Что нужно знать при покупке квартиры в беларуси для граждан других стран

Обновлено: 30.04.2024

Тысяча долларов, 105 базовых величин, справедливое вознаграждение за работу риелтора — называйте как хотите, но горечь от расставания с немалой суммой при покупке и без того недешевых квадратных метров от этого вряд ли станет меньше. В нашей стране редко какие сделки купли-продажи недвижимости происходят без участия посредников. За большинством предложений стоят агентства, которые строго охраняют все подступы к квартирам, блюдя интересы собственника (и, конечно же, свои). Безусловно, риелторы и агенты, призванные проверить чистоту сделки и провести ее от начала до конца, возьмут на себя все заботы, прошерстив, перетряхнув и изучив прошлое объекта, выставленного на продажу. Но ведь все это можно сделать и самому. Если вы задумались о покупке жилья, располагаете временем, а также имеете запас сил и упорства, эта статья — для вас.

Чтобы полностью отказаться от услуг риелторов и взвалить заботы на свои плечи, надо иметь немало мужества. Как ни крути, покупка жилья для многих из нас становится событием всей жизни, и любая ошибка в этом деле может стать фатальной. Поэтому большинство предпочитает все же расстаться с немалой суммой, принеся таким образом своеобразную жертву богам недвижимости (как правило, с покупателя специалисты берут за свои услуги 105 базовых величин, в лучшем случае — 90). О том, как сэкономить более 2000 рублей, проверить квартиру, ее хозяев, оформить сделку и передать деньги, рассказывает адвокат Сергей Зикрацкий.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.

В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.

Следующий этап — изучение документов, показывающих, на основании чего возникло право собственности. Я всегда спрашиваю у людей, как и почему они стали хозяевами этой недвижимости, а потом прошу показать подтверждающие их слова бумаги. Это могут быть договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор с застройщиком, справка от застройщика об исполнении дольщиком (держателем облигаций) своих обязательств.

Чаще всего у собственника есть оригинал одного из этих документов, хуже, когда в наличии имеется только копия. Но бывают случаи, когда не сохранилось ни того, ни другого. Впрочем, из ситуации есть выход. Чтобы узнать основания приобретения собственником квартиры, необходимо будет заказать выписку из ЕГРНИ — Единого государственного регистра недвижимого имущества. Ее можно взять в Агентстве по регистрации и земельному кадастру по месту нахождения объекта недвижимости. Немаловажно, что воспользоваться этой услугой может не только собственник, но и абсолютно любой человек, надо только знать адрес и заплатить госпошлину. С учетом того, что справка платная, заказывать ее лучше тогда, когда вы уже точно определились с объектом.

В этой выписке будет содержаться информация о собственнике, об основаниях возникновения права собственности, а также из нее можно будет узнать, не утаил ли продавец нюанс в виде какого-либо обременения (арест, залог, уже заключенный договор купли-продажи с пока еще не перешедшим правом собственности). По большому счету без выписки можно обойтись: во время сделки нотариус или регистратор проверит эту информацию. Но я советую побеспокоиться о себе заранее: во-первых, чтобы сделка не сорвалась в последний момент, а во-вторых, если вы собираетесь внести предоплату или даже оставить небольшой залог, необходимо быть уверенным в том, что квартира чиста.

Проверяем неведомое прошлое квартиры

В развернутой копии лицевого счета будет отражена информация обо всех жильцах, которые регистрировались в жилье и выписывались из квартиры с того момента, как продавец стал собственником. И только. Все, что было до этого, — секрет (а ведь там может быть история длиной в десятилетия). Поэтому если продавец владеет недвижимостью недолго, узнать, кто и как прописывался и выписывался из квартиры раньше, можно через риелторов и агентства недвижимости. Им эта информация доступна — не разглашая тайну чужой жизни, они могут проанализировать ситуацию и сказать, есть ли подозрительные моменты. Однако в этом случае вам придется оплатить услуги агентства недвижимости.

На практике некоторые РСЦ (ЖЭСы) предоставляют расширенную выписку обо всех прописанных и выписанных за все время существования квартиры по запросам нотариусов для совершения сделки. Но это дело случая: закона, обязывающего РСЦ предоставлять все сведения нотариусам, нет. По сути, проверка многолетнего прошлого прописанных в квартире— самое слабое звено в цепи действий при самостоятельной покупке. Поэтому при возникновении сомнений или недостаточности сведений из выписки, предоставленной продавцом, не стоит пренебрегать услугами специалистов: это тот случай, когда точно надо обращаться в агентства недвижимости. Они имеют доступ к такой информации и могут проконсультировать, а вы в дальнейшем решайте, стоит покупать жилье или нет.

Бояться того, что на момент заключения договора купли-продажи в квартире будет кто-то прописан, не сто́ит. Наш Жилищный кодекс в этом плане достаточно прогрессивный и позволяет собственнику без проблем через суд выписать несобственников (даже несовершеннолетних). Но в любом случае еще до того, как вы ударили по рукам, надо поинтересоваться у нынешнего хозяина квартиры, когда и куда он будет выписываться (вместе с семьей). Желательно не только получить четкий ответ на этот вопрос, но и увидеть подтверждающие документы (на квартиру родителей, на покупку другой квартиры). Однако самый оптимальный вариант предельно прост: все должны быть выписаны еще до совершения сделки. Это значит, что людям есть куда уехать и что они не доставят вам хлопот.

Не забудьте проверить, оплачены ли коммунальные услуги. Сейчас это очень просто сделать через ЕРИП. Если по-хорошему, долгов не должно быть ни по одному из пунктов.

Идеальный продавец — кто он?

— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.

Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.

Если же собственник сейчас не в браке, то нам надо узнать, состоял ли он в браке на момент приобретения квартиры, имеет ли его бывшая вторая половина права на это жилье. Если паспорт не менялся, нужные нам данные будут отражены в нем. Не заключался брак — нет вопросов. Был развод и совместно нажитое имущество? Значит, просим связаться с бывшей(им) супругой(ом), чтобы он(а) дал(а) свое согласие на продажу.

А вот если паспорт выдан недавно и чист, могут возникнуть проблемы. Информацию о прошлом проверить будет очень сложно. К сожалению, у нас нет единого регистра населения, в котором были бы все данные об актах гражданского состояния. То есть загс может выдать собственнику справку о том, что он не состоял (или состоял) в браке в какой-то период, но только по своей базе данных. Информации о других районах не будет, а ведь сейчас брак можно заключать в любом загсе города.

Но это общая беда, и риск есть в любом случае, вне зависимости от того, покупается квартира через агентство или самостоятельно. Нотариусы практикуют следующее: продавец пишет официальное заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке и что в принципе лиц, которые могли бы претендовать на недвижимость, нет. Это не панацея, а всего лишь документ, по которому собственника в случае чего можно будет призвать к ответственности за мошенничество. В основном же информацию приходится принимать на веру.

Еще один эпизод проверки собственника (и его второй половины) — справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если человек состоит на учете, заключать договор купли-продажи однозначно не стоит. Если не состоит, это означает всего лишь то, что гражданин на данный момент не обратился в профильное учреждение здравоохранения, но вовсе не гарантирует, что он полностью здоров и дееспособен. Так что сами оценивайте человека и откажитесь от сделки, если есть какие-то подозрения. Как и в случае с проверкой семейного положения, тут риски абсолютно одинаковы вне зависимости от того, участвует ли в сопровождении сделки агентство недвижимости.

Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?

К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.

Совершаем сделку

Договор составляет регистратор (нотариус). Используется, как правило, типовая форма, однако ничто не мешает внести в стандартный документ изменения. Специалисты реагируют на это абсолютно нормально и вносят не противоречащие закону правки. Когда же нам нужны изменения? Без них не обойтись, если продавец выписывается после совершения сделки (необходимо указать точный срок, когда он выпишется и съедет), если есть рассрочка или отсрочка платежа, если квартира передается новому собственнику не сразу, если она имеет обременения.

Что касается стоимости объекта, мой совет: указывайте в договоре реальную сумму сделки, не идите на поводу у продавца, который хочет по каким-то личным причинам занизить цифры (как правило, таким образом люди пробуют уйти от налога при продаже второй квартиры). Если в будущем что-то вдруг пойдет не так и сделка будет признана недействительной, вам вернут именно ту сумму, которая была указана в официальных документах, а не ту, которую вы реально заплатили.

Если понравившуюся квартиру или дом продают через агентство, вам придется общаться с продавцом через посредника. Напомним, это ваше право — заключать либо не заключать договор с агентством. Агент не имеет права препятствовать в сделке из-за того, что вы не хотите платить ему за дополнительные услуги. Квартиры, которые продает сам собственник, — тоже не редкость.

2. Какие документы должны быть у продавца?

Документы, которые демонстрируют, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. Это свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.

В свидетельстве о госрегистрации указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности.

Как выглядит свидетельство? Плотный лист формата A4. Современное — фиолетового цвета, свидетельство постарше — белый лист бумаги с той же информацией, печатью и подписью исполнителя.

Технический паспорт тоже должен быть у продавца. Важно, чтобы план, нарисованный в техпаспорте, совпадал с планировкой квартиры. Неузаконенная перепланировка, в случае покупки такой квартиры, будет вашей головной болью. И хорошо, если удастся отделаться штрафом. Не все варианты перепланировки узаконят, в некоторых случаях новому владельцу придется и заплатить штраф, и вернуть помещение в изначальный вид за свой счет.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Документы, показывающие, на основании чего возникло право собственности, также необходимы. Это может быть договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор с застройщиком, справка от застройщика об исполнении дольщиком (держателем облигаций) своих обязательств.

Бывает, что у собственника нет этих документов — утеряны. Тогда стоит заказать выписку из ЕГРНИ — Единого государственного регистра недвижимого имущества. Ее выдают за небольшую госпошлину в Агентстве по регистрации и земельному кадастру по месту нахождения объекта недвижимости. Кстати, заказать справку может не только собственник, но и вы.

В выписке будет: информация о собственнике, об основаниях возникновения права собственности, наличие обременения (арест, залог, уже заключенный договор купли-продажи с пока еще не перешедшим правом собственности).

Кстати, во время сделки нотариус или регистратор проверит эту информацию. Но лучше знать обо всем заранее, чтобы сделка не сорвалась в последний момент.

3. Проверяем прошлое квартиры

Если собственник жил в этой квартире с начала ее появления или больше 10 лет, и с историей тех, кто с ним проживал за это время, все прозрачно, можно не волноваться (10 лет — срок исковой давности в большинстве случаев). Хуже, если квартира в собственности была меньше этого срока.

Государство защищает личные данные граждан, которые когда-то там жили, и ни вам, ни собственнику не дадут эту информацию. А вот агентству недвижимости дадут. Но за то, чтобы юристы агентства запросили эту информацию и изучили на предмет скользких моментов, придется заплатить.

Можно попробовать попросить вашего нотариуса запросить в РСЦ расширенную выписку обо всех прописанных и выписанных за все время существования квартиры. Но тут как повезет: нет законодательных документов, которые обязывали бы РСЦ предоставлять эти сведения нотариусам. Впрочем, нет и запрета.

Собственно, история — самый скользкий момент при самостоятельной покупке жилья. Без полной истории квартиры есть риски нарваться на суды. Так что, если собственник владеет квартирой совсем недолго, выбор непростой: либо платить агентству, либо купить кота в мешке, либо отказаться от покупки.

Когда рассматриваете расширенный лицевой счет, не стесняйтесь задавать вопросы: кто вам этот Иванов? Почему тут проживал? Куда переехал?

Если квартирой владеют несколько лет — узнайте, куда делся тот, кто ее продал? Возможно, с ним есть связь и он развеет все сомнения.

О бывших владельцах могут рассказать и соседи, которые прожили в этом доме всю жизнь. Они вспомнят, что шесть лет назад тут жил запойный Вася, а потом исчез, в квартире сделали ремонт и перепродали нынешнему владельцу. Последний может быть вполне добросовестным покупателем. Но вас это не застрахует от судов. Поэтому при любых сомнениях лучше отказаться от сделки.

Если продавец вам кажется не совсем нормальным — отказывайтесь от идеи купить эту квартиру. Случаи, когда продавца задним числом родня признавала недееспособным и сделка по продаже жилья аннулировалась, были. У любого продавца лучше попросить справку о том, что он (и вторая половина, если люди в браке) не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Учет, даже при отсутствии ограничения дееспособности, — опасный звоночек. И повод не рисковать, отказаться от сделки.

Стоит проверить, не будет ли на квартиру претендовать бывший супруг собственника. Оптимальный вариант — квартира приобретена в браке, супруги вместе ее продают, и вторая половина дает письменное согласие на продажу в момент заключения сделки. Либо у супругов (экс-супругов) есть брачный договор, в котором прописана судьба этой квартиры. Как вариант — у собственника есть официальное разрешение от экс-супруга (супруги) на продажу этого жилья.

Подстраховка может быть только одна: продавец под присмотром нотариуса напишет заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке и что нет вообще лиц, которые могли бы претендовать на квартиру. Продавца предупредят об ответственности за мошенничество.

Будьте внимательны, если квартира продается по доверенности. Таких квартир немало — довольно часто родители продают по доверенности квартиры детей, уехавших из страны на ПМЖ. Реже — дети продают квартиру родителей, потому что забрали их жить к себе в другой город.

Очень хорошо, если во время сделки будет присутствовать собственник (родителя из другого города на сделку вполне можно привезти). Если нет (например, собственник в США и ради сделки прилететь не готов), нужно помнить — доверенность могут отозвать в любой момент. Поэтому проверьте, действует ли доверенность сейчас (на сайте Белорусской нотариальной палаты это можно сделать онлайн).

В момент заключения сделки информацию перепроверит регистратор Агентства по государственной регистрации и земельному кадастру или нотариус. Напрячься стоит, если по доверенности жилье продает не близкий родственник и не уполномоченное собственником агентство недвижимости. Тут без присутствия собственника лучше сделку не заключать.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Хорошо, если собственник покажет вам документы, подтверждающие готовность в ближайшее время выписаться в конкретное место (например, документы на другую квартиру, дом, в т. ч. наследованные). Но и отсутствие этих документов — не препятствие. Действующий Жилищный кодекс дает право собственнику через суд выписать не собственников (даже несовершеннолетних). Но на суды никто тратить время не хотел бы.

Еще стоит проверить, есть ли долги по коммуналке. Это просто сделать через ЕРИП, причем дважды: пока договариваетесь о сделке и прямо перед сделкой.

4. Заключаем сделку: куда идти?

Можно заключать договор купли-продажи у нотариуса и потом зарегистрировать его в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. А проще сразу идти в Агентство.

Специалист проверит квартиру по ЕГРНИ, если квартира продается по доверенности — проверит, действует ли доверенность, и тут же все удостоверит и зарегистрирует.

Договор купли продажи типовой, его поможет оформить регистратор. В некоторых случаях в договоре могут быть изменения (например, будет прописано, что продавец освобождает ее к такому-то числу, или что оплата поступает двумя частями). Регистраторы сталкивались с разными случаями и все, что не противоречит законодательству, внесут в договор.

Очень важно оговорить с продавцом заранее, что вы готовы в договоре указывать исключительно реальную сумму сделки. Используйте и привязку к иностранной валюте по курсу Нацбанка. Случись что — деньги вам обязаны вернуть ровно в том объеме, который указан в договоре, в белорусских рублях по курсу Нацбанка на момент расторжения сделки.

Многие думают, что заключение договора означает автоматический переход права собственности. Вовсе нет. В договоре можно указать, что переход права собственности будет осуществлен после окончательного расчета и подписания акта приема-передачи.

5. Как рассчитываться за покупку?

Посему, повторимся, расчет — только в рублях. Оговорите заранее, как делите курсовую разницу.

После того как деньги перешли от покупателя к продавцу, подписывается акт приема-передачи. На основании именно этого документа регистратор выдаст вам свидетельство о регистрации права собственности.

Кстати, работа регистратора платная: есть пошлины. С расценками можно ознакомиться тут.

Если у вас возникают какие-то вопросы по оформлению сделки, стоит сходить в Агентство по госрегистрации на консультацию или — для начала — позвонить на прямую линию. Там знают ответы на все вопросы.

На сегодняшний день приобрести квартиру, дом или другой объект за рубежом не очень-то просто. Постоянно меняющеюся законодательство не дает расслабится, полностью насладится покупкой и спокойно зарабатывать на сдаче в аренду. Помимо подтверждения источников дохода, которые потребуют иностранные банки, покупателю нужно еще изучить ряд организационных вопросов, а именно — что нужно декларировать при покупке недвижимости за границей.

В статье будут проанализированы обязательства по декларированию и уплате налогов, которые возникают у резидентов Украины, России, Казахстана и Белоруссии при покупке и владении недвижимости за рубежом.

Кто обязан отчитываться за покупку иностранной недвижимости

Покупка иностранной недвижимости – популярный способ диверсификации инвестиций. Сделав правильный выбор, инвестор не только сохраняет капитал, а и увеличивает свое благосостояние. Определенная недвижимость в определенных регионах даже в период пандемии и закрытых границ пользовалась огромной популярностью и за 2020 год выросла в цене от 3-8% (например, новостройки в Берлине), что заметно выше дохода который предлагают банки за размещение средств на депозитах.

Однако многие жители России, Украины, Казахстана, Белоруссии желающие приобрести квартиру или дом за рубежом, колеблются перед покупкой. Конечно, приобретение недвижимости за границей, совсем не то, что покупка бытовой техники. К выбору объекта нужно подходить осознанно, тщательно изучив все плюсы и минусы приобретения. Однако помимо самой покупки следует еще изучить вопрос администрирования сделки и новых обязательств, возникающих у владельца. Причем не только перед иностранной юрисдикцией, а и перед родной страной.

Законодательство Украины, России, Белоруссии, Казахстана не запрещает своим гражданам приобретать недвижимость в других странах. Однако следует учесть о наличии ограничений для отдельных категорий граждан. Речь идет о чиновниках, госслужащих, людей, работающих в органах правопорядка, здравоохранения и всех других кто связан с государственной казной. Им также не запрещено делать покупки за границей, однако они и их родственники обязаны все свои активы, в том числе заграничные, указывать в декларациях. Данное требование касается чиновников как из России, так и Украины, Белоруссии, Казахстана. Для них, ответ на вопрос: нужно ли сообщать о приобретении недвижимости за рубежом звучит утвердительно.

Что нужно для покупки недвижимости за границей

Для покупки понравившейся квартиры, апартаментов, виллы на берегу моря или перспективного магазинчика в центральной части столицы европейского государства необходимо иметь не только нужную сумму денег. А решить еще ряд важных вопросов:

способ владения недвижимостью;
как осуществить оплату;
как будет использоваться недвижимость.

Способ решения указанных вопросов ведет к возникновению различных обязательств, как перед иностранной, так и родной страной.

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Владение недвижимостью

Стать собственником домика за рубежом можно, используя местное или иностранное юрлицо, либо записав имущество на себя. В зависимости от структуры владения возникают различные обязательства. Особо следует изучить момент декларирования недвижимости за границей, которой владеют через иностранное юрлицо.

Способ оплаты

Понятно, что наличными никто не будет платить за покупку жилого или коммерческого объекта за границей. С большой вероятностью сделка пройдет с использованием банковских счетов. Покупатель может осуществить оплату как непосредственно со своего счета в родной юрисдикции на счет продавца в иностранном банке, так и открыть специальный счет для покупки за границей и уже оттуда делать оплату.

Часто для обеспечения безопасности сделки используют такие банковские инструменты, как гарантии, аккредитивы, эскроу-счета, банковские ячейки.

Трансграничные переводы и использование валюты при осуществлении платежей подлежит регулированию с точки зрения валютного контроля. И на это следует обращать внимание, планируя покупку недвижимости за рубежом.

Использование недвижимости

Можно ли покупать недвижимость за границей с целью получения прибыли? Ответ утвердительный – да. И это одна из самых популярных причин инвестиций. Однако, если недвижимость используется с целью получения дохода, тогда где-бы она не находилась ее владельцу необходимо платить налоги в соответствии с налоговым законодательством той страны, налоговым резидентом которой он является.

Покупка же апартаментов, квартиры, виллы в другой стране для личного проживания не обязывает их владельцев нести какие-либо обязательства в родных юрисдикциях. Даже при наличии налога на имущество, собственники активов будут его оплачивать в иностранную казну по месту расположения объекта.

Что обязаны декларировать россияне при покупке недвижимости за рубежом

Итак, если было принято решение о покупке недвижимости в другой стране, тогда следует учесть наличие следующих важных моментов, которые сопровождают или могут сопровождать сделку:

открытие счета в иностранном банке, платежной системе или другой финансовой организации;
регистрация иностранной компании (в случае владения недвижимостью с использованием юрлица или организации без образования юрлица: фонды, трасты и т.д.);
получение дохода (если недвижимость используется для бизнеса).

А теперь рассмотрим, что нужно декларировать гражданам РФ, владеющих иностранной недвижимостью, более подробно:

Использование недвижимости в личных целях

Самый простой вариант, если россиянин приобретает недвижимость:

для себя;
как физлицо;
не планирует использовать ее для сдачи в аренду.

В таком случае, владелец недвижимость обязан только выполнять требования валютного законодательства:

уведомить ФНС в течение 1 месяца об открытии (закрытии/изменении реквизитов) счета в иностранном банке;
физлица — ежегодно до 01.06 подавать отчет о движении средств по иностранных счетах, компании и ИП — ежеквартально.

Если счет открыть в государстве-члене ЕАЭС или в стране, которая обменивается с РФ финансовой информацией в автоматическом режиме, плюс остаток/поступления по счету не превышают 600 000 рублей (~ 8 000$), тогда обязательства по отчете о движении средств снимаются.

Внимание! Валютный контроль РФ запрещает осуществлять транзакции на счета, открытые в финансовых учреждениях стран, с которыми нет автоматического обмена финансовой информацией. Подобные транзакции являются незаконными и штрафуются в размере 100% от суммы операции. Особое внимание в данном контексте заслуживают такие страны: Грузия, Албания, Украина, Сербия, Великобритания. Для покупки недвижимости в этих государствах россиян рекомендуется открыть иностранные счета в других юрисдикциях.

Владение недвижимостью через юрлицо

Использование юрлица или фонда для владения недвижимостью обязывает граждан РФ не только выполнять требования валютного законодательства, а и соблюдать требования налогового законодательства о КИК. Речь о необходимости декларировать:

своего участия (изменении доли/прекращении участия) в КИК – в течение 90 дней;
информации о КИК – ежегодно до 20 марта для юрлиц/30 апреля для физлиц.

Владение иностранной недвижимостью с целью сдачи в аренду

В соответствии с НК РФ прибыль, полученная из иностранных источников, подлежит декларированию с целью налогообложения. Таким образом, сдача недвижимости за рубежом в аренду обязывает владельцев выполнять следующие правила:

физлица – не позднее 30 апреля подать декларацию, а заплатить налог на доход – не позднее 15 июля;
юрлица – не позднее 28 марта подать отчетность и заплатить налог.

Что нужно декларировать при покупке недвижимости гражданам Украины

Украинское законодательство менее требовательное к своим резидентам, чем российское. Так, украинцам не нужно никого уведомлять об открытии счетов для покупки недвижимости в иностранных юрисдикциях. Однако требования касательно КИК и уплате налогов с доходов они обязаны выполнять.

И еще необходимо учитывать наличие ограничений на операции по переводу денег за границу. В рамках E-лимита физлица-резиденты Украины могут осуществлять переводы в пределах до 200 000 EUR, юрлица – 2 000 000 EUR в год (по состоянию на 2021 год).

Наиболее простой вариант владения недвижимостью за границей

Покупка недвижимости физлицами-резидентами Украины для личных целей (отдых, проживание) не предусматривает никаких обязательств перед контролирующими органами. Они не должны отчитываться об открытии счетов и ничего не обязаны декларировать (за исключением чиновников).

Владение зарубежной недвижимостью через юрлицо

подача уведомления о регистрации/прекращения участия/изменения доли КИК – в течение 60 дней;
информация о КИК и отчетность (первая подача в 2022 году) – ежегодно: физлица — до 30.04, юрлица – в течение 60 дней после окончания отчетного года.

Иностранная недвижимость для получения дохода

Часто основной целью приобретения недвижимости за границей является сдача ее в аренду. Получение дохода накладывает конкретные фискальные обязательства (декларирование дохода и оплата налогов) на владельца имуществом:

физлица – подача декларации до 30.04, оплата налогов – до 31.07;
юрлица – подача декларации в течение 60 дней после окончания отчетного года, оплата налога на прибыль – через 10 календарных дней после подачи декларации.

Нужно ли декларировать зарубежную недвижимость резидентам Казахстана

С 01.01.2021 года в Казахстане стартовала реформа, которая вводит поэтапное декларирование доходов и имущества. С текущего года отчитаться о наличии имущества за рубежом, в том числе недвижимости, нужно чиновникам и госслужащим. В будущем подобная обязанность станет нормой для всего населения страны. Так, с 2024 года подавать декларации о доходах и имуществе станут руководители и учредители юрлиц и их супруги, а с 2025 года — абсолютно все категории населения Казахстана.

Валютный контроль в Казахстане

Валютное законодательство Казахстана достаточно либеральное:

физлица не обязаны никого уведомлять об открытии иностранных счетов, а также оформлять разрешения на валютные операции в Нацбанке;
юрлица-резиденты Казахстана обязаны только уведомлять регулятор об открытии счета.

Таким образом, покупка апартаментов, земли, вилл, коммерческих объектов в других странах не обязывает резидентов Казахстана подавать декларации или брать разрешения в местном Нацбанке. Все предельно просто, есть деньги – можно покупать недвижимость за границей.

Использование иностранной компании для владения недвижимостью за рубежом

Резиденты Казахстана обязаны выполнять требования местного законодательства о КИК. То есть, в случае использования иностранной фирмы для владения имуществом за границей им нужно:

в течение 60 рабочих дней уведомить налоговые органы о создании фирмы за границей;
ежегодно до 31 марта предоставлять информацию о КИК.

Обязательства по декларированию дохода от сдачи иностранной недвижимости в аренду

Если резидент Казахстана получает доход от сдачи заграничной недвижимости – он обязан его задекларировать и заплатить налоги. Сроки выполнения обязательств:

физлица – подача декларации по индивидуальному подоходному налогу до 31 марта, а уплата налога – до не позднее 10 календарных дней после сдачи декларации;
юрлица – условия аналогичны, как и для физлиц.

Обязанности по декларированию для владельцев недвижимости из Белоруссии

Нужно ли декларировать недвижимость за рубежом для резидентов Беларуси? Ответ, аналогичен, как и для граждан из вышеуказанных стран. Чиновники и госслужащие, а также члены их семьи – обязаны указывать в декларациях наличие квартир, домов, апартаментов за рубежом. Для остальных граждан подобных требований не существует.

Особенностью Белоруссии является отсутствие законодательства о КИК. Это с одной стороны снижает административную нагрузку на местных бизнесменов, владеющих недвижимостью за границей через юрлицо. Им не нужно ничего декларировать и никого уведомлять о создании иностранной фирмы. Однако с другой стороны – для создания иностранной компании бизнесмену необходимо получить разрешение Нацбанка на проведение валютной операции, связанной с движением капитала (формирование уставного капитала).

Валютный контроль в Белоруссии

Местное валютное законодательство активно движется в сторону либерализации, но с определенными оговорками. Так с 09.07.2021 года резиденты Белоруссии получают право открывать счета в иностранных финансовых учреждениях для покупки недвижимости без разрешения Нацбанка. Однако:

валютные договора должны обязательно регистрироваться в уполномоченных банках;
Нацбанк и правительство страны могут вводить валютные ограничения в любой момент (в случае угрозы экономической безопасности страны).

Что это значит? Белорусам не придется ничего декларировать, осуществляя покупку недвижимости за границей, но нужно внимательно следить за новостями, так как власти могут в любой момент ввести ограничения.

Декларирование доходов от операций с иностранной недвижимостью

Белорусы, получающие доход от сдачи в аренду квартир, домов или другой недвижимости за рубежом обязаны отчитываться в налоговой и платить налоги. Подать декларацию следует до 31 марта, а выполнить фискальные обязательства – до 1 июня.

Заключение

Остались вопросы, и вы хотите узнать больше об обязательствах, возникающих у владельцев жилых и коммерческих объектов в других странах, обращайтесь к нам. Наши эксперты подробно расскажут об особенностях владения недвижимостью в разных странах, а также помогут провести сделки на высшем уровне. Пишите нам на e-mail: info@offshore-pro.info, в онлайн-чат или звоните на контактные телефоны.

Основные причины покупки недвижимости за границей?

Инвестиции с целью получения дохода является не единственной причиной покупки домов, квартир, апартаментов, магазинов за рубежом. Нередко покупка осуществляется с целью: смены страны проживания, получения налогового резидентства, получения ВНЖ или гражданства, временного проживания в течение кратковременного или длительного периода.

Где лучше купить недвижимость?

Ответ на этот вопрос кроется в причинах приобретения недвижимости. С целью получения ВНЖ рационально приобретать недвижимость в Испании, Португалии, Греции, для гражданства – в странах Карибского бассейна, для выгодных инвестиций – в Берлине, Лондоне, Париже.

Существуют устойчивые мифы о том, что должен иметь иностранный гражданин, чтобы купить недвижимость в России. Давайте развеем эти мифы и покажем, что происходит в действительности (и подтвердим это статьями законодательства).

Но те, кто все-таки отважился до нас добраться, резко меняют свое представление. И чаще всего, в лучшую сторону. А некоторые иностранцы так проникаются чувствами к России, что даже приобретают себе здесь жилье и обзаводятся семьями.

Возникает вопрос: а может ли иностранец купить жилье (например, квартиру) в России (например, в Москве), и оформить его на себя без российского гражданства?

Ответ – может. А как это делается? И есть ли какие-нибудь особенности приобретения недвижимости в РФ для иностранцев?

Каких-то особенных ограничений на покупку недвижимости на территории Российской Федерации для иностранцев нет. За исключением некоторых видов земельных участков, которые запрещено продавать иностранным гражданам и компаниям. Но если речь идет о квартирах, то здесь иностранцы практически равны в правах с гражданами РФ. Правда, некоторые особенности процедуры оформления сделки и владения жильем все же есть.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Оформление покупки квартиры иностранным гражданином в России

Конституция РФ (п. 3, ст. 62) уравнивает в правах российских и иностранных граждан, и даже лиц без гражданства. Это, в частности, означает, что все они могут приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью на территории РФ, за исключением отдельных случаев, установленных законом (например, есть ограничения для иностранцев в отношении некоторых земельных участков – см. Указ Президента от 09.01.2011 и п.2, ст.28, ФЗ-261 от 08.11.2007).

Что касается приобретения квартир на территории страны, то иностранцы (не граждане России) здесь могут действовать свободно, без каких-либо ограничений. Главное, чтобы само их пребывание в России было законным.

Свое законное пребывание на территории Российской Федерации иностранный гражданин может подтвердить следующими документами:

При этом, рассказы о том, что иностранцу для покупки квартиры на территории России обязательно нужно иметь вид на жительство или родственников (в т.ч. супруга), проживающих здесь – это мифы. Любой иностранец вполне может купить себе здесь жилье, даже находясь в стране по туристической визе.

Сам факт проживания (или вида на жительство) в стране не имеет отношения к собственности. Иностранный гражданин спокойно может купить недвижимость в России, и тут же уехать к себе на родину, например.

При нарушении этого правила, иностранцу грозит выдворение и запрет на въезд на территорию страны (ст. 27, ФЗ-114). Приобретение недвижимости здесь никакой роли не играет.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Нужен ли риэлтор для продажи или покупки квартиры? В чем его ценность, и можно ли обойтись без него – см. в этой заметке.

Документы для покупки квартиры иностранцем

Чтобы купить квартиру на территории России любому иностранцу (так же, как и россиянину) прежде всего нужен документ, удостоверяющий личность – паспорт. Но в отличии от россиянина, паспорт иностранного гражданина должен быть переведен на русский язык и заверен российским нотариусом. Если перевод был сделан у нотариуса другой страны, то на него оформляется апостиль.

В отличие от гражданина России, иностранец для сделки купли-продажи предоставляет также документ, подтверждающий его законное нахождение в стране (см. выше список).

Временно проживающий в Российской Федерации иностранный гражданин — лицо, получившее разрешение на временное проживание;
Постоянно проживающий в Российской Федерации иностранный гражданин — лицо, получившее вид на жительство;
Временно пребывающий в Российской Федерации иностранный гражданин — лицо, прибывшее в Российскую Федерацию на основании визы или в порядке, не требующем получения визы, и получившее миграционную карту, но не имеющее вида на жительство или разрешения на временное проживание.

Все остальные документы и действия по покупке квартиры у иностранца и гражданина России – одинаковы. Порядок этих действий показан на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ , в разделе для Покупателя (откроется во всплывающем окне). Там же представлен и список документов, необходимых для сделки.

Так же, как и россиянин, иностранный гражданин может купить себе квартиру как на первичном рынке (по Договору долевого участия), так и на вторичном (по Договору купли-продажи). Состав, содержание, процедура заключения и регистрации обоих этих договоров ничем не отличается от такой же сделки между российскими гражданами (подробнее – см. по приведенным ссылкам). Порядок исполнения и обжалования договора регулируются российским законодательством.

При желании, договор может быть составлен на двух языках (один из которых русский). На самой сделке может присутствовать переводчик, если иностранец плохо владеет русским языком. Все условия договора покупки недвижимости должны быть для него абсолютно понятны. При покупке жилья на вторичном рынке, рекомендуется заключать Договор купли-продажи квартиры у нотариуса (какой в этом смысл – см. по ссылке).

Заключать сделку купли-продажи иностранец может как самостоятельно, так и через своего официального представителя (например, гражданина РФ). Для этого нужно оформить нотариально заверенную доверенность на покупку квартиры (на русском языке).

Расчеты по сделке происходят в рублях. Методы и формы расчетов за квартиру (наличные и безналичные), показаны по приведенной ссылке.

Квартира становится собственностью иностранного гражданина только после регистрации этого права в Росреестре (процедуру регистрации – см. по ссылке).

Физическая передача квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынках, происходит путем подписания Акта приема-передачи квартиры.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Какие права дает иностранцу купленная в России недвижимость?

То, что покупка квартиры на территории России дает иностранцу какие-то льготы и преимущества – это тоже миф.

Приобретая в России объект недвижимости, иностранный гражданин получает всего лишь объект собственности и жилплощадь, где он согласно п.1, ст.14, ФЗ-109 должен временно или постоянно прописаться (зарегистрироваться по месту проживания или жительства). Это дает ему возможность постановки на миграционный учет и получения разрешения на временное проживание (РВП) или оформления вида на жительство (ВНЖ).

Прекращение регистрации. Если же право иностранного гражданина на постоянное или временное проживание в России прекращено (аннулировано, закончился срок действия и т.п.), то это является основанием для снятия этого гражданина с регистрационного учета по месту жительства.

При этом, получить в упрощенном порядке вид на жительство (ВНЖ) или российское подданство на основании владения недвижимостью в России – не получится. Все права, которые дает иностранцу собственное жилье в РФ, ограничиваются только правами пользования, владения и распоряжения этой самой недвижимостью. Не более того.

В некоторых странах владение местной недвижимостью действительно дает определенные льготы. Но в России для иностранца купленная квартира:

Кстати, о налогах.

Налоги на квартиру для иностранного гражданина

Российское законодательство предусматривает налоговые льготы (вычеты) за приобретение жилья, но это касается только граждан РФ. Для иностранцев налоговые вычеты за покупку квартиры в России не предусмотрены.

Что касается налога на владение недвижимым имуществом (налог на имущество физических лиц), который уплачивается ежегодно каждым собственником квартиры, то здесь иностранцы платят его так же, как и россияне. От какой суммы исчисляется налог на недвижимость для физлиц, по какой ставке и когда его надо платить – рассказано по приведенной ссылке.

А вот налогообложение при продаже квартиры для иностранцев гораздо жестче – здесь гости из других стран явно проигрывают местным жителям. Как рассчитываются налоги для иностранцев при продаже недвижимости в РФ, и как их можно уменьшить – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика производит территориальная инспекция ФНС по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 83-85, НК РФ).

В целом можно сказать, что для иностранца купить квартиру или апартаменты в России не представляет каких-либо сложностей, которые принципиально отличают эту покупку от сделки с местным жителем. И так же, как и местному жителю, иностранному гражданину нужно помнить Откроется в новой вкладке.">о рисках при покупке жилья.

Распознать эти риски и избежать их поможет наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ссылку в конце статьи).

Кроме того, если квартира покупается на вторичном рынке, то заключение сделки через нотариуса снизит целый ряд рисков, связанных с Откроется в новой вкладке.">правами третьих лиц и с личностью Продавца. А через депозит нотариуса можно провести и безопасные расчеты по сделке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти - ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Читайте также: