Если кфх продал имущество

Обновлено: 26.04.2024

Подробно рассказываем, что такое налог с продажи земельного участка, как получить льготы и в каких случаях можно вообще ничего не платить.

Доход с продажи земельного участка, как и любой другой, облагается налогом. Его размер зависит от нескольких факторов. Существуют льготы, позволяющие снизить размер налога или вовсе освободиться от него

Представим ситуацию: Лена хочет продать участок. Что ее ждет?

Зачем платить налог при продаже земли

Если вы продаете землю, то получаете доход. В России сразу возникает момент с уплатой обязательного налога. В случае продажи участка его платят все – физические и юридические лица, ИП.

Кому точно придется уплатить налог

Отвечаем: продавцу любого клочка земли, территориально расположенного в России.

В данном случае не так важно, гражданином какой страны является продавец – налогами облагается доход и граждан РФ, и иностранцев.

Получается, налог с продажи земли заплатит и россиянка Лена, и американка Джулия, продающая в России участок дальних родственников.

Ставка НДФЛ зависит от того, является продавец налоговым резидентом или нет.

Лена постоянно живет в России, даже ни разу не была за рубежом. Она, и все, кто проживает в РФ минимум 183 дня подряд в течение года, – платят НДФЛ в размере 13%.

А Джулия – гражданка США. Она приезжала в Россию пару раз на неделю. Джулия и все, кто проживает в РФ менее 183 дней подряд в течение года, платят налог почти в два раза больше – 30%.

Если у человека постоянное место жительства в РФ, то его могут признать резидентом, даже при проживании на территории страны менее 183 дней. Такие случаи рассматриваются индивидуально.

Получите ипотеку с низкими ставками и минимальным пакетом документов от Совкомбанка. Мы рассматриваем заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

А юрлица и ИП платят налоги

Обязательно! Размер налога для тех и других зависит от применяемой системы налогообложения.

Для индивидуальных предпринимателей расчет налога зависит от того, используют они землю в коммерческих целях или нет

Если юрлицо находится на ОСНО – это общая система налогообложения – налогом облагается прибыль, равная разнице между стоимостью продажи и покупки. Сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на размер дополнительных затрат, возникших при извлечении доходов.

В перечень расходов не войдет первоначальная стоимость земли. Но если участок куплен для перепродажи, его можно внести в расходы. Также в перечень можно включить расходы, непосредственно связанные с продажей земли. Например, если при продаже вы потратили дополнительные суммы на нотариуса или риелтора, на оплату документов и госпошлины. Важно подтвердить расходы соответствующими документами.

Индивидуальный предприниматель может еще на этапе регистрации отметить, что он планирует заниматься продажей земли или хочет, например, выращивать клубнику. В таких случаях при УСН выручка зачтется в раздел доходов.

Случаи, когда платить не нужно

Тема налогов не всегда приятна. Тем более, когда доход не очень явный. Например, для многих оказывается сюрпризом, что налогом облагается даже земля, переданная по наследству, – она тоже расценивается как получение дохода.

Возникает закономерный вопрос – как сэкономить? Единственный способ законно освободиться от налогообложения и декларирования во время продажи участка – длительное владение.

Кто те счастливчики, которые могут забыть про налог

Свободны от уплаты собственники участка, которые владеют им от 3 или от 5 лет (зависит от цели покупки земли).

Порог владения 3 года в следующих случаях:

участок достался в наследство;
землю подарил близкий родственник;
земля приватизирована;
участок купили по договору ренты;
землю купили до 2016 года.

Порог владения 5 лет:

Если у ИП есть участок, который он не использует для предпринимательской деятельности, – например, не выращивает клубнику на продажу и не занимается перепродажей участков – с денег, полученных при продаже земли, он заплатит налог согласно правилам, действующим для физлиц.

У Лены возник закономерный вопрос: за что и какой платить налог, если продаешь землю с домом на ней?

Продавая участок с домом, нужно иметь в виду, что хоть налогу и подлежит весь доход, срок владения для каждого объекта считается по отдельности. Например, если за вами числится участок на протяжении шести лет, то платить налог с продажи не надо. А если владеть домом всего полгода и решиться на продажу – надо.

Как узнать начало срока владения

Лена хочет продать землю и не платить налог. Для этого нужно уточнить начало срока владения.

Она может найти эту информацию:

Важно: в ситуациях, когда участок передается налогоплательщику по наследству, началом срока владения считается дата смерти оставившего наследство.

Когда и как уплатить налог

Декларировать доход и платить за него налог нужно самостоятельно. Крайний срок уплаты – 15 июля следующего года.

Налогооблагаемая база состоит из дохода, то есть всей суммы полностью, которую удалось выручить за участок.

Если эта сумма ниже 70% от зафиксированной в кадастре стоимости (на 1 января года продажи), то рассчитать налог довольно просто: для этого кадастровую стоимость следует умножить на 0,7 – величину понижающего коэффициента. То есть специально снизить стоимость земли при продаже не выйдет, так как налогом всегда облагается 0,7 именно кадастровой стоимости.

Важно: отдельные субъекты РФ могут уменьшить размер понижающего коэффициента.

Рассмотрим на примере. Допустим, государство оценивает участок Лены в 5 млн рублей. Она продала его близкой подруге за 3 млн рублей. Сравниваем стоимость продажи с кадастровой – она меньше 70%. Выходит, чтобы рассчитать налог, нужно умножить кадастровую стоимость на коэффициент 0,7: 5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 рублей. Дополнительно к этой сумме Лена может применить имущественный вычет.

Административная ответственность за неуплату налогов

За нарушение сроков налоговая накладывает штрафы или начисляет пени.

Если опоздать с подачей налоговой декларации, то будет наложен штраф – от 5% до 30% на сумму налогооблагаемой базы, не менее 1 тысячи рублей.
Если не уплатить НДФЛ или уплатить его не полностью – 20% или 40%.
Если подать верно заполненную декларацию, но просрочить выплату, штрафа можно избежать, но пени начислят обязательно. За каждый день просрочки – процент от налогооблагаемой базы: 1/300 ставки ЦБ.

К подаче декларации и своевременной уплате налогов лучше относиться серьезно, чтобы не попасть на штрафы и пени

Пример. В последний месяц лета 2021 года Лена вспомнила, что налоговую декларацию за продажу в прошлом году она подала, а вот сам налог не уплатила. Теперь она заплатит 130 тысяч рублей, а сверху еще 520 рублей пени – все из-за той несчастной просрочки в 20 дней.

Декларирование

Задекларировать выручку обязаны все продавцы, которым земля принадлежала меньше указанного срока.

Декларацию 3-НДФЛ либо заполнят вручную, либо распечатают заполненный вариант.

Еще потребуются подтверждающие документы. Например:

договор о покупке и продаже,
бумаги о расходах,
выписка о поступлении денежных средств.

она создана не в той форме или не подписана,
вы принесли ее в налоговую службу не по месту жительства,
вы не подтвердили свою личность или доверенное лицо не подтвердило свои полномочия.

Обязательно успейте подать декларацию до 30 апреля следующего года.

Сразу заявите о своем праве на налоговый вычет. Кто может его использовать, разберем ниже.

Не пропустите: налоговые вычеты

У физлиц есть шанс сэкономить на уплате налога. Можно снизить сумму, с которой придется уплатить налог:

на величину подтвержденных документами расходов, связанных с продажей участка;
посредством имущественного вычета.

Это выгодно, ведь в таком случае налогом облагается не вся вырученная сумма, а ее часть. Чтобы посчитать, что будет облагаться налогом, нужно:

либо вычесть из дохода расходы,
либо вычесть из дохода имущественный вычет.

Налогооблагаемый доход от продажи земельного участка можно уменьшить на 1 млн рублей – именно таков имущественный вычет.

Сделать налоговый вычет могут резиденты, которые не пользовались участком в рамках неких коммерческих процессов и владели им меньше минимального срока, освобождающего от уплаты налога – трех или пяти лет.

Важно: вы сможете получить вычет в случае официального дохода, с которого вы платите 13% налог.

Сказать заранее, какой из вариантов будет выгоднее, нельзя. Нужно провести расчеты и сравнить результаты. Давайте рассмотрим два варианта использования льгот на примере и выберем более выгодный.

Лена купила земельный участок за 1,5 млн рублей, а продала за 2 млн рублей. При этом понесла расходы на риелтора – 50 тысяч рублей.

1 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину расходов

Лена может вычесть из своего дохода сумму расходов. Тогда она должна будет уплатить следующий налог:

(2 000 000 – 1 500 000 – 50 000) х 0,13 = 58 500 рублей

2 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину имущественного вычета

Либо Лена воспользуется имущественным вычетом и уплатит:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей

3 вариант: расчета налога на землю без использования льгот

В этом случае Лена уплатит налог:

2 000 000 х 0,13 = 260 000 рублей

Из расчетов видно, что Лене выгоднее всего уменьшить величину налогооблагаемой базы на размер расходов.

Ситуация: в течение года вы продали не один, а несколько участков. Как применяется вычет в этом случае? Совокупно ко всему доходу. То есть можно суммировать весь доход с продажи земли и применить к нему налоговый вычет не более 1 млн рублей.

Вычет с продажи земельного участка при долевой собственности

Если у вас долевая собственность, и она продается по одному договору купли-продажи, то вычет делится пропорционально долям владельцев.

Если оформить продажу каждой доли по отдельному договору, то каждый из собственников имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

5 шагов, чтобы избежать штрафов и пени

Итак, чтобы отчитаться перед государством после продажи участка, надо совершить 5 шагов.

Подготовить декларацию 3-НДФЛ.
Сделать копии всех подтверждающих продажу документов.
Сделать копии документов, подтверждающих расходы.
Подать в ФНС корректно заполненную декларацию и копии необходимых документов.
До назначенного срока уплатить налог.

Для оплаты онлайн или формирования платежки для банка можно воспользоваться сервисом Уплата налогов физических лиц

В марте 2020 г. Верховный Суд РФ рассмотрел два дела из разных категорий, но в обоих случаях затронут один существенный для практики вопрос – как при реализации имущества должника-банкрота учесть права лиц, которые имеют право на преимущественное право покупки в силу закона, речь идет:

во-первых, о лицах, занимающихся сельским хозяйством (ст. 179 Закона о банкротстве) – Определение ВС РФ от 19.03.2020 г. № 302-ЭС19-17986;
во-вторых, о сособственниках имущества должника (ст. 250 ГК РФ) – Определение ВС РФ от 31.03.2020 г. № 306-ЭС19-22343.

В первом деле в арбитражный суд обратился арендатор соседнего земельного участка и потребовал перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи, заключенного конкурсным управляющим с победителем торгов, на том основании, что он имеет преимущественное право покупки спорного земельного участка (ст. 179 Закона о банкротстве), арбитражный управляющий таким правом воспользоваться ему не предложил.

По мнению судов трех инстанций, истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку в данном случае ему необходимо было обращаться с иском об оспаривании торгов, в связи с чем в удовлетворении исковых требований было отказано.

По итогам рассмотрения жалобы Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов, сформулировав следующие выводы:

Владелец сельскохозяйственного земельного участка, непосредственно прилегающего к земельному участку, принадлежащего должнику и проданному на торгах, имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору, даже если он не принимал участие в торгах;
Оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не может привести к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества должника. Недействительность торгов повлечет недействительность установленной на них рыночной цены и недействительность договора купли-продажи, чем фактически будет заблокирована возможность реализации преимущественного права приобретения. В то же время перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность лицу, признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом. Поэтому лицу необходимо обращаться в суд именно с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору.
Арбитражные управляющие обязаны извещать о проведении торгов всех владельцев (пользователей) смежных сельскохозяйственных участков, предложить таким лицам выкупить имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. При этом даже не будучи участниками торгов смежные землепользователи вправе воспользоваться их результатом для реализации своего преимущественного права приобретения имущества должника.

Определение Верховного Суда РФ вносит существенную ясность в практику применения норм о преимущественном праве покупки имущества должника по ст. 179 Закона о банкротстве, поскольку до него в судебной практике существовала неопределенность. Лица, которые не приняли участие в торгах и считали, что их право на преимущественное приобретение имущества должника нарушено, обращались в суд с исками и об оспаривании торгов, и о переводе прав и обязанностей покупателя по договору.

Допустимость предъявления иска о переводе прав и обязанностей по договору направлена на защиту прав и законных интересов лиц, которые имеют право на преимущественное право покупки по ст. 179 Закона о банкротстве приносит положительный эффект для лиц, которые обладают таким правом.

Кроме того, очевидны проблемы, которые встанут на практике перед арбитражными управляющими. Дело в том, что Верховный Суд РФ указал, что управляющие должны выявлять и извещать всех лиц, которые имеют право на преимущественное приобретение спорного имущества, о проведении торгов, о результатах их проведения, а также направлять предложения о заключении договора на условиях и цене, установленной на торгах.

Здесь нужно отдельно подчеркнуть, что вопрос с выявлением и извещением лиц, имеющий приоритет на покупку имущества по ст. 179 Закона о банкротстве, не идентичен тому, что установлен, например, для сособственников, поскольку в последнем случае, управляющий достаточно легко может отыскать всех необходимых лиц по выписке из ЕГРН. В случае с производителями сельскохозяйственной продукции (арендаторами и иными пользователями) круг потенциальных лиц с преимущественным правом намного шире и определяется довольно трудно, поскольку такое право принадлежит не только владельцам смежных участков. Здесь во весь рост встает вопрос о необходимости наличия единого информационного источника в котором можно было почерпнуть информацию о лицах, чьи права необходимо учесть управляющему.

Данные проблемы могут привести и обязательно приведут к появлению множества исков лиц, имеющих преимущественное право на покупку, но которые по каким-либо причинам (часто уважительным) не были извещены управляющим, причем удовлетворение таких исков сможет быть ограничено только 3-х годичным сроком исковой давности. По нашему мнению решение Верховного суда спорного вопроса не самое удачное, конструкция обычных торгов была и остается более сбалансированной и позволяла одновременно учесть и права третьих лиц и права лиц, имеющих право на преимущественную покупку (заблаговременная публикация для неопределенного круга лиц в источнике, имеющим самый широкий охват, оплата задатка, подача заявки, торги на которых определяется цена, определение победителя).

Во втором деле Верховный Суд не только подтвердил вышеуказанный порядок учета прав сособственников, но и дополнительно сформулировал вывод о том, что цена продажи имущества для сособственника должна определяться на основе проведения открытых торгов, а не отчета о стоимости имущества.

Верховный Суд РФ передал на рассмотрение судебной коллегии кассационную жалобу, в которой конкурсный кредитор просил отменить судебные акты об утверждении положения о продаже имущества должника, предусматривающего предложение сособственнику должника (супруге) предложения воспользоваться преимущественным правом покупки имущества по начальной цене, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости имущества.

В рамках данного дела финансовый управляющий обратился в суд с ходатайством об утверждении положения о продаже имущества должника (1/2 доли нежилого помещения), в отношении которого была проведена экспертная оценка стоимости. Другой половиной нежилого помещения владеет супруга должника, которая имеет преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

В положении о продаже имущества было предусмотрено, что продажа имущества осуществляется путем направления предложения супруге должника приобрести данное помещение по цене, установленной в отчете эксперта об оценке имущества. Если супруга откажется или проигнорирует предложение управляющего, то, в течение 30 дней со дня направления предложения, имущество будет реализовано на открытых торгах.

По мнению Верховного Суда РФ, цена продажи недвижимого имущества должна определяться по итогам проведения открытых торгов в порядке, установленном абз. 5 п. 1 ст. 126, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве, а не в отчете о рыночной стоимости.

Верховный Суд в очередной раз подчеркнул, что преимущественное право покупки заключается в том, что в случае ее согласия с условиями сделки (в том числе ценой), на которые согласился покупатель (в условиях реализации имущества должника-банкрота – победитель торгов), договор купли-продажи заключается с сособственниками на этих условиях.

Правовая позиция высшей судебной инстанции, на мой взгляд, является вполне обоснованной. Принцип, по которому действовал управляющий, позволял бы продавать имущество банкрота, по сути, по наиболее низкой цене - по которой имущество бы изначально выставлялось на открытые торги. Данный порядок препятствует формированию максимально выгодной цены реализуемого имущества должника.

В выводах суда видится ограничение возможных недобросовестных действий сособственников (которые в подавляющем большинстве случаев находятся в родственных/близких отношениях с банкротом) по приобретению имущества по более низкой цене, нежели иные кредиторы.

К тому же, сособственник, который имеет преимущественное право на приобретение имущества, всегда сохраняет свое преимущественное право, однако он вынужден будет предложить за него максимальную цену, которая сформировалась на торгах с участием иных лиц.

Читайте также: