Арендодатель вправе удерживать имущество арендатора

Обновлено: 17.05.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация сдает в аренду оптово-розничную базу. С одним из арендаторов организация решила расторгнуть договор из-за неоплаты арендной платы. При выезде организация удержала имущество арендатора (ткацкие станки) на основании ст. 329 ГК РФ, ст. 359 ГК РФ, но арендатор вывез другое свое имущество (швейные машинки, утюги и т.п.). Когда арендатор выезжал, он снял со станков блоки управления. Без блоков управления станки не работают, стоимость их существенно снижается.
Организация направила арендаторам письмо с предложением о том, что они оплачивают задолженность, а организация возвращает станки. В письме указаны названия станков, их номера, вес, мощность. Также указано, что организация удерживает это имущество на основании ст. 329 ГК РФ, ст. 359 ГК РФ.
Арендатор на письмо не ответил, задолженность не уплатил.
Позже выяснилось, что станки принадлежали не арендатору, а физическому лицу. Это физическое лицо было фактическим руководителем арендатора, хотя и не являлось его учредителем и генеральным директором (физическое лицо действовало по генеральной доверенности). Это физическое лицо продало эти станки третьей фирме (ООО). Возможно, фирма подставная, договор носит фиктивный характер. Эта фирма теперь требует деньги за эти станки от организации. При удержании акт приема-передачи не подписывался.
Считается ли тот факт, что организация, удерживая станки не добровольно (арендатор пытался их вывезти), приняла их на хранение и отвечает за их сохранность? Если обязательство по хранению станков не возникло, то можно ли заявить, что станков у организации нет и их судьба не известна?

В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Руководствуясь указанной нормой суды приходят к выводу о возможности для арендодателя удерживать имущество арендатора, находящееся в арендованном помещении, с целью обеспечить погашение задолженности по арендной плате. При этом арендодатель обязан обеспечивать сохранность удерживаемого имущества (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 22 марта 2018 г. N Ф06-31121/18 по делу N А65-24983/2015, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 февраля 2012 г. N Ф03-43/12 по делу N А51-5337/2011).
Вместе с тем, как отмечается в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2014 г. N 08АП-10222/14, удержание как способ защиты права признается наличествующим только в случае поступления имущества арендатора во владение арендодателя на законных основаниях (осталось в арендуемом помещении после прекращении договора аренды). При этом удерживаемое имущество должно быть четко идентифицировано (подвергнуто описи). В противном случае удержание может быть признано незаконным.
В силу п. 2 ст. 359 ГК РФ кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. В то же время если удерживаемое имущество изначально принадлежит третьему лицу (не находится в собственности арендатора), собственник вправе истребовать это имущества из владения арендодателя. Кроме того, удержание не должно быть следствием захвата (апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 апреля 2017 г. по делу N 33-8817/2017).
В заключение отметим, что принять окончательное решение по данному вопросу может только суд с учетом всех обстоятельств конкретного дела.

При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.

Другая ситуация – задолженность по оплате аренды с последующим истечением срока действия договора и отказом арендатора освобождать помещение.

Что делать в этой ситуации арендодателю? Можно ограничить доступ в помещение или отключить коммуникации, как уже обсуждалось в предыдущей публикации , но есть и еще один популярный среди арендодателей способ воздействия – удержание имущества арендатора до исполнения им своих обязательств.

Что говорит закон?

Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.

В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесёнными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

ВАЖНО: Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!

Можно ли удерживать имущество арендатора?

Получается, если буквально трактовать положения ст. 359 ГК РФ, арендодатель может закрыть помещение, сдаваемое арендатору на замок, сменить его и не пускать до погашения долгов по аренде? Увы, не все так просто.

При неосмотрительных действиях можно не только совершить незаконные действия и компенсировать арендатору убытки, но и быть привлеченным за самоуправство или даже хищение имущества.

Что нужно соблюсти?

Первым делом нужно тщательно изучить договор. Статьей 359 ГК РФ можно будет руководствоваться в случаях, если в договоре:

Вот при соблюдении всех этих условий можно сослаться на положения ст. 359 ГК РФ и принять меры к удержанию имущества арендатора.

Обратите внимание: удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности в период действия договора аренды не допускается, если только по договору не прописано иное.

Прежде чем начинать фактические меры по удержанию имущества и сопряженные с ним действия по ограничению арендатору доступа к помещению, лучше заручиться поддержкой двух свидетелей. Это могут быть сотрудники других офисных помещений, ваши работники, люди с улицы с их согласия – они, по аналогии с понятыми, выступят свидетелями всех проводимых мероприятий и если что – подтвердят в суде, что вы не повреждали имущество, не воровали его. Обязательно запишите их данные – ФИО, контактный номер телефона, адрес.

Желательно вести видеосъемку любого из перечисленных ниже действий:

вскрытие двери (при наличии на законном основании ключей);
осмотр и опись имущества, оборудования;
закрытие помещения, опечатывание.

В отношении всего обнаруженного имущества лучше составить акт удержания имущества арендатора в произвольной форме, который подписывается двумя свидетелями, помимо представителя арендодателя.

Примечание: Перечисленные действия (свидетели, уведомление, акт удержания имущества, видеосъемка) не предусмотрены ни одним нормативным актом, но исходя из практического опыта, рекомендуется воспользоваться этими советами, обезопасив себя от возможных претензий со стороны собственника имущества.

ВАЖНО: Если помещение, где находится арендатор, закрыто, а по условиям договора арендодатель не имеет к нему доступа и не имеет ключей для самостоятельного открытия помещения, то проникнуть в него помимо воли арендатора владелец помещения не может! Таким образом, удержание имущества арендатора становится физически невозможным.

Самовольно взламывать двери, срывать замки, выставлять окна – если по договору арендодателю не обеспечено беспрепятственное посещение помещения без ведома арендатора (а такое бывает редко);
Отбирать имущество у сотрудников арендатора, находящихся в том помещении, или же применять силу, стараясь помешать вывозу вещей арендатора;
Удерживать имущество в случаях, когда договор не заключался, а все расчеты и обязательства были согласованы устно;
Повреждать имущество, создавать риск его утраты или хищения

В заключение

Как показывает практика – удержание имущества отнюдь не самый эффективный, но при этом самый проблемный способ воздействия на арендатора. Несколько небольших упущений или ошибок могут доставить вам массу проблем и лишних судебных разбирательств.

Куда эффективнее отключить неплательщику аренды коммуникации или же ограничить доступ в помещение, если это позволяет договор. У вас остались вопросы по исполнению договора аренды? Позвоните прямо сейчас и получите предварительную консультацию!

С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?

Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.

Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.

Аренда без договора: пригодятся навыки переговорщика

Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.

Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.

Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно

При наличии договора арендодатель может:

без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Обратная ситуация: арендодатель не прав

Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?

Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.

Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.

Закон помогает тем, кто его соблюдает

Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.

Арендные отношения предполагают неукоснительное соблюдение договора обеими сторонами аренды. При нарушении арендатором обязательств по оплате, собственник помещений получает основания для принудительного взыскания. Незнание норм закона приводит к тому, что удержание имущества арендатора при задолженности происходит с превышением полномочий, когда арендодателя можно привлечь к ответу за самоуправство. Вопрос взыскания долга регулируется положениями Гражданского Кодекса, знание которого помогает решить спор с минимальными последствиями для сторон.

Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Ситуация, когда арендодатель пытается удержать имущество арендатора с целью взыскания долга, регламентируется согласно п. 1 ст. 359 ГК РФ. Закон, позволяя удержать имущество арендатора, требует соблюдения других гражданско-правовых норм. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 п. 14 даются разъяснения об алгоритме законного удержания и случаях самоуправства:

Необходимо предварительно расторгнут договор (по взаимному согласию или в судебном порядке).
Должно быть законное основание для получения имущества, если арендатор не забрал его сразу после расторжения договора.
Образовалась просроченная задолженность по аренде.

В действительности разрыв арендных отношений происходит вне правовой плоскости. Арендатору до момента расторжения договора, задействовав собственную охрану, создают препятствия для вывоза или помещают собственность арендатора в закрытое помещение, требуя оплатить долг. Такая ситуация является грубым нарушением прав арендатора, установленная ст. 606 ГК РФ, когда собственник помещения не вправе ограничивать арендатора в праве пользования и владения, пока не будет согласована процедура законного взыскания долга.

Признаки и ответственность за самоуправство

В Уголовном Кодексе есть отдельная статья, предполагающая привлечение к ответственности арендодателя за самоуправство. Ст. 330 УК РФ предусматривает наказание за незаконное удержание имущества лиц, арендующих собственность по арендному договору.

Превышение полномочий

Следующие ситуации будут рассматриваться как препятствование арендодателю владеть и пользоваться собственным имуществом:

физический запрет;
смена замков;
перемещение имущества в другое место с ограничением доступа к нему и пр.

Подобные случаи при наличии действующего арендного договора станут поводом привлечь собственника за самоуправство.

Отсутствие оснований для удержания

У собственника помещения (физического или юридического лица) нет оснований для самостоятельного удержания имущества, если:

Стороны не заключали соглашение в письменном виде.
Договор подписан и срок его действия не истек.
Отсутствует акт удержания.
Собственник не информировал о намерениях арендатора.

Согласно п. 1 ст. 330 УК РФ, под самоуправством понимают самовольное совершение действий вопреки законодательным нормам, с основаниями для оспаривания правомерности пострадавшей стороной, которой был причинен значимый вред.

Последствия самоуправства

Если пострадавшая сторона выявит превышение полномочий со стороны арендодателя, в судебном порядке удается привлечь его к ответственности с наказанием в виде:

штрафа свыше 80 тысяч рублей;
обязательных работ до 480 часов;
исправительных работ до 2 лет;
лишение свободы сроком до полугода.

При установлении насильственного характера самоуправства, если арендодатель не отдает имущество и угрожает насилием, меры к нарушителю более жесткие – принудительные работы или лишение свободы до 5 лет или арест до 6 месяцев.

Правила удержания имущества

Во избежание встречных претензий со стороны арендатора, от собственника помещения требуется строго соблюдение установленного договором регламента в пределах мер, устанавливаемых гражданским законодательством.

Чтобы процесс взыскания был законным, придерживаются следующих правил:

Имущество удерживают только после того, как арендное соглашение перестанет действовать.
Процедура фиксируется через составление описи или акта удержания.
Арендатор должен быть предупрежден о намерениях собственника.

При составлении документа должны присутствовать 2 свидетеля, участвующие в подписании акта или описи. Готовый и подписанный документ направляют заказным письмом арендатору в течение первых 3 дней с момента оформления. После выполнения данных действий у арендодателя появляется право вывезти имущество должника, поставив об этом в известность арендатора.

Возврат удержанного имущества и защита от последствий

Ситуации, когда задолженность служит поводом для обострения отношений между арендатором и собственником, требуют особого внимания еще на стадии составления соглашения об аренде.

С целью защиты прав арендодателя, в договор вносят пункт о допустимости процедуры удержания, если возникнет просрочка в оплате.

В интересах арендатора включить в соглашение пункт с запретом на удержание при наличии арендного долга.

Если дело дойдет до суда, арендатор сможет обосновать возникшую просрочку своим тяжелым финансовым положением, представив в доказательство своей финансовой дисциплины платежные документы, отражающие своевременность внесения платы в прошлом. Чтобы получить возможность взыскать сумму с имущества должника, арендодателю понадобится доказывать, что есть все доказательства злостного уклонения от оплаты.

Примеры из судебной практики

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В судебной практике не однозначной позиции в защиту какой-либо из сторон. Решение судьи определяет предоставленные доказательства соответствия или нарушения законодательных норм, которыми обязан руководствоваться суд, рассматривая дела об удержании за задолженность:

ст. 307 ГК РФ;
п. 1. ст. 359 ГК РФ;
ст. 309-310 ГК РФ;
ст. 614 ГК РФ;
ст. 106, 110 АПК РФ.

Большое значение на принимаемое решение оказывает само содержание арендного договора, если его положения не противоречат нормам законодательства.

Со случаями из судебной практики можно ознакомиться, перейдя по ссылкам:

Частые вопросы и ответы юриста по удержанию имущества

Арендные отношения требуют досконального знания закона и принятых норм, когда возникают претензии и споры между участниками договора. Юридическая поддержка на этапе урегулирования задолженности поможет избежать встречных исков, вплоть до уголовной ответственности. Ниже представлены рекомендации юриста в наиболее частых ситуациях.

Если в договоре не указано, что договор пролонгируется, или арендатор заблаговременно оповестил об отсутствии намерении его продлевать и подписал приемопередаточный акт, завладение имуществом арендатора, покинувшего помещение с оставленными вещами, считается законным. Арендодатель вправе вывезти вещи в любое другое место по собственному усмотрению без риска обвинения в превышении права на удержание имущества.

При отсутствии арендатора, покинувшего помещение без подписания акта, действуют согласно разъяснениям в Информационном письме ВАС №66. Если оборудование оставлено в помещении после завершения срока аренды, допускается удержание на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ.

Чтобы отсутствие подписанного акта не было использовано против арендодателя, юристы рекомендуют составить этот документ в одностороннем порядке, детально описав оставленное во владение имущество.

Допускается также уведомительное письмо, в котором арендатору сообщают о принятии объекта аренды вместе с имуществом в связи с уклонением от надлежащего возврата. В письме точно указывают характеристики помещения и удерживаемые вещи, которые будут находиться у собственника до погашения задолженности.

Игнорирование факта истечения срока аренды, когда арендатор продолжает вести деятельность на площадях арендодателя, не дает прав для присваивания имущества должника. Чтобы избежать обвинений в самоуправстве, собственнику следует через суд инициировать процесс принудительного выселения.

В данной ситуации следует дождаться вступления в силу судебного постановления, поскольку присутствует риск обжалования и отмены решения. Завладеть вещами и оборудованием арендатора раньше, чем решение вступит в силу, означает совершить самоуправство.

Даже если решение вступило в силу и договор считается расторгнутым, арендодатель не вправе завладевать имуществом арендатора с целью принудительного освобождения помещения. Тот факт, что арендатор игнорирует судебное предписание и продолжает пользоваться помещениями уже после расторжения соглашения, не дает оснований распоряжаться вещами, которыми продолжает пользоваться наниматель.

Единственный выход заставить нарушителя покинуть помещение – снова обратиться в суд с иском о принудительном выселении, поскольку закон рассматривает под выселением не только освобождение площади от нахождения в нем постороннего лица, но и его имущества.

Заключение

Каждый случай прекращения аренды требует внимания к юридическим деталям, особенно в ситуации взаимных претензий и несогласия. Удержание чужого имущества в рамках арендных отношений часто заканчивается встречными исками со стороны арендатора, намеренного призвать собственника к ответу за самоуправство.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Читайте также: