Есть ли в китае частная собственность
Обновлено: 17.05.2024
1) Жильца выгоняют на улицу, всвязи со сроком окончания аренды земли.
P.S. Появилась новая информация на эту тему: по истечению 70 лет (кстати если вы покупаете квартиру со вторичного рынка, то время использования вычитается из этих 70 лет, и вам остается уже меньше права на пользование) "собственник" за половину рыночной стоимости квартиры (не инвентаризационной, а рыночной на момент истечения срока аренды) может продлить срок аренды еще на 70 лет, а если денег нет, то может и не продлить, тогда видимо придется распрощаться со старушкой-квартирой.
С позиции математики, ситуация выглядит просто абсурдно: допустим у человека есть свободные средства для покупки квартиры, даже положив их в банк на депозит, со смешными 3% годовых, а в китае банки предлагают именно 3%, полученных процентов вполне достаточно, что бы арендовать в течении года точно такую же квартиру, какую человек собирался купить. Следите за руками, итак есть деньги, и 2 варианта, что будет через 70 лет:
1) Покупаем квартиру.
Вначале есть квартира, но нет денег. Через 70 лет, нет ни квартиры, ни денег.
2) Ложим деньги в банк и на проценты арендуем ту же самую квартиру.
Вначале есть и квартира и есть деньги. Через 70 лет тоже есть и квартира и деньги.
И это на трех китайских процентах годовых, а если не тупить, и найти банки за пределами Китая с более высокими процентными ставками или разобраться в инвестиционных инструментах, которых сейчас на рынке множество, на разный вкус и цвет, это же не сложнее чем заработать эти деньги, верно?
Но как говорил один знакомый китаец, большое заблуждение считать, что мы тут иностранцы самые умные, а китайцы этого не понимают, всё они понимают, просто квартиры в Китае покупаются исходя из несколько иных соображений, нежели математических. Каких?
Государство ведет ясную политику, что квартиры должны использоваться только для проживания людей, государство глубоко не заинтересовано в спекулировании капитала на рынке недвижимости, поэтому существуют существенные препоны в виде гибких шкал налогообложения на недвижимость, налог на регистрацию права собственности может доходить до 10% на первую и единственную квартиру, и более 30% на вторую и следующие квартиры. Налог снижается до нуля, в случае покупки квартиры, возрастом владения предыдущим собственником более 5 лет, и увеличивается по мере уменьшения стоимости квартиры, достигая максимума на новостройках. И никаких вам возмещений подоходного налога, как в России.
Резюмируя вышесказанное можно сделать одно интересное умозаключение.
Как говаривал то-ли Полонский, то-ли еще кто-то из российских девелоперов, коррупционная составляющая в себестоимости постройки квадратного метра жилой недвижимости в России, доходит до 50 %. С оставшихся 50% девелоперские компании в России умудряются строить дома, зарабатывать себе состояния, и кормить множество честных подрядчиков и поставщиков. И замечу, строить дома субъективно гораздо толще и качественнее, чем в Китае.
Так вот к чему это сравнение с Россией? К себестоимости, ага! В Китае коррупционная составляющая стремится к нулю, стоимость людских ресурсов в разы ниже по сравнению даже с нелегальными таджиками, низкая стоимость рефинансирования (учетная ставка в Китае около 2%), идеальная транспортная инфраструктура, эффективность производства строительных материалов в десятки раз выше, чем в России, мягкий климат в большинстве областей, позволяющий экономить на отопление и строительстве основных средств. В целом, себестоимость строительства во много раз ниже российской, которая умножается на скорость и эффективность строительства.
Все это китайская реальность, в результате которой, действительно получается быстро и эффективно строить огромное количество квадратных метров. Но в реальности квартира в Китае — это лапша быстрого приготовления — объективно быстро, вкусно, дешево (относительно к себестоимости) и как правило среднего качества. Это факт, и к этому можно привыкнуть и принять, в этом даже нет ничего странного. Это нормально! Нет, это круто! я был бы горд, если бы в России могли делать так же быстро, круто и эффективно, но почему тогда недвижимость в Китае такая дорогая? При таких вводных, особенно при расчетах в псевдо кв.м. , квартира в Китае должна стоить не дороже тойоты короллы. Напомню, что при всем этом, покупательская стоимость недвижимости в Китае раза в 2 дороже аналогичной в России, при всей ее неэффективности, дороговизне, климате и коррупции. При этом в Китае не наблюдается миллиардеров — девелоперов из списка Форбс, но наблюдается высоко-развитое государство, с растущей экономикой, идеальными дорогами, все более увеличивающимся уровнем жизни, и уважающим свое государство народом.
Эта статья о законах Китая о собственности в целом. Для конкретного закона см. Закон о собственности Китайской Народной Республики.
-
Директор: Си Цзиньпин Заместитель директора: Ли Кэцян Генеральный секретарь: Ян ЦзечиМинистр: Ван И (Статский советник) ПредставителиДипломатические миссии
-
/ в Китае
-
/ в Китай
Китайское право собственности существовала в различных формах на протяжении веков. После Коммунистическая революция в Китае в 1949 году большая часть земли принадлежала обществам или государству; то Закон о собственности Китайской Народной Республики принятые в 2007 году кодифицированные права собственности.
Содержание
История
Императорский Китай
Националистический Китай
Во время правления Националистическое правительство (1912–1949) общинные и традиционные права давали землевладение помещикам, дворянам, религиозным учреждениям и деревенским общинам. Между тем, государство разработало законы о собственности, основанные на традициях немецкого и японского гражданского права. [3] : 354–355 [4] : 17 При националистическом правлении большинство лесов принадлежало частному сектору. После того, как они пришли к власти, КПК постепенно работала над отменой частной собственности. Частные лесные владения продолжали существовать до коллективизации села. [4] : 60
Коммунистический Китай
Коммунизм и в основном социалистические основы повлияли на развитие Закона о собственности и праве в Китае.
В районах, контролируемых коммунистическими силами, традиционное землевладение было разрушено в результате земельной реформы. В ходе земельной реформы 1930-х годов на старых революционных базах, таких как Цзянси Советский и Приграничный район Шаан-Ган-Нин, был проведен с наименьшими возможными нарушениями в обществе. Средним и богатым крестьянам было разрешено сохранить часть своих земельных владений, в то время как экспроприированным помещикам было выделено достаточно земли, чтобы зарабатывать на жизнь. Но сразу после Вторая мировая войнаЗемельная реформа приняла более радикальный оборот. Только после выступления Мао в 1948 году умеренная позиция была вновь занята. [4] : 5–6
Несколько раз менялись права собственности и контроль над землей в Китае. Что касается сельских земель, эти изменения начались с создания Высших сельскохозяйственных производственных кооперативов в 1956 году. После этого частная собственность на землю в сельской местности была фактически отменена посредством земельной реформы, в результате которой земля осталась в руках государства или коллектива. [4] : 6
Земельная реформа Китая (1950-1952) была одним из крупнейших примеров экспроприации земли в мировой истории. При этом 200–240 миллионов акров пахотных земель были переданы примерно 75 миллионам крестьянских семей. [5] : 8
До деколлективизации в середине 1980-х годов существовало только два фактора, влияющих на изменение земельной политики: уровень коллективной собственности и степень свободы в частном землепользовании. Большой скачок вперед (1958–1962) вынудил центральное руководство децентрализовать владение землей от коммуны к производственной группе. Это было зафиксировано в Положении о партии, обнародованном в 1962 году (Шестьдесят статей). [4] : 6 Свобода в частном использовании (не владении) землей менялась в разное время. До 1958 года, когда сельский Китай был организован в огромные административные единицы - народные коммуны- фермерам были выделены небольшие участки коллективной земли в собственное пользование (зилюди). В зависимости от региона сельское хозяйство было более или менее приватизировано, а управленческие обязанности возлагались на домашнее хозяйство. Фермерские домохозяйства заключали контракты, по которым они должны были поставлять государству квоты на зерно по низким фиксированным ценам. Излишки зерна сверх квоты можно было свободно продавать на частных рынках. Эти привилегии дважды отменялись (и впоследствии восстанавливались) во время Большой скачок вперед и Великая пролетарская культурная революция (1966–76). [4] : 6
Правление Дэн Сяопина
Права на недвижимость
Инвестор, который хочет инвестировать или развивать землю или недвижимость в Китае, должен учитывать законы Китая о собственности, в первую очередь закон о собственности, введенный в 2007 году, [7] который впервые защищает интересы частных инвесторов в той же степени, что и национальные интересы. [8]
Недвижимость В целом права в Китае можно разделить на три типа. Первый тип - это права собственности. Второй тип - это узуфруктуарий прав, а третье - обеспечительные права.
Право собственности
Права собственности защищены статьей 39 Закона о собственности Китайской Народной Республики, которая дает владельцу право владеть, использовать, распоряжаться недвижимостью и получать прибыль от нее. Однако это право должно соответствовать законам и общественной морали. Это не может нанести вред ни общественным интересам, ни законным правам и интересам других лиц. [9]
В целом сельские коллективы владеют землей сельскохозяйственного назначения, а государство владеет землей в городах. Однако статья 70 Закона о собственности разрешает владение исключительными частями в многоквартирном доме, что подтверждает индивидуальную собственность на квартиры.
Права Usufructuary
Владелец права узуфрукта имеет право владеть, использовать и получать прибыль от недвижимого имущества, принадлежащего другим лицам. [10] Кредитор не может вмешиваться в осуществление прав владельцем права узуфрукта. [11] Есть несколько типов узуфруктных прав. К ним относятся право на договорное управление землей, право на использование земли для строительства, право на использование земли под жилые дома и сервитут.
Право на договорное управление землей
Право на управление землей по договору дает подрядчику право владеть, использовать и получать прибыль от сельскохозяйственных земель. [12] Это право может быть передано, но права на землепользование, основанные на договорах сельскохозяйственных домохозяйств, не могут быть произвольно изменены для несельскохозяйственных целей. [13]
Право пользования землей под застройку
Государству принадлежит городская земля, но право использования земли для строительства позволяет застройщикам получать прибыль от застройки земли.
Право на использование земли для строительства есть только в отношении земли, находящейся в государственной собственности, и правообладатель имеет право строить здания и прилегающие к ним объекты. Это в дополнение к возможности владеть, использовать и получать прибыль от земли. [14] Это право может быть установлено путем уступки или передачи, [15] но передача ограничена. [16] Право собственности на здания изменится вместе с землей. [17] В качестве защиты права срок действия права автоматически возобновляется по истечении [18] Если его необходимо забрать, выплачивается компенсация. [19]
Право пользования землей под жилую застройку
Владелец права пользования землей под жилые дома может владеть и использовать такую землю как коллективную собственность, а также может строить жилые дома и прилегающие к ним объекты. [20] Закон об управлении земельными ресурсами и другие нормативные акты будут применяться к получению, осуществлению и передаче права на использование жилой земли. [21]
Легкость
Владелец сервитута имеет право использовать чужую недвижимость в своих интересах. Комфортность будет регулироваться условиями контракта. [22]
Обеспечительные права
Формы обеспечительных прав включают ипотечные кредиты, залоги и залоги. Держатели обеспечительных прав имеют приоритет, если должник не выполняет свои обязательства. [23] Это необходимо для обеспечения выполнения обязательств. Обеспечительные права не существуют независимо, но требуют наличия действительного основного требования и утрачивают силу после истечения срока долга.
Порядок осуществления инвестиций в недвижимость
Покупка земли
Иностранным инвесторам запрещено покупать землю в Китае. Земля в Китае принадлежит государству и коллективам.
Получение права землепользования
Землепользователь получает только право землепользования, но не землю или какие-либо ресурсы на земле или под ней. [24] Договор о предоставлении земли заключается между землепользователем и земельным управлением народного правительства на муниципальном или уездном уровне. [25]
Договор о предоставлении земли должен быть подписан. Права землепользования можно получить в земельном управлении по договоренности, тендеру или аукциону. [26] Независимо от метода предоставления права землепользования, договор о предоставлении права землепользования, или более известный как договор о предоставлении земли, должен быть заключен землепользователем и местным органом управления земельными ресурсами или муниципальными властями в или выше уровня округа в качестве праводателя. [27]
| Цель | Годы Гранта |
|---|---|
| Земля под жилую застройку | 70 лет |
| Земля промышленного назначения | 50 лет |
| Земля для целей образования, науки и техники, культуры, здравоохранения или спорта | 50 лет |
| Земля для коммерческих, туристических или рекреационных целей | 40 лет |
| Земля совмещенного использования или иных целей | 50 лет |
Постановка на учет
Статья 6 предусматривает общее требование о регистрации в случаях создания, изменения, передачи и отмены прав на недвижимое имущество.
Статья 10 (2) (l) требует единой системы регистрации для всех прав на недвижимость, но эта единая система в настоящее время принята только в городах первого уровня. [30] как Пекин и Шанхай. Объединение интересов в едином реестре все еще не распространено в малых городах, и до его внедрения потребуется больше времени. [29]
Кроме того, статья 10 (1) допускает соответствующие местные правила регистрации.
Функции нотариусов
Китай имеет систему государственные нотариусы которые подчиняются Министерству юстиции Китайской Народной Республики. Они несут ответственность за удостоверение прав собственности.
Правительственные полномочия и процедуры экспроприации недвижимого имущества
Приведенное ниже описание относится к пореформенный юридических договоренностей, и их не следует путать с национализацией собственности до 1978 года.
Процедура отчуждения сельской собственности
Определение общественного интереса намеренно расплывчато, и общий список таких интересов был составлен в попытке определить, что он означает. [33] [34]
К ним относятся такие интересы, как защита, транспортная инфраструктура, образование и здоровье.
В настоящее время существуют виды компенсации:
- Компенсация за потерю земли [35]
- Субсидия на переселение [36]
- Компенсация за конструкции и посевы на корню [37]
Однако первые два выплачиваются колхозникам, а не фермерам. Компенсация за неземельные сельские активы также носит весьма дискреционный характер.
После уведомления фермеров и коллективных землевладельцев можно начинать экспроприацию. Споры о компенсации и переселении не влияют на осуществление отчуждения. [38]
Порядок отчуждения городской собственности
Закон об административном земельном управлении предусматривает пять ситуаций, при которых право землепользования может быть отозвано: [39]
- Общественные интересы
- Ремонт старых городов
- Истечение сроков земли без продления
- Прекращение действия правообладателя выделенного земельного участка
- Прекращение использования общественной инфраструктуры
В соответствии с действующей правовой базой застройщики больше не имеют юридических полномочий экспроприировать и не участвуют в процедурах сноса и переселения. Местные органы власти или некоммерческие организации теперь отвечают за отчуждение земли и компенсацию.
Сведение к минимуму деловых интересов в процедуре экспроприации может снизить количество случаев принудительной экспроприации. [33]
Если правообладатель хочет защитить свою собственность, он может использовать определенные процессуальные гарантии, которые включают:
- Обращение в городскую администрацию по осуждению для административного надзора, если соглашение не достигнуто
- При неудовлетворительном рассмотрении иск может быть подан в течение 3 месяцев.
В случае невозможности достижения соглашения между домовладельцами и правительством экспроприация может быть осуществлена только после судебный надзор. [33]
Новые правила, вступившие в силу 21 января 2011 года, вселили надежду на будущее в отношении нескольких споров, связанных с экспроприацией городской собственности.
В январе 2011 года 54-летний мужчина был забит до смерти за отказ покинуть свой дом, который был экспроприирован для сноса. [33] После этого случая официально запрещается применение насилия или принуждения, а также незаконных методов, таких как отключение воды и электроэнергии, для принуждения домовладельцев к выезду.
Хотя эти новые правила касаются городская земля, установленные правовые принципы имеют серьезные последствия для верховенство закона в Китае. Перспективы Закона о земельной администрации Китая обнадеживают, поскольку в будущем сельская земля ожидаются в ближайшем будущем. [43]
Споры
Коллективная собственность в сельской местности Китая
В Китае большинство, если не все фермы находятся в коллективной собственности - традиция и практика, восходящая к временам возникновения маоизма, идеологии, находящейся под сильным влиянием социализма.
Реализовав система производственной ответственности домашних хозяйств, Китай сохраняет находящиеся в коллективной собственности сельхозугодья в сельской местности. Это создает большой потенциал для злоупотреблений, поскольку критические решения относительно земли и ее использования принимаются небольшим количеством деревенских лидеров. [44] Питер Хо продемонстрировал, что одна из нерешенных проблем - это уровень коллективной собственности. После деколлективизации коллективная собственность - ранее представленная нижним коллективным уровнем (бывшая производственная бригада) - была разделена на три части: поселок, административный поселок и природный поселок. В китайском законодательстве не оговаривается, является ли бывшая производственная группа по-прежнему законным владельцем. [45]
| Административный уровень | Тип собственности | Срок смены собственника | ||
|---|---|---|---|---|
| 1949 – 1998 | После 1998 г. | |||
| Центральное государство | государственная собственность | национальное правительство | национальное правительство | |
| Правительство провинции / муниципалитет при Государственном совете | ||||
| Местное государство | Префектура / город | |||
| Округ / Район | ||||
| 1962* – 1984/85 | После 1984/85 года | |||
| Коллектив | коллективная собственность | Коммуна | Город / поселок | |
| Производственная бригада | Административный поселок | |||
| Производственная команда = Первоначальный владелец | Природная деревня / Группа сельчан = Новый владелец? | |||
Хотя Закон о собственности, принятый в 2007 году, предоставляет некоторые правовые рычаги для предотвращения злоупотребления властью деревенскими советами, еще предстоит выяснить, доступны ли средства правовой защиты или даже используются ли сельские жители. Преобладающая местная культура, страх перед властью и возможность применения насилия препятствуют склонности жертвы обращаться за правовой помощью. [46] Кроме того, такие правила могут игнорироваться комитетами или советами из-за отсутствия соблюдения. [47]
Хотя критики могут скептически относиться к тому, что новые законы, разъясняющие вопрос о коллективной собственности, будут иметь значение, такие изменения по-прежнему приветствуются как признаки усиления защиты сельских жителей. [48]
Другой проблемой является проблема безудержной коррупции, возникающей в результате сделок с землей в сельской местности, с участием как государственных, так и негосударственных сторон. Это приводит к завышению цен, а также к неконтролируемому неправильному использованию земли. [49]
Социалистические ценности против принятия рыночной экономики
В 2004 году он внес поправки в Конституция 1982 года включить, что правительство должно выплатить человеку компенсацию за экспроприация (征收) или заявка (征用). Однако статья не предусматривает ни в конституции, ни в каком-либо подзаконном акте размер платежа и не оговаривает, что платеж должен быть пропорционален размеру земли. Это привело к злоупотреблениям со стороны государственных органов, особенно в сельской местности. Изъятие земли у фермеров - самая частая причина жалоб фермеров. [51] Однако в 2011 году правительство Китая выпустило положения, разъясняющие это, которые обещают обеспечить большую прозрачность и более справедливую систему компенсации. [33]
Читайте также: