К какой группе средств относится право пользования землей

Обновлено: 05.05.2024

Право пользования земельным участком позволяет использовать тот или иной надел по своему усмотрению без выкупа его в собственность.

Право пользования земельным участком — особая форма права, закреплённая в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации (РФ). Содержание права пользования подробно изложено в этом документе. Оно позволяет использовать тот или иной надел по своему усмотрению без выкупа его в собственность. Какие виды такого права существуют и какие особенности эксплуатации земельных участков следует учесть?

Виды прав пользования земельными участками

Право пользования земельным участком (без подразделения на какие-либо виды) закрепляется в статье 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Согласно норме этой статьи под правом пользования следует понимать право использовать тот или иной земельный участок в необходимых целях, но без нарушения действующего законодательства.

Право пользования землей подробно извещается в Земельном Кодексе Российской Федерации. Несмотря на то что расшифровки этого понятия там не содержится, основные виды такого права перечислены в Главе 4 этого нормативного акта.

К таким видам будут относиться:

Право ограниченного пользования земельным участком или сервитут — право пользования чужим земельным участком. Это право устанавливается в том случае, если по каким-то причинам полноценное использование соседнего участка невозможно без наложения соответствующего обременения на тот участок, который находится в более привилегированном положении. Сервитут может быть установлен по договорённости между владельцами участков, а также при вмешательстве государства. Время его установления также рассчитывается исходя из условий необходимости эксплуатации, и может быть ограниченным (такой сервитут называется срочным) или неограниченным (постоянный или бессрочный сервитут).

Перечисленные виды права на пользование землей являются основными, которые применяются в настоящее время в соответствии с действующим законодательством. Однако закон не исключает возможности возникновения иных форм права пользования, учитывая, при этом, что такое возможно только в случае внесения изменений в действующие нормативные акты.

Субъекты права пользования: какие права и обязанности у них есть?

Как и в любом другом праве, в праве пользования землей существуют объекты пользования и субъекты. Объектами считаются те земельные участки, в отношении которых осуществляется такое пользование. В качестве субъектов следует рассматривать физических и юридических лиц, а также государство, так как именно они осуществляют определённые действия по использованию существующих земель.

У субъектов права пользования существуют свои права и обязанности по отношению друг к другу и к тому объекту, относительно которого такое пользование осуществляется.

Право пользования земельным участком состоит в возможности (права субъектов):

Возникновения права собственности на все культурные растения и их семена, произрастающие на конкретном участке, независимо от того, были они посажены данным пользователем или иным человеком;
Самостоятельного осуществления всех хозяйственных мероприятий на предоставленном в пользование участке;
Использовании в режиме, не противоречащем действующему законодательству, обнаруженные на участке полезные ископаемые, а также находящиеся на его территории водные и лесные массивы;
Строительстве различных построек бытового, хозяйственного, социально-культурного или производственного назначения, если такое использование не противоречит целевому назначению конкретного участка;
Создании новых водных объектов, осуществлении комплекса мелиоративных мероприятий, направленных на улучшение состояния земель, находящихся на территории конкретного участка;
Получении компенсации затрат, вложенных в приведение в надлежащее сельскохозяйственное состояние, в том числе для повышения плодородия земель на данном участке.

Перечисленный список прав не является исчерпывающим и может быть изменён или дополнен условиями договора о праве пользования конкретным участком.

Что касается обязанностей субъектов земельных правоотношений, то к таким обязанностям будут относиться:

Содержание земельного участка и почв на нем в должном состоянии, в том числе проведение всех необходимых мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почвенного покрова на конкретном участке;
Осуществление использования данного участка только в соответствии с его целевым назначением, в том числе и осуществление только разрешённого строительства на данном участке;
Возведение зданий и различных сооружений исключительно с соблюдением необходимых санитарных и строительных норм, что позволит минимизировать тот ущерб, который может быть причинен участку подобной деятельностью;
Обеспечивать осуществление свободного прохода и проезда к соседним участкам, а также беспрепятственный доступ к находящимся в зоне расположения лесным и водным объектам, если такое обеспечение относится к ведению пользователя участка;
Своевременно вносить плату за использование участка, если наличие такой платы предусмотрено договором пользования;
Предоставлять все необходимые сведения об эксплуатации земельного участка в органы субъекта федерации или муниципальной власти, если такие действия утверждены положениями договора, а также сообщать информацию о любых нарушениях состояния участка, независимо от того, по чьей вине произошло такое нарушение.

Перечень данных обязанностей сформирован на основе правоприменительной практики, связанной с правом землепользования. Однако этот перечень не является исчерпывающим и в каждом конкретном случае составления договора пользования может быть расширен путём добавления ещё каких-либо обязательств со стороны пользователя участком.

Если пользоваться участком более 15 лет…

То можно предпринять попытку оформления права собственности на этот участок. Такое право за пользователем закрепляется в статье 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям этой статьи, если физическое или юридическое лицо на протяжении длительного времени добросовестно исполняет свои обязанности по использованию недвижимого имущества (например, земельного участка), то в том случае, если у такого имущества нет владельцев среди частных лиц (участок принадлежит государству), он может подать документы на определение права собственности на этот участок за ним.

Однако в этой же статье содержится норма, в соответствии с которой оформить участок в собственность с использованием такого основания, как приобретательная давность, можно только на основании обращения в суд с исковым заявлением о признании права собственности.

Исковое заявление о признании права собственности на таком условии будет иметь ряд особенностей, которые заключаются в оформлении такого заявления и в определении сторон-участниц процесса:

Если говорить о сторонах-участницах процесса, то истцом будет выступать пользователь конкретного земельного участка, а ответчик может быть определён только в том случае, если рассматриваемый участок ранее находился в собственности. Если он принадлежал государству, то ответчика как такового не будет, так как предмета спора тоже не будет.
При оформлении иска по основанию признания права собственности отличие будет содержаться в возможном отсутствии ответчика (то есть указание на него может вообще отсутствовать в тексте заявления). Кроме того, в тексте документа при наличии спора должны содержаться требования о разрешении такого спора. В том случае, если предмета спора нет, истец выносит только одно требование — о признании за ним права собственности на рассматриваемый земельный участок.

Как показывает судебная практика, в большинстве случаев такие иски удовлетворяются ввиду отсутствия каких-либо споров по ним.

Особенности получения права пользования землей по решению суда

Наиболее распространёнными случаями признания права пользования землей по решению суда следует считать такие случаи как:

Отказ в предоставлении участка в срочное безвозмездное пользование несмотря на наличие утверждённых законом оснований;
Непредоставление возможности заключения договора сервитута на земельный участок с целью обеспечения нормального функционирования того надела, который находится в худшем территориальном расположении.

В том случае, если одно из перечисленных условий было зафиксировано, необходимо обратиться в суд для разрешения возникшего спора.

Оформление права пользования в случае вынесения положительного решения судом по возникшему спору будет осуществляться на основании вступившего в силу решения суда. Происходить эта процедура начнёт не ранее дня, следующего за днём вступления в законную силу вынесенного судебного акта (то есть на одиннадцатый день с момента вынесения такого решения, если оно не было обжаловано).

Что касается регистрации возникшего права, то при ее осуществлении копия решения суда, заверенная нотариусом, должна быть включена в перечень основных документов, которые предоставляются для получения свидетельства, подтверждающего законность возникшего права.

Кроме того, экземпляр судебного решения с отметкой о вступлении его в законную силу должен быть обязательно приложен к тексту договора о праве пользования на земельный участок, а в тексте самого договора должна содержаться ссылка на такое приложение.

Все действия по получению права пользования землей могут быть осуществлены только после того, как решение суда вступило в законную силу. Это означает, что предъявление претензий о наделении землей истца ранее этого срока будет необоснованным.

Особенности использования земель различных категорий

Для каждого земельного участка, относимого к той или иной категории, есть свой правовой режим использования земель, который не должен противоречить действующему законодательству.

Если говорить о землях, расположенных в городских населенных пунктах, то здесь следует указать такие нюансы:

Строгое соответствие всех осуществляемых на земельном участке мероприятий генеральному плану города (если речь идёт об осуществлении строительства);
Недопущение нарушения экологических и санитарно-эпидемиологических норм при осуществлении эксплуатации земельного участка;
Согласование проводимых мероприятий экономической целесообразности развития бюджета города (если речь идёт, в том числе, и о коммерческой деятельности на территории участка);
Обязательное наличие документов, подтверждающих целевое фактическое пользование земельным участком (например, если он выделен под осуществление индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то на нем должно осуществляться только такое строительство).

Кроме того, в каждом муниципальном образовании есть свои требования по использованию предоставленных в пользование земельных участков:

Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.

Классификатор видов разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.

ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие - после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор содержит 13 ВРИ:

Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)

Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли - к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:

ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.

Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

Навскидку есть четыре случая возникновения участков.

(а) Из публичных земель.

(б) Из частных земель

(в) Путем естественного возникновения

(г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!

Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.

В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.

В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.

Правила оформления

Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.

По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).

Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.

Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.

Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.

При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.

Выводы судебной практики

Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.

Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.

ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.

Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.

Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.

Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Права на чужую землю

У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.

Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.

Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.

Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.

Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.

Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.

Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.

Практически любой человек может быть наделен правом владения, пользования и распоряжения земельным участком. Эти три понятия имеют существенные отличия по набору полномочий. Каждое право или все в совокупности присваиваются в зависимости от вида пользования землей в соответствии с нормами законодательства.

Варианты использования земельных участков

Владеть земельным участком на законных основаниям может конкретный собственник, а вот пользоваться землей может любое лицо, которое получило на это разрешение от владельца. Распоряжаться по своему усмотрению вправе только юридический собственник земли. На основании таких полномочий выделяют несколько видов права пользования землей.

Собственность

Под правом собственности подразумевается право лица владеть, пользоваться и распоряжаться участком, которое зафиксировано юридически. Собственник выступает в роли субъекта права, а объектом в этом случае является сама земля.

Собственник земли получает право использовать все, что находится на поверхности его участка и под ним, по своему усмотрению, однако эти действия не должны быть противозаконными (ст. 261 ГК РФ).

Нормы ст. 260 ГК РФ гласят, что лица, у которых в собственности находится земля, могут:

оформить сделку купли-продажи и передать свое право собственности другому лицу;
подарить участок;
отдать в залог;
заключить договор аренды на пользование участком с другим лицом.

Если в собственности находится участок, который предназначен только для сельскохозяйственных целей, то другая деятельность не может на нем осуществляться. Это касается и других территорий целевого назначения (п.2 ст. 260 ГК РФ).

Форма собственности может быть следующих видов:

государственная;
федеральная;
региональная;
муниципальная;
частная.

Полноправным собственником можно стать на гражданско-правовой основе или путем приватизации земли. В первом случае земля попадает в собственность в результате заключения сделок купли-продажи, дарения наследия и прочего. Приватизация заключается в переходе права собственности на государственное или муниципальное имущество к частным лицам.

Пожизненное наследуемое владение

Право на пожизненное наследуемое владение относится к земельным участкам, которыми владеют государство или муниципальные организации, и оно предоставляется только физическим лицам (ст. 265 ГК РФ). Владелец земли имеет законное право передать право владения и пользования имуществом другому лицу по наследству (ст. 266 ГК РФ). Другие способы распоряжения имуществом не предусмотрены.

ГК РФ Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.
Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

После вступления в действие ЗК РФ прекратилось предоставление земли на основании пожизненного наследуемого владения, но лица, ранее получившие участки по такому праву сохранили его за собой. Это изменение было установлено ст. 21 ЗК РФ, которая утратила силу с 01.03.2015 на основании Закона № 171-ФЗ.

Все лица, которые получили по наследству земли могли оформить на нее право собственности или аренды по своему усмотрению. Никакие разрешения для этого получать не нужно, гражданам только потребуется зарегистрировать свою собственность в соответствии со ст. 131 ГК РФ.

Данное право перестает действовать, если:

владелец земли отказался от него в порядке, установленном ст. 53 ЗК РФ;
владелец лишается земли при наличии нарушений ее использования (ст. 54 ЗК РФ) и при наличии обстоятельств, перечисленных в ст. 45 ЗК РФ;
владелец оформил участок в собственность.

Постоянное бессрочное использование

Постоянное бессрочное пользование относится к вещным правам на землю и регулируется ГК РФ и ЗК РФ. Оно разрешает пользоваться участком в соответствии с предусмотренными для него целями без ограничений по времени. Уполномоченный орган может выдать решение о присвоении такого права следующим субъектам:

органам государственной власти;
организациям государственной и муниципальной формы;
казенным предприятиям;
центрам исторического наследия президентов РФ, которые больше не исполняют свои полномочия.

К субъектам данного вида пользования землей физические лица не относятся, но если оно было ими получено до начала действия ЗК РФ, это право за гражданами сохраняется. В связи с этим граждане, ранее пользующиеся землей на постоянной бессрочной основе, получили возможность приобрести свои участки и оформить на них право собственности. Каждый гражданин может зарегистрировать в качестве собственности только один земельный участок.

Важно! Лицо, пользующееся землей на постоянном бессрочном основании, не вправе распоряжаться ей, исключением является сервитут и служебный надел.

Закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ обязал всех юридических лиц, пользующихся землей по праву постоянного бессрочного пользования оформить участки в собственность или в аренду до января 2012 года. Физическим лицам для этого временные рамки установлены не были.

Безвозмездное срочное

Безвозмездное срочное пользование подразумевает под собой договорные взаимоотношения между двумя лицами, при которых одно лицо передает земельный участок другому на конкретный срок без взимания за это какой-либо оплаты.

При безвозмездной срочной передаче в пользование земли стороны должны заключить договор по нормам ГК РФ (п.1.1. ст. 24 ЗК РФ). В договоре обязательно указывается:

сведения об участке и его собственнике (кадастровый номер, вид использования, данные свидетельства о праве на участок);
время пользования (конкретный срок или конкретные обстоятельства).

В безвозмездное пользование может передаваться территория, которая:

принадлежит государственным и муниципальным субъектам в порядке, предусмотренном ст. 39.10 ЗК РФ;
принадлежит физическим и юридическим лицам на основании соглашения.

Переданная в пользование территория должна использоваться по ее целевому назначению.

Аренда и субаренда

Аренда земельной территории подразумевает под собой передачу ее одним лицом во временное пользование другому за вознаграждение на определенных условиях (ст. 606 ГК РФ).

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В роли арендодателя выступает собственник.

Стороны для урегулирования таких взаимоотношений заключают между собой договор об аренде земли. Его предметом является территория, которая передается в пользование арендатору. В договоре стороны прописывают следующие пункты:

Важно! Предмет договора и размер арендной платы считаются существенными условиями. При их отсутствии в соглашении документ не имеет юридической силы.

Стороны самостоятельно договариваются о сроке аренды, но если этот пункт в соглашении отсутствует, то считается, что стороны подписали его на неопределенный период (ст. 610 ГК РФ).

Арендатор земельной территории вправе сдать ее в субаренду третьему лицу в период действия договора аренды без согласия на это собственника, если это не запрещено условиями договора, но при этом арендатор должен его уведомить о своем решении (п.6 ст. 22 ЗК РФ).

Если по договору аренды оформлено пользование землей, принадлежащей государству, на срок более 5 лет, то арендатор имеет возможность передать все свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока действия договора (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Сервитут

Еще одним видом пользования земельной территорией является сервитут. Под ним понимается ограниченное право пользования объектом, принадлежащим другому лицу. Сервитуты могут быть срочными и постоянными. Также они делятся на частные и публичные.

Собственник земельной территории вправе потребовать от собственника другой территории (соседнего участка) предоставить ему право пользования этим соседним участком с учетом определенных ограничений (частный сервитут).

Частный сервитут может устанавливаться в таких целях:

для прохода или проезда через чужую территорию;
для выполнения работ, связанных с электропроводкой, связью или трубопроводом;
другие нужды, для которых требуется получить право ограниченного пользования соседней землей.

Внимание! Устанавливается частный сервитут путем заключения соглашения между сторонами. При возникновении споров, вопрос решается в судебном порядке.

Публичный сервитут устанавливается по решению исполнительного органа власти на участок земли, принадлежащий государству, в целях обеспечения нужд государства, муниципальных организаций или местного населения (п.1, 2 ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут может быть установлен:

при необходимости обеспечения прохода или проезда через территорию;
для выполнения сельскохозяйственных работ (прогон и выпас животных, сбор сена);
для охотничьей деятельности и ловли рыбы;
для проведения исследований;
для получения доступа к прибрежной полосе.

Собственник земли, на которую установлен сервитут не лишается права распоряжения этой территорией (п.4 ст. 23 ЗК РФ).

На нашем сайте есть и другие публикации экспертов, из которых вы сможете узнать:

Что такое государственный акт о праве пользования участком? ?
Куда подать заявление о получении земли и что делать, если администрация отказала?
Что такое и как происходит предварительное согласование? ?

Классификатор ВРИ

Весь перечень видов использования земельных участков в соответствии с законодательством содержится в классификаторе ВРИ. Его цель состоит в определении перечня разрешенных способов использования территории при ведении определенного вида деятельности.

Пользователи земли должны обязательно сверять, соответствует ли их вид деятельности тому, который указан в классификаторе для данного участка.

В классификаторе указаны наименования, детальное описание и коды деятельности, разрешенной для каждой конкретной территории. ВРИ устанавливается органами местного самоуправления. В классификаторе 12 общих разновидностей деятельности и дополнительные уточняющие виды.

Если пользователи еще не определились с направлением, в котором будет использоваться земля, то изначально устанавливается обобщенный ВРИ, что в дальнейшем была возможность использовать все уточненные виды. Нарушение правил классификатора может стать причиной гражданско-правовых последствий (расторжения соглашения между сторонами) и административных штрафов.

Законодательством предусмотрено несколько видов пользования земельными участками. Некоторые из них были установлены еще в период СССР и с внесением изменений в законодательство перестали использоваться. Землепользователи должны соблюдать правила, указанные в классификаторе ВРИ. В нем указано детальное описание видов деятельности, которые могут осуществляться на конкретной территории.

Читайте также: