Что делать если квартиру продали незаконно

Обновлено: 06.05.2024

Сегодняшняя статья о том, как Верховный суд РФ решает дела о самовольных пристройках к помещениям. Вы узнаете, должен ли новый владелец квартиры отвечать за незаконную перепланировку, сделанную предыдущим хозяином жилья.

С чего всё началось

Противостояние двух соседок началось, когда одна из них, решила пристроить к своей квартире на первом этаже балкон. Решено – сделано, балкон пристроили. Соседке сверху это не понравилось, и она подала в суд.

Суд решил дело в её пользу и постановил снести незаконную конструкцию, но в это время квартиру на первом этаже продали. Новый владелец не захотел отвечать по обязательствам прежней хозяйки.

Тем не менее городской суд заменил ответчика на нового правопреемника. Таким образом, балкон должен был снести новый собственник квартиры.

Новый хозяин квартиры подал апелляцию – потребовал отменить решение городского суда. Судебная коллегия апелляционным определением отменила это решение. Суд решил, что раз уж квартиру купили уже с балконом, то новый владелец за него отвечать не должен.

Соседка сверху обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд РФ.

Верховный суд РФ о незаконной перепланировке

Верховный суд отменил апелляционное определение областного суда. Основанием для отмены послужили существенные нарушения норм процессуального права, повлиявшие на исход дела (ст. 387 ГПК РФ).

Оказалось, что областной суд неверно решил, что смена собственника имущества, если имущество приобретено новым собственником без обременения, сама по себе не влечёт переход к новому собственнику этого имущества обязанностей, возложенных решением суда на бывшего собственника.

Областной суд нарушил нормы права – закон об исполнительном производстве. Верховный суд указал, что всё же есть основания заменить ответчика и обязать снести балкон нового владельца квартиры.

смерть,
перевод долга,
продажа доли в фирме,
реорганизация,
смена собственника.

Правопреемника можно заменить на любой стадии судебного разбирательства (п. 1 ст. 44 ГПК РФ). Долговые обязательства переходят ему в силу закона (ст. 392 ГК РФ).

ВС РФ объяснил, что ответчиком по иску о сносе самовольной пристройки выступает тот, кто её воздвиг (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Если пристройку создали с помощью подрядчиков, то отвечать за неё будет заказчик.

Если незаконной пристройкой владеет тот, кто к её постройке не имеет отношения, ответчиком по иску о сносе такой конструкции будет лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, которого обязали снести незаконную конструкцию, не строил её, он может обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную пристройку (п. 24 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние, лежит на собственнике этого помещения и переходит к новому собственнику.

Что делать дальше

Теперь новому владельцу квартиры необходимо снести незаконный балкон (ст. 222 ГК РФ). После он сможет подать в суд иск о возмещении убытков к предыдущему владельцу.

Так же обстоит дело с любыми перепланировками в квартире. Вы можете снести стену, расширить дверной проём, объединить ванну и туалет, организовать тёплые полы в коридоре. Но потом по закону всё несогласованное нужно вернуть в прежний вид.

Это сделает владелец жилья, и то, что он купил жильё уже в таком состоянии, не будет оправданием.

Как могут помочь управляющие организации

Управляющие организации в курсе, что творится в подведомственных им домах. Если к вам будут обращаться за советом о конкретной квартире, расскажите покупателю, идут суды, не подавали ли на продавца в суд из-за незаконной пристройке.

Не всегда на квартиру накладывают обременения, и не всё бывает очевидно по документам. В таких ситуациях осведомлённость управляющей организации будет полезна.

Если собираетесь проводить перепланировку, согласуйте работы с Жилищной инспекцией и БТИ, иначе их признают незаконными. Если вы не согласуете перепланировку, придется искать покупателя, который купит такое жилье, соберет документы и вернет все в прежний вид.

Расскажем, какие виды работ требуют обязательного согласования и как продать квартиру с неузаконенной и согласованной перепланировками.

Что такое перепланировка?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

совмещение ванны и туалета;

перенос коммуникационных систем;

демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);

увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;

монтаж батареи на балконе;

подключение системы теплого пола к общему отоплению.

Если на эти виды работ не получить разрешение, вас не только привлекут к административной ответственности, но и заставят все вернуть, как было.

Что не считается перепланировкой?

Если делаете ремонт в квартире, планируете заменить двери, поклеить обои или нанести декоративную штукатурку, разрешение не нужно. Но если изменения касаются общей конструкции квартиры, потребуется согласование с БТИ.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Если получили разрешение в БТИ и согласовали перепланировку, проблем с продажей квартиры не будет. Проведите предпродажную подготовку недвижимости, сделайте фото и подайте продающее объявление. После того как найдете покупателя, возьмите выписку из ЕГРН, выпишитесь из квартиры, согласуйте условия передачи денег и заключите договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи прописываются все характеристики недвижимости, указываются параметры квартиры, точный адрес, этаж, количеством комнат и площадь. После получения оплаты от покупателя недвижимость переходит к нему в собственность по условиям договора купли-продажи.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.

При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.

Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.

Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.

Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.

Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеке

Перед тем как делать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку, запросите разрешение в БТИ, а потом в банке. Если вы не согласуете работы в бюро, банк откажет и квартиру продать не получится.

Но если продавец не взял разрешение в БТИ и нет изменений в техпаспорте, банк не согласится передавать квартиру с ипотекой потенциальному покупателю. Если после этого вы узаконите перепланировку — продадите квартиру без проблем.

Что делать, если в БТИ не признают перепланировку?

Если ваш случай не подпадает под незаконную перепланировку, а в БТИ все равно не признали изменений в квартире и отказали выдавать новый техпаспорт, — обращайтесь в суд. Если во время реконструкции квартиры не были нарушены несущие стены, а изменения конструкции не несут опасности для жизни соседей, суд встанет на вашу сторону. Иск подавайте на основании ст. 49 п. 4 ЖК РФ.

В БТИ вам выдадут новый техпаспорт с изменениями. Но в любом случае придется заплатить штраф 2−2,5 тыс. руб. на несогласованную перепланировку. Реквизиты для оплаты выдают в Жилищной инспекции. Если дело рассматривалось в суде, там и получите банковские реквизиты для оплаты.

Как узаконить перепланировку перед продажей?

Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:

Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.

Получите разрешение в БТИ.

Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.

В каждом городе есть БТИ, где принимают заявки на перепланировку. Узнайте адрес и телефон БТИ в своем городе на сайте Федерального БТИ.

Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?

Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.

Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

Допустим, вы решили продать квартиру, но 5 лет назад пробили проем в стене для нового окна. Действия с БТИ и жилищной инспекцией не согласовали и столкнулись с тем, что все потенциальные покупатели требовали снизить цену из-за неузаконенной перепланировки.

Вас это не устроило, и вы стали искать пути решения проблемы. В статье мы расскажем, как разобраться с неузаконенной перепланировкой, нужно ли это делать и как не сорвать куплю-продажу при таких условиях.

Чтобы задать вопросы специалисту, оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте Династия 24.

Разберемся в терминах для лучшего понимания, какие вообще могут быть вмешательства.

Перепланировка — изменение конфигурации помещения.

Например:
объединение комнаты или кухни с балконом, установка новых окон или дверей.

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Не несет изменений в конфигурации помещения.

Например:
замена батареи, прокладка электрокабеля, перенос унитаза или раковины в другое место.

Подробнее о видах перепланировки и переустройства можно прочитать в гл. 4 ст. 25 ЖК РФ.

И перепланировка, и переустройство не должны нарушать строительные и санитарные нормы. Собственник обязан заказать для них проект в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления. Затем он вносит изменения в паспорт помещения и только после этого может приступить к ремонту квартиры.

То есть узаконивать нужно и перепланировку, и переустройство. Но в первом случае сделать это сложнее, чаще бывают ситуации, когда нужно возвращать состояние до, обращаться в суд. Поэтому далее мы будем рассматривать перепланировку, но информация актуальна и для переустройства.

Итак, вернемся к ситуации с окном. Разберемся, какие последствия могут быть из-за перепланировки, которая не была согласована с БТИ и жилищной инспекцией.

1. Долгое узаконивание
При самовольной перепланировке узаконить ее можно только через суд. На это тратят от 3 до 6 месяцев. Срок также зависит от того, какая именно перепланировка была сделана.

2. Административная ответственность в виде штрафа
Если при перепланировке не нанесли ущерб имущественному интересу или здоровью иных лиц, владелец квартиры заплатит от 2 до 2,5 тыс. рублей. Если нанесли — до 5 тыс. рублей.

3. Нельзя продать квартиру по ипотеке
Чтобы провести такую сделку, нужно получать оценочный альбом. В нем указывается и произведенная перепланировка. Если она не согласована, сделка не состоится.

Порядок действий простой, необходимо:

заказать проект перепланировки в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или иной компании;
написать заявление на согласование переустройства или перепланировки;
приложить паспорт владельца жилого помещения и технический паспорт на недвижимость;
добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры;
получить письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются.

Заявление на согласование и весь пакет документов передается в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения составит от 2 до 6 месяцев. При желании запрос можно оформить электронно через портал Госуслуг. В этом случае срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

оформить техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения в проектной организации;
подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о согласовании;
подать в МФЦ заявление о согласовании перепланировки с приложенными документами.

Если при перепланировке не нарушены действующие строительные нормы, нет ошибок при обращении — вероятность отказа отсутствует. Вне зависимости от решения суда, собственник понесет административную ответственность в виде штрафа от 2 до 5 тыс. рублей.

Ситуация.

Наш конкретный случай: 2019 год, Кирилл В., однушка. Объединил кухню и комнату, чтобы увеличить площадь. После рождения ребенка вместе с женой решил переехать в более просторную двушку. Понимал, что есть проблема с перепланировкой, хотел просто снизить цену с 2 млн рублей до 1,7 млн рублей и не мучаться с документами. Но передумал и решил доверить дело нам.

Наши специалисты осмотрели квартиру и поняли, что перепланировку можно узаконить. Всего за 2 недели мы оформили техническое заключение, собрали все документы и подали заявление в МФЦ. Перепланировку согласовали и узаконили, все расходы вошли в общую стоимость комиссии по продаже. Покупателя нашли, продали квартиру по реальной рыночной цене — за 2,2 млн рублей.

Если нарушения при перепланировке были, суд обяжет собственника привести помещение в прежнее состояние. Если бывший владелец этого не сделает, жилье придется продать с публичных торгов. В этом случае он получит часть вырученных денег за вычетом расходов на исполнение решения суда.

Какую перепланировку не согласовывают?

захват общедомового имущества;
демонтаж или перенос несущих стен и конструкций;
перенос кухни или санузла над жилыми помещениями;
комната без окон;
перенос дверей санузлов;
объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой;
присоединение балкона или лоджии к квартире;
перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола;
объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире.

В нашем государстве нет никакого запрета на сделки с недвижимостью с неузаконенной перепланировкой. То есть продать жилье можно. Но есть одна проблема: покупатель получит во владение квартиру, которая не соответствует документам.

Продавец передает новому собственнику недвижимости в том числе и технический паспорт, где указана планировка. А она не узаконена, фактический вид квартиры отличается от документального. С вытекающими последствиями будет иметь дело новый собственник. Иногда покупатель идет на такие условия.

Есть два варианта сделки с такой квартирой:

продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи;
перепланировку не узаконивают, покупатель соглашается на сделку и проделывает те же шаги после.

Механизм абсолютно одинаковый, только в первом случае проблему решает продавец, а во втором — покупатель.

Ситуация.

Наш случай: Кристина Л., двушка, расширила маленькую кухню (всего 7 квадратов) за счет площади коридора. Решила продать квартиру и обратилась к нам.

При таком вмешательстве вполне реально провести сделку без узаконивания. Мы грамотно преподнесли жилье оценщику, стоимость не снизили. Меньше, чем за месяц нашли покупателя, квартиру удалось продать за 3,2 млн рублей (Кристина рассчитывала на максимум 2,9 млн рублей).

В целом, сделка с квартирой, где не была узаконена перепланировка особо не отличается от обычной купли-продажи без обременений. Проблемы могут возникнуть, если значительные вмешательства предварительно не согласовать: придется делать скидку, будет сложно найти покупателя или банк не даст ипотеку.

Вы можете обратиться к нам и обсудить свой случай. Мы подскажем, как проходят такие сделки и что делать в вашей конкретной ситуации. Наша помощь будет для вас бесплатной.

На какой опыт мы опираемся в сложных ситуациях?

Мы ведем реестр всех совершенных за последние 3 года сделок, в котором описываем нестандартные случаи, в том числе с перепланировкой. У нас большая база знаний по всем возможным сценариям. Мы можем найти аналогичный случай в нашей практике, посмотреть, как мы его решили и дать вам совет.

Банк забрал квартиру по ипотеке. Что дальше?

После того, как банк отсудил право на квартиру, он будет реализовывать ее на публичных торгах. В народе именно про эту процедуру принято говорить, что банк забрал квартиру по ипотеке.

Поэтому, если банк все же забрал ипотечную квартиру, то в ваших общих интересах, чтобы она была продана подороже. На этом этапе вряд ли можно что-то изменить. Поэтому ждем, пока торги состоятся. Далее – основной вариант это – признание торгов недействительными.

Если на первых и вторых торгах квартира должника не будет реализована, то ее предложат банку, который праве оставить её за собой по цене, значительно ниже рыночной. Это самый проигрышный вариант для должника.

Реализация квартиры с повторных торгов происходит уже с понижением её начальной стоимости на 15%, а при передаче взыскателю цена квартиры снижается ещё на 10 %.

Если же в итоге стоимость жилья превышает сумму долга, то на основании действующего законодательства оставшаяся сумма возвращается заемщику (за вычетом исполнительского сбора).

То есть заёмщику наиболее выгодна реализация его квартиры с первых торгов по максимально возможной цене. В таком случае, даже лишившись жилья, он может получить неплохой капитал (если сумма, за которую квартира продана, превышает размер задолженности должника перед банком).

Такой капитал будет явно меньше в случае реализации квартиры с повторных торгов, и ещё меньше в случае передачи квартиры взыскателю в счёт погашения долга.

Но может случиться и так, что квартира будет реализована по стоимости, недостаточной для погашения долга заёмщика перед банком. Например, квартира была реализовано по цене, значительно ниже рыночной в результате сговора на торгах, либо заниженной оценки квартиры, а также в случае наличия у должника задолженности, значительно превышающей рыночную стоимость квартиры.

В любой ситуации можно и нужно защищать свои права, и чем раньше начать этим заниматься – тем больше шансов на победу.

Что делать, если банк забирает ипотечную квартиру?

При наличии спора с банком, наличии дела в суде, наличии исполнительного производства, направленного на реализацию квартиры с торгов, и даже при уже фактической реализации квартиры с торгов (либо её передачи в собственность банку) действия заемщика должны быть следующими:

1. Собрать все документы, касающихся спорных взаимоотношений с банком по поводу кредита и заложенной квартиры.

2. Обратиться за помощью к юристу, специализирующимся на спорах с банками и на оспаривании торгов. В большинстве случаев клиент перестает платить не по собственной воле, а в силу определённых обстоятельств, которые могут быть основанием для спора.

3. Вместе с юристом просчитать все за и против, собрать доказательную базу, продумать линию защиты.

Многое зависит не только от законодательства, но и от условий конкретного кредитного договора, договора ипотеки/залога имущества.

Прежде чем подавать в суд на банк, нужно изучить все нюансы соглашений с банком, их соответствие закону и оценить вероятность успеха. Как правило, банк отбирает квартиру за неуплату ипотеки в самом критическом случае. К этому можно быть готовым заранее и хотя бы изучить все соглашения, чтобы минимально понимать свои пути отхода или нападения.

Так, например, иск о признании кредитного договора недействительным по причине его несоответствия действующему законодательству может быть предъявлен к банку в качестве встречного иска.

Зачастую оценка стоимости квартиры, сделанная по поручению банка, необъективна и занижена, поэтому ее можно и нужно оспаривать в суде.

В любом случае, инициированный заёмщиком судебный спор с банком позволит оттянуть дату реализации квартиры с торгов и выиграть дополнительное время, за которое можно попытаться найти деньги на погашение задолженности.

Также учитывая, что подобные судебные разбирательства могут затянуться надолго, банк и сам может принять решение, что ему невыгодны затяжные судебные тяжбы с должником. В этом случае он может предложить мирное урегулирование вопроса.

Как правило, банк предлагает прощение части долга, реструктуризацию задолженности, либо возможность для должника самостоятельно реализовать квартиру по максимально высокой цене.

Что можно сделать, если квартира уже реализована с торгов и у неё появился новый собственник?

Предположим, что банк забрал ипотечную квартиру и продал ее. В этом случае самым действенным вариантом будет – оспорить торги.

При этом есть важные нюансы:

1) При реализации квартиры с торгов организатор должен соблюсти ряд обязательных правил, нарушение которых является веским основанием для признания торгов недействительными.

2) Существенные нарушения прав должника судебным приставом-исполнителем также могут служить основанием для признания торгов недействительными.

Для подачи искового заявления достаточно малейшего основания полагать, что при организации и проведении торгов было нарушено законодательство РФ.

При этом подача такого иска может служить основанием для наложения судебного ареста на квартиру с целью сохранения за заёмщиком права собственности на эту квартиру, до рассмотрения судебного спора.

После подачи иска нужно щепетильно изучить все материалы торгов и определить шансы на выигрыш. Дело будет сложным, но в случае признания торгов недействительными у заёмщика появляется возможность сохранить в собственности свою заложенную квартиру.

Если вы осознаёте, что погасить задолженность перед банком у вас уже не получится, и квартира будет реализована, то порядок действий такой:

1. Ищете зацепку в договоре, законодательстве, действиях банка и документации торгов, чтобы на основании этого составить исковое заявление.

2. Обсуждаете ситуацию вместе с узкопрофильным юристом (который специализируется именно на спорах с банками), чтобы учесть все моменты и вместе намечаете план действий.

3. Инициируете судебный спор с банком (самостоятельно, либо с помощью юристов).

Если все сделать правильно, то вполне можно выиграть дело, в том числе признать торги недействительными. Это сложная и длительная процедура, нередко дело растягивается на несколько месяцев и проходит несколько инстанций.

При этом вы можете жить в своей квартире, пока длится разбирательство, а в случае победы – жилье остается в вашей собственности. Хотя тут вопрос подмены понятий. Ведь спрашивать может ли банк забрать ипотечную квартиру – не совсем корректно. До тех пор, пока ипотека не погашена, квартира вам не принадлежит. Но оставим вопросы морали и терминологии и вернемся в русло закона.

Конечно, в любом случае, лучше не доводить дело до иска, а стараться урегулировать проблему на досудебном этапе.

Если ситуация уже произошла, то в ней поможет разобраться только опытный юрист, у которого в практике были дела из области споров с банками и оспаривания торгов.

Если вы оказались в сложной ситуации, и возник реальный риск лишиться имущества – запишитесь на бесплатную консультацию. Мы выигрывали самые, казалось бы, безнадежные дела и сохраняли и сохраняем квартиры и дома для наших клиентов.

Заполните форму снизу, мы с вами свяжемся и подскажем правильный алгоритм действий!