Изъять земельный участок у собственника при его нецелевом использовании можно

Обновлено: 25.04.2024

Собственникам и покупателям нежилых зданий (помещений) необходимо учитывать виды разрешенного использования земельного участка, на котором расположены такие нежилые здания (помещения).

За что предусмотрена ответственность?

Как это иногда бывает, статья закона написана с нарушением правил русского языка. Законодатель имел в виду три случая, когда нарушитель привлекается к ответственности:

земельный участок используется не по целевому назначению ;
земельный участок используется не в соответствии с разрешенным использованием;
земельный участок используется не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Из названия категорий земель можно понять, для каких целей разрешается использовать земельный участок, отнесенный к той или иной категории земель. Использование земель запаса, как правило, допускается после перевода их в другую категорию. Интерес для рассматриваемого вопроса об административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, представляют земли населенных пунктов (это земли, находящиеся в границах населенных пунктов, и используемые для застройки и развития населенных пунктов).

В крупных городах большинство компаний и предпринимателей арендуют или имеют в собственности помещения, расположенные в бизнес-центрах или деловых центрах, многие из которых в прежние годы были предоставлены научно-исследовательским институтам (НИИ) или производственным предприятиям, и, соответственно, земельные участки под ними имеют соответствующий вид разрешенного использования: для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки; для эксплуатации научно-.исследовательского института; для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии и т.п.). Размещение офисов в таких бизнес-центрах и деловых центрах может повлечь административную ответственность.

Кто может быть привлечен к ответственности?

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов.

Не вызывает сомнений, что размещение торгового объекта на земельном участке с видом разрешенного использования - для благоустройства или размещение рынка на земельном участке с видом разрешенного использования - для эксплуатации торгово-развлекательного центра, является правонарушением, и собственник (арендатор) земельного участка будет привлечен к административной ответственности.

Более интересными являются случаи, когда, к примеру, собственник делового центра, расположенного на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования - для эксплуатации научно-исследовательского института, сдает часть помещений в аренду под офисы, при этом на большей площади делового центра действительно находится и функционирует научно-исследовательский институт. Будет ли собственник привлечен к ответственности? Судебная практика по этому вопросу неоднозначная. В одних случаях суды считают, что земельный участок используется по целевому назначению, когда площадь сдаваемых в аренду помещений незначительная (как правило, не более 20% от общей площади здания). См., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 N 09АП-32263/2019 по делу N А40-283428/18; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.04.2018 N Ф05-3936/2018 по делу N А40-101253/17. В других случаях, те же (московские) суды отмечают, что здание хотя и является отдельным объектом недвижимости, тем не менее имеет прочную связь с земельным участком и его использование (в том числе использование расположенных в нем помещений, как его составных частей) невозможно без использования земельного участка. Иными словами, на основе закрепленного в Земельном кодексе РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, суды делают вывод о том, что земельный участок используется не в соответствии с разрешенным использованием (пр.: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.01.2019 N Ф05-21825/2018 по делу N А40-118400/2018; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.02.2019 N Ф05-23523/2018 по делу N А40-37466/2018). Хотя в некоторых случаях собственнику удаётся доказать, что столовая или сауна, находящиеся в здании, используются только для сотрудников предприятия (например, если установлен пропускной режим в здание), и состав административного правонарушения отсутствует (пр.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 N 09АП-26978/2011 по делу N А40-58558/11-154-479; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.05.2019 N Ф05-5270/2019 по делу N А40-230302/18). Еще более интересная ситуация, когда небольшое по площади помещение в этом деловом центре принадлежит на праве собственности другому лицу (не научно-исследовательскому институту). Будет ли такой собственник привлечен к ответственности за использование земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, если в принадлежащем ему помещении находится продуктовый магазин или офис? По мнению судов – да (решений в пользу таких собственников найти не удалось).

Срок давности привлечения к ответственности.

Зачастую, единственная возможность оспорить постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ – это пропуск уполномоченным органом срока давности привлечения к административной ответственности.

Правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, является длящимся. Срок давности начинает исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения (со дня составления уполномоченным органом акта обследования). Таким образом, постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ должно быть принято уполномоченным органом в течение двух месяцев со дня составления акта обследования.

Тем не менее, в судах общей юрисдикции иногда применяется годичный срок давности привлечения к административной ответственности (как для правонарушений в области охраны окружающей среды и природопользования). См., например, Решение Московского городского суда от 22.11.2017 по делу N 7-15475/2017.

Почему к ответственности стали привлекать чаще?

По-видимому, причиной, послужившей росту количества административных дел по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, является собираемость налогов. При этом, целью является не только сбор штрафов, но и побуждение собственников к изменению вида разрешенного использования земельных участков. От вида разрешенного использования земельного участка зависит кадастровая стоимость земельного участка, а она, в свою очередь, влияет на плату за земельный участок (земельный налог/арендную плату).

Таким образом, собственники и покупатели нежилых зданий (помещений) должны учитывать вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, при осуществлении своей деятельности в нем и деятельности арендаторов. Целесообразно ограничить право арендатора сдавать нежилое здание (помещение) в субаренду (и иную передачу прав на него) и предусматривать в договоре аренды обязанность арендатора использовать здание (помещение) с учетом целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также условие о возмещении потерь арендодателя в случае привлечения его к административной ответственности.

Нужно ли уплатить налог после получения компенсации за изъятое имущество и что делать, если ее размер оказался меньше положенного?

В каких случаях государство может изъять недвижимое имущество граждан или организаций?

Государство праве изъять земельный участок и возведенные на нем постройки в публичных интересах, предоставив собственнику компенсацию за изъятое имущество. Кому принадлежит недвижимость – значения не имеет. Государство одинаково эффективно изымает имущество как физических лиц, так и организаций.

Основания для изъятия из частной собственности недвижимого имущества строго определены законом (ст. 49 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ):

1) выполнение международных договоров Российской Федерации;

2) строительство, реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов:

объекты энергетических систем (линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование и др.);
объекты использования атомной энергии (ядерные установки, радиационные источники, пункты хранения, тепловыделяющая сборка ядерного реактора, облученные тепловыделяющие сборки ядерного реактора, ядерные материалы, радиоактивные вещества, радиоактивные отходы и др.);
объекты обороны и безопасности государства (территории воинских частей, пунктов пропуска через государственную границу и т.д.);
объекты транспорта и связи, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования (железнодорожные пути и др.);
объекты, обеспечивающие космическую деятельность (космодромы, пункты управления, средства космической связи);
линейные объекты, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий (линии электропередачи);
объекты систем электро-, газо-, теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего, холодного водоснабжения и водоотведения;
автомобильные дороги;

3) иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст. 56.12 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для госнужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории.

Решение об изъятии может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории. До августа 2019 г. такой срок составлял 3 года.

Кто принимает решение об изъятии недвижимости?

Решение об изъятии недвижимого имущества для федеральных нужд принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, для региональных нужд – исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, для муниципальных нужд – органы местного самоуправления.

Инициаторами принятия решения об изъятии имущества могут быть как уполномоченные госорганы, так и организации, которым изъятые участки требуются для осуществления их деятельности (например, электросетевые организации, которые планируют строительство ЛЭП).

Перечень организаций, имеющих право обращаться с ходатайствами об изъятии участков для федеральных нужд, устанавливает Правительство РФ (п. 2 ст. 56.4 ЗК РФ). С таким ходатайством могут обратиться (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ):

В ходатайстве должны быть указаны кадастровые номера участков и цель их изъятия. Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня его принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

Как уполномоченный орган определяет собственника участка, который планируется изъять?

Если уполномоченный орган не найдет владельца недвижимости, то это не станет преградой для изъятия. Он обратится в суд за признанием права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования на такой участок. Если после этого объявится владелец, то он вправе будет требовать возмещения за изъятие имущества с лица, которому был передан участок, или с казны, если участок остался в публичной собственности. При этом изъятые объекты недвижимости прежнему правообладателю не возвращаются (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

Что происходит после принятия решения об изъятии земельного участка?

В течение 10 дней со дня принятия такого решения уполномоченный орган размещает информацию об этом на своем сайте, публикует решение в местном СМИ и направляет его копию правообладателям недвижимости, в регистрирующий орган и организацию, которая подала ходатайство об изъятии (подп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

Правообладатель считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил его копию. Причем он считается извещенным, даже если фактически не получил письмо с решением, но оно было доставлено по надлежащему адресу – по месту жительства, если собственник изымаемого участка является физлицом, или по месту нахождения собственника-юрлица. Следует учесть, что уполномоченный орган может уведомить правообладателя не только заказным письмом, но и по электронной почте.

После уведомления собственника уполномоченный орган начинает подготовку соглашения об изъятии.

Зачем нужно соглашение об изъятии недвижимости и что в нем должно быть указано?

Законом установлено, что изъятие недвижимого имущества производится на основании решения суда или договора, заключаемого с собственником. Договор нужен для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия изъятия.

Обычно такой договор содержит следующие условия:

наименование сторон договора;
кадастровые номера земельных участков и объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию; если кадастровые номера не присвоены, то указывают условные номера, а при их отсутствии подробно описывают изымаемые объекты;
цель изъятия;
реквизиты решения об изъятии недвижимости: дата принятия, номер и название принявшего его органа;
права на участки и объекты, которые прекращаются;
срок, в течение которого правообладатель должен передать объекты недвижимости; при этом он не может превышать 6 месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя;
размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые объекты.

До заключения договора уполномоченный орган осуществляет подготовительные действия (ст. 56.7 ЗК РФ). Чаще всего это проведение кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, и оценка участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Правообладатели обязаны обеспечить доступ к участкам для выполнения кадастровых работ и определения рыночной стоимости недвижимости (п. 5 ст. 56.7 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между уполномоченным органом и каждым правообладателем. То есть если на участке расположены здания разных собственников, то соглашение будет подписано с каждым из них. Если изъятие происходит по инициативе организации, то она также будет стороной соглашения (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).

После подписания договора об изъятии уполномоченным органом и заинтересованной организацией он направляется для подписания правообладателю изымаемой недвижимости вместе с другими документами (кадастровые паспорта земельных участков, отчет об оценке их рыночной стоимости и расположенных на них объектов недвижимого имущества) (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

Может ли правообладатель недвижимости не подписать договор об изъятии и что в этом случае произойдет?

Если правообладатель не отвечает после получения соглашения, уполномоченный орган или организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 8–10 ст. 56.10 ЗК РФ). Принудительное изъятие земель по решению суда возможно, если правообладатель не заключил соглашение, в том числе если он не согласен с решением уполномоченного органа об изъятии (ст. 282 ГК РФ).

В случае инициирования судебного спора именно суд будет определять условия изъятия объектов недвижимости для государственных нужд. Он может принять сторону уполномоченного органа или правообладателя, а может не согласиться ни с тем, ни с другим и самостоятельно определить условия изъятия недвижимости.

Как определяют размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости?

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение на основании п. 1 ст. 281 ГК РФ.

Возмещение осуществляется за счет средств бюджетной системы РФ. Если решение об изъятии принято на основании ходатайства, поданного организацией, то именно она выплачивает правообладателям возмещение (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок, а также убытки, причиненные изъятием (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Расходы на установление рыночной стоимости недвижимости и размера убытков на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.

При определении размера возмещения не учитывают:

объекты недвижимого имущества, которые являются объектами самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ);
неотделимые улучшения участка и объектов недвижимости, произведенные после уведомления правообладателя об изъятии (но предусмотрены и исключения, например если улучшения произведены для обеспечения безопасности недвижимости – скажем, для предотвращения пожаров и т.п.), – это дает возможность исключить искусственное увеличение стоимости изымаемых объектов;
объекты недвижимого имущества, строительство которых было осуществлено после уведомления правообладателя об изъятии земли (за исключением случаев, когда строительство вели на основании ранее выданного разрешения);
сделки, которые правообладатель заключил после уведомления об изъятии, если они влекут за собой увеличение убытков, подлежащих включению в размер возмещения (например, сделки, обязательства по которым правообладатель будет не в состоянии исполнить в связи с изъятием недвижимости).

Что делать правообладателю, если размер возмещения оказался меньше положенного?

В таком случае правообладатель может обратиться в суд. Суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения 1 . В результате суд назначает экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.

1. Оценщики при подготовке отчетов об оценке имущества зачастую руководствуются сравнительным методом. То есть подбирают аналогичные изымаемым объекты и по ним определяют размер возмещения. Однако стоимость похожих объектов недвижимости может существенно отличаться от стоимости изымаемых объектов.

В декабре 2016 г. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа вынес постановление, в котором указал на необязательность ссылки в экспертном заключении на стоимость объектов-аналогов, расположенных на территории изъятия – в районе строительства Крымского моста. В этом месте фактически отсутствует свободный рынок земельных участков в связи с наличием гарантированного спроса со стороны государства. Суд счел, что Российская Федерация, выступая покупателем участков для строительства автодороги, приобретает их в силу разработанной проектной документации, т.е. не может отказаться от их покупки. Сложившиеся условия способствуют искусственному завышению стоимости участков в районе изъятия 2 .

2. Другой ошибкой оценщиков может являться неверное определение цели использования участка. Например, в деле, рассмотренном Арбитражным судом Поволжского округа, эксперт-оценщик в рамках судебной экспертизы определил рыночную стоимость изымаемого участка, исходя из того, что он предназначался для размещения на нем автомобильной дороги. Но суд не принял отчет оценщика. Он указал, что имущественные потери рассчитываются исходя из тех целей использования участка, которые были актуальны для собственника до заключения соглашения об изъятии. В рассмотренном судом деле целью являлось ведение сельского хозяйства. Понятно, что рыночная стоимость такого участка будет существенно отличаться от стоимости аналогичного участка, который планируется использовать для размещения автомобильной дороги 3 .

При оспаривании отчета об оценке имущества собственники изымаемых участков могут обратиться к вопросу № 8 Обзора судебной практики Верховного Суда № 1, утвержденного Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г. В нем указано, что в случае наличия разногласий между органом власти и собственником при определении рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия.

3. Еще одна ошибка оценщиков часто заключается в том, что они не учитывают фактическое использование изымаемых объектов, а руководствуются лишь информацией, указанной в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах.

Учитывая логику Верховного Суда, можно сделать вывод, что сумма возмещения должна давать возможность восстановить имущественные потери, с тем чтобы предприниматель мог вновь наладить свой бизнес. Лица, у которых изымают объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, не должны оказаться в положении худшем, чем оно было до момента изъятия.

Как добиться включения в состав возмещения убытков, понесенных в связи с изъятием недвижимости?

В состав возмещения за изымаемую недвижимость можно включить убытки, которые понес правообладатель. Причем убытками будет считаться не только реальный ущерб, но и упущенная выгода. Обычно это касается случаев, когда правообладатель вел предпринимательскую деятельность с использованием изымаемых объектов.

Но если материальный ущерб доказать относительно просто, то с упущенной выгодой дело обстоит несколько сложнее. Правообладателю нужно будет доказать следующие обстоятельства:

наличие прав на земельный участок или иной объект недвижимого имущества;
ведение предпринимательской деятельности с использованием этого объекта;
размер доходов, которые должен был получить правообладатель, если бы недвижимость осталась у него, и размер расходов, которые он при этом понес бы.

Например, если на изымаемом участке была посеяна пшеница, которую собственник предполагал продать, то он должен доказать следующие обстоятельства:

он является законным владельцем участка (например, на основании договора купли-продажи);
он ведет предпринимательскую деятельность с использованием участка (доказательством послужит регистрация собственника в качестве индивидуального предпринимателя и договор контрактации в отношении посевов на участке);
размер доходов, которые он планировал получить в результате использования земельного участка (доказывается это расчетным путем, например в виде разницы между ценой по договору контрактации и расходами, которые правообладатель должен был бы понести для исполнения договора).

Но следует помнить, что если, например, договор контрактации будет заключен после получения правообладателем уведомления об изъятии недвижимости, то суд может отказать ему во включении упущенной выгоды в размер возмещения 5 .

Придется ли уплатить налог после получения возмещения за изъятие недвижимости?

Отвечая на данный вопрос, следует отдельно рассмотреть налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им в денежной и натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Таким образом, возмещение, полученное бывшим правообладателем-физлицом, будет квалифицировано как налогооблагаемый доход.

При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Что касается налога на прибыль организаций, то здесь ситуация неоднозначная.

С одной стороны, Минфин указывает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд он и расположенные на нем объекты переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом права собственности на землю и расположенные на ней объекты у прежнего владельца прекращаются (п. 2, 3 ст. 239.2, подп. 1, п. 2 ст. 279 ГК РФ). Следовательно, для целей налогообложения переход права собственности признается реализацией, а средства, полученные бывшим собственником, следует учитывать в составе доходов от реализации. При этом организации вправе уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с приобретением изъятых объектов недвижимости. Указанный подход отражен, например, в Письме Минфина России от 9 апреля 2018 г. № 03-03-06/1/23095.

С другой стороны, суды не всегда поддерживают позицию, изложенную Минфином. Зачастую арбитры полагают, что при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, не возникает 6 . Логика судов заключается в том, что взимание налога на прибыль с суммы компенсации за изъятый земельный участок нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев. Поэтому суммы возмещения не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Позиция судов выглядит более чем здравой. Если у вас изъяли земельный участок и предоставили компенсацию в размере его рыночной стоимости, то после ее обложения налогом у вас останется в денежном выражении меньше, чем было до изъятия. И это нарушает ваши права. Вот только если налоговики не согласятся с вашими доводами и сошлются на позицию Минфина, то восстановить нарушенные права можно будет только в суде.

1 Постановление АС Поволжского округа от 10 ноября 2017 г. по делу № А65-10487/2016; Определение ВС РФ от 14 февраля 2017 г. по делу № А55-5004/2014.

2 Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2016 г. по делу № А32-6881/2016.

3 Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 ноября 2017 г. № Ф06-26091/2017 по делу № А65-10487/2016.

4 Определение ВС РФ от 14 февраля 2017 г. по делу № А55-5004/2014.

5 Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2016 г. по делу № А32-6881/2016.

6 Постановления АС Дальневосточного округа от 15 сентября 2015 г. № Ф03-3555/2015, Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимости вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей по своему усмотрению. Несмотря на это, законодатель накладывает ряд ограничений на использование такой недвижимости.

На вопросы жителей Калужского региона ответила начальник отдела государственной земельного надзора Управления Росреестра по Калужской области Ирина Александровна Комарова.

Что значит использование земельного участка не по нецелевому назначению?

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Под нецелевым использованием земельного надела подразумевается использование участка не в соответствии с установленными для него категорией и (или) видом разрешенного использования.

Как проверить назначение земли?

Целевое предназначение земли указывается в Едином государственном реестре недвижимости.

В Управлении можно запросить выписку их Единого государственного реестра недвижимости, в которой содержатся необходимые сведения об объекте недвижимости.

Уточнить разрешенное использование своей земли можно и по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте, размещенной онлайн на сайте Росреестра.

Как происходит установление факта нецелевого использования участка?

У каждого участка есть свое целевое назначение, которое фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости, и должно обязательно соблюдаться его владельцем.

За соблюдением законных условий использования участка в Калужской области следит отдел государственной земельного надзора Управления и местная администрация.

Установление факта нецелевого использования земельного участка осуществляется следующими способами:

по поступившему заявлению от граждан (в том числе, это могут быть соседи нерадивого правообладателя земельного участка) или председателя СНТ (если речь идет об использовании земельного участка в СНТ);
по информации, поступившей от органов государственной власти или органов прокуратуры, средств массовой информации, любого заинтересованного лица.

Как правило, по результатам рассмотрения такой информации и анализа сведений Единого государственного реестра недвижимости проводится такое мероприятие как административное обследование. Оно осуществляется без взаимодействия с правообладателем земельного участка, а также без доступа на него, может осуществляться дистанционно.

По итогам административного обследования в случае выявления признаков нарушения земельного законодательства организуется проведение внеплановой проверки.

Какая ответственность грозит за нецелевое использование участка?

За нарушение закона налагается административное взыскание в виде штрафа согласно Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях (ст. 8.8), исходя из кадастровой стоимости участка, на котором допущено правонарушение, также данной статьей установлен нижний и верхний предел административного штрафа в случае отсутствия кадастровой стоимости земельного участка.

Помимо штрафа предписанием госземинспектора устанавливается срок, в течение которого нарушения должны быть устранены. По истечении этого срока инспекторами проводится дополнительная проверка.

Крайней мерой воздействия на нарушителя является принудительное изъятие участка, которое осуществляется в судебном порядке.

Как действовать в случае, если вы узнали о таком нарушении?

При выявлении отделом государственного земельного надзора Управления нарушений по нецелевому использованию земельного участка лицу, допустившему нарушение, выдаётся предписание об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства с указанием срока устранения нарушения, по истечении которого назначается проверка исполнения предписания.

При этом правообладатель может доказать свою невиновность, оспорив постановление о привлечении его к административной ответственности в административном или судебном порядке по месту совершения нарушения.

Таким образом, собственникам и арендаторам земельных участков следует помнить о том, что у них есть не только права на землю, но и обязанности, установленные земельным законодательством, а земля является природным объектом, находящимся под охраной государства.

Проблема неиспользования земель сельскохозяйственного назначения стоит достаточно остро уже на протяжении многих лет. С каждым годом ситуация только усугубляется по причине зарастания сельхозугодий древесно-кустарниковой растительностью. Пути решения данного вопроса заключаются в создании условий, соответствующих принятию мер, направленных на добровольный отказ от прав на неиспользуемые земельные участки. Другим способом является принудительное изъятие неиспользуемых земель сельхозназначения с целью продажи этих земель добросовестному правообладателю, желающему заниматься сельскохозяйственным производством.

Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.07.2011 N 612. Существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения является изменение числовых значений не менее трех критериев, приведенных в этом Постановлении.

Причиной для изъятия земельного участка может послужить и его неиспользование в течение трех и более лет подряд для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с таким производством деятельности (п. 3 ст. 6 Федерального закона № 101-ФЗ). Признаки неиспользования земельных участков утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369.

Перед изъятием земельного участка в описанных ситуациях собственнику назначается административное наказание и выносится предупреждение. В случае не устранения собственником допущенных нарушений в установленный срок, проводится принудительное изъятие участка, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве.

Уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора (Россельхознадзор), вынесший предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение двух месяцев со дня поступления от Россельхознадзора (его территориальных органов) материалов о неустранении правонарушений, связанных с ненадлежащим использованием или неиспользованием земельного участка, обязан обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.

При необходимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации обязан обеспечить проведение кадастровых работ и установление вида разрешенного использования земельного участка, а также провести публичные торги по продаже изъятого земельного участка в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда о его изъятии.

В случае, если земельный участок находится в состоянии, непригодном для производства сельскохозяйственной продукции в связи с необходимостью проведения культуртехнических работ, начальная цена данного земельного участка уменьшается на величину расходов, связанных с необходимостью проведения культуртехнических работ в отношении такого земельного участка, но не более чем на 20 процентов. Начальная цена земельного участка при проведении повторных публичных торгов по продаже такого земельного участка в случае, если публичные торги признаны несостоявшимися, снижается еще на двадцать процентов.

Если и повторные публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, такой земельный участок может быть приобретен в муниципальную собственность по цене, равной пятидесяти процентам от начальной цены земельного участка, заявленной на повторных публичных торгах. При этом, если земельный участок не приобретен в муниципальную собственность, субъект Российской Федерации обязан приобрести указанный земельный участок по цене, равной пятидесяти процентам от начальной цены земельного участка, заявленной на повторных публичных торгах.

Отмечаем, что собственники неиспользуемых земель сельхозназначения имеют право отказаться от земельного участка в пользу муниципального образования. Для этого необходимо подать заявление об отказе от права на земельный участок в МФЦ (многофункциональные центры).

Источник: Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Томской области

В сельском хозяйстве большое значение имеет эффективное использование земель. С учетом недостаточно благоприятного для разведения сельскохозяйственных культур климата нашей страны важно эффективно использовать уже освоенные участки.

При этом применяются разные методы стимулирования владельцев земельных участков для работы на них, в том числе налоговое регулирование.

ПРИ НЕИСПОЛЬЗОВАНИИ УЧАСТКА ПО НАЗНАЧЕНИЮ СТАВКА ПОВЫШАЕТСЯ.

В соответствии со ст. 389 НК РФ земельные участки, в частности сельскохозяйственного назначения, являются объектом обложения земельным налогом. Но для участков разных категорий установлены различные налоговые ставки (ст. 394 НК РФ).

В общем случае применяется ставка в размере 1,5%, но для некоторых категорий земельных участков она равна 0,3%, в том числе для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства [1] >.

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в частности земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).

До принятия в судебном порядке по иску названного органа решения о принудительном изъятии такого земельного участка у его собственника отводится не менее трех лет, в течение которых данный собственник может все же приступить к использованию участка по целевому назначению.

К сведению:

Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности приведены в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 (для признания неиспользования достаточно одного из них):

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
на сенокосах не производится сенокошение;
на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;
на пастбищах не производится выпас скота;
на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений
залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;
залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;
закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

В Письме Минфина России от 16.07.2014 № 03‑05‑04‑02/34879 [2] > указано, что, если земельный участок признан уполномоченным органом неиспользуемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной представительным органом муниципального образования в отношении прочих земель и не превышающей 1,5%, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено (см. также Письмо Минфина России от 03.06.2015 № 03‑05‑04‑02/32131).

Согласно п. 1 ст. 393 НК РФ налоговым периодом по земельному налогу является календарный год.

Пример.

В августе 2016 года выявлен факт неиспользования собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с данной целью. В сентябре 2017 года признано, что это нарушение устранено.

Согласно разъяснению Минфина за все отчетные периоды 2016 года, в том числе за I, II и III кварталы, земельный налог собственник должен уплатить по ставке 1,5% как для прочих земель.

За все отчетные периоды 2017 года земельный налог уплачивается по ставке 0,3% как для земель сельскохозяйственного назначения.

За прошедшие до вынесения того и другого решения отчетные периоды следует представить уточненные декларации.

ЕСЛИ НАРУШЕНИЕ БЫЛО НЕДОЛГИМ.

По данному вопросу в Письме Минфина России от 23.08.2017 № 03‑05‑04‑02/54186 [3] отмечается, что НК РФ не определен порядок применения налоговой ставки для земельного участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, который не используется для сельскохозяйственного производства, если полномочным органом государственного земельного надзора в налоговом периоде было выявлено правонарушение, связанное с неиспользованием земельного участка для сельскохозяйственного производства, а налогоплательщиком данное правонарушение было устранено в этом же налоговом периоде.

Чиновники напомнили, что согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

В связи с этим, по их мнению, в таком случае исчисление суммы земельного налога должно производиться по налоговым ставкам, установленным нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ.

То есть в течение всего налогового периода следует применять пониженную налоговую ставку, установленную для земель сельскохозяйственного назначения.

КАКОВЫ ПЕРСПЕКТИВЫ?

Впрочем, в последнем названном письме Минфин указал на то, что подготовлен проект закона, который при неиспользовании земельного участка в соответствии с его сельскохозяйственным назначением предусматривает применение ставок земельного налога все-таки с точностью даже не до отчетного периода, а месяца.

В этом законопроекте Минсельхоз, который его разработал, предложил дополнить ст. 396 НК РФ пунктом 17. Согласно ему для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (за исключением земельных участков, указанных в абз. 3 – 5 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ), не используемых для сельскохозяйственного производства, исчисление суммы налога производится по налоговым ставкам в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ (то есть как для прочих земель) начиная с налогового периода, в котором установлен факт неиспользования таких земельных участков, до месяца, в котором указанное правонарушение устранено.

Отсюда следует, что налог должен исчисляться по общей ставке весь налоговый период, в котором зафиксировано нарушение, а в том налоговом периоде, когда оно будет устранено, данная общая ставка применяется с начала периода до месяца устранения.

Однако такая формулировка совершенно не проясняет, как же поступать, если само нарушение и его устранение принадлежат к одному периоду. Непонятно, почему Минфин именно в Письме № 03‑05‑04‑02/54186 сослался на этот законопроект. По нашему мнению, совершенно необходимо с точностью до месяца определять и начало применения общей ставки. Или, например, указать, что по общей ставке надо считать налог с начала налогового периода, в котором допущено нарушение, до месяца, в котором оно исправлено.

А если соответствующая поправка в законопроект не будет внесена, то по-прежнему, как правильно указал Минфин, с учетом п. 7 ст. 3 НК РФ весь такой налоговый период можно будет применять пониженную ставку земельного налога.

[2] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 30.07.2014 № БС-4-11/14944@.

[3] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 28.08.2017 № БС-4-21/16987@.

Читайте также: