Имеют ли право жители многоквартирного дома

Обновлено: 16.05.2024

Аббревиатура МОП встречается не только в документах застройщиков, но и в квитанцииях ЖКУ, которые получают многие собственники жилья в многоквартирных домах (МКД). Рассказываем, что нужно знать о МОП собственникам и жильцам квартир.

МОП — сокращенное обозначение мест общего пользования в многоквартирном доме. Эти места принадлежат жильцам дома, но использовать их по назначению могут и посторонние люди.

К примеру, погулять с ребенком на детской площадке, оставить свой автомобиль на придомовой парковке или отдохнуть на лавочке у подъезда может любой человек. Для этого брать разрешение у владельцев МОП не нужно.

Места общего пользования — это обобщенное определение имущества жильцов МКД, которое составляют нежилые помещения в доме, оборудование и вся придомовая территория. В ст. 36 ЖК РФ в комментариях указан подробный перечень МОП.

Основные места общего пользования:

лифт и лифтовые холлы;лестницы и лестничные площадки;коридоры, чердак, подвальное помещение;подземная парковка, исключая машино-места, находящиеся в собственности;входные группы и крыльцо;спортивные и детские площадки;зоны отдыха во дворе и площадки лявыгула домашних животных;дворовые автостоянки;оборудование для общего использования.

Некоторые помещения в многоквартирном доме доступны жильцам и собственникам квартир только под контролем организаций, обслуживающих здание. К примеру, к таким местам относятся лифтовые шахты.

Обязанности и права жильцов

Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют двое и более лиц, является их общей собственностью. Это относится к местам общего пользования многоквартирного дома.

МОП могут находиться в долевой или совместной собственности жильцов. Вы вправе пользоваться общей собственностью, но не можете ее делить, сдавать внаймы или продавать.

При этом каждый собственник квартиры обязан оплачивать содержание мест общего пользования: обслуживание, уборку, ремонт и другие работы для поддержания их надлежащего состояния (Постановление Госстроя №170).

Чтобы определить свою долю оплаты МОП, разделите общую сумму на площадь всех квартир дома, а затем умножьте полученное число на площадь своей квартиры. То есть чем больше квартира, тем выше будет оплата МОП.

Ответственность и права управляющей компании

содержание в чистоте МОП в доме и на прилегающей территории;регулярный осмотр общедомового имущества;поддержание в исправном состоянии здания и инженерных сетей;осмотр шахты и уборка мусора из мусороприёмников;благоустройство придомовой территории;ремонт и устранение последствий аварий в МОП;другие работы.

Если сотрудники УК обнаружили серьезные повреждения коммуникаций, то они могут не устранять их самостоятельно, но обязаны решить проблему: обратиться в авариную службу или к соответствующему поставщику ресурсов.

Управляющая компания вправе выбирать исполнителей запланированных работ. Обслуживающая организация также уполномочена выявлять злостных неплательщиков и информировать жильцов о задолженностях по оплате содержания МОП.

Нормативы и обслуживание МОП

За порядок в местах общего пользования МКД должна отвечать организация, занимающаяся обслуживанием вашего дома. Это может быть управляющая компания, ТСЖ или иная структура.

УК выбирает, кто будет выполнять работы по содержанию мест общего пользования в чистоте: наемные сотрудники или клининговая компания. Между УК и персоналом заключается договор (трудовой или о предоставлении услуг).

Нормативы по основным видам санитарных работ:

уборка площадки перед мусоропроводом — каждый день;сухая уборка МОП — не реже двух раз в неделю;влажная уборка лифтов и в подъезде — не реже двух раз в месяц;мойка окон в подъезде — один раз в год (весной);перила и батареи протираются — два раза в год;уборка входных групп — не реже одного раза в неделю;уборка подвала, чердака, технических помещений — два раза в год.

В регионах и областных центрах жилищные нормативы могут несколько отличаться друг от друга. К примеру, в Москве до сих пор действует свод правил ТО территории общей собственности, утвержденный в 1996 году. На основе нормативов УК составляет график уборки мест общего пользования.

Сколько нужно платить за уборку МОП

Плата за уборку мест общего пользования в платежке может быть указана отдельно или входить в сумму, которую вы платите за содержание МОП. Это ежемесячный платеж, который рассчитывается УК с учетом требований законодательства РФ.

В стоимость услуги закладываются три составляющие:

зарплата сотрудников, ответственных за уборку МОП;время, затраченное на работу;стоимость инвентаря, моющих средств и других материалов для уборки.

По закону зарплата работника УК не может быть ниже МРОТ, установленного в текущем году. Время, затраченное на уборку общих территорий, рассчитывается с учетом нормативов содержания МОП. Обычно размер оплаты труда персонала корректируется ежегодно.

Что делать, когда места общего пользования плохо убирают

К сожалению, многоквартирные дома с захламленными, грязными подъездами — это обычная картина для многих российских городов. Мусор, паутина, пыль, грязь: мало того, что лифтовые холлы и лестничные площадки выглядят неряшливо, это еще и небезопасно для здоровья.

Бороться с таким положением вещей можно и нужно. Перечитайте ваш договор с УК, проверьте квитанции ЖКХ. В договоре должно быть указано, что уборка МОП входит в обязанности компании. А платежка служит подтверждением, что вы оплачиваете содержание мест общего пользования.

Сперва обратитесь к руководству вашей управляющей компании с письменной претензией. Документ составляется в произвольной форме, но с указанием таких пунктов, как: описание проблемы, ссылки на договор в УК и соответствующие статьи закона, а также желаемый результат решения вопроса.

Что будет за вандализм в МОП

Нецензурные надписи на стенах подъездов, выжженные кнопки лифтов, поврежденные скамьи во дворах — порча общего имущества МКД до сих пор является актуальной проблемой как для собственников квартир, так и для УК. И часто хулиганят не посторонние лица, а неблагополучные жильцы дома.

Чтобы предотвратить порчу имущества, установите в местах общего пользования видеокамеры. Наймите консьержку, оборудуйте подъезды домофонами. По вопросам защиты МОП и привлечении хулиганов к ответственности нужно обращаться в УК с коллективным заявлением.

Но если вам кажется, что ваши счета за уборку и потребление электроэнергии МОП неоправданно завышены, то вы вправе жаловаться. Направляйте претензию в УК с просьбой перепроверить корректность расчетов. Вы обязаны платить, но не переплачивать.

Верховный суд запретил проводить межевание без соседей

Верховный суд России защитил жильцов многоквартирных домов от тайного урезания дворов: без учета их мнения и с нарушением градостроительных норм. В конкретном деле он обязал захватчиков чужой земли убрать возведенный посреди двора забор. Теперь подобные правовые позиции должны дойти до всех нижестоящих судей, а также чиновников и застройщиков.

Верховный суд запретил произвольно межевать территорию городских кварталов. Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС

История, которая дошла до Верховного суда страны, типична. В жилом комплексе, состоящем из пяти корпусов, один решил обособиться. ТСЖ того корпуса оформило в свое пользование большой участок вокруг дома и перегородило свою как бы придомовую территорию. Железный занавес был установлен посреди общего двора, ведь изначально жилой комплекс строился как единый квартал. Теперь один из корпусов стал первым среди равных. Внутри - детские площадки, спортгородок, клумбы.

Жильцам же других домов, как говорится, ни пройти ни проехать.

"Собственники помещений корпусов 1, 3, 4, 5 фактически оказались лишены элементов благоустройства и озеленения придомовой территории, предназначенных для обслуживания и эксплуатации всех пяти корпусов жилого комплекса", говорится в материалах Верховного суда.

Забор ограничил жильцам остальных четырех корпусов многоквартирного дома проход через придомовую территорию жилого дома, а также въезд и выезд транспортных средств, в том числе специальной техники: "скорой помощи", пожарных и других.

Как такое получилось? Формально все было по закону: был разработан проект межевания территории, проведены публичные слушания, чиновники утвердили новые границы участков. А после того, как нужные печати были поставлены, в ноябре 2017 года во дворе появился забор.

На публичных слушаниях присутствовал один жилец, причем из того корпуса, вокруг которого строился забор

Как нередко бывает, для жильцов остальных корпусов стало новостью, что, оказывается, были публичные слушания, якобы кто-то интересовался их мнением. Но как бы то ни было, пришлось судиться.

Нижестоящие инстанции поддержали чиновников и огороженный корпус. Мол, раз все формальности соблюдены, то забору быть. Но это лукавая логика, и закону она не соответствует. Верховный суд детально объяснил, в чем были неправы те, кто решил забрать себе часть общего двора.

"Судебная коллегия Верховного суда РФ отменила ранее вынесенные судебные акты и приняла новое решение, - рассказал "РГ" старший юрист адвокатского бюро Денис Глухов. - Судьи указали, что собственники помещений в многоквартирных домах становятся совладельцами земельного участка под ним с момента его формирования в кадастре. Нарушения же их прав, как собственников земельного участка, проектом межевания могут устраняться в порядке негаторного иска, требование о соблюдении срока исковой давности к которому не применяется".

По его словам, Судебная коллегия отметила, что нарушение проектом межевания нормативов определения площади участков, выделяемых под домом, не может быть признано законным. А тайные публичные слушания не могут служить прикрытием для неправомерного перераспределения земли.

"Из определения ВС стало понятным, что исключительно формальный подход судей нижестоящих инстанций к рассмотрению такого спора недостаточен: коллегия критически оценила формальное проведение публичных слушаний, указав на обязательность учета мнения населения, высказанного в ходе данной процедуры, так как иное противоречит ее существу", - говорит Денис Глухов.

В данном случае слушания проводились в режиме секретной операции, на них присутствовал только один жилец, и по стечению обстоятельств это был жилец того самого корпуса, который огораживал себя забором. Надо ли говорить, что жильцу все понравилось. Но было ли это мнением общественности?

Видимо, по причине своей природной скромности, организаторы слушаний не стали широко распространяться, что такое обсуждение проводится. Ни плакатов, ни объявлений, ничего не было. Просто тихо послушали сами себя и все.

При этом в суде ответчики привели дивный довод, мол, результаты слушаний все равно не могли повлиять на окончательное решение. Нижестоящие суды с этим согласились. Мол, чиновники вправе учесть имеющиеся замечания, однако данные замечания не являются обязательными к принятию. Но судьи, особенно нижестоящие, тоже люди, и они могут ошибаться.

"Между тем публичные слушания - это форма реализации прав населения, проживающего на соответствующей территории, на участие в процессе принятия решений органами местного самоуправления посредством публичного обсуждения общественно значимых вопросов, - отметил Верховный суд. - Целью публичных слушаний является выявление общественного мнения по вопросам, вынесенным на публичное слушание".

Конечная цель такого обсуждения, продолжает Судебная коллегия, выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта.

"Регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания", - подчеркнул Верховный суд.

Иными словами, мнение людей надо услышать и учесть, а формальные публичные слушания в данном случае этого не позволили.

"Безусловно, для последующей практики определение крайне ценное, имеет подробную аргументацию для собственников жилых помещений, а также будет полезно городским административным структурам для принятия дальнейших распоряжений в вопросах городского землеустройства", - говорит Денис Глухов.

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

Хотя разъяснения даны по поводу конкретного дела, выраженные в документе правовые позиции Верховного суда России крайне важны. На них теперь должны ориентироваться нижестоящие судебные инстанции. Именно так и вырабатывается единая судебная практика: по схожим вопросам принимаются уже выработанные на примере других дел и ставшие стандартными решения.

Проекты застройки должны работать на благо: создавать комфортную среду, развивать инфраструктуру, не нарушая права граждан, живущих по соседству. Возникающие спорные вопросы должны решаться цивилизованным способом, создавая комфорт для новых проектов, нельзя разрушать уже сложившиеся условия других.

"Подъезд – территория общая, а значит, и делать в ее границах можно все, что угодно", – примерно так думают отдельные жильцы, усилиями которых в общем коридоре вдруг появляется еще одна дверь, а в подлестничном пространстве годами хранятся банки и старые шкафы. С уверенностью заявляем, что такие соседи не правы и за самовольное использование общедомового имущества им может грозить не только неодобрение остальных собственников, но и вполне ощутимый денежный штраф. Специалисты Мосжилинспекции ответили сайту "РИА Недвижимость" на самые важные вопросы о захвате общего имущества в жилом доме и рассказали о правилах его использования.

Все просто: общее имущество многоквартирного дома начинается за пределами квартиры собственника.

В целом да, но не только в подъезде.

К общедомовому имуществу многоквартирного дома относится:

- межквартирные лестничные площадки;

- лифтовые и иные шахты;

- подвалы, в которых располагаются инженерные коммуникации (технические подвалы);

- помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на земельном участке объекты.

Собственники могут использовать общедомовые пространства в личных целях? Например, хранить личные вещи под лестницами или на лестничных клетках?

При пользовании общедомовым имуществом собственники обязаны соблюдать гражданское законодательство и Жилищный кодекс РФ, не нарушать права и законные интересы своих соседей, а также правила пожарной безопасности.

Если собственник хочет уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме (например, поставить дополнительную дверь в тамбуре с присоединением тамбура к площади своей квартиры), для проведения подобных работ необходимо письменное согласие всех собственников помещений.

Собственник, хранящий под лестничными маршами и на лестничных площадках личные вещи (мебель, коляски и так далее), нарушает правила пожарной безопасности. Соответственно, такой вид хранения запрещен.

Что грозит жильцам, незаконно оставляющим вещи в местах общего пользования, если их уличат в захламлении или нарушении правил пожарной безопасности?

Нарушение требований пожарной безопасности влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан.

Решение о монтаже двери в общем коридоре может быть принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Чтобы получить разрешение на установку двери в общем коридоре, необходимо обратиться в Мосжилинспекцию.

Можно, но с соблюдением правил пожарной безопасности.

Что делать, если место общего пользования незаконно захватил арендатор первого этажа (магазин, аптека или кафе) и сделал там, например, подсобку?

Необходимо обратиться в управляющую организацию, которая несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Считается ли размещение арендатором вывески на козырьке подъезда захватом места общего пользования? Что ему грозит?

Да, считается. Вывеска на козырьке подъезда может появиться только с согласия собственников помещений многоквартирного дома.

За незаконное размещение вывески арендатор будет привлечен к административной ответственности.

Могут ли собственники организовать место для консьержа в месте общего пользования? Что для этого нужно сделать?

Для решения этого вопроса жителям необходимо провести собрание собственников помещений, задокументировать свое решение и затем обратиться в Мосжилинспекцию.

Жильцы распоряжаются общим имуществом многоквартирного дома исключительно с учетом мнения других собственников помещений. Поэтому для установки общей кладовой под лестницей необходимо провести собрание собственников. При подобной перепланировке (без отчуждения общего имущества в пользу одного лица) необходимо согласие не менее 2/3 от общего количества голосов. Далее необходимо получить разрешение на проведение работ в Мосжилинспекции.

Земля

Права на участок у дома для жильцов

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, если земельный участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое при этом не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, с момента формирования земельного участка под домом он презюмируется в качестве находящегося в общей собственности собственников помещений.

Но даже в случае, если земельный участок под домом не сформирован надлежащим образом, это не препятствует собственникам помещений владеть и пользоваться им в установленных пределах, в том числе, устанавливать ограждения (при условии соблюдения соответствующего порядка).

Порядок пользования придомовой территорией

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом происходит только на основании решения, принятого на собрании дома. Согласно ст. 44 ЖК РФ, по результатам проведенного собрания:

может быть разработан план дальнейших действий, связанных с принадлежащим земельным участком. Собственники вправе определить программу благоустройства, принять решение о возведении дополнительных объектов инфраструктуры;
могут быть приняты правила использования, установлены ограничения по распоряжению землей.

Использование придомовой территории многоквартирного дома носит преимущественно диспозитивный характер. Пользоваться и распоряжаться принадлежащей землей разрешено любым способом, если это не ограничено законом.

Допускается не только возведение дополнительных объектов, но и отчуждение земельного участка по различным договорам. Жильцы могут сдавать в аренду саму землю, помещения и иное имущество, которое на ней расположено. Полученные доходы зачисляются на общий счет и могут быть использованы согласно принятому решению собрания.

Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

участка земли, где возведено строение;
элементов озеленения и прочего благоустройства;
детских и спортивных площадок;
сушилок для белья;
коллективных автостоянок;
пожарных проездов;
трансформаторных подстанций;
тепловых пунктов; других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить: домовому комитету (самостоятельное управление), ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации; управляющей компании.

Нарушения использования придомовой территории

Самое распространенное нарушение, связанное с неправильным использованием придомовой территории – ограничение прав других граждан.

При установке заграждений, либо иных ограничивающих доступ устройств важно соблюсти права других граждан. Практике известные случаи, когда пострадавшие от незаконных действий лица обращались в суд и получали крупную денежную компенсацию, выплачивать которую обязаны все жители дома. Решение об установке любого запирающего устройства должно быть принято на собрании жильцов (не менее 2/3 отданных ). Если территория принадлежит сразу нескольким МКД, такое решение принимается совместно. В некоторых случаях часть земли является собственностью органов муниципальной власти, поэтому предварительно нужно получить разрешение в местной администрации. Требования к самим заграждающим устройствам установлены в Приказе Минстроя № 972. Во избежание принудительного сноса необходимо соблюсти данные положения.

Правомерно ли ограничение прав новых собственников

Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, как для собственников жилых, так и нежилых помещений, устанавливается статьей 37 Жилищного кодекса РФ в пропорциональном размере к общей площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, доля участия каждого собственника в несении таких расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, при определении прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме закон не делает никакого разделения между правами лиц, владеющих на праве собственности жилыми или нежилыми помещениями, а также не различает права собственников в зависимости от длительности владения ими недвижимостью. Доступ на придомовую территорию также должен осуществляться с учетом обеспечения баланса интересов собственников жилых и нежилых помещений.

Ограждение придомовой территории многоквартирного дома

Существует три основных варианта объектов, которые могут выступать в качестве ограждения придомового участка:

традиционный забор, выполненный из металла, камня, кирпича или железобетонных элементов;
живая изгородь;
шлагбаум.

Каждая из этих конструкций имеет свои особенности и предназначена для частичного либо полного запрета проезда/прохода на территорию.

При возведении заграждений в обязательном порядке должны соблюдаться существующие нормы и правила, в первую очередь, касающиеся пожарной безопасности.

Чтобы избежать претензий со стороны простых граждан и уполномоченных органов, необходимо перед установкой ограждений соблюсти законность формирования границ придомовой территории.

Правила предусматривают выполнение следующих действий:

проведение собрания жильцов МКД, в ходе которого должно быть получено согласие большинства из них на оборудование ограждающих конструкций, оформлен протокол с соответствующим решением, а также выбран представитель для обращения в уполномоченные органы;
подача заявления на межевание территории вместе с протоколом собрания и всей необходимой документацией;
выполнение расчетов площади и определение границ земельного участка уполномоченными органами;
оформление территории в Росреестре.

После реализации всех этих мероприятий можно заниматься оформлением документов непосредственно для установки ограждения, которая теперь будет абсолютно законной.

Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:

управлением архитектуры и градостроительства;
полицией;
МЧС;
скорой помощью.

Что запрещено на придомовой территории

Если говорить просто — то ничего такого, что угрожало бы пожарной или иной безопасности дома, создавало лишний шум и представляло какую-либо угрозу жизни и здоровью людей.

Таким образом, чтобы подстраховаться от штрафов и других неприятностей, лучше любую свою инициативу согласовывать с собственниками участка. Здесь важно помнить, что земля под окнами многоквартирного дома вовсе не принадлежит жильцам первых этажей, а находится в общедолевой собственности, то есть эта территория принадлежит всем собственникам пропорционально доли в праве на общее имущество. Если одним нужна парковка под окном, а другие хотят кустики с лавочками и столиком для домино, то нужно договариваться. Как правило, если дом высокий, то жильцам верхних этажей вообще не интересно, что там у них под окном. Исключение — парковка. Парковочных мест людям постоянно не хватает. В домах поменьше люди чаще стремятся благоустроить свои территории. Конфликты решаются разве что путем переговоров, иначе никак. В любом случае, каждый из жильцов в итоге должен будет подчиниться решению общего собрания жильцов или решению муниципалитета.

Читайте также: