Договор основания на квартиру

Обновлено: 27.04.2024

Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.

Важно понимать, что только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем — ст. 219 ГК РФ. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли начать оформление собственности

Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к этапу №2 про подготовку документов. Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме. Если застройщик еще не оповестил, уточняте у него следующее:

Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Если все эти действия выполнены, можно приступать к оформлению прав собственности. Переходите на этап №2.

Этап №2 — подготовить документы

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.

Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.

Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

После регистрации можно прописаться в квартире. По ссылке подробная инструкция

Этап №3 — подать документы для регистрации права собственности

Всем дольщикам придти в МФЦ или Регистрационную палату, оплатить госпошлину и подать документы.

Если дольщику до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если дольщику от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей. По закону госпошлина делится между дольщиками, но на практике без разницы кто ее оплачивает.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать документы. Список я указала выше.

Если собираетесь подарить квартиру, то одаряемым придется заплатить налог

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Какие документы на квартиру нужны обязательно; где следует восстанавливать документы на право собственности жилища; как документально подтвердить владение квартирой без подлинников; где можно получить дубликаты технического и кадастрового паспортов

Какие документы на жилье необходимы собственнику

На каждую квартиру (дом) бывают три вида документации:

правоустанавливающая. Этими документами определяются основания, дающие собственнику право на конкретную жилплощадь. К ним относится ДКП, ДДУ и договор дарения, свидетельство наследования, судебное решение, акт приватизации и т.п.;
правоподтверждающая. При помощи этих документов возможно удостоверить право собственности на недвижимость. До 31.01.1998 г. это было свидетельство права собственности, следом (до 15.07.2016 г.) была выписка из ЕГРП, а сейчас ЕГРН-выписка;
техническая. В таких документах содержатся сведения о технических параметрах комнаты, квартиры или дома. Это паспорта технический и кадастровый (упразднен с 2017-го), техплан жилища, а также ЕГРН-выписка.

Если, к примеру, произошла утрата правоустанавливающих и правоподтверждающих документов по квартире, то первым делом следует восстанавливать правоустанавливающие материалы (договор купли-продажи, акт приватизации и т.п.).

Без обоснования права собственности запрашивать правоподтверждение можно лишь в Росреестре (выписка ЕГРН), тогда как при необходимости восстановления свидетельства о госрегистрации права (т.е. право собственности оформлялось до 1998 г.) через БТИ или нотариуса основание права собственности потребуется подтверждать документально (как минимум, копиями утраченных документов).

Порядок восстановления правоустанавливающих документов на жилье

Для получения законных дубликатов утраченных документов, определяющих право владения собственником данной недвижимость, следует обратиться в учреждения, прежде оформлявшие (регистрировавшие) эти документы.

Чтобы запросить дубликат, либо новый документ о праве собственности на квартиру, помимо написания заявления гражданину потребуется съездить в определенные организации (об этом см. ниже), предъявить свой гражданский паспорт и, в идеале, копию утраченного документа. Если собственника представляет доверенное лицо, что допускается нормами закона, то для обращения за дубликатами (копиями) документации по недвижимости ему потребуется доверенность с нотариальным удостоверением.

Свидетельство о приватизации. Обратиться за копией данного свидетельства необходимо в местный жилдепартамент или МФЦ. Этот документ выдается только действительному собственнику жилища, либо его наследнику по предъявлении свидетельства о смерти прежнего собственника (в последней ситуации понадобится также запрос нотариуса, ведущего наследное дело, и завещание). В случае перемены имени собственника потребуется сопроводить заявление на дубликат следующими свидетельствами: о перемене имени; о заключении брака; о рождении; о расторжении брака.

Наибольшая длительность оформления дубликата приватизационного свидетельства – 30 календарных дней (обычно 15 дней). Эта услуга оказывается муниципалитетами бесплатно.

Если возможно найти второго участника сделки (прежнего владельца жилья), то проще попросить его изготовить нотариально заверенную копию по своему экземпляру с оплатой расходов текущим собственником, утратившим свои правоустанавливающие документы.

Судебное решение. При приобретении прав на жилище по решению арбитражного суда потерянный экземпляр судебного решения можно запросить у судебного архива. Правом обращения за копией решения обладают лишь участники судебного процесса, сторонним лицам ее не дадут. Получение копии судебного решения о правообладателе недвижимости происходит бесплатно.

Восстановление правоподтверждающих документов по недвижимости

Получить дубликат регистрационного свидетельства, подтверждающего право собственника на квартиру – невозможно. Госрегистрация сделок по недвижимости с 2016 года выполняется только в Едином госреестре недвижимости, известном под аббревиатурой ЕГРН.

В филиал Росреестра возможно обратиться лишь за ЕГРН-выпиской, идентифицировав себя (данные паспорта), оплатив пошлину и заявив потребность в ее электронном (госпошлина 290 руб.) или бумажном формате (госпошлина 460 руб.), в обоих вариантах наибольший срок готовности – 3 дня (филиал Росреестра) или 5 дней (МФЦ).

Кстати, если нет уверенности, какая госслужба оформляла правоустанавливающие документы на объект недвижимости – можно запросить выписку ЕГРН, где указывается основание регистрации собственности на жилье и указано наименование организации, выдавшей этот документ.

О восстановлении технических документов на квартиру

Повседневной необходимости в техдокументах на жилплощадь не существует. Потребность в них возникает при продаже, оформлении ипотеки (имеющаяся квартира как объект банковского залога) или при судебных тяжбах (к примеру, имущественные конфликты долевых собственников, наследников и т.п.).

Обратиться за дубликатом утраченного кадастрового паспорта невозможно, поскольку документацию этого формата БТИ не выдает с 2017 года. Впрочем, необходимые кадастровые данные имеются в ЕГРН-выписке и запрашивать следует именно ее.

Что касается технического паспорта жилища, то его не выпускают с 2013 года. Из регионального архива Кадастровой палаты собственник недвижимости, утративший ее техпаспорт, может получить лишь технический план квартиры (которого, впрочем, для уточнения пространственного положения, состава объекта и расположение его помещений вполне достаточно).

Обратите внимание: при поддержке риэлторов нашей ассоциации ведущих сопровождение сделок с недвижимостью вы сможете значительно сэкономить время на сборе потерянной (утраченной) документации по недвижимости.

Вопрос-ответ (10)

Добрый день. У меня умер дядя, я его единственная наследница. Утеряны документы на его приватизированную квартиру. Можно ли их восстановить чтобы вступить в наследство.

Обратитесь к нотариусу- с обязательными документами, требующимися для подачи заявл: документы, подтверждающие родство, Свид о смерти.
Нотариус проконсультирует

Теща не даёт жене документы на квартиру можно ли сделать дубликат

Можно. Заявив об утере. В мфц, росреестре, агентстве приватизации. В зависимости от того, как жена получила право.

здравствуйте.
у меня возникла проблема о вступлении в наследство.есть завещание и я первое лицо по законну(единственный сын) после смерти отца документы на квартиру выкрали а без них не вступить в наследство(так говорит натариус Горошек.О.В. который ведет наследственное дело) как быть и где их можно востановить?

Здравствуйте! Наша квартира государственная, прописаны по праву рождения. Получали её бабушка с дедом от работы в 60 годы. Утерян договор на эту квартиру - как восстановить? В мфц у нас спросили именно договор а мы даже ни разу не видели его и не знаем как он выглядит и не подозревали, что у нас такое должно быть.

Если вы говорите, что квартира государственная, значит, до сих пор не приватизирована? О каком договоре идет речь? О договоре социального найма, видимо?
Если это так, поинтересуйтесь сначала в ЕРКЦ (или управляющей компании, в бухгалтерии). Если квартира приватизирована, договор приватизации и его регистрация возможно, проводилась в БТИ.

Добрый день! Недавно понадобились документы на собственность. Они хранятся у бывшего мужа. У нас общедолевая. Упёрся, не даёт и все,причины, понятны только ему.Хотелось бы уточнить, могу я для себя сделать дубликат. Я замуж вышла, сменила фамилию.

дубликат на свою долю вероятно можете.

Добрый день. Потеряны документы купли-продажи на квартиру. Для восстановления требуют номер договора. Не сможете помочь?

мной была куплена квартира в ипотеку . я выплатила полностью ипотеку и снимала в мфц обременение с квартиры. но вовремя не забрала документы как мне их получить из архива

если утеряны все документы на квартиру (заключался договор купли-продажи). Точный год совершения сделки не известен, нотариуса тоже вспомнить не могут. Известен только кадастровый номер квартиры.Куда обратиться за восстановлением хотя бы договора? (в МФЦ ответили, что им нужен номер договора.. иначе они найти не могут)

Добрый день.
Мне в 1995 году перешла квартира по завещанию.Но все документы утеряны.И теперь я хочу их восстановить.Квартира приватизирована .Документов тоже нет. Как и где это сделать?
Заранее спасибо.

как восстановить договор на квартиру.

Если приватизация, это может быть в Агентстве приватизации вашего горрода, ил в Архиве. Если иной, то в зависимости от года - обратитесь в МФЦ.

Достаточно часто удостоверяются брачные договоры, в соответствии с которыми изменяется режим совместной собственности супругов на конкретное имущество, что влечет переход права собственности на него. В связи с этим возникает о моменте перехода права собственности на недвижимое имущество по брачному договору.

В настоящее время в законодательстве имеется следующие случаи, когда возникновение права собственности не связано с регистрацией права в ЕГРП:

Закон в настоящее время не содержит каких-либо норм, непосредственно регулирующих вопрос момента перехода права собственности на недвижимое имущество по брачному договору. Указанный вопрос являлся предметом рассмотрения судебными органами по конкретным делам. Изучение судебной практики свидетельствует о том, что решение его судебными органами неоднозначно.

Верховный суд в определении от 08 ноября 2011 г. № 83-В11-5 определил момент возникновения права на недвижимое имущество с момента заключения брачного договора. Обстоятельства дела следующие: 12 апреля 2004 г. супруги Ильина А.А. и Колбаса И.С. заключили брачный договор, которым установлен режим раздельной собственности на квартиру, ранее находившуюся в долевой собственности супругов. Также п. 7 договора предусмотрено, что в случае смерти кого-либо из них как в период брака, так и после его расторжения, правовой режим всего имущества должен соответствовать положениям действующего законодательства и данного договора. 4 июля 2010 г. Колбаса умер. После его смерти Ильина А.А. обратилась в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации права на квартиру, регистрирующий орган приостановил регистрацию, указав, что отсутствует заявление о регистрации права от Колбасы И.С. Ильина А.А. обратилась в суд к ответчику Колбасе В.И. о признании права собственности на квартиру. Кассационной инстанцией Брянского областного суда было отменено решение1-йинстанции и указано на то, что переход права собственности на ½ доли в спорной квартире при жизни Колбасы И.С. к Ильиной А.А. не состоялся, а условие брачного договора о передаче истице доли в указанной квартире не является безусловным основанием приобретения истицей права собственности на часть квартиры. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с такими выводами суда кассационной инстанции не согласилась и указала в том числе и следующее:

брачный договор, заключенный в период брака, вступает в силу после его нотариального удостоверения, с момента которого у супругов возникают предусмотренные этим договором права и обязанности.

Следовательно, брачный договор является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности.

То обстоятельство, что Ильина А.А. не прошла регистрацию в установленном законом порядке своего права собственности на 1/2 долю в спорном жилом помещении не свидетельствует об отсутствии у нее права собственности на долю в спорном имуществе, которое возникло у истицы с момента нотариального удостоверения брачного договора от 12 апреля 2004 г.

Указанный брачный договор, совершенный в надлежащей форме, никем не оспорен, не признан недействительным и фактически исполнен. Требования о признании названного брачного договора недействительным, в том числе его пункта 7, не заявлялись.

Таким образом, высшая судебная инстанция пришла к выводу, что моментом возникновения/перехода права на недвижимое имущество, являющееся предметом брачного договора, является момент заключения брачного договора.

Псковский областной суд, рассматривая апелляционную жалобу по делу № 33-699/2013 (определение от 30.04.2013 г.), аналогичным образом мотивировал свое решение по аналогичному делу. Обстоятельства дела таковы: Б.Е.Н и М.П. заключили в 2008 г. брачный договор, согласно которого на жилой дом установлена долевая собственность, в равных долях. В 2012 г. М.П. умер, завещав свое имущество дочери К.С.П. Б.Е.Н. зарегистрировала право на свою долю после смерти мужа. Б.Е.Н. обратилась в суд с иском об исключении принадлежащей ей по условиям брачного договора 1/2 доли в праве собственности из наследственного имущества.

К.С.П. обратилась в суд со встречным иском к Б.Е.Н. о признании ничтожными пунктов 2.1 и 4.1 брачного договора, а также к Управлению Росреестра по Псковской области о признании незаконными действий по регистрации брачного договора и обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права Б.Е.Н. на 1/2 долю в праве собственности на спорный жилой дом.

Суд в определении указал:

Исходя из понятия брачного договора, как соглашения лиц, вступающих в брак, или соглашения супругов, определяющего имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения (статья 40 СК РФ); условий вступления в силу брачного договора — только после государственной регистрации брака (статья 41), а также предмета настоящего спора, суд правильно определил характер спора и соответственно к нему применил нормы Семейного кодекса РФ.

Обязательная государственная регистрация брачного договора ни Гражданским кодексом РФ, ни Семейным Кодексом РФ не предусмотрена.

При таких обстоятельствах, из приведенных выше по тексту настоящего определения правовых норм следует, что брачный договор, заключенный в период брака, вступает в силу после его нотариального удостоверения и именно с этого момента он порождает правовые последствия, предусмотренные условия договора.

Следовательно, брачный договор от *** 2008 года между супругами М.П. и Б.Е.Н. является в данном случае основанием для возникновения у последней права собственности на 1/2 долю спорного жилого дома и изменения объема имевшихся прав в отношении этого же объекта недвижимости у М.П.

Тот факт, что Б.Е.Н. при жизни М.П. не зарегистрировала в установленном законом порядке свое право, а сделала это после его смерти — *** 2012 года, не свидетельствует об отсутствии у нее права собственности на долю в спорном имуществе, которое возникло у нее с момента нотариального удостоверения брачного договора от *** 2008 года.

Правоустанавливающим документом в данном случае является нотариально удостоверенный брачный договор, а государственная регистрация носит лишь правоподтверждающий характер.

Определение Псковским судом принято с учетом определения Верховного суда от 08.11.2014 г., что прямо усматривается из текста определения.

Иную позицию занял Свердловский областной суд, рассматривая апелляционную жалобу Б. — представителя истца Ч. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 02.02.2012 г. по гражданскому делу по иску Ч. к В.Н., С.В. о выделе доли должника, признании права собственности, признании брачного договора недействительным. Обстоятельства дела: Ч. обратился в суд с иском к В.Н., С.В. с требованием о выделении доли В.Н. в общем имуществе супругов, о признании за В.Н. права собственности на имущество, в том числе на недвижимое имущество (доли в праве на земельный участок, жилое строение без права регистрации проживания, квартиру) , просил признать недействительным брачный договор от 28.10.2009, заключенный между В.Н. и С.В., по условиям которого все недвижимое имущество передано в личную собственность С.В. Истец указал, что В.Н. не исполняет судебное решение от 30.04.2010, которым в пользу Ч. взыскана денежная сумма в размере руб. При этом у В.Н. отсутствует какое-либо имущество, на которое может быть обращено взыскание, поэтому необходимо обратить взыскание на долю в общем имуществе супругов, при этом брачный договор является недействительным, поскольку не прошел государственную регистрацию в отношении недвижимости, данный договор был заключен при наличии запрета на совершение сделок с имуществом В.Н., договор является мнимым, поскольку заключен с целью уклонения В.Н. от исполнения обязательств, до заключения договора В.Н. не уведомлял Ч. как кредитора о заключении данного договора.

Решением Кировского районного суда от 02.02.2012 исковые требования удовлетворены в части требования о выделении доли В.Н. в общем совместном имуществе в отношении автомобилей. В остальной части требования оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным брачного договора от 28.10.2009, суд указал, что семейное законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации как брачного договора, так и права личной собственности на недвижимое имущество, возникшее из нотариально удостоверенного брачного договора, соответственно, отсутствуют основания для признания договора недействительным. Соответственно, недвижимое имущество, из которого истец требует выделить долю супруга-должника является личным имуществом С.В., поэтому данное требование не может быть удовлетворено. Удовлетворяя апелляционную жалобу, судебная коллегия в определении от 29.02.2014 г. (дело № 33-6223/2012) указала следующее:

является ошибочным вывод суда о невозможности удовлетворения требования о выделении доли в совместно нажитом имуществе на том основании, что с момента заключения брачного договора недвижимое имущество является исключительно собственностью С.В.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. .

В соответствии с п. 3 ст. 2 этого же Закона датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Брачный договор является сделкой, которая не подлежит государственной регистрации, однако права на недвижимое имущество, возникшие на основании данной сделки, подлежат обязательной государственной регистрации, даже если ранее титульным владельцем являлось то же лицо, которому недвижимое имущество брачным договором передано в собственность как личное имущество.

Соответственно до государственной регистрации права С.В. недвижимое имущество является общей совместной собственностью супругов. Таким образом, истец Ч. как кредитор В.Н. вправе требовать выдела доли В.Н., которая причиталась бы В.Н. при разделе общего имущества супругов, для обращения на выделенную долю взыскания в связи с недостаточностью имущества В.Н. (п. 1 ст. 45 Семейного кодекса Российской Федерации), если для этого отсутствуют иные препятствия.

В апелляционной жалобе П. полагает решение суда незаконным, необоснованным, подлежащем отмене, указывая, что ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности на спорное имущество в ЕГРП, ею представлены иные доказательства возникновения права собственности, а именно брачный договор, который является правопораждающей сделкой. Вместе с тем брачный договор фактически рассмотрен не был, судом ему не дана правовая оценка. Судом при рассмотрении дела не учтены положения ст. 42 Семейного кодекса РФ. Отсутствие регистрации права собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке не свидетельствует об отсутствии у истца права собственности на имущество, поскольку данное право возникло у него с момента нотариального удостоверения брачного договора.

Определения Свердловским и Иркутским областными судами вынесены позднее высказанной Верховным судом позиции о моменте перехода прав на недвижимое имущество с момента заключения брачного договора и в противоречие с позицией высшего судебного органа.

Российское право не является прецедентным и конкретное решение не может быть положено в основу решения вопроса о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом брачного договора. Нотариус работает в сфере бесспорной юрисдикции, его обязанностью являются удостоверение сделок таким образом, чтобы не возникала неопределенность в правовых последствиях или спорные ситуации.

В связи с этим полагаю, что нотариус, разъясняя последствия брачного договора, должен ориентировать стороны на необходимость регистрации в ЕГРП прав супругов на недвижимое имущество, являющееся предметом брачного договора, не следует указывать в брачном договоре положений о том, что права на имущество возникают(изменяются, прекращаются) с момента удостоверения брачного договора. При этом следует учесть, что регистрация нужна и в том случае, если супруг, являющийся титульным собственником, в связи с установлением раздельной собственности становится собственником этого имущества — в этом случае регистрация осуществляется в виде внесения изменений в ЕГРП в части изменения документов-оснований.

Существует важный правовой нюанс, связанный с переходом права собственности после оформления сделки купли-продажи. В большинстве договоров предполагается немедленная передача права собственности (то есть договор вступает в силу с момента его подписания сторонами). Однако согласно ГК РФ реальный переход прав наступает только после государственной регистрации. В этой статье мы разъясним особенности этого правового механизма.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Также следует отметить, что этот принцип распространяется и на все прочие способы передачи имущества, для которого необходимо проходить регистрацию. Например, если совершается дарение или вступают в свои права наследники, датой перехода права собственности будет именно день занесения информации в реестр.

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

Комментирует нотариус:

Однако следует отметить, что если государственная организация отказала в регистрации, предпринимать повторные попытки – не целесообразно. Гораздо безопаснее обратиться к нотариусу, заключить сделку нотариально и избежать повторной правовой экспертизы как обязательного условия регистрации.

Уклонение и махинации с регистрацией

Вопрос нотариусу:

Какой процент у нотариуса от сделки купли продажи?

Ответ: Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению: 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей, плюс 6 000 рублей за оказание услуг правового и технического характера.

Вопрос нотариусу:

Кто оплачивает сделку купли продажи у нотариуса? (имеется ввиду продавец или покупатель)

Ответ: По соглашению сторон нотариальные услуги может оплатить одна из сторон сделки или стороны оплачивают поровну.

Вопрос нотариусу:

Можно ли оспорить нотариальную сделку купли продажи?

Ответ: Любой документ, в том числе и нотариальную сделку, возможно оспорить в судебном порядке, если на то есть основания.

Вопрос нотариусу:

В каких случаях необходимо нотариальное удостоверение сделки купли продажи недвижимости?

Ответ: Закон обязывает нотариально удостоверять сделки в случаях отчуждения доли в праве на недвижимость, а также в случаях, когда отчуждает несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В остальных случаях - по желанию сторон..

Договор основания на квартиру

Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли начать оформление собственности

Этап №2 — подготовить документы

Этап №3 — подать документы для регистрации права собственности

Оглавление

Какие документы на жилье необходимы собственнику

Порядок восстановления правоустанавливающих документов на жилье

Восстановление правоподтверждающих документов по недвижимости

О восстановлении технических документов на квартиру

Вопрос-ответ (10)

От сделки до ее регистрации

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Уклонение и махинации с регистрацией

Вам может быть интересно: