Документ подтверждающий право собственности на окс это

Обновлено: 18.05.2024

Действующее законодательство, предусматривающее детальное регулирование порядка образования земельных участков, не регламентирует механизм образования объектов капитального строительства из уже существующих объектов. В связи с этим на практике возникает значительное количество споров относительно того, в каком порядке должны проводиться учетно-регистрационные действия при образовании таких объектов, в частности при разделе или объединении исходных объектов капитального строительства.

В настоящей статье остановимся на отдельных аспектах правового регулирования кадастрового учета объектов недвижимости при их образовании, вопросах правоприменительной практики и законодательных инициативах.

Образование путем реконструкции

Для вовлечения объекта в гражданский оборот как самостоятельного объекта недвижимости необходимо осуществление его кадастрового учета, который подтверждает существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, основным документом, необходимым для совершения учетно-регистрационных действий в отношении образованного объекта, является разрешение на ввод в эксплуатацию, получаемое в результате выполнения строительных работ (реконструкции объекта) и отражающее произведенные изменения его основных характеристик.

Изложенный вывод согласуется с позицией Росреестра. Росреестр разъясняет, что объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела исходного объекта без проведения его реконструкции. Для кадастрового учета и регистрации прав на объект, образованный из единого исходного объекта капитального строительства, необходимо представить разрешение на ввод в эксплуатацию, подтверждающее, что образованный объект соответствует установленным градостроительным требованиям и проектной документации.

Изложенная позиция регистрирующего органа поддерживается судами.

Вместе с тем данный подход не учитывает специфику отдельных объектов недвижимости, преобразование которых возможно по иным правилам. Минэкономразвития России выпустило разъяснения относительно возможности раздела отдельных видов объектов капитального строительства для целей кадастрового учета и государственной регистрации прав без осуществления их фактической реконструкции.

Так, согласно позиции Минэкономразвития России, в определенных случаях, если в отношении объекта не требовались и не производились строительные работы по его физическому разделу, учетно-регистрационные действия могут быть осуществлены на основании технического плана, содержащего описание характеристик объекта и подтверждающего, что реконструкция исходного объекта не осуществлялась. В этом случае приложением к техническому плану может быть заключение по итогам проведенного технического обследования образованного объекта, подтверждающее возможность автономной эксплуатации такого объекта, независимо от иных образованных в результате раздела объектов. При этом, согласно указанной позиции Минэкономразвития России, проведение кадастровых работ для целей внесения в ЕГРН сведений об образованных объектах может допускаться только в случае, если исходный объект является делимой вещью.

Кроме того, в практике признается допустимым раздел без проведения реконструкции такого специфического объекта как производственно-технологический комплекс (ПТК) железнодорожного транспорта: выдел автономной части ПТК осуществляется на основании решения собственника комплекса и технического плана.

Необходимо учитывать, что приведенные позиции были сформированы в целях осуществления кадастрового учета в отношении специфических объектов недвижимости – индивидуальных жилых домов (для кадастрового учета и регистрации прав на которые законодательством предусмотрены упрощенные процедуры), автомобильных дорог, разделяемых без фактического ведения строительных работ, а также ПТК железнодорожного транспорта, исторически сформированных как совокупность самостоятельных объектов, для удобства учтенных ранее в качестве единого объекта недвижимости.

В то же время вопрос о возможности применения аналогичного подхода в иных случаях остается дискуссионным. С учетом приведенной выше основной позиции регулирующих органов и судов использование такой аналогии представляется маловероятным. Допустимо ли изменение вида объекта? Особого внимания заслуживает вопрос о том, могут ли в результате преобразования объекта (объектов) капитального строительства образовываться объекты разного вида. Например, могут ли быть образованы из здания в результате раздела здание и сооружение, а также может ли быть изменено назначение исходного объекта?

Согласно разъяснениям контролирующих органов в результате раздела объекта капитального строительства могут быть образованы только объекты того же вида, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. В то же время существуют разъяснения, подтверждающие, что при образовании объекта в результате его реконструкции может происходить изменение вида данного объекта. Так, например, в результате реконструкции здания (сооружения) может быть образован объект незавершенного строительства.

Отметим также, что Росреестр прямо указывает на невозможность изменения вида объекта в порядке учета изменений его характеристик. Госорган рассматривает в качестве единственно возможного механизма такого изменения исключительно прекращение существования исходного объекта одного вида и образование иного объекта другого вида в результате реконструкции с постановкой нового объекта на кадастровый учет.

Законопроект о порядке образования объектов недвижимости

В целях совершенствования вопросов государственного кадастрового учета и регистрации прав на образуемые объекты недвижимости Минэкономразвития России разработало законопроект, который предусматривает регулирование порядка образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участками.

Данным законопроектом устанавливается общий порядок образования объектов недвижимости –вследствие завершения их строительством или вследствие реконструкции объектов. Законопроект предусматривает условия допустимости образования объектов, например условие об обеспечении доступа к образуемым объектам. Кроме того, он закрепляет специальные правила образования отдельных видов объектов. Так, без проведения строительных работ могут быть образованы сооружения – путем раздела или объединения иных сооружений. Законопроект предлагает урегулировать вопросы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях, устанавливает требования к соглашениям сособственников об образовании объектов недвижимости, а также случаи образования объектов по решению суда.

Отсутствие должной правовой регламентации образования объектов капитального строительства влечет многочисленные затруднения для собственников объектов недвижимости в пользовании своим имуществом, в связи с чем разработка соответствующего регулирования является давно назревшей необходимостью.

На данный момент не представляется возможным определить, будут ли приняты предлагаемые министерством изменения и если будут, то в какой редакции. Вместе с тем сам факт ведения соответствующей законотворческой работы вселяет надежду на разрешение проблем образования объектов капитального строительства.

Согласно пункту 18 Административного регламента Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору предоставления государственной услуги по регистрации опасных производственных объектов в государственном реестре опасных производственных объектов, утвержденного приказом Ростехнадзора от 8 апреля 2019 г. № 140 (далее - Административный регламент) основанием для предоставления государственной услуги является направление (представление) заявителем в территориальный орган Ростехнадзора (по адресу 3 места нахождения заявителя) заявления о предоставлении государственной услуги, а также документов, определенных требованиями Административного регламента, содержащих сведения, необходимые для формирования и ведения государственного реестра опасных производственных объектов (далее – ОПО, Реестр).

Пунктом 19 Административного регламента установлено, что заявление о предоставлении государственной услуги заполняется заявителем в соответствии с формой, установленной приложением № 1 к Административному регламенту (сделать ссылку на приложенный файл), от руки или с использованием электронных печатающих устройств и подписывается руководителем юридического лица, индивидуальным предпринимателем либо уполномоченным представителем заявителя, заверяется печатью заявителя (при наличии) или оформляется в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью руководителя юридического лица, индивидуального предпринимателя либо уполномоченного представителя заявителя (далее - усиленная квалифицированная электронная подпись).

Для регистрации ОПО в Реестре заявитель прилагает к заявлению следующие документы, содержащие сведения, необходимые для формирования и ведения Реестра:

1) сведения, характеризующие ОПО (в 2 экземплярах), оформленные согласно приложению № 2 к Административному регламенту, подписанные руководителем юридического лица, индивидуальным предпринимателем либо уполномоченным представителем заявителя и заверенные печатью (при наличии);

Сведения, характеризующие ОПО, оформляются заявителем в виде документа для каждого ОПО.

Сведения, характеризующие ОПО, представленные в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, представляются в одном экземпляре.

На ОПО, на которых в соответствии с технологической документацией, предусмотренной федеральными нормами и правилами в области промышленной безопасности, осуществляется непрерывный производственный процесс основной производственной деятельности, обусловленной особенностями технологического процесса, вместо документов, предусмотренных абзацем первым подпункта 2 пункта 20 Административного регламента, заявитель вправе представить документы (в свободной форме), подтверждающие согласие собственника такого ОПО на его эксплуатацию, при предоставлении документов, подтверждающих непрерывность производственного процесса основной производственной деятельности, обусловленной особенностями технологического процесса.

При регистрации ОПО, на которых применяются технические устройства, место работы которых может меняться (передвижные котельные установки, самоходные грузоподъемные механизмы), в сведениях, характеризующих ОПО, в качестве места нахождения ОПО может указываться адрес заявителя (адрес в пределах места нахождения юридического лица (его филиала, обособленного подразделения) либо адрес регистрации по месту жительства (пребывания) индивидуального предпринимателя);

3) копию обоснования безопасности ОПО с указанием реквизитов положительного заключения экспертизы промышленной безопасности (в случаях, установленных пунктом 4 статьи 3 Федеральному закону № 116-ФЗ);

5) опись документов.

Заявление, сведения, характеризующие ОПО, представляются на электронном носителе информации в редактируемом формате и в виде электронных копий.

Содержание текстовых документов и чертежей электронных копий документов должно быть идентично бумажному оригиналу.

В случае, если заявление и сведения, характеризующие ОПО, подписаны уполномоченным представителем заявителя, к заявлению прикладывается оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность или ее копия, заверенная организацией заявителя, или иной документ, подтверждающий право действовать от имени заявителя.

При подаче заявления и сведений, характеризующих ОПО, на бумажном носителе не допускается исправление ошибок в тексте с помощью корректирующего или иного аналогичного средства, двусторонняя печать заявления и сведений, характеризующих ОПО, а также скрепление листов заявления, приводящее к порче бумажного носителя.

В соответствии с пунктом 21 Административного регламента для выдачи дубликата свидетельства о регистрации заявитель представляет непосредственно, направляет почтовым отправлением либо посредством ЕПГУ в территориальный орган Ростехнадзора заявление, оформленное в соответствии с приложением № 3 к Административному регламенту.

Для переоформления бланка свидетельства о регистрации в связи с исправлением допущенных опечаток (ошибок) заявитель направляет в регистрирующий орган заявление(сделать ссылку на приложенный файл), оформленное в соответствии с приложением № 3 к Административному регламенту.

Согласно пункту 23 Административного регламента для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Реестре (о заявителе и (или) характеристиках ОПО, с изменением типового наименования (именного кода объекта), изменения адреса места нахождения ОПО, а также связанных с исключением ОПО из Реестра в связи со сменой эксплуатирующей организации), заявитель представляет в территориальный орган Ростехнадзора заявление и представленные по описи соответствующие документы, подтверждающие наличие оснований для внесения изменений, актуализированные сведения, характеризующие каждый ОПО (в 2 экземплярах), оформленные согласно приложению № 2 к Административному регламенту, подписанные руководителем юридического лица, индивидуальным предпринимателем либо уполномоченным представителем заявителя и заверенные печатью (при наличии) или подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью в случае представления сведений в форме электронного документа в одном экземпляре.

Заявление, сведения, характеризующие ОПО, представляются на электронном носителе информации в редактируемом формате.

Пунктом 24 Административного регламента установлено, что для исключения ОПО из Реестра заявитель представляет заявление с указанием причины исключения ОПО из Реестра с приложением копий соответствующих документов, подтверждающих причину исключения ОПО из Реестра, по описи:

1) в случае ликвидации ОПО: сведения о документации на ликвидацию ОПО (включая информацию о наименовании документации, разработчиках), реквизиты регистрационного номера заключения экспертизы промышленной безопасности на документацию на ликвидацию ОПО в реестре заключений экспертиз промышленной безопасности, копии документов, подтверждающих утилизацию или передачу опасных веществ (при наличии опасных веществ), копии документов, подтверждающих снос (демонтаж) технических устройств, зданий и сооружений на ОПО, имеющих признаки опасности согласно приложению 1 к Федеральному закону № 116-ФЗ, копию акта ликвидации объекта;

2) в случае вывода ОПО из эксплуатации: сведения о документации на консервацию ОПО на срок более 1 года (включая информацию о наименовании документации, разработчиках), реквизиты регистрационного номера заключения экспертизы промышленной безопасности на документацию о консервации ОПО в реестре заключений экспертиз промышленной безопасности, копию акта о консервации объекта на срок более 1 года;

4) изменением критериев отнесения объектов к категории ОПО или требований к идентификации ОПО, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации: пояснительная записка с указанием изменившихся критериев отнесения объектов к категории ОПО или требований к идентификации ОПО.

Заявление представляется на электронном носителе информации в редактируемом формате. Содержание текстовых документов и чертежей электронных копий документов должно быть идентично бумажному оригиналу.

В целях прекращения предоставления государственной услуги заявитель представляет заявление о прекращении предоставления государственной услуги и возврате комплекта документов до истечения срока предоставления государственной услуги, в соответствии с приложением № 5 к Административному регламенту.

Вы хотите приобрести дом, гараж или иной объект капитального строительства (ОКС), при этом максимально снизив риски?

Тогда этот материал может быть Вам полезен.

Предварительная проверка объекта недвижимости уже стала неотъемлемым этапом любой сделки с недвижимым имуществом. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от возможных притязаний третьих лиц.

Итак, если Вы из всех отсмотренных вариантов подобрали отвечающий Вашим критериям ОКС, приступаем к его проверке перед сделкой. Для этого:

1. Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости

Рекомендации:удостоверьтесь, что ОКС принадлежит продавцу.

Рекомендации:имейте в виду, что покупка ипотечного объекта недвижимости имеет свою специфику.

Рекомендации:при составлении договора используйте данные об адресе и технических характеристиках объекта (площади, этажности, назначении помещения и кадастровом номере) из выписки.

При приобретении отдельно стоящих зданий, строений, сооружений нужно проверить права продавца на земельный участок под таким объектом недвижимости.

Важно знать, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности тому же лицу, проводится вместе с земельным участком. Кроме того, одновременно с продажей земельного участка должны продаваться и все оформленные постройки, находящиеся на этом земельном участке.

При отчуждении здания (сооружения), расположенного на земельном участке, на который собственник здания (сооружения) обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, отчуждение здания (сооружения) производится без земельного участка, поскольку право распоряжения земельным участком у его правообладателя в таком случае отсутствует.

В случае, если Ваш продавец арендует земельный участок под объектом недвижимости, целесообразно заключить одновременно с договором купли-продажи здания, сооружения договор замены стороны в обязательстве аренды в отношении земельного участка (если срок действия по договору аренды не истек).

Приобретение ОКС, расположенного на земельном участке, права на который у продавца не оформлены, либо право на который принадлежит иному лицу, возможно без одновременного отчуждения такого земельного участка.

(Например, при покупке гаража (гаражного бокса), как правило, права на земельный участок, в границах которого он расположен, принадлежат ГСК. В рассматриваемом случае, покупка гаража (гаражного бокса) возможна без одновременного приобретения прав на земельный участок под данным ОКС).

Кроме того, в выписке из ЕГРН могут содержаться сведения, из-за которых Вам, возможно, придётся пересмотреть Ваше решение о приобретении данного объекта недвижимости.

В частности, Вас должно насторожить наличие отметок (рис. 7):

Сведения об отнесении объекта недвижимости к ветхому (аварийному) могут быть получены на официальном сайте местной администрации.

Если у Вас поиск необходимой информации вызывает затруднения или Вы не располагаете достаточным временем для её самостоятельного анализа, поручите это дело профессионалам. Специально для таких случаев на нашем сайте функционирует сервис ПАСПОРТ ОБЪЕКТА - с его помощью Вы в течение 1-2 дней станете обладателем обобщенного аналитического документа с полной и достоверной информацией о выбранном объекте недвижимости, включая его характеристики, сведения о правообладателях, кадастровой стоимости и расчёте налога, экспертное заключение и правовые рекомендации.

2. Произведите повторный осмотр строения, которое желаете приобрести

Независимо от того, сколько раз на этапе выбора Вы осматривали предмет своей покупки, рекомендуем после получения выписки из ЕГРН осмотреть его повторно.

Цель повторного осмотра выбранного объекта недвижимости - проверка на соответствие характеристик объекта, указанных в выписке из ЕГРН, фактическому состоянию: количество этажей (наземных/подземных), площадь и конфигурация, наличие пристроек, изменение параметров; расположение помещения (квартиры) на этаже, наличие перепланировок, переустройств.

В случае обнаружения неузаконенных перепланировок, пристроек или изменённых параметров ОКСа имейте в виду, что после приобретения такого объекта недвижимости все правовые последствия и финансовые издержки лягут на Ваши плечи.

При этом Вы должны понимать, что в договоре купли-продажи сведения об объекте недвижимости должны соответствовать сведениям, содержащимся в полученной выписке из ЕГРН.

3. Проверьте личность продавца

Для этого сравните данные о собственнике, указанные в его паспорте и при необходимости в других личных документах (свидетельство о браке, о расторжении брака, о смене фамилии и пр.), с данными, указанными в документах на ОКС. Вы должны убедиться в том, что сделку совершает собственник.

Рекомендации: визуально сравните внешность продавца на фото в паспорте с данными о возрасте.

При малейших подозрениях (преклонный возраст, признаки алкогольного или наркотического опьянения, неадекватное поведение и т.п.) проверьте дееспособность продавца: попросите продавца либо его представителя предоставить документы, подтверждающие дееспособность (выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным либо уведомление об отсутствии в ЕГРН данных сведений; справку из психоневрологического диспансера).

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, убедитесь, что у него имеется нотариальная доверенность, которая соответствует всем требованиям закона. Не забудьте проверить срок действия доверенности.

Если согласно полученной Вами выписке из ЕГРН, собственником планируемого к покупке объекта недвижимости является юридическое лицо, рекомендуем проверить сведения о статусе юридического лица, индивидуальный предприниматель (ИП), крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ) - действующее, ликвидированное, находится в процедуре ликвидации, банкротства. Эту информацию можно получить на сайте Федеральной налоговой службы .

В случае, когда юридическое лицо находится на стадии ликвидации, продажа имущества возможна только на торгах для погашения имеющейся кредиторской задолженности, либо посредством прямой продажи при отсутствии такой задолженности.

В качестве дополнительного проверочного мероприятия советуем также на сайте Федеральной службы судебных приставов убедиться в отсутствии исполнительного производства в отношении предполагаемого продавца (как физического, так и юридического лица). Наличие такого исполнительного производства не исключает возможное применение обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, принадлежащего продавцу-должнику, на этапе регистрации перехода права собственности от него к Вам.

4. Определитесь с комплектностью документов и с формой договора

Перед заключением договора купли–продажи объекта недвижимости проверьте наличие всех необходимых документов.

При сделках с продавцом–физическим лицом:

В случае приобретения объекта недвижимости физическим лицом, состоящим в браке, такой объект относится к совместно нажитому имуществу супругов (даже в том случае, если брак расторгнут). При отсутствии согласия супруга (супруги) сделка может быть оспорена в судебном порядке (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

При сделках с продавцом–юридическим лицом в определенных случаях может потребоваться одобрение (разрешение) органов управления юридического лица (общего собрания участников, совета директоров и др.).

По закону такое одобрение (разрешение) требуется в случае совершения крупных сделок, сделок с заинтересованностью, при конфликте интересов. Также учредительными документами юридического лица, либо трудовым договором (контрактом) полномочия единоличного исполнительного органа юридического лица (директора, генерального директора) на совершение сделок по отчуждению, в том числе недвижимого имущества, могут быть ограничены.

В таком случае необходимо получить согласие органа управления юридического лица на совершение сделки по продаже (протокол, выписка из протокола, решение единственного участника и т.п.).

По общему правилу договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подписывается сторонами сделки. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи ОКСа не предусмотрено, за исключением случаев, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи, будет являться обязательным.

В любом случае, переход права на ОКС по договору купли–продажи подлежит обязательной государственной регистрации.

Для этого сторонам договора необходимо обратиться в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на ОКС.

от 8 июня 2007 года N 113

______________________________________________________________
Документ не нуждается в госрегистрации
Министерства юстиции Российской Федерации. -
Письмо Минюста России от 20.08.2007 N 01/8215-АА
(Информация из Минюста России на 23 августа 2007 года)
______________________________________________________________

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом Федеральной
регистрационной службы
от 8 июня 2007 года N 113

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
о порядке государственной регистрации прав на создаваемые,
созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества

Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст.3301; 1996. N 5. Ст.410; 2001. N 49. Ст.4552.

Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч.1). Ст.16.

Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст.3594; 2001. N 11. Ст.997; N 16. Ст.1533; 2002. N 15. Ст.1377; 2003. N 24. Ст.2244; 2004. N 30. Ст.3081; N 27. Ст.2711; N 35. Ст.3607; N 45. Ст.4377; 2005. N 1 (ч.1). Ст.15; Ст.22; Ст.40; Ст.43; N 50. Ст.5244; 2006. N 1. Ст.17; N 17 (ч.1). Ст.1782; N 23. Ст.2380; N 27. Ст.2881; N 30. Ст.3287; N 50. Ст.5279; N 52 (ч.1). Ст.5498.

Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 8. Ст.963; 1999. N 52. Ст.6416; 2002. N 41. Ст.3983; 2003. N 37. Ст.3584; 2004. N 47. Ст.4652; 2006. N 48. Ст.5038.

Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 16. Ст.1602.

Рекомендации направлены на оказание практической помощи Федеральной регистрационной службе и ее территориальным органам (далее - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав) при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества проводится в порядке, установленном Законом, Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом.

К отношениям, возникающим при государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, применяются также иные нормативные правовые акты, изданные Министерством юстиции Российской Федерации в порядке реализации полномочий в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Положения Рекомендаций не распространяются на отношения, возникающие при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, создаваемые с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч.1). Ст.40; 2006. N 30. Ст.3287; N 43. Ст.4412.

I. Общие положения

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 Кодекса).

2. Имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности (пункт 2 статьи 299 Кодекса).

Учитывая положения статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае государственную регистрацию права хозяйственного ведения (оперативного управления) государственных предприятий (учреждений) на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (пункт 2 статьи 263 Кодекса).

4. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Кодекса).

II. Основания для государственной регистрации прав на создаваемые,
созданные или реконструированные объекты недвижимого имущества

5. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (пункт 1 статьи 25 Закона).

6. При осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Кодекса).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в установленных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Кодекса).

7. Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 48. Ст.5047.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса).

8. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 3 статьи 25 Закона).

9. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона).

10. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса).

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса).

11. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Органы, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство, определены в частях 4-6 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (часть 21 статьи 51 Градостроительного кодекса).

12. Выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случаях:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

3) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

13. В соответствии с пунктом 1 статьи 25.3 Закона основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется разрешение на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

14. В соответствии с пунктом 2 статьи 25.3 Закона обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 статьи 25.3 Закона документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Представление кадастрового плана земельного участка не требуется в случае, если:

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

15. В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Закона документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Читайте также: