Если дом не введен в эксплуатацию можно ли зарегистрировать право собственности

Обновлено: 03.05.2024

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка.

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Право на самострой

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.

Приобретательная давность

Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).

При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.

Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

Позиция ВС по делу

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.

С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.

Комментарий эксперта

По его словам, в таком случае признак самостроя имеется только один — отсутствие правоустанавливающего документа.

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка.

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Право на самострой

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.

Приобретательная давность

Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).

При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.

Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

Позиция ВС по делу

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.

С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.

Комментарий эксперта

По его словам, в таком случае признак самостроя имеется только один — отсутствие правоустанавливающего документа.



Пресс-центр


Публикации о Росреестре


Как оформить право собственности на индивидуальный жилой дом?

Как оформить право собственности на индивидуальный жилой дом?

Для начала стоит отметить, что с 4 августа 2018 года утратили силу части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов ИЖС.

Обратим внимание на то, что ниже речь пойдет об объектах ИЖС, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Итак, вы планируете построить индивидуальный жилой дом. С чего начать?

Во-первых, необходимо запросить градостроительный план земельного участка. В ГПЗУ содержится много полезной информации. Например, о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства; об ограничениях использования земельного участка, в том числе если он полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий; о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон; о границах публичных сервитутов; о красных линиях.

В целях получения ГПЗУ правообладатель земельного участка должен обратиться с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения участка. Заявление о выдаче ГПЗУ может быть подано заявителем через многофункциональный центр. ГПЗУ (применительно к территориям сельских поселений) вправе выдавать органы местного самоуправления соответствующего муниципального района.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы (на территории Омска – администрации округов, на территории области – администрации сельских поселений) в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве проводят проверку соответствия указанных в нем параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами, действующими на дату поступления уведомления. Также устанавливается допустимость размещения объекта ИЖС в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

По результатам проведенной проверки вышеуказанный орган направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным требованиям либо о несоответствии данным требованиям. Только после получения уведомления о соответствии требованиям вы вправе приступить к строительству.

После того, как дом построен, необходимо в течение одного месяца подать уведомление об окончании строительства в соответствующий орган. Оно подается в порядке, указанном выше. К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план объекта ИЖС.

В течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства данный орган проводит проверку соответствия указанных в уведомлении параметров действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительного кодекса РФ и другими федеральными законами. Кроме того, путем осмотра проводится проверка объекта ИЖС на соответствие его внешнего облика описанию внешнего вида дома, указанному в уведомлении о планируемом строительстве.

После проведения проверок, застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, направляется уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенного объекта ИЖС данным требованиям с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

Построил дом но не ввел в эксплуатацию разрешение на строительство истекло.

Ответы на вопрос:

Ничего, вы ведь строили когда оно было (ст. 51 ГрК РФ). Поэтому администрации Вы особо даже будете не интересны.

В случае чего можно просто через суд будет узаконить (ст. 222 ГК РФ)

Если разрешение на строительство (ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ) в принципе было, то однозначно утверждать, что дом снесут на основании ст.222 ГК РФ нельзя. Этот вопрос через суд решается, а там Вы можете предоставить разрешение на строительство и отстоять дом. Пока же нужно решить вопрос в вводом в эксплуатацию. Вполне возможно, что вопрос решится на этой стадии и до суда дело вообще не дойдет. Начните с обращения в администрацию. Высока вероятность, что вопрос решится в досудебном порядке. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Ничего серьезного вам не грозит. Вы можете ввести в эксплуатацию его и после истечения срока на строительство.

Ввод в эксплуатацию предполагает проверку соответствия дома проектной документации, строительным нормам и санитарным правилам.

В соответствии со ст.55 Градостроительного Кодекса в качестве принимающей комиссии выступают органы местного самоуправления. .

Статья 51 пункт 20. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. (в срок за 60 дней норма которая не работает) В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Обратитесь с заявлением в администрацию о продолжении разрешения на строительство ответ Вы должны получить в течении 10 дней. К заявлению обязательно нужно приложить

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Получите разрешение на продление, сможете ввести дом в эксплуатацию.

Надо официально обратиться в администрацию и получить официальный ответ по поводу разрешения на ввод в эксплуатацию ст.55 ГрК РФ. Если будет отказано, то придется в суд обращаться и узаконивать, ст.222 ГрК РФ. Право собственности может быть признано судом при наличии заключения, что дом построен с соблюдением строительных, противопожарных норм и правил, и будет выдано заключение соответствующей организации или будет заключение судебной экспертизы, ст.79 ГПК Рф.

Никакой ответственности за то,что дом не введе н в эксплуатацию нет.

Обратитесь в суд за признанием право собственности на строение.

Признание право собственности возможно т.к. вам было выдано разрешение на строительство ст. 51 Градостроительного кодекса.

Если было разрешение на строительство ст 51 Градостроительного кодекса РФ дома, то дом нельзя считать самовольной постройкой ст 222 ГК РФ А ввести в эксплуатацию дом вы можете в любое время, потому что законом конкретный срок введения в эксплуатацию не установлен Если будет отказ по введению дома в эксплуатацию то его оспаривайте в суде стст 4 и 218 КАС РФ Через суд у вас есть все шансы добиться введения дома в эксплуатацию.

Ничем Вам это не грозит. С 01 января 2019 отменено разрешение на строительство дома. Правовая база: Статья 51.1

Градостроительного кодекса РФ. .

Есть еще момент, связанный с земельным участком.

Если участок в собственности:

ГК РФ Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

Так как вы используете участок для строительства и уже есть построенный дом, то отнять участок не могут.

Если участок в аренде, то правила те же.

Пока в данный момент могут лишь грозить штрафы (КоАП РФ) за то, что объект есть, а налоги вы не платите.

КоАП РФ Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним

1. Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

Еще с 04.08.2018 года введен новый порядок оформления жилых домов. В соответствии со ст. 51.1. ГрК РФ необходимо подавать уведомления о строительстве и получать в ответ уведомления от ОМС о возможности размещения объекта на земельном участке. Если данная процедура не соблюдена, то объект будет считаться самовольным и придется признавать права на него в порядке ст. 222 ГК РФ в судебном порядке. Главное доказать, что дом построен в соответствии с разрешением на строительство и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Что касается, ввода в эксплуатацию то пока до 1 марта 2020 года он не требуется для регистрации права на жилые дома.

Начало (I часть) - здесь. Продолжение (II часть) - здесь.

У всего на свете есть конец - и у хорошего, и у дурного. Сейчас мы будем обсуждать конец дурного, то есть, совершенно безумной, не основанной ни на законе, ни на догме, ни на здравом смысле практики судов общей юрисдикции, изобретшей такого франкенштейна как "признание права собственности дольщика на долю в недостроенном объекте".

Это порождение спящего разума обычно объяснялось так (я помню, что это было в каком-то интервью председателя Лебедева, а потом проскочило в определениях гражданской коллегии верховного суда): мол, есть такой способ защиты гражданских прав, иск о признании права. Дольщик вещь, договор заключил, деньги заплатил. Поэтому надо его право на долю в недострое признать (напр. определение от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34).

Это рассуждение уникально своей безграмотностью. Подр. анализ его - в первой части блога (см. первую ссылку), поэтому здесь я бы не хотел останавливаться на нем. Там же ( в первой части блога) см. аргументы, объясняющие, почему ни с точки зрения действующего закона, ни с точки зрения догматической юриспруденции у дольщиков нет и не может быть никакого права "на дольку в строящемся объекте". Собственно, долевое участие в строительстве - это не "долевое", не "участие" и не "в строительстве", а обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи.

Примерно год назад позиция, на которой стоял верховный суд ( в отличие от ВАСа, который прекрасно разобрался в вопросе в десятке дел об инвестициях в недвижимость и пост. Пленума ВАС № 54 от 11.07.2011), довольно сильно пошатнулась: верховный суд (пусть и в довольно странной форме "ответа на вопрос") высказался в том духе, что "а если дольщик купил нежилые помещения, то признавать право собственности на ним нельзя".

Этот странный интеллектуальный кульбит анализировался мною в второй части блога (см. вторую ссылку). Собственно, именно тогда я уже предположил, что довольно скоро и последний оплот - признание граждан - участников долевого строительства, заключивших договоры по поводу жилых помещений - сособственниками строящего объекта (причина, увы, не правовая, а, скорее, политическая - об этом тоже во второй части).

И вот, собственно, случилась развязка - экономическая коллегия отказалась считать граждан-дольщиков сособственниками объекта, который строился на их (дольщиков) деньги (определение № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 05.09.2019, докладчик - судья Разумов).

Это решение нельзя не приветствовать. Остается лишь жалеть о тех годах, в течение которых суды общей юрисдикции обманывали надежды граждан (зачем-то вселяя в них уверенность, что они - не кредиторы застройщика, а собственники строящегося объекта), а ушлые юристы зарабатывали неплохие гонорары, собирая с обманутых дольщиков деньги за написание нелепой бумажки (искового заявления о признании права на долю в недострое).

В общем, это все в прошлом.

Теперь пришло время для анализа текста определения.

Увы, оно с содержательной точки зрения не сильное, причем не из-за того, что в нем написано, а из-за того, что в нем НЕ НАПИСАНО.

Итак, давайте анализировать мотивировку.

1. Опровергая доводы нижестоящих судов, которые признали за гражданами право долевой собственности на недострой, коллегия пишет:

Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Это хороший тезис, нельзя быть одновременно и собственником, и кредитором по требованию о передаче вещи в собственность. Это нелепо.

Тоже верное (хотя и очевидное) замечание - застройщик обязался передать гражданину квартиру. Квартиры в натуре не существует (до тех пор, пока не завершено строительство дома и он не введен в эксплуатацию). Поэтому требовать передачи несуществующей вещи в собственность нельзя.

Но ведь на самом-то деле теория долевой собственности инвесторов основывается на другом - на том, что собственность у дольщиков ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ, потому что они оплачивают строительство. Стало быть, они не требуют, чтобы застройщик ПЕРЕДАЛ собственность, они хотят, чтобы суд ПРИЗНАЛ, что объект ВСЕГДА был их собственностью.

Чувствуете разницу? В картине мира, которая описывается в определении, граждане говорят - передайте нам в собственность то, что должно стать нашей собственностью. А в картине мира граждан они говорят - передайте нам то, что и так всегда было нашим.

Иными словами, задачей коллегии было объяснить сначала, что собственность на строящийся объект - у застройщика и показать, почему это так - в силу того, что строительство ведется им от своего имени на своем же земельном участке. И поэтому в силу принципа superficies solo cedit объект в конкурсной массе. Что и подтверждается нормами закона о банкротстве.

Это можно было прекрасно сделать, просто сославшись на п. 4 постановления Пленума ВАС № 54, где как раз и объясняется, почему собственности у инвестора нет и быть не может. Почему этой ссылки нет, я не очень понимаю.

Кстати, только сейчас понял, что судья Разумов теперь находится в мощном противоречии с своим же собственным определением № 305-ЭС16-10864 (о залоге, возникающем из долевого участия), в котором ошибочно было написано, что у дольщика собственность на квартиру, переданную ему застройщиком, возникает "первичным образом".

Конечно же, первоначальным способом (не "первичным") собственность перейти от кредитора к должнику во исполнение обязательства передать индивидуальную вещь не может, это называется производным способом приобретения права, от предыдущего правообладателя к новому. Получается, что отказ от концепции "первичной собственности" дольщика (if any) - это тоже заслуга разбираемого определения. Конечно же, дольщик приобретает производным способом - от застройщика, который является первоначальным собственником квартиры в построенном доме. И отсылка к 398 ГК это лишний раз подтверждает.

3. Далее коллегия анализирует сам по себе вопрос о том, являются ли дольщики сособственниками. И это, так скажем, не сильная часть мотивировки.

Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества.

Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса. Наличие таких оснований [истцы], являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили. Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

Из позитива - долевое участие в строительстве это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, это повторение позиции из 54-го пленума.

И отсылка к 218 тоже хороша. В п. 1 ст. 218 написано (довольно странная вещь для права недвижимости вещь ), что собственность на вещь, созданную для себя, приобретает создавшее эту вещь лицо. Это правильно для движимости, но нелепо для недвижимости (приобретает право тот, кто произвел "горизонтальное разделение", зарегистрировав первоначальное право на построенный объект (ст. 219 ГК РФ), а сделать это можно, лишь имея право на земельный участок, допускающий разделение).

Таким образом, из положений ГК, положений ФЗ о банкротстве ясно следует, что строящийся объект входит в имущественную массу застройщика. Он - или составная часть земельного участка (это теперь прямо написано в ФЗ о банкротстве), или же (если состоялось горизонтальное разделение) - самостоятельная вещь, находящаяся в собственности застройщика.

Здесь же можно было бы удачно сослаться на положения положения ФЗ о долевом участии, которые устаналвивают законную ипотеку в пользу дольщиков и подчеркнуть, что сама по себе эта норма опровергает вещную концепцию прав дольщиков на недострой.

Если дом достроен и введен в эксплуатацию, то квартиры в доме - это тоже собственность застройщика, но не подлежащая регистрации (как исключение из принципа внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК), и именно эту собственность застройщик передает дольщику во исполнение договора купли-продажи (скрывающимся под вывеской "договор участия в долевом строительстве").

Самое удручающее, что всех этих пояснений в определении нет. В нем лишь написано, что из ст. 218 ГК не следует возникновение права долевой собственности дольщиков на объект. Этого, увы, просто мало. Надо же не только негативное содержание нормы показывать, но и ее позитивное содержание объяснять. Иначе юристы, читающие определение, так и не поймут, как же возникает собственность на объекты долевого строительства.

4. В определении есть забавный процессуальный аспект.

Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным, либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (пункт 5 части 2 статьи 125, пункт 3 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые приводили граждане - участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера.

Доктрина квалификации требований истца в случае если правовое обоснование требований - это простой "ахаляй-махаляй" (как в разбираемом случае), предполагает, что суд пытается понять, чего хотят дольщики, отбрасывает их нелепые юридические рассуждения (о ст. 218, о признании права и проч.) и рассматривает требования так, как будто приведена правильная юридическая аргументация. Но здесь, видимо, степень "ахаляй-махаляистости" требования такова, что у суда опускаются руки и он говорит: "Я не понимаю, чего вы хотите".

Забавно получается: доктрина квалификации иска не применяется тогда, когда степень неясности правового интереса истца чрезмерна.

Читайте также: