Договор просмотра квартиры к чему обязывает

Обновлено: 05.05.2024

Грамотно составленный договор аренды поможет и собственнику, и арендатору квартиры избежать многих проблем. Как составить договор найма жилого помещения и какие пункты обязательно нужно включить в документ?

1. Паспортные данные

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

2. Документы о праве собственности

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды. Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой. В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

3. Срок аренды

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату. Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит. Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

5. Порядок расчета

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

6. Условия повышения платы

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год. Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее. И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

7. Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам. Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные. Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа. Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают. В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

9. Количество проживающих

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров. Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу. Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

10. Опись имущества

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Данный договор является разновидностью сделок по возмездному оказанию услуг, следовательно, при его оформлении следует руководствоваться правилами, установленными Гражданским законодательством.

Субъектами по соглашению могут выступать физические и юридические лица. Стороны по договору именуются Заказчиком и Исполнителем.

Под услугами в рамках договора понимаются поручения Заказчика, связанные с поиском недвижимости для найма, покупки или продажи.

Вышеупомянутая сделка заключается в простой письменной форме. В связи с этим, ниже мы подробно разберем, как составляется такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его оформлении.

Преамбула

Договор оказания риэлторских услуг

В преамбуле отражается:

разновидность сделки;
число, месяц и место заключения соглашения;
имена и роли Контрагентов;
серия и номер паспорта гражданина.

При заключении любого договора необходимо прописать положения, связанные с существенными условиями соглашения, иначе договор не вступит в силу. В нашей ситуации такими условиями выступают:

предмет;
стоимость и порядок оплаты оказываемых услуг;
обязательства контрагентов.

Предмет

Положения о предмете сделки фигурируют в начальном разделе любого документа. При оформлении договора оказания риэлторских услуг, предметом выступают непосредственно сами риэлторские услуги.
В тексте документа раздел о предмете соглашения прописывается следующим образом:

В соответствии с настоящим договором Исполнитель обязуется от имени Заказчика, за оговоренную договором плату, оказать услуги по подбору и приобретению недвижимого имущества в собственность Степанова Николая Александровича.
Исполнитель выполняет действия по подбору и приобретению жилой недвижимости в соответствии с требованиями законодательства.
Предпочтения, и иные требования Заказчика указаны в Приложении 1 к настоящему договору.

Цена и порядок оплаты оказанных услуг

В данном разделе фигурирует информация о стоимости оказанных посреднических услуг. Также следует указать в какой форме, и в какой срок будет произведена оплата труда. Выплата может осуществляться наличным и безналичным расчетом по согласованию сторон.
Итак, указанный раздел выглядит следующим образом:

Цена договора подразделяется на обеспечительный платеж и конечную сумму выплаты после исполнения обязательств по договору.
Сумма обеспечительного платежа составляет 35 000 (Тридцать пять) тысяч рублей и выплачивается Исполнителю в момент подписания документа.
Конечная сумма выплаты составляет 63 500 (шестьдесят три тысячи пятьсот) рублей и выплачивается после оказания риэлторсикх услуг.
Все выплаты производятся в безналичной форме путем перевода финансовых средств на банковский счет риэлторской компании.

Права и обязанности сторон

Раздел о правах и обязанностях прописывается с целью конкретизации действий Контрагентов. Так, наличие в документе таких положений дает четкое понимание, каким образом стороны должны исполнять свои обязательства.
Итак, формулировки положений прав и обязанностей Контрагентов в тексте документа прописываются следующим образом:

Заказчик имеет право:
Требовать исполнения обязательств Контрагента в строгом соответствии с договором.
Требовать получения информации о выполнении работы.
Заказчик обязуется:
Оплатить риэлторские услуги согласно разделу о цене договора.
Не заключать подобных соглашений с другими лицами, осуществляющими такую деятельность.
При покупке недвижимости предоставить письменное согласие.
Исполнять свои обязательства в соответствии с настоящим соглашением.
Исполнитель имеет право:
Требовать оплаты оказанных им услуг согласно разделу о цене контракта..
Требовать надлежащего исполнения обязательств Заказчиком в рамках заключенного договора.
Исполнитель обязуется:
Оказать риэлторские услуги по подбору и покупке недвижимости.
Составлять и отправлять в адрес Заказчика отчеты о результатах своей работы каждый понедельник в течение действия соглашения.
Действовать от имени Заказчика при осуществлении своей деятельности.
Исполнять свои обязательства качественно в строгом соответствии с положениями, прописанными в документе.

Ответственность сторон

В этом разделе обозначаются положения об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут материальную ответственность. Ниже мы представим типовые формулировки положений, которые могут прописываться в тексте документа:

Стороны несут взаимную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему соглашению.
В случае, если заказчик просрочил оплату услуг или осуществил ее не в полном объеме, он обязуется выплатить пени в размере 1.3 % от цены сделки.

Порядок разрешения споров

В таком разделе зачастую указываются следующие формулировки:

В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров.
Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.

Заключительные положения

Указанный раздел содержит формулировки, которые не попадают под тематику вышеупомянутых разделов. Выглядит это следующим образом:

Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение 5 (Пяти) месяцев.
Документ составлен в двух экземплярах. Один экземпляр передается Заказчику, другой передается Исполнителю.
По всем моментам, которые не оговорены в настоящем соглашении, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Заключение

В конце документа указываются юридические адреса и реквизиты сторон. После того, как Стороны подпишут документ, договор оказания риэлторских услуг считается заключенным.

Собираетесь купить квартиру? Уже проверили недвижимость на чистоту с юридической стороны и собираетесь подписать с продавцом договор купли-продажи? Если приобретаете недвижимость по ипотеке, банк проверит документы. Если покупаете без ипотеки — лучше заранее узнать о документах и сделке. Объясним, что указать в договоре купли-продажи, и какие нюансы уточнить у продавца.

Для чего проверять документы?

Когда покупаете квартиру, вы рискуете купить недвижимость с обременениями. Чтобы этого не произошло, проверьте правоустанавливающие документы на квартиру. Когда владельцев два и более, требуется получить разрешение всех участников сделки. Если один из собственников будет против, соглашение признают недействительным.

Если квартиру продают супруги, нужно письменное разрешение на продажу мужа и жены. Проверьте, есть ли у них дети. Если в правоустанавливающем документе один из собственников — ребенок, продавец обязан выделить ему долю в новой квартире. Продавец также получает разрешение на продажу от органов опеки.

Что указывают в договоре купли-продажи?

В предмете договора указывают точный адрес объекта, расположение, количество этажей, площадь, год строительства. Если это дом на земле, обозначают площадь земельного участка.

В условиях перевода денег обозначают, в каком объеме и как будет проводиться оплата. Здесь прописывают сроки, в которые покупатель внесет плату за сделку. Есть несколько вариантов оплаты — использование банковских ячеек, когда покупатель вносит всю сумму сразу, а продавец получит деньги после переоформления прав собственности. Второй вариант — предоплата, когда покупатель вносит 10 или 20% от стоимости в качестве задатка, а остальные деньги оплачивает после переоформления документов.

Что еще проверить в договоре купли-продажи?

В договор купли-продажи разрешается включить дополнительные пункты.

Продавец письменно гарантирует, что на квартиру нет обременений и залогов.

Если недвижимость продается вместе с техникой и встроенной мебель, все это указывается в договоре купли-продажи.

Можно дополнительно указать, что долгов по коммуналке нет.

Нужно ли брать выписку из ЕГРН?

Покупатель заинтересован в том, чтобы продавец предоставил выписку из ЕГРН. Если документу больше месяца, лучше попросить взять повторную выписку. С помощью выписки ЕГРН на квартиру убедитесь в отсутствии арестов, долгов и обременений. Обратите внимание на количество собственников. Если данные в ЕГРН о собственниках недвижимости не совпадают с паспортными данными, которые предоставил продавец, такую квартиру лучше не покупать. Или попросите продавца объяснить, с чем связаны такие расхождения и попросите его переделать документ, т. к. в нем ошибка.

Когда в выписке сказано, что долей в недвижимости владеет несовершеннолетний и квартира куплена с использованием денег материнского капитала, продавец обязан предоставить ребенку долю в новой квартире. Иначе сделку признают недействительной.

Нужно или нет проверять техпаспорт?

Перед подписанием договора обратите внимание на технический паспорт. В техпаспорте проверьте точный адрес дома, подробный план помещения. Банки часто запрашивают техпаспорт, если недвижимость покупаете по ипотеке. Сравните квартиру, которую покупаете с техпаспортом. Если план один, а по факту стены перенесены или снесены, значит, была совершена незаконная перепланировка.

Если купите такую квартиру, столкнетесь с проблемами. Выясните, узаконена или нет перепланировка. Для этого попросите продавца обратиться в БТИ и взять справку о том, что перепланировка была узаконена. Кадастровый паспорт не требуется. Документ отменили с 2017 года, поэтому все сведения о недвижимости содержатся в техпаспорте.

Как подписывается договор купли-продажи?

После проверки документов стороны договариваются о встрече в банке или у нотариуса. Если сделку оформляют через банк и с использованием банковской ячейки, где будут храниться деньги, стороны подписывают соглашение в переговорной комнате. Покупатель с продавцом заранее договариваются, кто берет на себя расходы на оплату банковской ячейки. Чаще это делает покупатель или стороны делят затраты пополам.

После этого покупатель передает деньги в банковскую ячейку и подписывается договор аренды. После того как договор купли-продажи подписан, переоформляется квартира через Росреестр и затем покупатель снимает деньги. Если регистрацию недвижимости не подписали в указанные сроки, покупатель получает деньги обратно.

Сделку купли-продажи возможно подписать у нотариуса. Здесь обсуждают все нюансы передачи денег, покупатель вносит задаток при нотариусе и после этого подписывают договор купли-продажи. Когда документы на квартиру стороны переоформят на покупателя, продавец получает оставшуюся сумму.

О том, как оформить договор купли-продажи квартиры, мы писали — здесь.

Когда соглашение вступает в силу?

При передаче документов присутствуют обе стороны. Если квартира продается через представителя, от него потребуется доверенность на заключение сделки. Оформляется у нотариуса. Цена в Москве такой доверенности от 3 до 5 тыс. руб. Договор купли-продажи регистрируется в течение трех дней с момента подписания.

Кратко: как проверить договор купли-продажи квартиры?

Данные в техпаспорте и по факту в квартире должны совпадать. Если в техпаспорте есть стены, которых нет, значит, продавец сделал незаконную перепланировку. Попросите его узаконить перепланировку через БТИ.

В документе договора купли-продажи указывается три пункта: сведения о сторонах сделки, предмет договора и условия передачи денег.

Разрешается в соглашении прописывать дополнительные условия. Например, штраф за просрочку по переоформлению перехода прав собственности.

Подписать документ можно у нотариуса или в банке.

Когда недвижимость продает семейная пара, получите разрешение на сделку в письменном виде от каждой из сторон.

Если домом или квартирой владеет несколько собственников, потребуется согласие и паспортные данные каждого владельца.

Продавая квартиру, купленную по сертификату материнского капитала, продавец обязан получить разрешение органов опеки и выделить долю детям в новой квартире.

Кто хоть раз в жизни снимал квартиру, знает, что найти хорошее жилье очень непросто, а вероятность того, что обманут или будут нарушать права, велика. Обман при съеме квартиры – достаточно распространенная проблема. Чтобы обезопасить себя, всегда нужно заключать договор аренды. Каким он должен быть, рассказывают наши эксперты.

Что представляет собой договор на съем жилья

Можно ли снимать квартиру без договора? Надо понимать, что такое действие будет незаконным: в законе предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). К тому же отсутствие договора делает обе стороны более уязвимыми, так как устные договоренности, нигде не зафиксированные, легко нарушить.

Договор найма жилья – документ, подтверждающий предоставление собственником квартиры (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилого помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Что интересно, нотариально заверять такой договор необязательно, однако при желании сторон это возможно.

Содержание договора зависит от желания сторон – что наниматель и наймодатель хотят зафиксировать (кроме тех случаев, когда наличие определенного условия предписано законом – ст. 421 ГК РФ).

Особенности заключения договора аренды квартиры между физическими лицами

Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры на длительный срок

В договоре обязательно указываются фамилии, имена и отчества сторон, данные документа, который подтверждает личность. Стоимость аренды также прописывается в договоре – это позволит избежать конфликтных ситуаций по вопросу изменения суммы или отговорок в случае невозможности платить.

Объект найма

В договоре указывается адрес жилья, которое сдается в аренду, а также площадь, этажность (если речь о доме), расположение на участке. Важно, чтобы эти данные совпадали с реальными, то есть записывать нужно те сведения, которые были перепроверены. Эти параметры помогают однозначно определить предмет договора, поэтому забывать об этом пункте не стоит.

Гарантийный взнос

Если предполагается наличие гарантийного взноса, его размер и условия, на которых наниматель получает назад деньги, тоже обязательно нужно указать в договоре. Одна из самых распространенных ситуаций – собственник жилья при выезде нанимателя всеми правдами и неправдами старается найти причину не возвращать взнос. Чтобы этого не произошло, обязательно пропишите условия, на которых получаете назад деньги. Если в квартире перед заездом есть какие-то недостатки (поломки, дефекты в покрытиях, сломанные предметы и т. д.), их нужно зафиксировать, лучше с фотографиями, и приложить список к договору, чтобы потом вас не обвинили в их появлении. Опись имущества при сдаче квартиры тоже пригодится: в договоре будет зафиксировано, что в квартире есть, и потребовать несуществующего собственник потом с вас не сможет.

Другие расходы

Собственник и наниматель договариваются, кто оплачивает коммунальные расходы (или часть расходов берет на себя каждая сторона). Это тоже нужно зафиксировать в договоре. Если этого прописано не будет, по умолчанию обязанность вносить коммунальные платежи лежит на нанимателе.

Также не лишним будет написать, кто занимается ремонтом и каким образом компенсируется эта трата, если ремонт ложится на плечи нанимателя (кроме тех случаев, когда ремонт необходим для устранения недостатков, возникших по вине проживающего в квартире). То же самое можно указать относительно дорогих покупок в дом (мебель, техника и т. д.).

Ваша ответственность

В идеале наниматель должен сдать жилье в том же виде, в каком оно было, когда он заселялся. На практике, конечно, это практически нереально, если речь идет о длительном проживании. Но надо понимать, что перед выездом квартиру необходимо привести в порядок, максимально близкий вид к тому, что был. То есть недостатки и поломки, возникшие по вашей вине, вы устраняете сами. В противном случае вам не вернут гарантийный взнос. Владелец также может подать в суд, и, если договор такое предполагает, вас обяжут привести квартиру в надлежащий вид.

Дополнительные нюансы

В квартире имеют право жить те люди, которые указаны в договоре. Несовершеннолетние дети проживают со своими опекунами или родителями – согласно ст. 679 ГК РФ, при вселении несовершеннолетних детей согласия арендодателя не требуется (но, чтобы не было лишних вопросов и конфликтных ситуаций, лучше, конечно, рассказать о наличии ребенка заранее). Если у вас есть животные, об этом необходимо сообщить собственнику квартиры до заключения договора, чтобы он принял информированное решение о сдаче жилья.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок менее одного года, то это считается краткосрочным наймом.

Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).

Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.

Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.

А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:

Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.

То есть просто выставить вас за дверь, потому что нашлись более выгодные наниматели жилья, нельзя – должны быть указанные выше веские обстоятельства.

Также нужно иметь в виду, что при истечении срока договора долгосрочного найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При этом, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если же собственник жилого помещения сообщает, что продает данное жилье, и просит съехать нанимателя, то данный факт не является основанием для расторжения договора. В этом случае, согласно ст. 675 ГК РФ, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Росреестр: что делать, если вы продавец

Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Обязательно проверьте покупателя

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

Помните о налогах

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

Обязательно проверьте продавца

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

Читайте также: