Что является основанием для возникновения права коллективной совместной собственности на землю

Обновлено: 01.05.2024

Право собственности на земельный участок (ЗУ) предоставляет владельцу максимальные гарантии гражданской и имущественной защиты, опираясь на источники законодательства. О возникновении и прекращении прав на земельные участки мы расскажем далее.

Опираемся на законодательные документы

К числу важнейших законодательных документов, которые регулируют правоотношения собственности, относятся:

Гражданский Кодекс РФ статьи 567-571 – купля-продажа; статьи 572-582 – дарение; статьи 1110 и 1111 – наследование по закону и по завещанию.

Основания возникновения права собственности на землю

Каждый надел, оформленный в собственность физического или юридического лица, имеет титульную документацию, которая так же определяется как правоустанавливающая. Все подробности о правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации читайте здесь.

Право собственности на земельный участок возникает с момента получения этого первичного документа, который получает собственник в момент перехода прав на ЗУ в его пользу. В обозначенном документе указывают гражданско-правовое действие, которое предоставило землю в собственность указанного в документации лица.

В числе таких действий, допускающих вступление граждан во владение землёй (основания возникновения прав на земельные участки), можно выделить следующие:

имущественные сделки: купля-продажа, дарение или мена.
Наследственное имущество, перешедшее от умершего собственника в пользу правопреемника по завещанию или по закону в порядке очереди (узнать собственника по кадастровому номеру можно тут).
Приватизация муниципальных или государственных земель.

В результате обозначенных форм перехода прав, возникает переход права собственности от одного владельца (правоотчуждателя имущества) – к другому (правопреемнику).

Нюансы оформления описаны в этом материале. Если вы нуждаетесь в переоформлении — читайте эту статью. Также не забывайте о формах собственности:

Сделки об отчуждении ЗУ

Виды гражданско-правовых действий, в результате которых имущество отчуждается от собственника, приобретая нового владельца, определяются в качестве имущественных сделок. Они имеют возмездный характер, как в случае купли-продажи или мены (обмена наделов), так и безвозмездный – дарение участка.

Право собственности на земельный участок возникает при приобретении его по договору купчей – наиболее распространённый вариант имущественной сделки. В данном случае составляется двусторонний договор, в результате которого одна сторона отчуждает ЗУ, принимая от контрагента соразмерную оплату, соответствующую стоимости участка. Право собственности переходит к покупателю в результате:

оформления гражданского договора;
проведения взаиморасчётов; .

Регистрирующий орган вносит в кадастровые учётные записи нового собственника земель, а его право на ЗУ констатируется договором, полученным свидетельством о праве собственности и кадастровым паспортом ЗУ.

Договор мены

При договоре мены юридическая процедура аналогична, за исключением положения о взаиморасчётах. В данном случае взамен отчуждаемых земель, лица получают равноценные (неравноценные) наделы или иную недвижимость. При неравноценном обмене допускается взимание или передача контрагенту доплаты, регулирующей соразмерность имущественных прав сторон.

Дарение отличается от возмездных сделок по существу процедуры. В данном случае недопустимо:

взимание оплаты или иных ответных услуг;
выдвижение встречных условий в сторону одаряемого.

Инициатива составления дарственной может принадлежать только дарителю. Одаряемый субъект, вправе принять имущество или отказаться от него. Так как данные сделки наиболее часто подлежат расторжению, их целесообразно оформлять типовым договором, подготовленным и удостоверенным нотариусом. При возмездных сделках нотариальное удостоверение производится по усмотрению сторон.

Только по проведёнии регистрационного учёта дарственной, одаряемый вступает в статус собственника ЗУ, получая соответствующую документацию, свидетельствующую о вступлении в собственность, и кадастровый паспорт. Что делать если нет документов?

В имущественных сделках не могут участвовать земли, переданные в залог или арестованные за неисполнение долговых обязательств.

Основания и процедура перехода права собственности по наследству

После сметри владельца ЗУ, при предоставлении соответствующего свидетельства, открывается наследство. Претенденты на вступление в имущественное правопреемство по степени близости родства и лица, указанные в завещании, подают заявление на вступление в наследование.

Если ЗУ отчуждается лицу на основании завещательного распоряжения, ему выдаётся свидетельство о наследовании. То же происходит при условии наличия единственного наследника по закону, которым может являться близкий (или иной) родственник. С обозначенным свидетельством наследники обращаются в Росреестр для проведения регистрации. После регистрации к свидетельству о наследовании прилагаются свидетельства о праве собственности и кадастровые паспорта ЗУ, что гарантирует полную юридическую правоспособность новых собственников.

Если наследников больше одного – земля передаётся наряду с иным имуществом в виде наследственной массы. Свидетельство о собственности передаётся наследникам, с приложением перечня наследуемого имущества.

После получения свидетельства требуется составить соглашение о разделе имущества. В данном случае появляются варианты оформления ЗУ в собственность:

совместную, общую собственность, с распределением долей или без их распределения.
Выделив ЗУ одному из участников, взамен иного имущества, которое переходит остальным.
Передав ЗУ одному участнику, с условием последующей выплаты стоимости долей остальным.

Соглашение составляется при добровольном распределении наследственной массы, по договорённости. При условии отсутствия единого мнения, вопрос рассматривается в суде. В этом случае вместо соглашения используется решение суда о разделе имущества.

Приложив к свидетельству о наследовании решение суда или составленное добровольно соглашение, правопреемники покойного владельца ЗУ регистрируют участок в Росреестре, получая соответствующую документацию.

Приватизация земель или выкуп у муниципалитета

Государственные и муниципальные земли могут переходить гражданам населённого пункта:

посредством проведения приватизации;
посредством выкупа.

В обоих случаях земля передаётся в собственность, но приватизация подразумевает безвозмездный переход, а выкуп – возмездный.

Приватизировать землю имеют право лица, владеющие наделом:

на правах постоянного (бессрочного) пользования;
пожизненного наследуемого владения;
аренды у муниципального образования (как оформить ЗУ в собственность если он в аренде).

Процедура совершается только с позволения местных властей и только в том случае, если заинтересованное лицо ранее не воспользовалось правом приватизации. Такая возможность допускается для каждого гражданина единственный раз. В иных случаях разрешается выкуп ЗУ по кадастровой стоимости.

После получения разрешения на приватизацию или выкупа, администрация выдаёт акт, разрешающий регистрацию права собственности, с которым граждане обращаются в Росреестр. Если покупатель участвовал в торгах, дополнительно прилагается выписка из протокола проведения торгов, в которой зафиксировано приобретение указанного участка заявителем. На основании представленной документации, граждане получают свидетельство о собственности и кадастровый паспорт с новым статусом владельца.

Вот такие не сложные основания возникновения права собственности на земельные участки. Независимо от формы приобретения ЗУ, право собственности наступает только после проведения соответствующих регистрационных действий и внесения сведений в Росреестр.

Вопрос возникновения, приобретения права собственности в эпоху развития и становления в России цивилизованного рынка, всех институтов гражданского общества приобретает с каждым днем все большую значимость. Но часто этот вопрос порождает множество спорных ситуаций, рассматриваемых как судами общей юрисдикции, так и арбитражными.

Значительную массу споров составляют споры по вопросу возникновения общей долевой собственности на имущество, в частности на жилой дом.

Подобные спорные ситуации могут возникать и в сфере бизнеса между участниками предпринимательской деятельности, и в сфере бытовых отношений – между людьми, принимавшими участие в строительстве жилого дома, приобретения иного жилья и другого имущества.

Большой объем отмененных решений судов первой инстанции в кассационном и надзорном порядке свидетельствует о наличии пробелов в действующем законодательстве, регулирующем правоотношения по вопросу возникновения права общей долевой собственности. Одной из причин является отсутствие четкого разрешения данного вопроса на законодательном уровне и в судебной практике, имеющихся противоречиях, о которых мы и поговорим в настоящей статье.

Общая собственность на вновь создаваемое имущество

Общие нормы, регулирующие вопрос возникновения общей собственности на имущество, закреплены в ст. 244 Гражданского кодекса РФ. В ч. 1 этой статьи содержится определение общей собственности – собственность двух или нескольких лиц на имущество. То есть в данном случае законодатель отграничивает понятие общей собственности от других видов собственности по субъекту.

В этих вопросах суды не встречают трудностей в правоприменении.

Определенная же коллизия правовых норм содержится в вопросе возникновения права общей собственности в целом либо общей долевой собственности в частности на имущество.

Частью 4 ст. 244 ГК РФ предусмотрено основание возникновения обшей собственности на имущество только при поступлении имущества в собственность двух или более лиц.

В то же время ст. 218 ГК рассматривает две ситуации возникновения права собственности – на имущество, которое имеет собственника, и на имущество, вновь созданное. Иными словами, в этой статье законодатель предусмотрел возникновение права собственности на имущество, которое создается, возникает впервые и ранее не существовало.

При буквальном толковании напрашивается вывод, что на вновь создаваемое имущество не может возникать общая собственность.

Вместе с тем в коллизию с данной правовой позицией вступают положения действующего законодательства, предусматривающие возникновение общей собственности на вновь создаваемое имущество в силу условий договора (например, инвестиционным контрактом, договором долевого участия в строительстве жилья) либо в силу закона (например, имущественный режим супругов).

Мы полагаем, что не нужно уделять внимания в настоящей статье приведенным вариантам, поскольку в случае с договором порядок и основания возникновения прав каждого из участников договора установлен его условиями, а в случае, если возникновение права общей собственности на создаваемое имущество предусмотрен законом (например, Семейным кодексом), то его нормы вполне конкретизированы.

Было бы неплохо, на наш взгляд, устранить приведенную коллизию, изменив ч. 4 ст. 244 ГК РФ, а именно изложить ее в следующей редакции:

Право общей собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Казалось бы, все предельно просто и ясно: нет письменного договора о создании общей собственности на вновь приобретаемое либо создаваемое имущество, а значит нет и основания для возникновения общей собственности на него.

Но, к сожалению, судебная практика не всегда придерживается такой точки зрения.

Поскольку данное постановление Пленума Верховного Суда СССР не применимо на территории РФ только в части процессуальных норм, то в остальной части суды руководствуются данными разъяснениями.

Характерным примером является гражданское дело, в котором соавтор данной статьи представлял ответчика. Ситуация довольно проста: мой доверитель и истец проживали в течение длительного времени одной семьей без регистрации брака. В период их совместного проживания моим доверителем был приобретен земельный участок, на котором он построил жилой дом и по окончании строительства зарегистрировал свое право собственности в ЕГРП. Истец обратился в суд и просил признать за ним ½ доли в праве собственности на дом, мотивируя свои требования тем, что проживал одной семьей с ответчиком; между ними была достигнута договоренность о создании общей собственности на дом, в рамках которой он и члены его семьи принимали физическое участие в строительстве дома, выполняли строительные работы по его возведению и внутренней отделке.

Несмотря на то что мой доверитель отрицал факт такой договоренности, представил документы, подтверждающие оплату им всех строительных материалов и наемной рабочей силы, суд первой инстанции удовлетворил иск – определил размер доли истца в праве собственности в виде 1/10. После отмены кассационной инстанцией указанного решения, суд первой инстанции при новом рассмотрении также удовлетворил требования истца частично, уменьшив размер его доли до 3/100. И только при повторном кассационном рассмотрении дела решение было отменено.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия договоренности о создании общей собственности на дом со ссылкой на приведенной выше постановление.

Разрешая вопрос о разделе общего имущества супругов, Верховный Суд указал на то, что нижестоящие инстанции не приняли во внимание такие факты, как участие в создании этого имущества других лиц, не имеющих к браку отношения, – сестры и брата мужа (ответчика по делу), поскольку разрешение на строительство дома было выдано именно сестре, а источник средств на возведение объекта судами не установлен, равно как и то, в чьей собственности находился земельный участок в то время, когда возводился дом, и существовало ли соглашение о создании общей долевой собственности.

Иными словами, в правоприменительной практике при разрешении споров об общей собственности имеет место судейское усмотрение, т.е. ситуация, при которой суд, будучи не связанным четкими указаниями материального закона, сам пытается вскрыть и зафиксировать значимые, по мнению суда, обстоятельства. При этом, как видно из упомянутых двух дел, усмотрение это имеет очень широкий характер.

Представляется, что вероятность возникновения подобной неопределенности и неоднозначной направленности в отправлении правосудия можно было бы исключить вообще, если привести в соответствие с действующим гражданским законодательством данный вопрос путем неприменения упомянутого постановления Пленума, как противоречащего понятию и основаниям возникновения общей собственности, содержащимся в современном гражданском законодательстве, поскольку письменная форма договора является не только единственной предусмотренной законом для него формой, но и реальным подтверждением волеизъявления его сторон. Отсутствие такого документа свидетельствует об обратном и является доказательством отсутствия соглашения между застройщиком и претендентом на создание объекта права общей собственности в будущем. На наш взгляд, никакие иные данные и факты, как, например, наличие между сторонами спора в период создания объекта недвижимости семейных отношений, общего хозяйства, значительная площадь возведенного строения и т.п., применяемые порой судами в качестве доказательств наличия договоренности о создании общей собственности, не являются таковыми, поскольку элементарно не соответствуют требованиям ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ об их допустимости.

Земля, также как и прочие объекты гражданских прав, может пребывать в индивидуальной либо общей собственности. В первом случае она принадлежит исключительно одному субъекту, во втором – двум или более лицам.

Общая собственность и ее разновидности

Земельные отношения регулируются Земельным кодексом РФ, вместе с тем право собственности на землю помимо этого охватывается и нормами гражданского законодательства, и регламентируется в определенных ситуациях иными специальными нормативными актами.

Ст. 244 ГК РФ установлены виды, на которые подразделяется право общей собственности. Так, каждое имущество, не исключая землю, может состоять в собственности нескольких субъектов, при этом всем из них может принадлежать конкретная доля в нем. Этот вид собственности законодатель называет долевой.

Бывают ситуации, в которых доли в имуществе не установлены, тогда земля или прочий объект будет находиться в совместной собственности. Это означает, что правомочия на земельный участок любого сособственника будут распространяться не на часть, а на весь участок в целом, но с учетом ограничений, поставленных Гражданским кодексом.

Совместная собственность

По общему правилу практически любая общая собственность считается долевой, если нормативными актами не установлено, что она совместная. Исходя из законодательных норм, совместной собственностью признается:

Отличие от долевой заключается в том, что распоряжение совместной собственностью может производиться исключительно по согласию абсолютно всех сособственников. К примеру, для продажи земли, принадлежащей семейной паре, обязательно получение согласия второго супруга. При отсутствии такового последний вправе потребовать признания недействительной сделки через суд, если докажет, что покупатель знал или, по крайней мере, обязан был знать о необходимости получения этого разрешения.

Совместная собственность может быть разделена, но для этого, прежде всего, нужно перевести ее в долевой режим. Также на участок, который пребывает в совместной собственности, вправе обратить взыскание кредиторы. Чтобы осуществить это, необходимо обратиться в суд с иском о выделении доли, а в последующем обратить на выделенную долю взыскание (ст. 255 ГК РФ).

Долевая собственность на земельный участок

Среди оснований, по которым может возникнуть рассматриваемая разновидность собственности, являются следующие:

Возникновение из законодательных актов.
Образование в результате приобретения неделимого предмета в собственность двух и больше субъектов.
Возникновение из договорных отношений.

Доля всякого сособственника в рассматриваемой разновидности общей собственности по обыкновению уточняется соглашением. Такие доли обусловливаются вкладами участников, сколько каждый из них внес в их общее имущество. Так, при покупке земельного участка двумя лицами, если их финансовые затраты одинаковы, то и доля обоих будет одинакова – по ½ у каждого. Если же их вклады разные, то доли определяются пропорционально этим вкладам.

При неимении соглашения об установлении долей, а также, если величину этих долей не удается определить в согласовании с законом, они считаются равными.

Владение, пользование и распоряжение участком

Распоряжение земельным участком, который находится в долевой собственности, и распоряжение определенной долей в этом участке различны. Чтобы совершить сделку в отношении всего такого участка, необходимо соответствующее соглашение всех сособственников. При купле-продаже участка, находящегося в долевой собственности, продавцами будут выступать все сособственники. В случае распоряжения долей земельного участка, согласия сособственников не требуется. Собственник определенной доли может распорядиться ей по своему усмотрению, однако при возмездной сделке он будет должен соблюсти преимущественное право покупки.

Владение и пользование, как устанавливает статья 247 ГК РФ, осуществляется сособственниками аналогично распоряжению, то есть на основании соглашения между ними. Участники долевой собственности могут пользоваться имуществом, как в целом, так и его частями. Выбор в пользу того или иного вида определяется в зависимости от объекта. В отношении земельного участка – собственник доли может использовать или непосредственно свою часть земли, или с согласия остальных – весь участок.

Владение и пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в долевой собственности, регламентируются ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и имеют свои особенности. Для того чтобы осуществлять эти полномочия не обязательно получение согласия всех участников. Как правило, такое решение принимается на собрании, на котором должно присутствовать как минимум 20% сособственников. При получении 2/3 голосов решение о порядке владения и пользования земельным участком считается принятым. Обусловлен такой порядок тем, что зачастую земли сельскохозяйственного назначения имеют огромное число собственников, и получение соответствующего согласия от каждого из них в большинстве случаев становится невозможным.

Доходы от имущества и расходы на его содержание

Земельный участок, использующийся в соответствии с его целевым назначением, естественно, приносит доходы и иные плоды. Распределение их может осуществляться между сособственниками двумя способами, при которых полученные доходы и продукция:

поступают в состав общего имущества;
пропорционально распределяются между сособственниками согласно их долям.

Собственники могут установить и иной порядок, заключив соответствующее соглашение.

Содержание общего имущества – это неотъемлемая часть пользования и владения им. Поэтому расходы по содержанию земельного участка обязаны нести все собственники. При этом эти расходы также устанавливаются соразмерно долям. Участник долевой собственности на землю, заплативший, например, земельный налог за весь участок, вправе потребовать от остальных возмещения соразмерно их долям. С другой стороны, некоторые расходы могут осуществляться лишь по согласию всех собственников. Так, участник долевой собственности, заплативший за охрану всего земельного участка без согласия на то остальных собственников, будет не вправе требовать от них возмещения.

Преимущественное право покупки

Как было указано выше, собственник доли имеет полное право распоряжения своей частью земельного участка. Без получения одобрения других участников он может подарить свою часть земли, передать ее в залог и т.п. Однако если он желает совершить возмездную сделку, то для этого ему нужно соблюсти определенный порядок. У каждого сособственника имеется преимущественное право покупки доли другого участника.

Владелец части земельного участка, перед тем как продать ее, должен предложить остальным участникам выкупить его долю. Цену устанавливает сам собственник. При отказе остальных владельцев долевой собственности от приобретения этой доли, он не вправе продать ее по цене ниже той, за которую он им ее предлагал.

В статье 250 ГК РФ определено, что намеревающееся продать долю лицо должно письменно уведомить об этом всех сособственников. В этом оповещении должна быть указана цена и другие условия купли-продажи. Если в течение одного месяца никто из участников не заявит о желании выкупить долю на таких условиях, то владелец доли может свободно реализовать ее третьему лицу.

При нарушении данных правил сособственники вправе требовать через суд признания такой сделки недействительной. Для этого им предоставляется трехмесячный срок (с момента, когда они узнали о своем нарушенном праве).

Читайте также: