Что такое исключительное право на земельный участок

Обновлено: 02.05.2024

Земельное законодательство закрепляет принцип равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п.2 ст. 15 ЗК РФ). Более подробно этот принцип раскрывается в ст. 34 ЗК, в которой указывается, что процедуры предоставления земельных участков должны соответствовать принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Однако в ряде случаев земельное законодательство закрепляет преимущественное или исключительное право отдельных категорий лиц на приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Преимущественное право означает, что лицо, которое им обладает, имеет преимущество перед другими участниками отношений и в случае предоставления земельного участка из публичной собственности, любое другое лицо может приобрести земельный участок только в случае, если лицо, обладающее правом преимущественной покупки, от приобретения земельного участка отказалось. Таким образом, закон не исключает возможность приобретения земельного участка иными лицами, но при соблюдении преимущественного права покупки.

Исключительное право исключает возможность приобретения земельного участка третьими лицами. Ст. 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков граждан и юридических лица - собственников зданий, строений, сооружений. Исключительное право отменяет преимущественное. Если земельный участок находится в публичной собственности, при этом в аренде у одного лица, а на земельном участке расположено здание, собственником которого является другое лицо, то у арендатора отсутствует право преимущественной покупки такого земельного участка, так как у собственника здания есть исключительное право.




Если здание находится на неделимом земельном участке, а помещения в нем принадлежат нескольким лицам, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. При этом ЗК РФ определяет, что все собственники помещений должны совместно обратиться в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением, в котором должны указать вид испрашиваемого права. Так как данная норма, зафиксированная в п. 5 ст. 36 ЗК носит императивный характер, то орган, осуществляющий предоставление земельного участка должен отказать в таком предоставлении, если с заявлением обратились не все собственники помещений, либо если часть собственников помещений обратилась за предоставлением права собственности, а часть – за предоставлением права аренды.

По мнения Пленума ВАС РФ, сформулированном в Постановлении, которое ранее нами уже упоминалось (№ 11 от 2005 г.), в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - направехозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Читайте также: