Как арендодатель может защитить свои имущественные интересы статья
Обновлено: 18.05.2024
Способа защиты права собственности, дающего стопроцентную гарантию, не существует. Однако можно создать такие условия, при которых затраты на неправомерный отъем имущества будут соразмерны стоимости самого имущества или же превысят её. Грамотное используя все возможности, можно также предотвратить попытки завладеть чужим имуществом и создать высокие риски для лиц, намеревающихся это сделать.
Для начала перечислим уже проверенные временем и практикой способы защиты права собственности, которые активно используются сегодня.
Как защищают активы на практике
Первым способом защиты активов является разделение одной компании на несколько юридических лиц. При таком разделении одни юридические лица ведут хозяйственную деятельность, а на другие оформляются имеющиеся активы. Юридические лица, на которые оформлено недвижимое имущество, не будут участвовать в хозяйственной деятельности. Это минимизирует риск уступки существующей задолженности третьему лицу или создание фиктивной задолженности перед третьим лицом, на основании которой может быть обращено взыскание на недвижимое имущество либо возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Дальнейшим продолжением данного способа защиты является разделение единого объекта (здания или помещения большой площади) на отдельные небольшие помещения, которые оформляются на различные, не связанные между собой юридические лица. Эта мера еще больше затруднит совершение неправомерных действий в отношении такого недвижимого имущества.
К следующему способу защиты можно отнести введение иностранной компании в качестве собственника недвижимого имущества. Это дает сразу несколько преимуществ. о-первых, устраняется возможность оказания давления на генерального директора компании, владеющей недвижимым имуществом. Во-вторых, значительно усложняется возможность фальсификации документов, на основании которых недвижимое имущество может быть отчуждено. В-третьих, если переход права собственности все-таки произошел, можно с большей эффективностью оспорить его и вернуть недвижимое имущество законному владельцу.
Залог как метод защиты активов
Если использовать иностранную компанию в качестве собственника недвижимого имущества невозможно, то выходом станет обезопасить недвижимое имущество через кредиторскую задолженность в пользу третьего лица, подконтрольного владельцу недвижимого имущества. В таком случае недвижимое имущество будет находиться в залоге у этого третьего лица, что, с одной стороны, затруднит переход права, а с другой — позволит залогодержателю обратить взыскание на заложенное имущество в случае необходимости.
Применение схемы с залогом частично сохраняет актуальность и для физических лиц, купивших жилое недвижимое имущество с помощью заемных средств: банки, как правило, принимая в залог приобретенное недвижимое имущество, составляют закладную, а после полного погашения кредита передают заемщику эту закладную с отметкой о полном выполнении заемщиком своих обязательств. При этом они не настаивают на немедленном погашении в Росреестре записи о залоге, перекладывая эту процедуру на собственника. В данном случае, если нет необходимости в продаже и/или каких-либо действиях, связанных с переходом прав на это недвижимое имущество, не следует подавать в Росреестр документы для погашения записи об обременении в виде залога в пользу банка, поскольку перед банком все обязательства уже выполнены и наличие непогашенной записи не повлечет для собственника негативных последствий. В то же время это заставит лиц, планирующих неправомерные действия, задуматься о том, что им придется иметь дело не только с собственником, но и со службой безопасности банка.
Теперь рассмотрим механизмы защиты права собственности, которые предусмотрены Законом о регистрации. В нем выделяются два дополнительных метода, один из которых является превентивной мерой, а второй — необходимым этапом судебной защиты права собственности, по сути,маяком, тревожным сигналом для покупателей.
Бдительный правообладатель: защита с помощью Росреестра
В статье 36 Закона о регистрации установлен порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Данная норма позволяет добросовестному правообладателю заранее проявить бдительность и должную осмотрительность, позаботившись о своих правах на недвижимое имущество. Правообладатель (или законный представитель) имеет возможность подать в Росреестр заявление в отношении объекта недвижимого имущества, собственником которого он является, и установить прямой запрет на совершение каких-либо регистрационных действий с его собственностью без личного присутствия его или его законного представителя. Таким образом собственник имеет реальный шанс снизить вероятность мошеннических посягательств.
Законный представитель — кто это?
Однако некоторые положения данной нормы вызывают вопросы. В отношении физических лиц процедура кажется простой и понятной: необходимо лишь прийти в МФЦ или территориальное управление Росреестра и написать заявление, предъявив паспорт сотруднику в качестве подтверждения своей личности. Если же правообладателем является юридическое лицо, то, исходя из толкования нормы закона следует, что с заявлением может прийти лишь законный представитель.
Исходя из системного толкования законодательства получается, что законный представитель юридического лица — это руководитель, единоличный исполнительный орган или иное лицо, которые в соответствии с законом и учредительными документами признаются органом юридического лица и имеют право действовать от имени юридического лица без доверенности. Перечень таких лиц отражен в Едином государственном реестре юридических лиц. Следовательно,на основании доверенности, в том числе нотариальной, подать заявление на внесение записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия юридического лица нельзя.
Возразить нельзя зарегистрировать
Если Росреестр принимает такое заявление, то у бывшего собственника есть три месяца, чтобы предпринять более активные действия по защите своего права. Так, он может обратиться в суд и оспорить те или иные сделки или наложить арест на объект недвижимости. Если суд возбудит исковое производство, то в Росреестр будут направлены документы, свидетельствующие о наличии в суде спора, после чего запись о наличии возражений будет погашена и заменена на запись о наличии заявленного в судебном порядке права требования.
Механизмы, заложенные в Законе о регистрации, не получили такого распространения, как способы, изложенные в первой части данной статьи. И это справедливо: они не лишены недостатков и не являются панацеей от мошенников. В то же время они могут быть действенными в комбинации с другими способами, что поможет в значительной степени затруднить незаконное отчуждение недвижимого имущества.
Арсений Громов, ведущий юрисконсульт
Анастасия Суркова, помощник юрисконсульта
Правовая позиция ВС РФ
В Решении сделаны следующие важные выводы:
при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование обязание арендатора, который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта, противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 ГК РФ;
защита интересов арендодателя в связи с такими нарушениями арендатора осуществляется путем компенсации причиненных убытков как связанных с незаконным отказом арендатора от договора аренды, так и связанных с неисполнением денежных обязательств;
с арендатора не может быть взыскан невыплаченный им обеспечительный платеж (сам по себе без учета убытков), если он по условиям договора аренды носит зачетный характер по отношению к арендной плате и возможным убыткам арендодателя.
При этом мы отмечаем, что Верховным судом РФ не высказана общая позиция о невозможности взыскания обеспечительного платежа в схожих ситуациях. При решении данного вопроса должны учитываться условия договора. Мы полагаем, что в ситуации, когда договором аренды предусматривается право арендодателя оставить за собой платеж в связи с расторжением договора не по его вине, требование о взыскании обеспечительного платежа в дополнение к компенсации понесенных убытков может быть удовлетворено.
Обстоятельства дела
Между арендатором и арендодателем был подписан договор аренды недвижимого имущества на 11 месяцев. По условиям договора арендатор был обязан в срок до 27.08.2018 принять помещение по акту, уплатить первую часть гарантийного взноса (обеспечительного платежа) – до 01.09.2018.
Арендатор 19.08.2018 направил арендодателю уведомление об отказе от договора, отказался от подписания акта приема-передачи и перечисления обеспечительного платежа.
Поскольку договором аренды не было предусмотрено право арендатора на отказ от договора, арендодатель обратился с иском об обязании арендатора принять помещение, о взыскании суммы обеспечительного платежа и неустойки за несвоевременное перечисление обеспечительного платежа.
Позиция нижестоящих судов
Суд первой инстанции требования арендодателя удовлетворил в полном объеме, полагая, что на стороне арендатора лежит обязанность по принятию помещения и уплате обеспечительного платежа (ст. ст. 309 и 421 ГК РФ).
Суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали эти выводы.
Обоснование позиции ВС РФ
Отменяя решения нижестоящих судов и направляя его на новое рассмотрение, Верховный суд РФ опирался на следующую логику:
на стороне арендодателя лежит полноценная обязанность по передаче имущества. В случае ее нарушения арендатор может обратиться с иском о понуждении арендодателя к передаче имущества;
на стороне арендатора лежит кредиторская, а не полноценная гражданско-правовая обязанность по принятию арендованного имущества (ст. ст. 405 и 406 ГК РФ), поскольку в отношении передачи имущества по договору аренды он является кредитором, а не должником арендодателя;
исходя из существа обязательства кредиторская обязанность не может быть принудительно исполнена с учетом положений ст. 308.3 ГК РФ, пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7;
права арендодателя в такой ситуации подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ);
с учетом условий спорного договора, предусматривающих, что обеспечительный платеж будет носить зачетный характер по отношению к обязательствам по оплате арендатором арендной платы и возможных убытков арендодателя, его взыскание без учета размера причиненных арендодателю убытков является необоснованным;
при новом рассмотрении дела нижестоящие суды должны:
учесть, что принудительное вселение арендатора не допускается;
проверить, может ли быть компенсирована сумма предъявленных ко взысканию убытков размером обеспечительного платежа, истребованным арендодателем.
Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
Вступая в арендные отношения, связанные с недвижимым имуществом, стороны зачастую не задумываются о том, что будет с договором в случае его нарушений. И если со стороны арендодателей злоупотребления встречаются реже (для них главное получить арендную плату и быть уверенными в сохранности помещений), то ситуации, когда арендатор тянет время, продолжая пользоваться помещением, и не вносит платежи, предусмотренные договором, встречаются повсеместно. Рассмотрим способы, которые помогут арендодателю обезопасить себя в случае возникновения просрочек со стороны арендатора.
Честное слово – не лучшая гарантия
Первое, что может помочь арендодателю получить арендную плату и подстраховаться при нарушении договора, это обеспечительный платеж. В соответствии с ч. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ это денежная сумма, которая вносится одной стороной в пользу другой стороны для обеспечения исполнения обязательства (в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку). В случае его нарушения обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства из договора (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.12.2016 N Ф04-6011/2016 по делу N А45-4367/2016).
Для защиты своих прав собственнику необходимо четко прописать все условия, среди которых размер платежа и срок его внесения, обстоятельства, когда у арендодателя возникает право на его зачет, условия о доплате платежа и его возврате . Обычно стороны договариваются о размере обеспечительного платежа, равному стоимости одного месяца аренды, но ничего не мешает установить его пропорционально стоимости двух-трех месяцев.
Как отказать правильно?
По общему правилу, согласно п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд. Не стоит забывать, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя только судом, самостоятельно расторгнуть договор арендодатель не может. Именно поэтому арендодателю стоит предусмотреть в договоре аренды право на односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ. Это позволит владельцу помещения выйти из арендных отношений, вернув себе помещение без дополнительных затруднений.
В качестве оснований одностороннего отказа от исполнения договора можно предусмотреть просрочку внесения арендатором арендной платы более чем на месяц, исчерпание обеспечительного платежа в связи с его зачетом арендодателем по ранее возникшим обязательствам арендатора, а также ухудшение состояния арендованного имущества и использование его с нарушением условий договора.
Об отказе от исполнения договора арендодатель обязан будет уведомить арендатора . Если стороны не предусмотрят иное, то договор будет считаться прекращенным с момента доставления уведомления об отказе (см. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2019 N Ф10-1857/2019 по делу N А62-3298/2018). Ключевым моментом является однозначность формулировок, позволяющих сделать вывод о том, что у стороны возникло право на односторонний отказ от договора, иначе суд посчитает, что такое право договором арендодателю не предоставлено (см. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.08.2017 N Ф07-7163/2017 по делу N А56-51958/2016).
Имущество превращается в залог?
Чтобы простимулировать исполнение арендатором своих обязательств по оплате платежей из договора аренды, арендодатель может оставить за собой право на ограничение доступа арендатора и его сотрудников в арендуемое помещение со всем принадлежащим арендатору имуществом. Такое право обязательно должно быть предусмотрено договором , иначе действия арендодателя будут незаконными и повлекут возможность для арендатора обращаться к арендодателю с иском о взыскании убытков.
Суды признают за арендодателем право ограничения доступа арендатора в помещение. На практике, за период ограничения с арендатора не может взыскиваться арендная плата, так как фактического помещением он не пользовался (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.06.2018 N Ф05-8040/2018 по делу N А40-36872/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2019 N Ф07-3643/2019 по делу N А13-13783/2018).
Возможность не отдавать арендатору имущество, находящееся в заблокированном помещении, сохраняется за арендодателем и рассматривается в качестве такого способа обеспечения исполнения обязательства, как удержание вещи (ст. ст. 359, 360 Гражданского кодекса РФ). Арендодателю надо учесть, что удерживаемое им имущество арендатора по своей цене должно быть соразмерно долгу по арендной плате (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2017 N Ф02-5024/2017 по делу N А19-7409/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2019 N Ф05-4588/2019 по делу N А40-85916/2018).
Подытожим. Чтобы максимально защитить свои права, арендодателю необходимо предусмотреть в договоре аренды внесение арендатором обеспечительного платежа, право арендодателя на отказ от исполнения договора аренды в случае нарушений со стороны арендатора и оставить за собой право на ограничение доступа арендатора и его сотрудников в арендуемое помещение. Эти меры могут быть максимально, если все они будут применяться арендодателям комплексно.
Совместными усилиями всех ветвей власти государство продолжает разрабатывать меры поддержки арендаторов коммерческой недвижимости. Юрист Ольга Кокоз разбирается, как считать размер снижения арендной ставки, что делать, если арендодатель игнорирует закон, и в чем будет состоять польза от следующего пакета поправок по аренде
Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки. Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования. Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?
Меры поддержки арендаторов
Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.
Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.
Трактовка мер поддержки судебной властью
В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?
Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя. Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной. То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.
Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать).
Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату. Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является. При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.
Стоит ли игра за скидку свеч?
К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон.
В-третьих, предложенный Верховным судом вариант исчисления среднего размера снижения является лишь примером и носит рекомендательный характер. Это означает, что стороны и суд вправе использовать иные параметры для расчета. Потенциально ориентирами для этого могут служить следующие критерии:
Последующие изменения законодательства
Данный законопроект значительно усилил позицию арендаторов, за что получил шквал критики от арендодателей и анонсирование ими безвозвратного краха всей отрасли. Результатом этого в том числе стали внесенные Минэкономразвития поправки к законопроекту.
Однако такие поправки значительно нивелируют эффект нового закона: договоры аренды достаточно часто и так содержат положения об оставлении за арендодателем суммы в размере одного месячного платежа при досрочном расторжении по инициативе арендатора. Кроме того, значительная часть арендаторов уже израсходовала обеспечительный платеж во время простоя, не имея иных средств на погашение арендной платы, а значит, эти денежные средства придется искать заново (вероятно, в полном размере аренды и без скидки).
Таким образом, с учетом поправок экономически закон становится полезным или для договоров аренды, предусматривающих штраф за досрочное расторжение в размере более чем 1 месяца аренды, или для тех договоров, которые предусматривают уведомление арендодателя о расторжении более чем за 1 месяц.
Что делать с бескомпромиссными арендодателями?
Несмотря на все старания государства, очень многие арендаторы попали в ситуацию, в которой арендодатель игнорирует новое регулирование и требует арендную плату по расписанию и в полном объеме. Чем может помочь введенное законодательство в этом случае?
Прежде всего, с его помощью можно усилить переговорную позицию. Например, компании из пострадавших отраслей могут в обмен на большую скидку по арендной плате согласовать с арендодателем неиспользование предоставленной законом отсрочки вовсе или договориться о ее взаимовыгодном и скором погашении (по закону отсрочка позволяет растягивать выплату на период 2021-2023 годов). Арендодателю также может показаться более выгодным предоставить скидку или отсрочку по аренде сейчас, чем расторгать договор и потенциально быть втянутым в процесс о взыскании упущенной выгоды.
В зависимости от своего финального текста, новый законопроект по расторжению также может усилить позицию арендатора. Даже если он будет принят в редакции поправок Минэкономразвития, он позволит сделать скидку более выгодной для арендодателей, установивших в договорах аренды необходимость извещения их о расторжении за два и более месяцев или же согласовавших штраф за расторжение в размере более чем 1 месяц аренды. В условиях неопределенности экономической ситуации предоставление скидки может показаться более выгодным, чем необходимость найти нового арендатора за один месяц.
Все остальные арендаторы находятся в менее гибкой ситуации: отсрочка им не полагается и в случае приостановления полной оплаты сейчас риск ответных мер со стороны арендодателя очень велик. Более того, велик также и риск того, что эти меры будут признаны судом правомерными, если он не найдет оснований для снижения арендной платы (то есть не установит наличие невозможности использования).
В таком случае оптимально найти возможность оплатить аренду сразу, сообщив арендодателю об оставлении за собой права обратиться к нему с иском о понуждении к заключению договора о снижении арендной платы и взыскании переплаты.
Такая мера, с одной стороны, не дает арендодателю никаких оснований для расторжения договора в связи с неоплатой (а также для начисления неустойки, удержания имущества, закрытия доступа к помещению). С другой стороны, она позволяет получить нужный экономический эффект: взыскать суммы переплаты за простаивавшую во время карантина аренду.
В итоге после месяца работы государства над разъяснениями механизм получения мер поддержки арендаторов, а также расстановка сил при переговорах с арендодателем стали яснее. Однако все еще остается открытым вопрос о конкретных суммах, на которые арендаторы могут рассчитывать, добиваясь снижения арендной платы в судебном порядке. Ожидать четких разъяснений от власти уже нет смысла, поэтому остается лишь следить за аналитикой и последующей судебной практикой.
Читайте также: