Умение вычислять этот дисконт – основное преимущество при работе с залогами. При расчете его величины необходимо включить следующее:

- сумму долга перед банком (включая проценты и пени);

- расходы на налоги, которые придется выплатить после реализации залоговой недвижимости;

- иные расходы, которые пришлось осуществить банку при реализации залогового объекта.

Рассуждая о залоговой стоимости, многие оценщики рекомендуют помнить о ликвидности предмета залога – она зависит от предполагаемого срока экспозиции недвижимости. Существует несколько категорий ликвидности:

- от 30 до 90 дней;

- от 90 до 180 дней;

В последнем случае ликвидность считается безнадежной, что делает такую недвижимость неинтересной для банка – он, скорее всего, откажется принимать ее в качестве залога, какой бы рыночной стоимостью она ни обладала.

Практика показывает, что, несмотря на индивидуальные особенности каждого залогового объекта, в банках разработаны стандартные шаблоны для дисконтов на разные виды имущества. Например, для недвижимости дисконт составляет 20-40% от рыночной стоимости, на оборудование - 40-60% в связи с большими рисками. Часто, а тем более в период финансовой нестабильности, банки берут дисконт не от рыночной стоимости имущества, а от ликвидационной стоимости - стоимости, по которой объект залога мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке. Как правило, ликвидационную стоимость рассчитывает оценщик после расчета рыночной стоимости объекта. В настоящее время, у большинства финансовых учреждений (банков) требования к расчету ликвидационной стоимости является обязательным. По нашему мнению, данный подход финансовых организаций снижает ее риски, но и иногда является причиной, по которой заемщик отказывается от кредитования в данной финансовой организации. Опираясь не на рыночную стоимость, а на ликвидационную, дисконт составляет не 20-40% (на недвижимость), а 40-55%, т.к. ликвидационная стоимость меньше рыночной на 20-30% (в зависимости от ликвидности объекта залога). При кредитовании под объекты движимого имущества, дисконт может составлять до 70-80%, что совсем не выгодно заемщику.

В любом случае пока расчет залоговой стоимости недвижимости остается исключительно внутри банковской технологией, не урегулированной на государственном уровне.

Что подразумевают банки сегодня под залоговым имуществом, и для чего нужна его оценка?

Что может считаться залоговым имуществом?

- прямые убытки, возникающие в случае, если заемщик не может погасить кредит;

- сумму долга перед банком (включая проценты и пени);

- расходы на налоги, которые придется выплатить после реализации залоговой недвижимости;

- иные расходы, которые пришлось осуществить банку при реализации залогового объекта.

- от 30 до 90 дней;

- от 90 до 180 дней;

Все статьи Выездная диагностика Выбор автомобиля Как избежать обмана Поиск вариантов Покупка б/у авто: Оформление сделки Общение с продавцом Что делать после покупки Как оценить авто Покупка б/у авто в салоне Техническая проверка Покупка б/у авто: с чего начать Советы по покупке

Приобретая автомобиль с пробегом, помните, что техническая неисправность – самое малое, что может с ним приключиться в будущем. Куда хуже нарваться на покупку залоговой машины. Так и авто заберут, и деньги уже никто не вернет. Поэтому эксперты советуют проверять автомобиль как можно внимательнее. Автокод расскажет, как грамотно проверить машину на залог.

Содержание

Как проверить машину на залог самостоятельно

Авто в залоге могут выдать очевидные признаки. Например, если машину приобретали в кредит, то в полисе КАСКО будет указано название организации, выдавшей кредит. А это значит, что долг еще не выплачен владельцем авто.

Как еще можно узнать о залоге:

Во время сделки просите оригинал ПТС – в случае залога кредитор оставляет его у себя на время займа. Недобросовестные продавцы в таком случае показывают покупателю копию тех.паспорта, которую несложно получить по запросу в ГИБДД.
Если с момента покупки машины из салона прошло не больше трех лет, то, вероятно, она находится в автокредите. Три года – срок, который дают на выплату долга.
Если в ПТС стоит отметка, что машину приобрели по договору комиссии, то это еще один повод, чтобы задуматься.
Перед покупкой следует внимательно изучить рынок. Слишком низкая цена автомобиля может говорить о том, что продавец желает побыстрее от него избавиться. Сколько стоят подержанные машины, читайте в нашем специальном материале.
Продавец должен предоставить договор о купле-продаже. Если его нет, то, возможно, он хочет что-то от вас скрыть.

Если личная проверка не дала результатов, или вы сомневаетесь в своей компетентности, то лучше продолжить проверку авто.

Проверить авто на залог с помощью финансовых учреждений

Вы решили обратиться в финансовые организации, чтобы продолжить проверку перед покупкой. Однако не забудьте учесть, что она отнимет у вас много времени, и будьте готовы им пожертвовать.

Где можно получить данные о залоге:

Бюро кредитных историй. Это компании, которые законно занимаются хранением кредитных историй и предоставлением кредитных отчетов. Вы можете сделать запрос под видом продавца автомобиля, если вам известны его паспортные данные. Однако сложность заключается в том, что для этого нужно предоставить личный код субъекта на сайте Центрального банка РФ. По смыслу он аналогичен Pin для банковской карты и нужен только для доступа к кредитным историям. Большинство заемщиков о нем не знают, поэтому там же, на сайте Центрального банка, можно воспользоваться процедурой восстановления кода. После этого к вашим услугам любые игроки на рынке БКИ.
Проверка по банкам – способ весьма долгий и утомительный. Вам придется заглянуть в реестр каждого из банков самостоятельно. Минус – далеко не все из них находятся в публичном доступе. Полный перечень банков РФ есть на сайте Банки.ру.

В обоих способах осуществить проверку без данных продавца не удастся. Как минимум, у вас на руках должна быть точная копия ПТС с подписью.

Проверить авто на залог онлайн

Конкретный и быстрый результат даст проверка через онлайн-сервисы. В этом случае на помощь придут как государственные, так и коммерческие сайты. Какими воспользоваться – решать вам. Чтобы знать наверняка, можно пройтись по всем сразу.

Данные о залоге поступают из реестра залогов в Федеральной нотариальной палате. Узнать, в залоге ли автомобиль через Автокод можно в любое время дня и ночи. Если что-то не понятно – можно всегда позвонить в службу поддержки, она работает круглосуточно.

В любом случае, проверку авто следует производить с особой тщательностью, если, разумеется, вам не все равно на потраченные деньги и купленное транспортное средство.

Также можно проверить владельца авто через специальный сервис. Проверка покажет, есть ли у продавца проблемы с законом, действителен ли его паспорт, имеются ли долги и исполнительные производства. Если обнаружатся серьезные проблемы, от сделки лучше отказаться. Посмотреть пример отчета

Обеспечение кредитной сделки предполагает предоставление заемщиком гарантий по выполнению обязательств, полученных согласно договору. В качестве обеспечения можно использовать поручительство третьих лиц и залог ликвидного имущества.

Обременение имеет смысл при оформлении долгосрочных займов на выгодных условиях. Например, приобрести в ипотеку недвижимость или взять кредит на покупку транспортного средства сейчас можно после предоставления залога. Как правило, для обеспечения используется полученное взаймы имущество.

Лучшее предложение по ипотеке:

Лучшее предложение по автокредиту:

Если с погашением задолженности у залогодателя возникнут существенные проблемы, в частности несколько просроченных платежей, кредитор получит возможность принудительно взыскать долг. Заложенное имущество сначала будет оценено, затем конфисковано и выставлено на продажу. Полученная после реализации материальных активов выручка идёт на погашение кредита. Оставшаяся сумма передается должнику.

Внимание! Чтобы не допустить просрочку по кредитам, рекомендуем воспользоваться сервисом подписки на кредитные сигналы от Юником24. Всего за 1 рубль вы получите надежного помощника, который будет информировать вас о платежах по кредиту, просрочках, доступному кредитному лимиту и многие другие полезные уведомления! Но самое главное - он уведомит вас, если кто-то будет оформлять на вас кредит без вашего ведома!

Законные способы вывода имущества из-под залога

Все параметры обеспечения кредита стороны согласовывают на этапе подписания договора займа. Расторгнуть сделку можно только при наличии веских оснований. К тому же есть несколько легальных методов, позволяющих избавиться от обеспечения по кредитному договору.

Схема 1: Замена предмета залога

Предоставленное в качестве обеспечения имущество с согласия кредитора можно заменить на равноценный по стоимости актив. Если часть задолженности погашена, допускается вариант с заменой на предмет, который будет дешевле исходного залога. Альтернативное имущество должно принадлежать лично заемщику и находится в безукоризненном техническом состоянии. Понадобится также произвести оценку и оформить страховой полис.

В чем выгода для заемщика?

Своевременное изменение предмета залога позволит заемщику защитить ценное имущество. По действующему законодательству кредиторы не имеют права требовать взыскание задолженности за счет продажи единственно жилья, если недвижимость не обременена по договору.

Схема 2: Расторжение или признание договора недействительным

Снятие обременения возможно в случае прекращения действия договора на законных основаниях. Расторгнуть или оспорить соглашение удастся при условии выполнения множества требований. Перечень веских оснований и предпосылок к признанию договора недействительным ощутимо ограничен во избежание мошенничества.

Договор теряет юридическую силу в случае:

Признания сделки недействительной через суд, если соглашение было достигнуто с нарушением закона.

Расторжения по согласию сторон или при отказе от кредита на протяжении 14 дней с момента заключения сделки.

Досрочного погашение задолженности.

Процедура признания договора недействительным распространяется на документ, регулирующий как процесс кредитования в целом, так и предоставление залога в частности. Оспаривание соглашения – продолжительный и затратный процесс, который принесет результат только при наличии определенных предпосылок.

Расторгнуть договор во время периода в 14 дней с момента подписания можно без последствий, однако далеко на каждый заемщик знает о подобной возможности. В итоге стороны вынуждены искать компромисс во избежание дополнительных расходов.

Как оспорить договор?

Признать договор недействительным может суд первой инстанции. В случае успешного оспаривания сделки, использованное для обеспечения имущество будет выведено из-под залога. Во время судебных разбирательств заемщику придется доказать с помощью документов и свидетельств очевидцев наличие веских оснований для признания соглашения недействительным. Банк затребует возврат полной суммы выданного кредита.

Оспорить можно договор, который:

Содержит грубые ошибки, в том числе опечатки и расхождения с фактическими данными.

Включает скрытые платежи, необоснованные штрафы или нарушающие закон условия.

Подписан без разрешения органов опеки с нарушением прав несовершеннолетнего ребенка.

Признание недействительным основного обязательства можно оспорить, обратившись в апелляционный суд. Тем не менее банки, потерпев один раз неудачу, зачастую отказываются от дальнейших претензий. Клиенты все равно обязаны вернуть полученные взаймы деньги за вычетом сделанных ранее выплат на протяжении 30 дней после окончания суда. Кредитор остается в выигрыше даже при условии признания договора недействительным.

Как расторгнуть договор?

Если при заключении соглашения не нарушены права потребителя и нормы законодательства, оснований для его оспаривания отсутствуют. Обращение в суд не имеет смысла. Иск будет отклонен. Однако стороны обязаны при подписании будущего договора обсудить предпосылки к расторжению сделки, указав их в тексте документ.

Инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества обычно выступает заемщик. Кредитор может дать свое согласие или отклонить требование. Если стороны не достигнут компромисса, к решению вопроса придется привлечь суд первой инстанции.

Основания для расторжения договора:

Отказ клиента от дальнейшего сотрудничества в течение 14 дней с момента заключения кредитной сделки.

Нарушение условий соглашения или невыполнение возложенных обязанностей одной из сторон.

Существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении сделки.

В случае расторжения договора клиент обязан погасить кредит с начисленными за время действия соглашения процентами.

В чем выгода для заемщика?

Расторжение или оспаривание кредитного договора в соответствии с законом позволит избавиться от обязательств без каких-либо дополнительных действий со стороны должника. Прекращение сотрудничества в долгосрочной перспективе даст возможность сэкономить.

Кредитор потеряет право инициировать арест и конфискацию имущество для продажи. Тем не менее остаток задолженности заемщику придется погасить на протяжении ограниченного срока.

В чем выгода для кредитора?

Клиент при условии расторжения или успешного оспаривания договора обязан сразу и в полном объёме вернуть полученные взаймы средства. В худшем случае банк получит назад выданную сумму. Впрочем, если с момента заключения сделки пройдет некоторое время, клиенту обязан выплатить проценты и комиссии.

Схема 3: Рефинансирование кредита

При рефинансировании кредита у заемщика будет возможность вывести ликвидное имущество из-под залога. В этом случае требуются дополнительные документы. Клиенту придется обосновать свое решение, так как банк, соглашаясь на подобную уступку, потеряет возможность принудительного взыскания путем продажи залога.

Рефинансирования предполагает оформление нового кредита, с помощью которого погашаются полученные ранее займы. Для вывода имущества из-под залога достаточно заключить новую сделку без обеспечения. Досрочное выполнение обязательств позволит прекратить сотрудничество с исходными кредиторами без получения их письменного согласия. Тем не менее для рефинансирования придется убедить предлагающую услугу организацию в своей платежеспособности.

В чем выгода для заемщика?

По условиям новой сделки можно существенно снизить регулярные платежи. Не нужно согласовывать досрочное погашение или обращаться в суд, чтобы оспорить первоначальный договор. Как только заявка будет одобрена, должник получит возможность консолидировать (объединить) несколько кредитов.

Заключение

Вопросы касательно снятия обременения и вывода имущества из-под залога следует решать непосредственно с банком. Общепринятой практики на этот счет не существует. Решения принимаются в индивидуальном порядке на основании предоставленной клиентом информации. Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, придется не просто доказать свою лояльность кредитору, но и подтвердить наличие безукоризненной репутации. Клиентам с просроченными платежами и иными нарушениями опция вывода ликвидного имущества из-под залога недоступна.

Если договор заключен в соответствии с нормами закона, банк не согласен на расторжение соглашения, а для замены предмета залога у заемщика нет альтернативного имущества, снять обременения можно путем погашения задолженности. Сделать это удастся с помощью собственных сбережений или благодаря услуге рефинансирования.

Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях - ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

Читайте также: